パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part8

[匿名さん]

パークシティ大崎 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377055/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[1: 匿名]

ソニーＮＳビルと４号館の入札が開始したようですね。北向きの方はかなりご心配をされているのでは？

[2: 購入検討中さん]

いつ決まりますか!?

[3: 匿名]

年明けが入札期限のようです。きっと三井が買うでしょう。

[4: 主婦さん]

http://view-tokyo.sakura.ne.jp/town/?p=642
近くで行われているイルミネーションも綺麗ですね！

このエリアはもっと良くなるんじゃないかなぁ。
良い場所だと思います。

[5: 匿名]

北側は心配です。入札終わるまで様子見です。かなりの広大な土地ですね。

[6: 匿名さん]

80Hや80Eのように28階以上の高層なら大丈夫なのでは？

[7: 匿名さん]

西側の向かいにたつ建物は、何階建なんでしたっけ？
すみません、初歩的な質問で。

[8: 匿名さん]

広大ってほど広くないですね。
せいぜい、元々建ってたビル程度の高さの物しか建てられないので、心配するだけ損ですよ。

[9: 購入検討中さん]

いやいや、両方買ったら、超高層になるでしょ。

[10: 匿名さん]

アベノミクスの容積率緩和の可能性もありますし。

[11: 匿名さん]

北側の話ですが両ビル合わせると面積は８０００平米近くになり敷地面積としてはパークシティ大崎とほぼ同じです。ただしパークシティ大崎は容積率が従前の３００パーセントから９６０パーセントに拡大されましたのでこの規模の建物が建てられます。

北側エリアの敷地はソニー通り沿いが５００パーセント、それ以外のエリアは３００パーセントですので平均で４００パーセント弱。パークシティ大崎の半分程度の建物しか建てられません。

あとは建物の利用用途によりますが、オフィスビルの場合ワンフロア面積を大きくする方が良いのでそうなると敷地一杯に建てる分高さは抑えられせいぜい７〜９階程度ですかね。マンションより階高があるのでパークシティと比べると１５階くらいまでは何らか影響受ける可能性があります。

[12: 匿名さん]

あら、北側にタワーか。

[13: 匿名]

11さんのおっしゃる通りだと思います。しかしながら、ソニーの土地だけであればそこまで高層のマンションやオフィスが建たないことが想定されますが、ソニーの土地の隣は三井が開発を検討している土地でもあり、今回ソニーの土地を三井が買ったとしたら再開発となり、容積率の緩和に繋がる可能性もあります。北向きを購入された方にとっては三井が最大の敵となることも想定されます。

[14: 購入検討中さん]

三井にららぽーと作ってもらいたいです

[15: 匿名さん]

パークシティー大崎は、７つのガーデンや幼稚園、駅までの通路の混雑緩和策等々を盛り込むことで容積率が拡大されてますが、ソニー跡地ではそのようなことをやりようがないので、容積率の拡大は難しいでしょうね。
政策で容積率が緩和される方向になっても、それはもう少し先の話で、ソニー跡地には間に合いませんので、関係ない話です。

[17: 匿名さん]

＞11
残念ながら、総合設計や特定街区等の開発手法を使えばすぐに高い建物建てられちゃいます。
こんな敷地に現行法規のままはたてないでしょう。

[18: 購入検討中さん]

目の前に建つ訳じゃないし

南はスーパー、東は学校、駅近で環境も良い場所です

[19: 匿名さん]

駅近は徒歩５分までの不動産なので
６分では駅近ではありません。

[20: 匿名さん]

グランスカイも徒歩6分だから駅近じゃないんだよね。五反田と大崎の両方に6分で。

[21: 匿名さん]

北側買った人は痛いな。工業地域だから諦めるしかないな

[22: 匿名さん]

結果、東以外は考えもんに。

[23: 匿名さん]

品川から歩いたけど意外と近いね

[24: 匿名さん]

え、歩いてないよ。普通は笑。1回だけならね

[25: 匿名さん]

北側はレジデンス三田が完成すると、東京タワーは隠れるよ。

[26: 匿名]

あー、2次も落ちた
神が買うなと言っておる

[27: 匿名さん]

品川を近いと思うなら、五反田や高輪台だって意外と近いよ。

[28: 匿名さん]

地図で確認したが、東京タワーは見えるんじゃない？
レジデンス三田ができても。

[29: 匿名さん]

とんがりだけかもよ

[30: 匿名さん]

レジデンス三田が右にズレてるよん

[31: 匿名さん]

デベが宣伝していなくても、中古になった時にこのマンションを買いたいと思うか、そういった基準で判断すると、マンション選びの失敗は少なくなると思います。

[37: 匿名さん]

なんだ。そういうことね。手付放棄も考えないといかんな、、

[39: 匿名さん]

>31

中古で転売するという前提での査定を近隣の仲介業者にしてもらっておくってのが客観的な指標を得る一つの方法。ポイントは複数の業者に当ることとデベの系列は外すということ。

[40: 匿名さん]

査定なら、間取りまで見せなきゃいけないんじゃないの？階数や向きや広さで違うから。
「買いました」って言うの？
「買おうと思うのですが」って言うの？

[41: 匿名さん]

当然、購入を検討してる部屋で査定してもらわないと意味はない。資料持っていったほうがいいけど、仲介業者もちゃんと情報収集してるよ。将来の商売ねただもの。

[42: 匿名さん]

はいはい

[43: 匿名さん]

某3LDKの部屋で、土地と建物の価格比が約3:5くらいでした。
意外と土地が安く、建物が高いんだなという感想。
素人考えでは建物比率が高いので、(経年劣化による)値下がりが激しいと思ったのですが。
私は永住用に買ってますが、中古で転売なんて言ってられない気もしました。
グラスカとか、この辺りの他のマンションもこんな感じの相場なのでしょうか。

[44: 匿名さん]

タワマンって容積率が高いから、土地の持分は低くなる。

持分は、専有面積を容積率(%)で割った値に１００をかけて概算できる。

[45: 匿名さん]

80平米の部屋だと土地の持分10平米以下でしょ？
三坪しかないのに３０００万もするわけだ。土地の価格は坪１０００万。

[46: 匿名さん]

>33~37
必死にネガってくれるのは倍率下がって助かるんですが、読み難くなるので5行くらい1回で書き込んで・・・

[47: 匿名さん]

土地の持分が少ないとどうだというのだ。
区分所有の土地の持分に意味があるとも思えないがあえていうなら土地の価値＝持分×単価であろう。
たとえ持分の面積が広くとも単体で処分できない以上持分面積が多いの少ないのに意味はない。容積率が余ってりゃ別だがね。

[48: 匿名さん]

賃貸で貸すなら減価償却の関係で建物比率が高い方が有利と聞いたことがありますが。
リセールを想定した場合は、土地比率が高い方が値段が維持できるのかな？。

[49: 匿名さん]

>>43
最近のコンクリ寿命が長いマンションだと、土地建物比率って意味ないよ。
中古転売時の価格の決まり方は「賃貸に出して、何年間いくらで貸せるか？」ですので。

[50: 匿名さん]

>>48
賃貸にした時の土地建物比率は、購入時と一緒である必要は無いので、
建物分を増やして算定し直すのが一般的です。

ちなみに中古で売る時も、新築時の土地建物比率は無関係で、算定し直します。