パークホームズ目白ザ・テラス

[マンコミュファンさん]

先に販売され一発即日完売となる人気を集めた“ザ・フォレスト”の北側、農林中金寮跡地の第2弾プロジェクトです。


ザ・フォレストその1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307667/
ザ・フォレストその2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/346070/

パークホームズ目白ザテラス
所在地＝東京都豊島区西池袋2-1405-1ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝96戸
間取り＝1LDK～3LDK（41.79～91.87平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
設計・施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[1: マンコミュファンさん]

自己レス失礼。竣工・入居予定＝2015年6月下旬予定です。

[2: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

ちと間取りが…どれもほっそ長いな
無理やり全戸南にするから

[3: 匿名さん]

フォレストより安くなりそうですね

＠３１０くらいでしょうか

[4: 賃貸住まいさん]

ワイドスパンの最上階住戸は億行くな

[5: 購入検討中さん]

こっちの物件のほうはもし計画道路通ったらどこ削られるの？

[6: ご近所さん]

フォレストとの間の植栽あたりでしょう。

[7: 匿名さん]

＞敷地のうち約４３８．６８平米の部分は都市計画道路予定地です。堅固な建物は建築できません

けっこうな割合で削られますね。
南向き棟のテラスの奥行きがあるので、その半分くらいが取られる感じでしょうか。
部屋のすぐ前が歩道というのは落ち着かない感じです。
日当たりは問題ないでしょうけどね。


＞４
さすがにこの場所で億はいかないと思います。

[8: 匿名さん]

隣にまたできるのか

[9: もぐら]

　「補７３」は西池袋と目白の住宅街をぶち抜いて、目白通りに至る計画道路ですね。こんな計画道路が実現したら大変ですね。
　

[10: 匿名さん]

南向きは道路ができるとかなり道路に接近しますね。
その分安ければいいですけど、全体的に、フォレストよりは高くなりそうですね。

ちなみにフォレストの管理費をご存知の方がいらしたら、
参考までに教えていただけませんか。

[11: 匿名さん]

道路に接近というか、南側は道路に取られるでしょ。
たぶん１階なんて道から手が届く感じになりそう。

検討するなら西向き、できれば中庭に面した４階５階あたりかな。

[12: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

ご存知の方も多いが、隣のフォレストは第一期販売で即日完売した。
フォレストと違うのは敷地は削られないので補償金は入らない事だな。
更にバルコニー側が道路になると。
だが道路になる可能性は5%くらいでしょうよ

[13: もぐら]

　確かに終戦直後に計画決定された道路で、事業決定されていないのは山ほどあります。住宅街をぶち抜いているので、土地の収用にいったいどれくらいの予算と歳月がかかるのか。実現性がきわめて低いのも事実。

[14: 匿名さん]

＞１２

ちょっとー、物件概要くらい読んでくださいよ

削られるって書いてあるじゃないですか

　　

[15: 匿名さん]

低層階でとても魅力です。駅前だとちょっと住むのにはとざわざわしていて落ち着かないなと
思うけど、これだけ離れていると落ち着いた雰囲気で住みよさそう。お庭で四季を感じられるのも
楽しみでいいですね。これで子供が立教へ行ってくれたら最高なんですがね（笑）
でも都内どこへ行くのも便利な立地なので子供の学校選びにも幅が広がりそうです。

[16: 匿名さん]

子供思春期になったら間違いなく池袋でたむろするよね…

[17: 匿名さん]

住宅街ぶち抜いてるほうが収用は楽。
困難なのは生活がかかってる商店街ぶち抜くほう。
今年、事業説明会した補助第29号みたいな、
戸越銀座商店街ぶち抜くみたいなのを、
事業認可しようとするのだから、
もうすぐ策定される第4次の道路計画は
注意したほうがよいよ。

[18: 匿名さん]

＞16さん
池袋にたむろするのは池袋周辺に住んでいなくてもたむろするのではないでしょうか？
東上線上に住んでいましたが、渋谷や池袋は若いころよくブラブラしていましたよ。

[20: 周辺住民さん]

