パークシティ武蔵小杉はどうですか？

[匿名さん]

公式サイトはまだみたいですが...真打登場？

分譲住宅・商業施設・公共公益施設からなる大規模複合開発
「(仮称)パークシティ武蔵小杉」着工
平成18年春販売開始予定
http://www.mitsuifudosan.co.jp/home/news/2005/1111/index.html

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[97: 匿名さん]

三井で直天井なんてあるの？

[98: 匿名さん]

＞＞９５さん
武蔵小杉駅前に、タワー５個？そんなにある？

[99: 匿名さん]

再開発情報みたことあるの？

[100: 匿名さん]

ないっす

[101: 匿名さん]

三井2
賃貸タワー2
小杉タワー1
計5です。

[102: 匿名さん]

賃貸タワー２は、買えないでしょ！

[103: 匿名さん]

>102
買えないけど、「一生賃貸派」になって、住みかとしての選択は可能。

[104: 匿名さん]

＞＞１０３
そうだけどさ、９５のスレには「買える」って書いてあったじゃん

[105: 匿名さん]

んじゃ95の勘違いでしょ
それでいいじゃん・・

[106: 匿名さん]

家賃１７万、２０年後までの支払い総額は、４０８０万円
家賃２０万、２０年後までの支払い総額は、４８００万円
家賃２３万、２０年後までの支払い総額は、５５２０万円

６０００万円で、KOSUGIタワーか、パークシティ買って、２０年後でも４０００万円で売れるな。

[107: 匿名さん]

>>100さん
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi050325/top/to...

東横線から近い順に、
東横線南口の西側
東横線南口の東側
パークシティ*2
レジデンス
賃貸棟*2
コスギタワー

といったところかな？
駅隣接の２棟は賃貸になるかもしれないけど。

[108: 匿名さん]

横レスすいません。
川崎市は保育園など入るのが難しいと聞いた事があるのですが
子育てにはあまり向かない環境なのでしょうか？

[109: 匿名さん]

106さん

ローンで買う金利、取得売却費、管理維持費、固定資産税を考えると・・・・

[110: 匿名さん]

>108
難しいです、向かないです。
このままでは小学校もパンクします。
再開発はいいけど、ここらへんの対策について、
川崎市から何もないのが不安すぎ。
教育向きの、市ではないのかな？？

[111: 匿名さん]

108です。
110さんありがとうございました。
やはりＤＩＮＫＳなどに向いているマンションなんでしょうね。

[112: 匿名さん]

東急目黒線の車内に広告が貼られているのを見ました。
公式HP出てたんですねー（気づくの遅すぎ？）
http://www.homewith.net/eee/bkdetail/anyfile.jsp?nbk_id=ESTvw8qxeh&...

[113: 匿名さん]

ＨＰ情報少なすぎですよね。
早く更新してほしいです

[114: 匿名さん]

早く価格帯出して、ザコスギを貶めた方がいいのでは。
さすがにザコスギ（689戸）＋リクコス（389戸）のあとで、
小杉でこれだけの供給を捌くのは、いくら三井様の販売力でもきついっすよ。
先行勢の足止めにそろそろ動いては？
って、余計なお世話かな三井さん？

[115: 匿名さん]

>114
同意です。
取り合えず事前案内会くらいやりませんか三井さん？

[116: 匿名さん]

>>115
できればザコスギの登録開始前にね。
リクコスは今週からＭＲオープンです。

[117: 匿名さん]

川崎市中原区新丸子という立地で、港区芝浦のケープより高い、という値付けけはありえますかね？
ケープに登録すべきか、ここを待つべきか。

ケープの場合、
・中学生までは医療費無料
・満員電車に乗らないで済むし、通勤時間も短い
・幼稚園・保育園問題もなし
・港区というブランド
・同じ三井の物件で、内装等のグレードは多分ここと同じ

という利点がある。
もちろん、湾岸立地というマイナスポイントはあるけど・・・

[118: 匿名さん]

さすがにこことケープだったらケープじゃないでしょうか・・
港区とここじゃちょっと比べようがないような。
我が家は通勤の面で小杉ですが、旦那が気合入れて通勤してくれるなら
断然ケープにします！

[119: 匿名さん]

117さんのいうとおり。
非常によいポイントをついていると思います。
ここが強気の値付けなら、ケープの方がよし。
それでも、たぶんここのが高いよ。
しかし、小杉の眺望と港区の眺望じゃ比べ物にならないと思うのだが・・・。

[120: 匿名さん]

