管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[1701: 匿名さん]

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html
　

[1705: 匿名さん]

>>1704 通りがかりさん
開閉回数に規定値があるとは…参考になります。
ありがとうございます。

[1707: 通りがかりさん]

>>1704 通りがかりさん

自動扉更新工事では、受注に固執する東急コミュニティーを抜いて、
業者のナブコシステムと直接対話することで、東急コミュニティーが科学的根拠もなく、ただ受注したいで、165万円もする工事を提案することが判りました。

皆様も是非、施工業者、特に定期点検している項目については、記録を見て対話されることをお勧めします。

業者と東急コミュニティーは必ずしも一致しているとは限りません。

逆に定期点検結果にに何もめを通していない東急コミュニティーの実態も明らかになった様な気がいたします。

[1708: 匿名さん]

>>1700 大凶あす定時 2021/10/31 07:29:11
理事長あてに保険会社より保険金支払明細書が送付
されています。
郵便配達員は理事長あての郵便物は管理室のポスト
に投函します。
宛先名は理事長名が記載されている場合もありますが、
ほとんどの場合理事長個人名は記載されていない場合
が多いようです
。管理室のポスト投函後は管理人が郵便物の管理をし
ますが、東急コミュニティーは管理室への郵便物でも
管理人は勝手に処理してはいけないので坦当を通して
理事長等へ渡していることになっています。
ここら辺を明白にするためには保険金の支払いについ
ての明細書を理事会あてに毎月報告して年一度の会計
報告に反映させることを約された方がいいでしょう。
組合加入の保険金処理は詐欺的要素が多く見受けられ
ます。
水増し請求や水増し工事や架空工事等々です。
管理会社系統の保険代理店に保険加入を代理している
場合に工事等の請負業社が管理会社の場合は保険金は
管理会社収納口座に振り込まれ施工業者にマージを差
し引いて工事代が支払われます。
金の流れを確認してください。
ほかにも色々な方法がありますので完全犯罪が成立し
ている可能性は高いです。

[1710: DINを棄てた者]

＞1709　通りがかりさん
ブログを読ませていただきました。
火災報知器の断線表示警報について、調査によりケーブルの断線は無かったとのことですが、火災表示機の配線を入れ替えた時に断線警報はどのようになったのでしょうか？　断線表示が消えた？　配線変更した場所に断線警報が移った？　火災表示機の故障で断線警報が出たまま？　原因が判ればご教示ください。

[1711: 評判気になるさん]

先般、当方の管理会社がマンションの総合保険を提案してました。保険の掛け金額を見て大変驚きました。なんと掛け金額が700万円相当でした。当方がほぼ同様の条件で直接損保会社に見積もりをお願いしたところ350万円～400万円でした。まだ、総総会での議決はしていませんが、いかに管理会社がぼったくているか分かりました。
管理組合主導で損害保険を契約する予定です。本件だけでなく他の契約に当たっては、管理組合が相見積をとって低価格で契約を締結しています。管理会社にお任せでは管理費や修繕積立金はいつのまにかなくなり、金融機関からの貸し付けをうけないと大規模修繕等は不能になりますよ。(管理会社は機会あるごとに貸し付けのお手伝いしますよといつもいっています。)
管理組合が勉強を重ね知識を得ないと管理会社のペースで全ていきますよ。

[1712: 購入経験者さん]

>>1711 評判気になるさん
ほとんとの管理会社は、損保代理店をしている。
皆で相見積を取り検討すべき事案。

[1713: 通りがかりさん]

>>1710 DINを棄てた者さん
blog参考にして頂きありがとうございます。
我々理事会中に調査工事を売り込みに来た業者、サンワ様がお一人単独で実施したのでこの報告しかありません．
システムは、検知器、電線、警報機本体で構成されますが、警報機に対して、検知器と電線セットで入れ替えしたら断線表示は消滅した。
私業者に進言しました。物理的に断線でなく、警報機本体の異常ではないか。警報機本体をリセットするだけで消滅する現象だった。と言うことです。
専門業者が素人の私でも判ることをせずして工事を受注する。あり得ないことです。
ご参考になりましたか？

