プレイズひばりヶ丘

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在：東京都西東京市谷戸町2-3020-58
交通：西武池袋線ひばりヶ丘駅から徒歩10分
総戸数：42戸
間取り：2LDK+S～4LDK、64.02～80.91m2
入居：2014年10月上旬予定

売主：三交不動産
施工会社：木内建設
管理会社：東急コミュニティー

【物件情報の一部を追加しました 2014.8.20　管理担当】

[130: 匿名さん]

マンション敷地面積の1,564.53m2は狭い方なのでしょうね。
駐車場も、がんばって平置き4台確保してあとは機械式にまとめてしまったようです。
今って駐車場の設置率を100％にしても絶対空きが出るので、売主がその立地に合った適正な台数に抑えていると聞きましたよ。
駐車場に空きが出ると管理費に補填できず赤字になってしまいます。

[131: 匿名さん]

バス通りの反対側徒歩3分のところに月極駐車場が複数ありますからそこを利用すればいい

[132: 匿名さん]

なんで三重ローカルの会社がこんな場所で分譲するんだろう。

[133: 購入検討中さん]

隣の郵政宿舎跡地には高確率でマンションが建つ可能性が高く待つべきか、、、しかしここより高くなると手が出ないしなー 。

[134: 匿名さん]

>133
どこが分譲するかにもよりますがここや東レのマンションより敷地が広い分、
魅力的な物件になる可能性大ですね。

[135: 購入検討中さん]

そうですよね。魅力的な物件になりそうなのが、なかなか踏み切れない一つの要因ですね。

[136: 匿名さん]

ここの向かいのヌーベル並みの敷地だから共有スペースなんかも立派にできそうですね。

[137: 匿名さん]

東レは建築計画の看板が立ってましたね。今年の9月から工事開始だそうです。
郵政跡地も半年遅れ位で着工するかな。

[138: 購入検討中さん]

あれだけの土地だから大手しかやれないでしょうし、
沿線物件みたいに高値追求してきたら全く手が出ないでしょうね。

そろそろ決め時かな。

[139: 匿名さん]

これから着工のマンションだからここよりは高くなりますね。
どうせなら野村や三菱に立派なマンション建ててほしい。

[140: 匿名さん]

確かに立派なもん作って、提供公園を作ってく
れたら、この物件にもプラスですしね。

[141: 土地勘無しさん]

そもそもこの物件は土地柄と価格からよい物件なんでしょうか？
地方出身者のためどなたか教えてください？

[142: 匿名さん]

雰囲気は明るくてすっきりした地域です。
予想より安かったです。相場的にも適正ではないでしょうか。

[143: 周辺住民さん]

土地柄では自然的には傾斜地もなく水災も過去100年間遡っても発生していません。
周囲はマンション、都営住宅、一戸建ての住宅地で静かです。
騒音、異臭、振動などを排出させる工場なども近隣にはありません。
価格は見た目ではなく土地と建物の割合からは割高でしょう。
敷地面積が狭すぎます。

[144: 土地勘無しさん]

〉141.142にて回答ありがとうございます。
過去の記事で、郵政宿舎跡地の記載もありましたが、大規模物件であるとこの物件より更に高値になるということですね。
建設時の地価、建設会社等色々な条件にて、価格は予想出来ないものとは思いますが仮に三菱や野村が建設した場合、価格設定はどれぐらいの設定になるものでしょうか？

[145: 住まいに詳しい人]

今の建築費などからすると…＠２５０以上は確実でしょ。

[146: 匿名さん]

70m2の3LDKで5000万切るくらいでしょう。

[147: 匿名さん]

保谷に三菱のマンションが建つらしいよ。

[148: 土地勘無しさん]

色々貴重な意見ありがとうございます。
やはり5,000万円切るぐらいにはなってしまいますか、、、

保谷は隣の駅の物件ですか、どの辺りに建つのでしょうか？

[149: 匿名さん]

三菱でこの沿線だと所沢がそろそろ完売ですね。
富士見台のマンションすばらしいけど手が出ません・・・。

[150: マンコミュファンさん]