>114
>さすがにザコスギ（689戸）＋リクコス（389戸）のあとで、
>小杉でこれだけの供給を捌くのは、いくら三井様の販売力でもきついっすよ。

読みが浅いですな。これからミニバブルになって、世間相場が上がってから売ろうと思ってるんですよ。

そろそろ量的緩和政策も終わって、金利が上がり始めると駆け込み需要が増えます。そこに売り込むんですよ。
５年くらい経ってまたバブルが崩壊するころには、建物は完成してるだろうし、少なくとも販売・契約は終わってる。

５０階クラスでも最近は３年あれば建ちますからね。

[121: 匿名さん]

皆さんマジ予想いくらくらいだと思います？
うちは80㎡で5500万（中層階）くらいかなと思ってるんですけどどうですかね？

[122: 匿名さん]

121さん　それじゃちょっといい方角のザコスギじゃないですか？
とすると80㎡で6000万(予想　かな。高いな。

[123: 匿名さん]

それじゃ、KOSUGIタワーが１戸も売れないよ。そこまで下げなくても
南面オール６０００以上でも、楽勝でしょう。（KOSUGIタワーの初期価格）

[124: 匿名さん]

一番狭い46㎡の部屋で４０００ぐらいしそう

[125: 匿名さん]

121さんの予想でいいとこだと思いますよ。
ミニバブルっていったって、80㎡6000万円台中心なら、
都心へ行きます。
都心がもうちょい上がってからじゃないと・・・。
品川とかで7000万円後半とかになるなら、6000万円台が適正と思います。
みなさんそこまでローン組めないでしょ。
>124さん
さすがにそれじゃ投資物件になりませんよ〜。

[126: 匿名さん]

>125
なかなか難しいところですね。
どういう人種層の心を掴むかですね。
近所の野村のプラウドは、５F建ての５Fが７０００万円クラスらしいです。
新城の某物件みたいに質のいいもの作っても、デベの名声が金持ちのこころを掴まないから
ちょっと高いだけで売れない
三井なら小杉駅前という条件で、相当数の人のこころを捕まえられると思いますが
反対側の駅前のセレマークスなど、相当なものだったのですよね？

[127: 匿名さん]

＞126
プラウドけっこう強気ですね。
これじゃあ三井も超強気なんだろうなあ
一般市民じゃ買えない金額かも涙

[128: 匿名さん]

低層の50㎡前後は結構値ごろ感ある価格だろうけれど、70㎡超えれば高いんじゃないの?
この地域のランドマーク物件だろうから、地域ナンバーワン価格にするのでは?

[129: 匿名さん]

>>127
プラウドは戸数少ないという要素あり、読みやすいですから。

[130: 匿名さん]

121です
やはり皆さん高そうな予想ですね。
やはりどこも地域NO1物件は高いですからここもある程度覚悟が必要なんでしょうか？
しかし、あまり高すぎると売れ残る様な気がするんですが。
やはりターゲット30代〜40代と考えると5500万以上だと厳しいと思いますが
どうでしょうね。

[131: 匿名さん]

レアリス武蔵小杉とかはキャッシュで買った人が多いらしいから
そんなに安くする必要はないんじゃない？

駅近だし５５００万なんて安すぎるよ。
最低７５㎡で６０００万〜じゃないかな。

[132: 匿名さん]

ケープやＰＣＴよりも高かったら、ちょっとショック！

[133: 匿名さん]

>ケープやＰＣＴよりも高かったら、ちょっとショック！

確かに。
ケープより高かったら「武蔵小杉の分際でふてー野郎だ！」と思って買わないという選択もあります。
もしケープより高かったら、私は上のように思いますけどね。

売る側はなるべく高く売りたいんでしょうけど、値付けを間違えて売れないリスクをどこまで取るか・・・
さて、いったいいくらで出てくるのか見ものですね。

[134: 匿名さん]

同感です。
ケープは港区でも平均坪単価２２０万程度でしたので大変好評な様ですが、単価の高いグローヴでは苦戦している事を考えると、たとえ駅近物件でも値付けによっては苦戦が強いられると思います。

[135: 匿名さん]

早くざっくり金額が知りたいですね。
デベの方見てたら教えてください

[136: 匿名さん]

みほマンの値下げは影響しないですかねぇ。

[137: 匿名さん]

>136
多少ありえるんじゃないでしょうか？
でも高そうですね。
頼むから坪250までにおさえてほしい

[138: 匿名さん]

コスギタワーって当初価格より値下げしたんですか？！

[139: 匿名さん]