[1714: DINを棄てた者]

>>1713 通りがかりさん
経過報告ありがとうございました。
断線警報発報→警報機リセット操作　の初期操作を管理員が
実施していなくて、また、不良状態の確認もせず見積書が発行
されてきたということですね。それであの高額な費用ですか？
あきれました。

[1715: 購入経験者さん]

>>1713 通りがかりさん
管理会社に迎合して住民を騙すような業者は、事態を晒すがよい。
その前に1/5の同調者を集め管理会社の解約を視野に入れるがよい。

[1716: 管理担当]

[No.1675～本レスの内、情報交換を阻害する恐れのある投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1717: 匿名さん]

>>1716 通りがかりさん
他の管理会社への投稿よりも事実に基づいた投稿が多いと思いますけど
貴方の投稿は管理会社の宣伝に見えます。
この管理会社は何処の管理会社よりも危険を感じます。

[1718: 評判気になるさん]

>>1678 匿名さん　　皆さん管理会社に依存症です。管理会社は自社の利益追求が当たり前、管理組合のための建設的提案はしないのも当たり前。
管理組合が主体で取り組まないと、いつのまにか管理費不足、修繕積立金不足に陥り、管理会社から管理費及び修繕積立金の値上げが提案されるのを覚悟してください。常に収支関係をチェックしてください。
恐らく2回目の大規模修繕工事で積立金に赤信号が点灯するでしょう。
同工事の実施に際しては、管理会社系列の施工会社の見積もりは相当高額なので、管理組合独自で数社から見積書をとって見積額を比較検討の上、施工業者を決定する必要があります。わがマンションは、相見積の結果、相当額の経費節減となりました。

[1719: 通りがかりさん]

>>1717 匿名さん
正にご指摘の通り、この管理会社が危険である。とここで読まれている。理解して頂くことがgoalです。
上手く付合う　は　ここと付合うならば気をつけなさい。の意味です。

[1720: 匿名さん]

>過去に何度も論理的に反論されていますよ

何一つ一切、見当たらないけど、「論理的な反論」がある箇所はどこ？

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。　
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。。・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。
・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。しかし、擁護派は、ピンハネマージン分の存在を頑なに隠したいから、値下げ＝仕様のカットという風に思わせたくて仕方がない。■つまり管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。
しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）！論破されている！というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html

[1721: 匿名さん]

>>1720 匿名さん
長いし脈略ないし何を言いたいのかわからないです。
管理会社がマージンを抜き取っていることを問題としたいのでしょうか。
問題定義だけして投げられても受け手も困りますよ。だからどうしたらいい、どう対処したのかある程度具体的な施策も併せて示して頂けますか。

[1723: 通りがかりさん]

>>1709 通りがかりさん　
東急コミュニティーのリフォーム事業部、その真価には疑問。
東急コミュニティーが工事見積として持って来るのは、東急コミュニティーリフォーム事業部の物。
私、この東急コミュニティーのリフォーム事業部の真価について最近疑問に感じる
先の投稿で今年の修繕会計年度予算440万円の内、176万円は施工不要と判断される物だった。
結局彼らに技術はないし、ただただフロントが思い付く案件に業者見積に利益を上乗せして、ペーパーを作成するだけの何ら付加価値のない存在であるに違いない。
こんな部門に実作業業者を審査する能力があるだろうか？
先日、高圧洗浄を26から36万円に値上げの見積を出してきた。
一気の値上げ、独自に調べると22でやってくれそうな業者を見つけ、東急コミュニティーに紹介したら、審査を受けてないから、管理組合直接の発注になると回答。
いい加減な見積しか作成できないリフォーム事業部に正しい業者審査できると思いますか？

[1724: 匿名さん]