劇場通りが消防署の前で唐突になくなってるのを見て、
今後この先に道路が出来ないと考える方がどうかしてると思うよ。
周辺住民は既に道路が出来ることが前提で動いてます。
嘘だと思うなら、目の前のグレーの賃貸マンションの入り口を探してみてください。
道路から不自然に奥まったところの変な方向にエントランスがあります。
これは劇場通りが延伸された時、駅寄りに入り口が向くように作られてます。
地元はもうそういう段階。
フォレストも、道路が出来た時用にエントランスが2つ用意されている。
デベも道路が出来ることが前提。
こんな道路が出来るわけがないと現実に目をつぶっているのは購入者だけ。

[21: 匿名さん]

フォレストを含め本物件は、今現在計画道路として指定されていませんが、補助73号線は、木密地域不燃化10年プロジェクトの「特定整備路線」に指定されています。
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/machidukuri/028863.html


ブログでもプロジェクトが進行していることが書かれてました。
http://blog.livedoor.jp/kitaikekyougikai/archives/51407526.html


また、豊島区の延長である北区では、補助73号線は第三次事業化計画の優先整備路線として指定されています。
http://www.city.kita.tokyo.jp/docs/service/005/atts/000569/attachment/...'%E8%A3%9C%EF%BC%97%EF%BC%93+%E5%8C%97%E5%8C%BA'


北区の木密地域不燃化10年プロジェクト「特定整備路線」に指定されています。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2013/04/DATA/20n4c30j.pdf#sear...'%E8%A3%9C%EF%BC%97%EF%BC%93+%E6%9C%A8%E5%AF%86'


北側の道が開通された後は、こちらもその影響を受ける可能性は、十分考えられます。
しかし、このプロジェクトは「平成32年度までに100%達成することを目標」にしているそうなので、本物件が優先整備路線として仮に指定されたとしても、実際に道路になるのは、相当先になると思います。

[22: 匿名さん]

木密地域不燃化プロジェクト入りしている地域は確かに都市整備局の地震ハザードマップで、真っ赤な地域。
この辺りと計画道路の延伸先の目白も火災危険度は低い。と言う点も考慮は必要。
まぁ、価格付け前のネガティブキャンペーンだと思いますが、フォレストで自信をつけてるから、やっぱり高めにでるんじゃ？

[23: 匿名さん]

＞２２
同意です

補助73号線は池袋の北側と南側で全然事情が違います

[24: 匿名さん]

>20
あのね、都市計画道路予定地には新規建設計画時にルールがあるのよ。
だから、戦後間も無くから予定地な当地は道路ができる想定を妨げない計画が必要な訳。
これは日本中どこの計画予定地でも一緒。
だから、そのことから出来ることが住民にとって前提ってことにはならないのよ。

[25: 匿名さん]

北側が収容されるのが確実なら、補助73号線は、開通される可能性が高いってことじゃない？

道路は、開通させないと作る意味ないんだし。

[26: 匿名さん]

作っておいても部分的に氷漬けになってしまっている道路も都市部でも見かけますし、
いつかは開通するとしても必ずそうなるとも限らないんですよね。
税金を払っている側からするとちょいと微妙なんですけれど。

池袋の駅に近くて、かつ低層なのは良いなと思います。
エレベーターは1基なんですね。
朝は結構混雑しそうなので、階段で降りた方が早そうですね。

[27: 匿名さん]

高齢者とか子連れてない限り、エレベーター使うのは4階以上でしょう。

[28: 土地勘無しさん]

ここの治安はどうなんでしょうか。
池袋ってキャッチも多いですよね。
周辺は静かで住宅地でいいなと思いますが、夜はだいぶ暗いので女性のひとり歩きとか気になります。

[29: マンション探し中]

道路が出来たら、どの辺りがどの位削られるんでしょうか？一階だと、南側テラスは3分の一くらいになるんですかねぇ。道路問題さえなければ、一階もいいと思ってるんですが。

[30: 匿名さん]

＞２９

答えはわりと簡単です。

補助７３号線の予定幅員は（場所によって多少差はありますが）20ｍ。

物件ＨＰの「ランドスケープ」のページを見ると「フォレスト棟」との間隔は25ｍ。

フォレスト棟北側は計画道路ギリギリなので、テラス棟の南側は約5ｍ残ると考えられます。

[31: 匿名さん]

ルーフバルコニーの使用料（未定）に関する記載はあるのですが、
テラスの使用料はどうなのでしょうか？
一般にはテラスは使用料を支払うものなのですか？

[32: 購入検討中さん]