向きによっては、75〜80㎡で5000万円近辺あるんじゃない。

[140: 匿名さん]

ワンルームとか含めての販売だから、
価格はすごい幅がありそうですね。
当然最上階は・・・。

[141: 匿名さん]

５９階ってどんな世界なんだろ？
最上階っていったいいくらになるんだろうね？

[142: 匿名さん]

60階からなら、こんな感じです。

http://www.sunshinecity.co.jp/panorama/view.html

サンシャイン60展望台より。このスレとは関係ないか・・・。

[143: 匿名さん]

他の三井さんのタワーでは、値幅を大きく取っているところが多いので、ここもそうなるんでしょうかね？

[144: 匿名さん]

>138
部屋によっては当初より1割くらい下がってますよ。

[145: 匿名さん]

大変失礼な書き込みかもしれないけど・・
リクコス、コスギ、三井って並んだら間違いなく条件三井が良いよね？
あとは価格次第だけど、三井が高いからってリクコス、コスギに流れるかなあ？
そこまで安いとも思えないし。
武蔵小杉のタワーって考えたら三井以外は買いではないような気がするな

[146: 匿名さん]

>145
とはいえあまりに高いようだと買えないですからねぇ。

武蔵小杉は利便性の面からみても、環境面でもいい場所だと思いますよ。
芝浦や豊洲でそれなりの広さの物件を購入できる稼ぎがあれば、
同額であってもこちらを買いますね。
ま、私が田舎育ちの庶民だからかもしれませんが。

[147: 匿名さん]

>146
確かに。
うちも芝浦、豊洲より小杉が良いと思ってます。
３場所の中では一番住みやすそうに感じてます。

それにしても一体三井さんどれくらいの価格をつけてくるんでしょうね？
豊洲と販売時期が近いので、それ次第でしょうか？

[148: 匿名さん]

>146
確かにそうですね。
予算からあまりにもかけ離れていると、現実問題として厳しいですよね。
湾岸地域は都内ならではの利便性や眺望の良さがメリットですが、埋立地の耐震性や塩害等を考えると内陸部の方が良いと思います。
武蔵小杉は環境面や利便性も良く今後の再開発による発展が期待されますが、教育や福祉に関しては遅れているのが残念です。

[149: 匿名さん]

武蔵小杉は埋め立て地ではありませんが、多摩川の氾濫でできた地域ですから
すごく地盤がいいわけではないですよ。しっかり杭打つでしょうからそう問題ありませんが、
液状化現象が起きないとは言えません。川崎市のハザードマップを見てください。

[150: 匿名さん]

南側の眺望が気になってます。
丸子地区のタワー３棟はしょうがないとして、
大きな工場がすぐ南側にありますよね。
今回の再開発では関係ないとしても将来的なことを考えるとちょっと不安。

[151: 匿名さん]

>149
パンフの概要ですと直接基礎のようですよ
地盤良いみたいです

[152: 匿名さん]

この辺なら直接基礎で問題ないんじゃないの？
湾岸でもあるまいし。

[153: 匿名さん]

ちょっと考えてみました。「武蔵小杉からダイレクトで行ける街」(JR新駅完成後)

東横線　→渋谷・自由が丘・横浜・代官山
日比谷線→六本木・広尾・霞ヶ関・銀座・上野
ＭＭ線　→みなとみらい・馬車道・元町中華街
目黒線　→目黒
南北線　→白金台・六本木一丁目・永田町
三田線　→日比谷・大手町・巣鴨
横須賀線→鎌倉・逗子・品川・東京・成田空港
南武線　→川崎

どうでしょうか！この充実ぶり。老若男女問わずショッピングも食事も観光も旅行も・・・
ちょっとこうして思いついただけで魅力的な街にダイレクトです。
成田空港以外は１時間以内に行けるのでは？　と思います。
それを考えるとやっぱ価値ある街ですかね。価格が高いだろうというのもうなずけます。

[154: 匿名さん]

この物件はある程度の中層階以上なら向き不問な気がするのですが、
どんなもんでしょうか？

[155: 匿名さん]

>>154さん

いや、西側は東横線を挟んでタワーマンションが２棟建ちますよ。

[156: 匿名さん]

>>155さん
たしかに２本建ちますが、
北にずれてるし、かなり離れているので、
そんなに視界の邪魔にはならないと思いますが、
どんなもんでしょう。
コスギタワーの東（ＮＥＣ）よりはましなくらい？？

[157: 匿名さん]

>153

湘南新宿ラインが止まれば、新宿、池袋もダイレクトにいけますね。

[158: 匿名さん]