>>1723 通りがかりさん
アホ理事相手では見積もりなんか見定める能力はない。
従いましてはどうでもいいことだ。
貴方は管理を理解できる組合員だから気を付けたほう
がいい。
私などは大規模修繕などは管理会社抜きで実行。
管理会社の坦当は理事会や総会での出席は会計報告と私
による管理業務主任者の登録書の確認と重説の説明だけ
で退出命令。
これに不満をもつ理事と坦当及び管理会社の支店長とで
共謀して事を起こす準備をしているのは百も承知。
そろそろ首が飛びそうだがつながっている。
現在は将来の建て替えに向けての資金調達を議論中であ
る。組合員も役員も管理会社も低能が多くて困る。

[1725: 通りがかりさん]

>>1724 匿名さん
匿名さん　
レスありがとうございます。
大規模を管理会社抜きでできる。そこまで出来るのは羨ましい！

[1726: 匿名さん]

一人芝居

[1727: 匿名さん]

ローコストでオール電化マンションで貯湯器が室内にあ
るマンションでは湯沸しタンクが室内に設置されている
場合の事故は悲惨である。
耐用年数を経過しても使い続けていると深夜電力などを
併用していると寝静まった午前2時から午前3時頃に熱湯の圧力でタンクに亀裂が入り熱湯が室内にあふれ出てピ
ラミット状で下階へ熱湯の漏水事故が発生する。
下階だけにとどまらずわきの両サイドの部屋内に漏水する。
火災報知機も漏電して警報が鳴り響いて大騒動が起きる
管理会社は加害者と被害者の示談と称して保険を適用し
て工事で儲かります。
よって温水器の事故の件は内密にして利益を求め続けて
いる。
理事長はこの件を推測して耐用年数の過ぎた電気温水器
の交換依頼に努力されて相当数の交換がなされた。
管理会社は事故の予防対策などしたことがありません。
組合員はしっかりしないと気が付いたときは管理会社に
財産を食いつぶされます。

[1728: 匿名さん]

温水器が室内に設置しているマンションには容積率を
水増しするためにコスト削減に寄与してデべの利益に
つながる。
その分部屋数が多く確保されそれ等の他に天井高も低
くしてさらにそれ等で部屋数を多くできる。
その分デべは利益を確保できる。
買う方は最初はきずかないが年数を経るにつき温水器
による事故等の多発で価格が安かった物件の瑕疵を知
ることになる。

[1729: 匿名さん]

大型マンションにはマンション管理士・宅建士・建築士
・会計士等の複数の有資格者が居住している。
そのものを探して管理者に選任して分譲の救世主なって
もらいなさい。
実力のある管理者であれば組合員の為に未曽の利益をも
たらしてくれます。
管理会社依存は良いことはありません。

[1730: 匿名さん]

>>1729 匿名さん
他人をあてにしたり利用することを勧めるなんて下らないアドバイスだ。アドバイスですらない。管理会社に依存も問題だけど他人に依存する体質こそが問題なんだよ。問題意識があるならまず自分が動くべき。やり方がわからんとか知識がないとか泣き言を言うくらいなら最初から黙ってれば良い。そしてそんな苦労を他人に負わせようとする自分を恥じよ。

[1731: 匿名さん]

>>1730 匿名さん 19時間前
偉い、そうしてくれ。？

[1733: 匿名さん]

>>1730 匿名さん
他人をあてにするのではない。
協力を要請するのである。
低能は僻みぽくてこまる。
落ち葉拾いばかりするとのータリーンになる。
あほにはつける薬は見当たらない。

[1735: 匿名さん]

>>1726 匿名さん 2021/11/20 22:35:01
この方は管理会社TCの低能坦当課長である。
組合雇用のマンション管理士と理事長に大規模修繕や
大型設備の仕事の受注に失敗した。
合計7億円くらいの大金である。よって左遷されている。

[1736: 通りがかりさん]

渋谷に本社がある某スタッフ、ろくな仕事もしないで管理費用を好き勝手している疑いあるので、今度の総会時にクビにしたい。別のマンションでも色々やらかして裁判沙汰になっている模様。

[1737: a]

1720さんはかなり痛いですね、、
思い込みがハンパない。

こんな人が役員にいたらどこの管理会社も撤退して自主管理スラムマンション確定コース。
総会でもダラダラしょうもない意見を延々と話まくってみんなの貴重な時間を徹底的に奪い取る。