この地域は静かな方なのでしょうか。

だこの辺りも結構な価格になりそうですが、安くてもまだ、４０００万からはするんですね。
Yahoo不動産の間取りを見たら３LDKと４LDKで、２LDKが無いですね。
２LDKは、まだ販売の予定が無いのでしょうか？

[151: 周辺住民さん]

＞この地域は静かな方なのでしょうか。

このマンションは分譲マンションと都営住宅、郵政住宅（解体中）に囲まれて
幹線道路から離れて工場、店舗、学校等も離れているで静かです。

一番騒音が酷いのはお隣の解体中現場でしょう。
個人的に心配なのは解体後の空き地がどうなるか？

[152: 購入検討中さん]

４０００万円以下で探すなら埼玉の奥かバス便しか今や買えないですよ。

所沢でもあの環境で４０００万円前後での金額ですし、子育て環境なら
この辺りは良いと思いました。

ＳＵＵＭＯの特集で資産価値の落ちない街ランキングだとひばりヶ丘が
東京市部のＴＯＰでしたね。

バス便と迷いましたが、４０００万円台の前半や中盤でも結構選べるみ
たいなので前向きに検討してます。

[153: 周辺住民さん]

ここを含めてこの地域に新しく３つのマンションができるわけですね。
ひばりヶ丘団地にも分譲マンションが３棟できますしこれからにぎやかになりそうです。
学区の小・中学校の建て替え移転も計画されています。
今回は見送りますが、今後分譲される物件が魅力的なら住み替えたいと思ってます。

[154: 周辺住民さん]

＞４０００万円以下

この物件の隣は郵政住宅跡地ですが、
その隣が定期借地ですが東京建物ブリリアシリーズで、
７５平米３ＬＤＫで３０００万円台でした。
この例からも土地分譲では４０００万円以下は何らかの条件・制約付きだと思います。

[155: 匿名さん]

10年以上前になるけど、コスモひばりは75m2・3LDKが3000万台前半、
グランジオは85m2・3LDKが3000万台後半でした。

[156: 匿名さん]

今、マンションって税金の関係もあり一昔前よりも、値段、上がってませんか？
バブルの頃は別として、そんな気がしたのですが。
設備仕様は、それほどどこも大差ないですね。若干、違うくらい。
ここの値段位のマンションだと食器洗い乾燥機とディスポーザーが通常ついていますが、ここは、ディスポーザーはなし？

[157: 買い換え検討中]

ディスポーザーは無いです。
小規模物件で部屋数が少ないので１軒あたりの維持管理コストが高いだけでなく
敷地が狭いので浄化槽設置もままならない感じです。

[158: 匿名さん]

ここ住戸数、少ないですものね。
間取りが広いのでいいなと思ったんですが、住んだ後のリスクを考えると。
最初は、ここも管理費は安いですが、高くなるのは解っていることですし。
修繕積立金がそれほど、安くないので良心的なのか。住戸数が少ないのでこれくらいの金額か。

[159: 匿名さん]

第1期の登録はどんな感じだったのでしょうか。21戸で2日間というのは短いような妥当なような。抽選になる部屋もあったのでしょうかね？
第1期では2LDKも販売されていたようですが、2LDKだけ間取りが見られませんね。サービスルームが付いているから実質3LDKのような感覚でしょうけど。
管理費や修繕積立金はどうなんでしょうね。安くはないように思えますが、最初に多めに払っておいた方が安心でしょうか。これから更に上がるというのは覚悟しておいた方がいいのでしょうね。

[160: 買い換え検討中]

登録日は最終購入意思決定の形式手続きだから２日間で妥当でしょう。
管理費や修繕積立金は安い物件だと売り易い様に故意に下げるデベもありますが、ここは妥当な額だと思います。
購入した後の管理費や修繕積立金は逆に自分達で管理組合を通して決めていくので大抵は値上がりしますね。

[161: 周辺住民さん]

第一期完売とはならなかったようです
即日、４戸先着順販売の広告が入りました

[162: 匿名さん]

それでも十何戸売れたんだね。
完成までに完売できるのかな？

[163: 買い換え検討中]

全４２戸
第１期販売予定２１戸
残り４戸　先着販売中
あと３ヶ月で半分以上も残っている状況から
９月完成入居までの完売は無理でしょう
でも住友不動産の販売は毎度お馴染みの長期化が当たり前