池袋に近いけど静かな場所で良いですね。

ところでこちらはディスポーザーはついてますか？

[33: 匿名さん]

＞３２
付いてないわけがない。

フォレストは浄化槽を埋めるスペースがなかったから設置されなかっただけ。
こっちは当然ながらスペースあり。

[34: 匿名さん]

ゆったりしている感じもして１階もいいなと思っています。植栽などで癒されるでしょうし、エレベーターの煩わしさもないですし。日当たり、防犯や構造上の問題がなければいいなと考えています。

[35: 購入検討中さん]

ここ外廊下？
間取り見る限りはそうだよね、、、

[36: マンション探し中]

間違いなく外廊下でしょうね。空気の悪い都心でもないし、むしろ外廊下のほうがいいと私は思います。あのホテルみたいな空間、どーも好きになれないんですよね。

[37: 匿名さん]

はあ？

[38: マンション探し中]

ここ、南にはザフォレスト。西には初代パークホームズ目白だけど、お見合い感はどーなんでしょうね？リビングをパンツいっちょでウロウロする我が家には向かないかなあ、、、。かといって、タワーマンションは嫌だし。悩ましい。

[39: 匿名さん]

自分も内廊下よりも外廊下のほうがいいですね。
たしかに、外廊下は砂汚れがつきやすいし、雨も入ってきたりしますが、
清掃をしていれば、気になりませんし、開放感はあると思います。

[40: 匿名さん]

南にザフォレストがありますが、25メートル離れているので
お見合い感は大丈夫かなって思ってますが、どうでしょうね。
ホームページ上に仕様、設備について書かれていないですね。
検討する上で、もう少し詳しく知りたいですね。

[41: 匿名さん]

外廊下は、窓が外廊下に面してる部屋があるのが問題。
それさえなければいいと思います。ここも間取りみるとそうなってますね。
以前見たサンウッドのマンションは外廊下だけどそういう部屋がないよう工夫されててよかったですね。

[42: 購入検討中さん]

ここは外廊下で田の字プランばっかだからほとんどそうでしょ。

お隣のフォレストのほうできあがってきて見たけど、
あれ防犯の面大丈夫なんだろうか。簡単に外から外廊下の部分に入ってこれそうなんだが。

みなさんどう思いますか。フォレストの見てここも判断できるので

[43: 匿名さん]

画像が無ければ判断に困る

[44: 匿名さん]

＞４２

フォレストの１階外廊下、
道路ができないうちは敷地内だから侵入の可能性は低いでしょ

道路ができたら「外廊下の手すり＝敷地境界線」なので
目隠しを兼ねた防護柵が必要になるでしょうね

まあこちらとは関係ない話ですけど

[45: 購入経験者さん]

敷地内といえど簡単に入ってこれそうな位置でしたよ。

基本的に外廊下の物件ってどこもオートロック経由しなくてもはいってこれる感じなんですよね。

内廊下より換気とかに関してはいいですけど防犯面ではよくないし、フォレスト見てるとたとえば台風とか嵐とかきたら

外廊下側がかなり暴風雨にさらされそうな感じです

悪意はないんですが昔からあるようなアパートの外廊下的な感じなので

こっちのほうも同じ外廊下だと思うのでフォレストは参考になります。

[46: 匿名さん]

外観に関しては、道ができたらフォレストは悲惨なことになるけど、テラスはさほど影響がない気がします。

外廊下といえば、お隣のパークホームズ目白も外廊下ではなかったでしょうか？

最近見に行っていないので、記憶が曖昧ですが＾＾；。

[47: 購入検討中さん]

外観に関してはテラスはさほど影響ないだろうね、道路通っても。ただ南側の条件のいい住戸が大通りに近い距離で面することに
なってマイナス面はあるけど

[48: 購入検討中さん]

ランドプラン見たらほとんど田の字ですよね。
これだと外廊下側の部屋はプライバシーないですよね。
デベとしては戸数をつくるためだけど、買い手としては最悪の間取り
外廊下だと防犯面でもよくないし。
エレベーターは96戸で一基だったり完全に高級感のない
コストダウン物件ですね。坪300以上(推測)マンションだろうに

[49: 匿名さん]