マンション管理なんて管理会社になんでも任せておけばいいです。もちろん割高な委託費を取られる可能性はあがりますが、それでも役員負担が圧倒的に軽くなる。
医師等お金に余裕のある方々のマンションはとにかくお任せコース。
高額な委託費や工事費も問題なし。
そんな事より時間という価値の大きさを理解してます。
年金暮らしで時間はたっぷりあるがお金がない方々多いマンションはその逆パターンとなりがちです。

[1738: 通りがかりさん]

もうすぐ理事会役員の交代があります。
管理会社主体にならないように引継書を作りたいと思うのですが、作成された方がいたらアドバイスお願いしたいです。
引継書のフォーマットなど検索してみたのですが幅広くて。

[1739: 通りがかりさん]

皆様はどう思われますか？私は詐欺の匂いがします。
青梅にある築30年の戸数60程の5階建マンション。私は今期監事を務めてます。
当マンションも経過からエレベーターのリニューアル工事を検討しています。
理事会メンバーは管理会社の言うなりで、管理会社から出された見積を検討するだけ。
さて監事の私はリニューアル工事という事なので、毎年の定期検査を管理会社に要求しました。
検査結果は既存不適格と是正必要の嵐。
管理会社から出てきた見積書も既存不適格を是正する見積ばかり。
監事の私は日本の法律には「不遡及の原則」が適用されるはず。日立エレベーターのサイトでは「既存不適格」は建築基準法に違反しないことを知る。
早速、当マンションのエレベーター会社に連絡したら、その日の日付でレターが作成され、私にメールされて来た。
理事会のメンバーにこれだけやる気のある人はいない。　
その後の理事会で既存不適格を解消しない「時短リニューアル」なる工事の見積を出してきた。
もし、監事の私の存在なければ、我が理事会はまんまと管理会社の思惑通り、1千万円も高い工事を買わされていた。

これは詐欺行為ではないでしょうか？

宜しく！

[1740: 通りがかりさん]

>>1739 通りがかりさん

理事会メンバーに御覧頂いた動画

https://youtu.be/htpuLPBI6Zw

です。
ここでは既存不適格について、詳細を述べています。

[1741: 周辺住民さん]

＞1739さん
詐欺行為にはあたらないと思う。
詐欺行為とは、既存不適格工事の是正工事をすると言いながら、実際にはその工事をしない場合です。
ただ、現理事会の能力を問うと、標準管理規約第一条違反が伺われ、問題にすべきは規約違反を平気で行う現理事会メンバーではないでしょうか。

[1742: 匿名さん]

既存不適格に違法性がないとしても、エレベーター事故により損害が発生した場合、管理組合は土地工作物責任（民法７１７条）を問われる。
管理組合として、費用の低減も重要ではあるが、最も優先すべきは「安全・安心」である。

[1743: 周辺住民さん]

＞1742
＞エレベーター事故により損害が発生した場合、管理組合は土地工作物責任（民法７１７条）を問われる。
それは適格工作物にしても同じ。
何が言いたいのか不明。

[1744: 匿名さん]

改正法が求めている要件を充足していないので、既存不適格のエレベーターは安全面において不十分である。

[1745: 周辺住民さん]

＞1744
＞安全面において不十分である。
そのことと法的責任とは別問題。
そんな簡単なことも理解できないの？
現在、安全面で十分な工作物でも、法改正により近い将来、安全面で不十分な工作物となり得る。
現在、既存不適格工作物であっても、設置当時に適確であれば問題はない。
設置当時から不適格であれば法的責任は伴う。

[1746: 職人さん]

>>1743 周辺住民さん
所詮「権利なき遮断(能力なき)」ですもの、処罰されるのであれば、理事会は、管理会社の絵軸にならない。

[1747: 通りがかりさん]

>>1741 周辺住民さん

ありがとうございます。私から見ればしなくて良い仕様の工事の押し売りなので詐欺かなと思いました。

[1748: 通りがかりさん]