武蔵小杉・国府津間が１本でいけるとうれしい。

[159: 匿名さん]

>>151
>>152
中原区の地盤は良くないはずなんだが…。今井仲町の５階建て、
市ノ坪の７階建ての物件で二十数メートルまで杭を打つとモデル
ルームで説明を受けたことがある。それを考えると…。

上の方でプラウドの価格の話が出てたけど、こことは求める層が
違うので比較の対象にはならないと思う。

[160: 匿名さん]

>159
パンフ取り寄せてみてください。
ちゃんと書いてありますよ。直接基礎って

[161: 匿名さん]

>160
書いてあるのはわかったけど、もし本当にそうならやばくないかな？
中原区の地盤があまり強くないのは地元民なら周知の事実なんだけど。

[162: 匿名さん]

もともと沼地って話を聞いたことあるけど・・・

[163: 匿名さん]

>161
そんなにやばい土地に何も調べないで直基礎で三井が建てる訳ないんじゃない？

気になるならデベに聞いてみれば？

[164: 匿名さん]

>162
すぐ隣町の町名も沼部だしね。

[165: 159]

>163
ぜひそうであってほしい、というか周囲への安全上も
そうでないと困る。

http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp?ar=14133&cr=9&ps=N...

>160
私にはパンフは不要なので請求しません。

[166: 匿名さん]

>159
購入検討してないなら書き込まなくて良いんじゃない？

ちなみに周りの地盤が軟弱だからといって全ての地盤が軟弱な訳じゃないよ。
ぽつんと地盤が良い場所があったりする。
もちろん地盤が良いって言われてる地域でもドボンと緩いとこもあるって事。
まあ信じる信じないはあなた次第だけどね。

[167: 匿名さん]

信じるしかないんじゃない。
三井だし。
大手デベで一番誠意があると思うんだが。〇友とか東〇とは、キャラが違う。

[168: 匿名さん]

ミホマンでリクコスの価格情報ありました。

>>リクコスが強気の値段で出てきました。
>>かなり高いです。

パークシティも高くなりそうです。

[169: 匿名さん]

今週の住宅情報マンションズに新たな情報が載ってますよ。
上層階の部屋にはどうもルーフバルコニーにも見える作りに
なっていますが、こんな高層でルーフバルコニーって・・・
ちょっと恐ろしい。

[170: 匿名さん]

パークシティ武蔵小杉のホームページに、間取り図がアップされていますね！
８７平方メートルのタイプが欲しいです！
価格は、６千５百万円ぐらいでしょうか？

普通のサラリーマンでは、絶対に買えません、、、

[171: 匿名さん]

どこかで@250ぐらいで出てくるとありましたね！
武蔵小杉は良く知りませんが、駅前ともなると高いのですね。

[172: 匿名さん]

意外と安いかもよ、って希望的観測。

[173: 匿名さん]

80平米未満は廊下短くて結構きちきちな間取りだね。
他の間取りに期待かな。

[174: 匿名さん]

>173
ＨＰの71m^2の部屋のことだと思いますが、廊下短いほうが各部屋の広さを
取れるのでお得では？と思うのですが。
まあきちきちには変わりませんが・・・。
ここら辺の部屋なら、４０００万円台後半あるのではないでしょうか？

[175: 匿名さん]

売れ行きも値段次第でしょうね。
やはり買えなきゃ意味ないし。

[176: 匿名さん]

現実問題としてここの価格みてコスタに流れる人も多いのでは？

[177: 匿名さん]

>>176
あるある。
でも、コスタの第１期に突っ込んで、172さんのいうとおり意外と安かったら、
目も当てられないね。

[178: 匿名さん]

いつの間にかＨＰに間取り公開されてたんですね（汗）
それにしても、柱が邪魔にならない間取り設計、さすがですね。

[179: 匿名さん]

>>177
それホント痛いですよね〜。
でももし三井さんがサプライズ価格で出して来たら反響大きいですよね。
その場合、コスタは三井さんの価格発表前に一期の契約まで終わらせておかないと、かなり苦しくなりそうですね。
三井さんのサプライズ期待したいですね。

[180: 匿名さん]

ほんと、良心的でサプライズな価格で出てくる事を期待してます。

私は、コスタは見送りを決めました。
ガラスと駐車場の問題点以外は良いと思ったのですが、
（プランが豊富なのはすごく魅力的）
コストパフォーマンスが悪い、と思ったので。

[181: 匿名さん]

