元金均等返済と変動金利 その３

[匿名さん]

テンプレートとして>>1を活用ください。

過去スレは
「元金均等返済と変動金利」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

「元金均等返済と変動金利　その２」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370807/

[61: 匿名さん]

5年125%ルールなんだけど、

いつまでたっても平行線なので、

・可能性は低いけどゼロではない。
・ゼロでは無い可能性なので有った方がいい→元利派
・ゼロではないけど可能性が低いから必要ない→元金派

で、いいんじゃないでしょうか？
お互い譲らず、不毛な言い争いになっていますが、そもそも価値観が違うのだから折り合えるはずもなく。

[62: 匿名さん]

真逆の意見があるからこそ、健全と思います。
売主と買主が、いるからこそ、
取引は成立するわけで。

[63: 匿名さん]

スレチかもしれませんが、うちは元金で500万だけ当初10年固定のミックスにしました。
変動の利率が変わらないとして、利息の差が10年後で約16万円です。

10年後にそちらは一括返済の予定。
1個のローンとしての取り扱いだったので、ミックスにする手数料は特にありませんでした。

金利急上昇の時の保険として、元利にするよりこちらの方が有効かなと思いました。

10年にしたのは、住宅ローン控除が10年のため、どうせ繰り上げしないと思ったため。
500万にしたのは、10年後に一括返済が容易にできる金額を考えて。

利息の差16万が保証料の差とほぼ同額だったのはたまたまです。

[64: 匿名さん]

＞＞６３

まさに元金と元利の違いが分かってなくて勘違いした人の典型じゃん

[65: 匿名さん]

はい。。。

繰り上げベースでシュミレーションしていたので、元金と元利が総利息額が同じというのはわかっていましたが、5年125％ルールとかは全くわからずに組みました。

間際になって、金利急上昇したら…と怖気づき、上記の理由でミックスに変更。

このスレを読んで、この保険の仕方も悪くなかった！と思っていたのですが…。

もう組んでしまっているので変更はできませんが、今後の計画のため、どういう場合によくなかったのか教えていただけるとありがたいです。

借入は2000万変動0.725％、500万10年固定1.1％　35年ローンで15-20年で返済予定です。

[66: 匿名さん]

良い返済プランと思いますよ。
2500万を、15～20年で完済予定なら
年150～170万ぐらい支払予定と思います。

優遇も-1.75%あるなら、店頭金利が8.5%に
上昇して初めて繰上が出来なくなるぐらいです

5年125%ルールは無視して良い思います。

金利が上昇しても、
10年後の残債1000万切るのは確実

残りを25年かけて返済してもよく
なりますね。

個人的には、固定を15年固定1.5%？をミックスなら
10年後、固定を残す選択も出来て安心と思います

[67: 匿名さん]

実際は元利で全額借りて減税有効期間は繰上げ無しで切れた後は一気に返済額軽減で繰上げで元本減らしてその後も定期的に返済額軽減で繰上げが最も安全で低コストだったけどな。

[68: 匿名さん]

>67
繰り上げしなくて減税メリットをフルに受けても保証料の差額に届かないから、それは間違いです。
このかんちがいも、定期的に出てきますね。

[69: 匿名さん]

>最も安全で低コストだったけどな。
最もっていうのは条件によって変わるのに、
言い切っちゃうところが、こういったたぐいのスレに出没する
「ぼくのかんがえたさいきょうのくりあげへんさい」の人らしいですね(笑)

[70: 匿名さん]

保証料の差額分の金額を
固定の金利差額分に充当する考えは
なかなか賢い選択と思いました。

この低金利下、発動するケースは
限りなく低い125%5年ルールよりは
現実的な気がします。

借入3000万未満、15年程度なので、元利元金の差は、
このケースの場合、差がほとんど無いですが

[71: 匿名さん]

なんか、すでに結論が出てるから
議論することがなくなってきたね。

[72: 匿名さん]

そのうち新たな勘違い元金さんが現れて無限ループするから大丈夫。

[73: 匿名さん]

皆さんが、ウダウダやってるうちに完済しました。
元金均等です。

[74: 匿名さん]