>>1747 通りがかりさん
もう一つ言わせて頂くと、当方が既存不適格は法的には認められていると管理会社に言ったら、解消しない見積ｦ出してきた。この事実から、理事会を騙そうとしたのでは。これが詐欺行為では？と感じました。一応追記させて頂きます。

[1749: 匿名さん]

>>1748 通りがかりさん
会社なので利益の大きい提案をするのは当然だと思います。リニューアル工事なのでおそらく倍以上の差額があったと思いますが、そこまで差があれば多少良くなるとしても高額なのを選択する人はいないでしょうから。
昔のようにネットが普及していないのならともかく、今はいくらでも調べられるので何も調べようとしない理事会に問題があると思います。

あと、被害もないのに詐欺だというのは短絡的ですよ。

[1750: 匿名さん]

＞あと、被害もないのに詐欺だというのは短絡的ですよ。
被害がなくても詐欺行為を開始した時点で詐欺未遂罪に問われます。その場合、物的な証拠を残すことが肝心です。
物的証拠があれば管理会社に対して詐欺未遂罪で刑事訴訟を起こすことができますよ。
最近は弁護士を通さず、自分で訴訟手続することもできます。
刑事訴訟も身軽なものになってきましたから大いに活用すべきです。

[1751: 匿名さん]

国交省のサイトに
『基準の改正時に既に着工されていた昇降機については、当該改正基準への適合は義務付けられていませんが、より高い安全性の確保の観点から、改修やリニューアルにより、エレベーターの機能更新を積極的に行っていただきますようお願いいたします。』

と書いてあるので、管理会社は機能更新を勧めたのだと思いますよ。（勿論、営利絡みではあると思いますが）
詐欺にはならんでしょう。

[1752: 匿名さん]

万が一エレベーター事故が起きた場合、
国は「機能更新を積極的にするように」と通達する事で責任を回避する事ができ、
管理会社はそれを受け理事会で提案することで責任を回避することができる。
という仕組みですね。
理事会だけで決めると、事故が起きた場合、理事達だけの責任になってしまうので、総会にかけて決をとって決めた方が良いのでは？

[1753: 匿名さん]

＞1751 匿名さん
＞詐欺にはならんでしょう。
言い切ること自体が詐欺行為に近いと思いますよ。
詐欺になるケースもあるのだからケースバイケースですね。
1751さん、詐欺行為にあたれば都合の悪いことでもあるのですか。
管理会社を運営しているから都合が悪いのでは？

[1754: 匿名さん]

>>1753 匿名さん
疑心暗鬼ですね。w
管理会社に何か恨みでもあるんですか？
私はマンション住民です。なにも都合悪い事はありません。
理事会の立場としては総会に掛けて組合の全体責任にした方が良いと思います。

[1755: 匿名さん]

＞管理会社に何か恨みでもあるんですか？
恨み？
利益相反関係の管理会社を盲目的に信じるのはお目出度い方か管理会社関連連中。
防犯対策として1754さんは玄関に戸締りはしないの？

[1756: 匿名さん]

>>1755 匿名さん
盲目的になんて信じませんよ。
管理会社は会社組織ですから営利追求と瑕疵隠しするとわかっている上で、理事会が主体で管理する事が重要だと思っていますよ。
管理会社は【案を提案するだけ】で、【決定権とそれに伴う責任】は理事会（理事長）にあるわけで、ここにいる管理会社貶しをしている人の多くは、その事が分からず、「管理会社、管理会社」と言っているわけで。
うちの理事会も管理会社とは丁々発止やっていますよw

[1757: 匿名さん]

1756さん、自宅に戸締りはするのしないの？

[1758: 匿名さん]

>>1757 匿名さん
しますよー

[1759: 匿名さん]

＞1758 匿名さん
何か世間に恨みでもあるの？

[1760: 匿名さん]

>>1759 匿名さん
はぁ？w

[1761: 匿名さん]

>1760 匿名さん
あんたも暇人やね。ｗｗｗ

[1762: 匿名さん]