[164: 匿名さん]

販売が長期化して賃貸に変更なんてこともありませんですかね。
他では、売れなくて何件かを賃貸にしているところもありますけど。
でも販売価格が４５００万からですよね、もし賃貸になるとしたら、
お家賃は月にしていくらになると思いますか。

[165: 匿名さん]

三交不動産の方針次第でしょうね。
売行きが悪ければ値引きもあるでしょうかね？

[166: 周辺住民さん]

近所のセンチュリーひばりが丘が完成から１年経過しようとしています
２５戸中８戸が売れ残りです
価格はここよりも安い水準です

賃貸は最新のＵＲひばりが丘団地が目安になると思います
最新のＵＲ賃貸は床暖房も装備されたりしています

[167: 周辺住民さん]

近隣のＵＲひばりが丘団地の最新の具体的家賃は
７４㎡　３ＬＤＫで１５万円台です

[168: 匿名さん]

センチュリーってさすがに一年経ってしまったら投げ売りするしか・・・

[169: 購入検討中さん]

>>166
センチュリーは間取りがアレだし場所も良くないけどね

[170: 匿名さん]

三交不動産は賃貸事業部も持っているので、このまま売れなかったら賃貸として出る事になるかも？
恐らくマンション住人としては値引きがあっても構わないので分譲で売り続けて欲しいと考えるでしょうが、どうなんでしょう。
(リセール時の転売価格を考慮すれば)自分が購入した時よりも安い価格になるよりは、賃貸部屋が入った方が良いのでしょうか。

[171: 匿名さん]

2台あるレンタサイクルは使用料が無料なんですね。
レンタルのシステムをきちんと管理しておきないと借りっぱなしで他の住人が使えないというような事がありそうです。
キッチンに食器洗い乾燥機がついているけど、ディスポーザーはなしですか？
42戸と規模が小さいので残念ながらディスポーザーを設置するには至らないのでしょうか。

[172: 匿名さん]

ディスポーザーは、ないかもしれませんね。
通常は設備部分ではウリポイントになるので、設置されていれば掲載されているはず。
住戸数が少ないので、将来は管理費がアップするでしょうけど、ディスポーザーが設置されていると更に管理費が高くなっていたでしょうね。

[173: 匿名さん]

徒歩10分は、微妙ですね。
ここは生活環境がいいというのがセールスポイントみたいですね。
駅前で生活利便施設はあるので、そこで用を足しましょうという事みたいですね。
歩いて行ける距離にコープがありますが。
駅前の店舗は高い傾向があるので毎日、利用するのは気が引ける。

[174: 周辺住民さん]

駅前はクイーンズ伊勢丹は高いけど激安の西友があるから心配ないです

[175: 周辺住民さん]

徒歩１０分以内でスーパーが４店あるので使い分けが良いでしょう

クイーンズ伊勢丹・・・高級品スーパーです。高くても良い物を買いたい時
西友　・・・・・・・・生鮮品、惣菜は良くないが、加工品は定番品でも安い
生協　コープみらい・・生協ＰＢを上手く選べばお得
ビッグ・エー・・・・・ひたすら特売品狙い

[176: 匿名さん]

>>175さん
わかりやすい解説ですね！
家の近くにクイーンズ伊勢丹と生協がなかったもので、参考になりますです。
鮮度の良い生鮮食品を安く買いたい時は車か自転車で少し離れたスーパーに行く必要がありそうですが、
駅北口のオリンピック、36号線沿いのマルエツなどが良いでしょうか。

[177: 匿名さん]

なるほど、スーパーも選択肢があるのは魅力的ですね
しかし、クイーンズは普段使いでは使えないかな。
普段使いするなら、安い西友がいいですねっ

[178: 周辺住民さん]

我が家を例だと
美味しい惣菜は池袋西武で買って、普通の惣菜はクイーンで買って、
何処でも売っている同じ商品は西友で安く買うのが日課です

[179: 購入検討中]

ひばりヶ丘って案外住みやすそうですね。
旦那様が池袋勤務なのでどこで買おうか悩んでいるんですけど、
練馬は高すぎて。。。
徒歩１０分なら歩けるしいいかも？
旦那様太りぎみだし。