>66
>70
レスありがとうございます。
5年125％ルールはあまり考えなくてもよさそうなので、安心しました。

元金にした発端は、単純に保証料をケチっただけでしたので
元金と元利の差をそこまで考えていませんでした。（そういう人多いと思う）
まとめとしてはどちらでも大差ないとのことですが、このスレはとても勉強になりました。

それにしても、みなさんそれほど金利上昇した時の事まで考えてるんですね。
余裕をもって借入したつもりでしたが、自分の想定は甘かったと認識させられました。
もしそこまであがると、どちらにしろローンに追われる人生になりそうです。。。

[75: 匿名さん]

>73
あなたが完済したことと、元金元利の話してるこのスレが何か関係あるの？

[76: 前スレの７８９です]

前スレの７８９です。
借入先を決定しないといけない時期が近づいているので、再度質問して申し訳ありませんが、アドバイスをお願いします。

当方、新築マンションを契約し、来年２月に借り入れ予定です。
借り入れ額は、２５００万円です。
毎年、５０万円前後を繰り上げ返済に充てたいと考えています。

☆質問内容）
いずれも２５年で完済できた場合、Ａ（元金均等）・Ｂ（元利均等）のおおよその返済総額が分かれば教えて下さい。
（将来の変動金利は回答者様の予測で構いません。下記は参考までに今月の金利を記載しています。）

☆設定条件）
■Ａ（元金均等）フラット３５Ｓエコ
　　　借　入：２５００万円
　　　金　利：１．１０％（１～５年目）
　　　　　　　１．５０％（６～１０年目）
　　　　　　　１．８０％（１１年目以降）
　　　期　間：３５年
　　　手数料：182，500円（融資価格の0.73％・販売会社の提携により値下げされたもの）
　　　団　信：約1,582,100円（35年分として）
　　　備　考：マンション販売会社の提携金融機関で本承認済み

■Ｂ（元利均等）三井住友信託銀行ミックスローン＝「（１）＋（２）」
（１）借　入：２０００万円
　　　金　利：１．７３％（当初２０年間固定・残り期間年▲１．４２％引下げ）
　　　期　間：３３年
　　　保証料：401,440円（他、保証取扱手数料31,500円）
　　　備　考：当方の勤務先を対象とした優遇金利（金利に生命保険料を含む）
（２）借　入：５００万円
　　　金　利：０．７０５％（変動・全期間▲１．７７％引下げ）
　　　期　間：３３年
　　　保証料：100,360円
　　　備　考：当方の勤務先を対象とした優遇金利（金利に生命保険料を含む）

■Ａ・Ｂ共通事項
Ａ・Ｂいずれで借り入れした場合でも、年間５０万円程度の繰上げ返済を計画しており、２５年以内での完済を目指しています。（フラットの場合は１００万円からしか繰上げ返済できないのは承知しております。）

以上長文になりましたが、ご意見をお願いします。

[77: 住まいに詳しい人]

76さん
> Ａ・Ｂいずれで借り入れした場合でも、年間５０万円程度の繰上げ返済を計画しており、

よくわからないのですが、月々の返済額が違うのに、年間の繰り上げ返済の金額が同じで計算する意図があるのでしょうか？
計算する場合は、年間に住宅ローンで支払える金額を想定して、そこから月々のローン額を引いた分が、繰り上げになります

[78: 匿名さん]

固定のフラットを元金にするメリットがいまいちわからないのだけど・・・

信託銀行が団信込で
5年固定0.63%、10年固定1.08%、20年固定1.73%

フラットだと、団信込にすると
5年1.46%、10年1.86%、20年固定2.16%
ぐらいになるのでしょうか？

金利も高いし団信も高いと思います

[79: 販売関係者さん]

76さん

何を知りたいのかがよくわからないです
金利変動なしで総支払額を知りたいだけなら、シミュレーションソフトがその辺にいっぱい落ちています

・月々の支払いが違うのに繰り上げ額が同じなのはおかしい
・金利変動を想定しないなら、すべて変動で借りるのが一番お得ですよ
　想定するなら、どの程度を考慮しているのか、不明

[80: 匿名さん]

＞78
＞固定のフラットを元金にするメリットがいまいちわからないのだけど・・・
それはあなたに能力が無いからです。