>>1756 匿名さん
理事長や理事の責任ではない。
全組合員の責任である。
例えば理事長や理事や管理会社に騙されて損害が生じた
場合は全組合員が責任を取らなければならない。

[1763: 匿名さん]

一番安い工事を提案しろとか的確な依頼を出していたのなら分からなくもないが、見積りを出してくれーとか曖昧な依頼なら当然の結果だと思うな。
安い見積を出すよう依頼して提示されたならどこにも問題はないようにみえる。

[1764: 通りがかりさん]

>>1741 周辺住民さん
法律家に確認しました。詐欺にはならないそうです。
詐欺には4つの要件があるそうです。
1.人を欺く行為。
2.人を欺く行為により現実と掛け離れた錯覚を受ける。
3.金銭の授受等財産の処分が行われる。
41-3がかんれんする

[1765: 通りがかりさん]

>>1764 通りがかりさん
既存不適格を解消しない1千万も安い工事を提示しないで契約、金銭の受け渡し迄行ったら詐欺は成立する。
被害者は既存不適格を解消しなければならないと錯覚に落とし入れられている。

[1766: 通りがかりさん]

>>1765 通りがかりさん
こう思うと内の管理会社は今年ほとんど欺罔行為だった。
火災報知器の断線とか言って、実はリセットしたら直る。
14年経ったから自動扉更新とか言ってナブコ社呼んだら動作回数も余裕ある。ましてや裏門と正門を同時に。馬鹿げてる。
私がいなければ全部実施されて、必要無い工事に支払わされる。
こんな一年はもう続けなく無いが、管理会社に管理組合の血と汗を貪り取られることは自分が可哀想。

[1767: 匿名さん]

1766 通りがかりさん
＞管理会社に管理組合の血と汗を貪り取られることは自分が可哀想。
同感ですね。
管理会社から目を離すと日常茶飯事で詐欺行為まがいが横行する。
常に目を光らせて監視するか、物的証拠があるなら犯罪として訴えるべきです。
弁護士に頼むとそれなりの費用も掛かり面倒ですが、熱意があるなら組合員を代表して本人訴訟をすればいい。
https://legalai.co.jp/
こういう個人行動の積み重ねが悪徳管理会社の撲滅に繋がります。

[1768: 匿名さん]

>>1750
>被害がなくても詐欺行為を開始した時点で詐欺未遂罪に問われます。その場合、物的な証拠を残すことが肝心です。
>物的証拠があれば管理会社に対して詐欺未遂罪で刑事訴訟を起こすことができますよ。
>最近は弁護士を通さず、自分で訴訟手続することもできます。
>刑事訴訟も身軽なものになってきましたから大いに活用すべきです。
　↑
詳しい説明をお願いします。

[1769: 匿名さん]

役に立たない論争は辞めましょう。

[1770: ご近所さん]

本人訴訟制度の紹介なんかは役に立った。
管理会社の横行に、自分でもなんかできるような気がする。
とりあえず、やってみようと思う。

[1771: 匿名さん]

>>1770 ご近所さん
くだらん、

[1772: 匿名さん]

>>1766 通りがかりさん
あるあるですよね、そういうの。
フロントはマニュアル通りやっているだけなのでしょう。どこかに「15年経った自動ドアは買い替え推奨」とか書いてあるのでは？

＞『自動ドアは固定資産となりますので、税務上の耐用年数が決まっています。
それによれば、12年で減価償却することになっています。
その意味でも、10～15年というのは、建築業界や大手メーカーさまの回答は正しいのだと思います。』

と書いてあるサイトもありましたよ。実際はメンテしていれば40年くらい保つ自動ドアもあるそうですが、家電製品と同じようにたいていは10年から15年で故障することが多いのむでしょうが、組合側からすれば、交換はなるべく先延ばししたいところですよね。

賃貸マンションや商業ビルの経営者などは、10年-15年年くらいでも管理会社からの提案にそのまま乗るようですね。利益さえ出ていればかまわないみたいです。

[1773: 匿名さん]