三井にサプライズなどありません。
10％〜15％高いのは周知の事実。
それが三井のブランド。

そのブランドは品質や信頼性を維持してくれるし、
また中古価格でも生きてくるわけだけど。

[182: 匿名さん]

三井の他のマンションを検討したことがないのですが、
三井は間取り変更その他のプランはどうなのでしょう？
豊富に選べたりするのでしょうか？
戸数が多いから、さすがに細かい変更はきついですかね。

[183: 匿名さん]

同じ三井でもケープは苦戦の続くグローヴに比べ
大分割安感が有る価格で出してきたし、
ＰＣＴも同じ様な価格帯になるんじゃないかな。
三井と言えども周りの情勢は読まないとね。

[184: 匿名さん]

価格の概要出ましたね　3000-13000広いところで読むと
コスギタワーの3割り増しですね。
その分、内装、施設などが、グレードアップ？してるといいのですが・・

[185: 匿名さん]

>>184
チラシ見てないのですが3割り増しってどういう比較でされていますか？

[186: 匿名さん]

価格も大事ですが、即金で購入する人や価格の半分以上を頭金に出来る人以外は
金利を考えないと大変な事になるよ。（私もそうですが）
今年の春以降ゼロ金利解除が濃厚みたいなので、徐々に金利も上昇すると仮定すると
入居時期（支払い実行時）には現在の支払いシュミレーションと大きく異なる可能性も
あるだろうし、税金だって上がる可能性もあるだろうし。
価格が高かった場合、背伸びするのだけは絶対止めようと思うのですが、一度気持ちが
動いてしまうと（ここに住むイメージを抱いてしまうと）難しいんですよねー

[187: 匿名さん]

70m^2が4000万円台〜とありましたが、
71m^2の部屋が向きによっては、4000万円台後半であるということなんでしょうね。
186さんの話もありますが、ちょっと背伸びしたくなりますね。
広さとか、向きとか、どこか我慢しても、
やっぱり地域NO.1に住む、満足感に期待しちゃいます。

[188: 匿名さん]

186さん

私の場合、公庫ローン金利（今だと3.2％くらい？）でシミュレーションして支払可能かどうかを判断しています。
これだと直近の金利で確定可能ですから、万一引き渡し時に銀行金利が上がっていても公庫を使えますし。
もし引き渡し時に銀行やフラットの方が金利低かったら、そちらを使えば余裕をもって返済可能になります。

デベが出してくる返済シミュレーションは、短期固定の１％くらいで30年以上を計算したものが多いのですが、あれを信じていると危険ですよね。
銀行ローンでもせめて20年以上の金利でシミュレーションして支払い可能性を考えないとね。

[189: 匿名さん]

187,188さん

186です。公庫で保険感覚で確定させるのは私も同じ考えです。
営業さん（特に財閥系など）は無謀な購入者でなければ公庫中心の資金計画を出してくると思います。
例え営業さんが全額短期金利でのシュミレーションを作ってきたしとても突っぱねないとダメですよね。
こんなの全くシュミレーションにならないのですから・・・
販売そのものが苦戦していたりすると、短期金利＆キャンペーンでの資金計画だったりするようですが・・・

あと４０００万円台〜というのもクセモノですね。方位や眺望が最悪の低層階のわずか一戸だけでも
４０００万円台と記載できますし。私は過去の経験から５００〜６００万上積みした価格と考えてます。

[190: 匿名さん]

>186
>189
私もちらしを見ましたが、70m^2で4000万円台〜6000万台と明記されていますので、
あまり期待はされない方が良いと思います。
(私もあまりにも強気な価格にがっがりしてます。)

[191: 匿名さん]

あえて他の物件よりも高めにした方が資産価値は上がりますよね。
売れ残りはあまり考えられないし、買える人だけ買えばいいと思います。

[192: 匿名さん]

>190

（同じ三井の）芝浦のケープタワーでも80m2台で3900万〜5600万ですよ。
高っかーーーい

[193: 匿名さん]

７０㎡で５０００万台中心かな？
やはり高めですね〜。
グローブと同じぐらい？

[194: 匿名さん]

>>192
現在田園都市線の川崎市民ですが
芝浦より武蔵小杉の方が利便性がいいんですよね（自分にとってですが・・）
芝浦や豊洲は眼中にない人は結構いると思います。

[195: 匿名さん]

東戸塚であの値段だからな。仕方ないかも。
「川崎」でなく「東横沿線」で値付けしてるんでしょ。

[196: 匿名さん]

ケープタワーと比較しちゃダメですよ。
駅からの距離だって違うんだし、やっぱり比較するならグローブ。