>>1770 ご近所さん
本人訴訟は理論上はできるけれど、裁判所でちゃんと相手にしてもらえないみたいですよ。やはり弁護士の肩書き威力ってすごいらしい。

[1774: ご近所さん]

＞1773 匿名さん
忠告有難うございます。
あれこれ心配するより、とりあえず経験してみます。
出来そうな気がします。

[1775: 職人さん]

>>1773 匿名さん
5回本人訴訟経験がある。相手側に弁護士が付けばどうやって勝たせるか、判決文には二重三重に補強する文面だらけ。他の弁護士に訊いたところ「人格なき社団(民法の範囲外)」で無理だろう、との判断であった。刑事告訴は、警察規範に「告発状、告訴状は受け取らなければならない」と記されているが、警視庁管内警察署で受け取らないことになっている、の発言を録音し、東京都公安委員会に質問状を出したところ、論点をすり替えた回答。後日スピード違反警告書→出頭しないと逮捕する趣旨の郵便を公安委員会に送付。何のお咎めもない。告訴状の不受理に対し、地検直告係に告訴状を提出しても、理由書も返送避けるだけ。判事も警察もその程度だから、管理会社も織り込み済みで、大手を振って不正を享受している。

[1776: 匿名さん]

>>1775 職人さん
「弁護士たてろ」っつうことですね

[1777: ご近所さん]

＞「弁護士たてろ」っつうことですね
理想を語るほど子供でもない。
出来れば訴訟を身近なものにしたい。
お金のかかることはごめんだね。
物的証拠をつかむまでは我慢比べみたいなもの。
オトリ捜査も厭わない。
泳がせることが肝心。

[1778: 通りがかりさん]

事実を整理すると管理会社の欺罔行為は明らかなんです。　
ステップ1 管理会社は定期検査結果で「既存不適格」「是正が必要」と報告してきました．
ステップ2 リニューアル工事の見積を複数提示、最低でも1400万円以上。ただし、その見積には既存不適格との関係が示されていない．仕様不述。
ステップ3 この条件で契約、せこう、精算が実行されると、詐欺になるらしい。

理由は、法的にもしなくて良い工事（既存不適格の解消）を管理組合にしなければならないと誤った契約をさせたから。

しかし、こんな事実を管理組合員に報告、相談、臨時総会も開かずに進めてしまう理事長、後で管理組合員から訴えられないのだろうか？

管理会社もひどいが理事長も酷い。

[1779: 匿名さん]

○建築基準法第12条3項により所有者は、当該建築設備について国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は昇降機等検査員資格者証の交付を受けている者に検査をさせて、その結果を特定行政庁に報告するよう定められています。

○報告義務者は、報告を行わければならない昇降機等の所有者又は管理者（所有者からその昇降機等について維持管理上の権限を委任された方）の方です。

○既存不適格の昇降機は、昇降機定期検査報告において「要是正（既存不適格）」の指摘となります。「既存不適格」は、法令上、違法な状態とはなりませんが、安全性の向上のためにも現行基準に適合する状態に改修することが望まれます。

[1780: 通りがかりさん]

既存不適格を解消しなければならない。その他の選択肢は無いと思わせる行為
これが管理組合に現実を錯誤させる行為てして管理会社の欺罔行為と取れます。
直接東芝に既存不適格は違法では無いのではと言ったら、1千万円も安い時短リニューアルとか言う見積を後から出してきました。併せて質問した翌日の日付のメール。
メールも頂きました。東芝さんから、既存不適格は違法ではありません。と日立さんは最初からサイトで公開してました。
同じ内容
要はここに詐欺のプロセスがあるかないかを問題にしてまして、既存不適格自体の良し悪しについては、いいんじゃないですか？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1781: 匿名さん]

>>1780 通りがかりさん
>これが管理組合に現実を錯誤させる行為てして管理会社の欺罔行為と取れます。
判例があるのですか？あるなら教えてください。
なければあなたが問題にしている欺罔行為と同じですよ。個人の見解ではなく判例でお願いします。

[1782: 通りがかりさん]

管理組合で管理会社から提案された工事に、不遡及の原則を適用できると考えられる人が入れば裁判まで行がない。そこには騙しに気付きがあるから。
また、皆様騙され続けている管理会社は、騙され続けているから、裁判はしない。
と言う事で、裁判にならず判例もないのでしょう。
判例があったら、管理会社もやらなくて良い工事の押し売はできないでしょうね。

[1783: 匿名さん]

>>1782 通りがかりさん
分譲マンションの70％以上が理事輪番制なのですから、騙され続けるマンションばかりではない。
杜撰な管理会社な場合、一般組合員の時は声に出さずとも理事になった時に問題追及する人もいるからね。管理会社が国土交通省の推しに従い「安全性の向上のためにも現行基準に適合する状態に改修する提案」をし、組合から訴えられ、敗訴した判例なんてないんだろうね。普通は起訴もできん。w

[1784: 匿名さん]

国土交通省　マンション管理について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

[1785: 匿名さん]

国土交通省ネガティブ情報等検索システム
＜　マンション管理業者　＞
https://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=man...

[1786: 名無しさん]

管理会社、ぼ　っ　○ く　り　
で検索してみたら、まぁたくさん出てきて驚いた。
この業界はどこもこんな感じなのかね？

[1790: 通りがかりさん]

理事会と管理会社を指導してきました。　
その結果として今期実施予算と次年度以降の予算見積で、1千万円以上の節約．
言いかえれば、管理会社への貢ぎを防ぎました。
詳細をまとめました。
ご参考になれば。幸いです。

https://youtu.be/0wjqWH_-BDk

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1791: 管理担当]

[No.1663～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・情報交換を阻害
・他の利用者様に対する暴言や中傷
・削除されたレスへの返信
・自作自演、もしくは成りすまし行為
・プライバシーを侵害する投稿
・複数のスレッドで同じ内容の投稿

[1792: 匿名さん]

結果、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[1793: 匿名さん]

オーナーマンションは工事費がもったいないので工事の周期を
延ばしたいだけのこと。
畳や壁紙の交換を住民ができるだけやらないのと一緒。

[1794: 匿名さん]

>>1793 匿名さん
其れでいいんじゃないの、
どこが悪い。

[1795: 匿名さん]

大規模修繕を13年から15年位で推奨しているが早いと思う。
15年くらいで極端に変色する塗装などを使っているマンションは
元々安物塗料を使っている証拠だよ。
そんなにマンションは15年くらいではくたばらないよ。
むしろ人体に例えるなら内臓部分をもっと気を付けたほうがいいよ。
人目に触れないぶしょを蔑ろにするとひどい目にあうよ。
見栄えよりも中身だよ。

[1796: 匿名さん]

>>1795 匿名さん

13年やら15年やら言っていますが、年数なんてのは何の目安にもなりませんよ。
仕様材料や周辺環境でいくらでもバラツキますから。
ようは、信頼ができるところで劣化診断をして、劣化度に応じて適切な時期に適切な対応をする。ただそれだけです。
長期修繕計画はあくまでも平均的な数値として予算確保の為の資料という認識だけでいいと思います。
「15年くらいで極端に変色するのは安物塗料」なんていう無根拠で無責任な発言は控えるべきですね。周辺環境や地域特性を全く無視した暴論です。

[1797: 匿名さん]

要は修繕積立金次第ということです。
お金のあるマンションは早めに工事をやりきれいにすればいいだけです。
お金がなければ辛抱すべきです。

[1798: 匿名さん]

自分の部屋も同じこと。
お金がなければ畳の交換や壁紙の張替えはしないこと。
カーテンやリビングセツトとかダイニングセツトの交換は
壊れてもやらないしやれない。
辛抱辛抱。

[1799: 匿名さん]

>>1796 匿名さん
塗料は価格差が大きいですからね。
経費に占める費用割合も半分くらいになります。
塗料の節約は禁物ですよ。安物は5年くらいで変色が顕著です。

[1800: 匿名さん]

塗装は１５年もしなければめになるでしょう。
ぼられないようにしっかりした相見積もりをとることです。
同じ条件で取ることが大切です。