道路ができることをマイナス面で見る人が多いけど、道路ができた方が街並みがスッキリして価値が上がる気がします。

あの辺は家が密集しているし、閑静な住宅地でいいけど、夜は少し薄暗い気がします。

大通りに面するとはいっても、明治通りや山手通りほどではないでしょうし。

この物件は影響が少ないので、個人的には道路ができて欲しいです。

[50: 匿名さん]

自分さえよければいいという人は
集合住宅には向いてないと思いますね

[51: 匿名さん]

フォレストの人も、道路ができる可能性を考慮の上で購入されてるわけですし、そう身勝手な意見でもないのでは？
道路ができるメリットもある程度はあるかと。

[52: 匿名さん]

そうかなぁ
道路ができないって願望込みの予測と
まぁできるとしても遠い将来って思い込みの人が多そうですけどね

どちらにしろ道路ができて欲しいなんて人は少数だと思います
目白から西池袋って閑静だからいいんだと思いますけどね

[53: 匿名さん]

こればっかりは、東京都や豊島区が決めることですから、賭けだと思います。
他のスレでもありましたが、池袋西口駅前の開発が三菱に決まったことや、補助73号が開通しつつあることは現実としてあるかと思います。

[54: 匿名さん]

フォレスト買った人は補償金？が3Lで800万以上入る見込みだから、道路が通っても構わないと思ってるんじゃないかな。
特に影響の大きい1階は比較的割安だったから、補償金が入ったら坪200ちょっとで買えた事になる。

問題は三井がテラスをいくらで出してくるかだけど、フォレストの人気でこの場所の需要があることが分かったし、建築費高騰や計画道路の影響が少ないことから考えて、フォレスト買えた人はラッキーだったという事になりそう。

[55: 匿名さん]

住所も池袋、一番近い駅も池袋

目白って名前つけないでほしいね

[56: 匿名さん]

そうは言っても目白2丁目や5丁目より目白らしい雰囲気だよ、このへん。
西武線の北側まで目白だった時代もあるんだし。

[57: 匿名さん]

54さん。補償金はそんなにでません。

[58: 匿名さん]

>５７

何を根拠に？

私は54さんじゃないけど、同じ説明受けましたよ

[59: 匿名さん]

＞＞49

道路ができた後にわかるメリットやデメリットは今の時点ではこの全てを書き出すことはできないですからねえ。だからこそ否定派、ウェルカム派で理由を添えてここで話し合うことで少しでも多くの情報が出てくると思います。いいことです。

ところでマンション名の物議があるようですが、
そんなに気になっている方、多いのですか??

[60: 匿名さん]

58
私、補助線の用地取得してたことあるんで。

[61: 匿名さん]

58
で、誰に説明うけました？

[62: 匿名さん]

54ですが、補償金の話はモデルルームで営業さんから聞きました。
説明用の資料を見せてもらったので、計画道路の事を聞いた人は同じ説明を受けていると思います。
もちろん金額は保証するものではないとのことわりつきで、デベが土地を収得した金額を元に計算したものだったと思います。

[63: 匿名さん]

62
ありがとうございます。
営業に少々問題がありますね。
自己責任とはいえ、購入者は54のように
3Lで800万の補償金で割安と考えた人もいそうですし。
計画道路における土地売買代金算出方法は、
デベの用地取得費とはまるで違います。
情報ありがとうございました。
計画道路に面する販売で補償金を絡めて営業することが妥当か、検討の余地がありそうです。

[64: 匿名さん]

営業は、おおよその目安として補償金額を提示しただけじゃないですか？
その時の時価で算定されることは、確か説明があったと思います。

[65: 匿名さん]

時価ならおよそで仕方ないですよね、営業の方も正確な数字を説明できないでしょうし逆に断定してしまうと後々トラブルの元に。。

それにしても今更気づいたことなのですが池袋と目白は駅間がこんなに近いんですね。

[66: 匿名さん]

＞池袋と目白は駅間がこんなに近いんですね


目白駅から池袋駅のプラザ口までは１０分くらいで歩けます。
本当に近いですよ。

この場所に住んで目白駅を使おうと思ってる方は通勤時の経路にご注意を。
案内図の道順だと途中に西武線の踏切があるのですが、
朝夕は全然開きません。
山手線沿いのガードをくぐるほうが早いです。

朝夕は池袋駅（プラザ口）、早朝深夜と昼間は目白駅をおすすめします。

[67: 匿名さん]

64、65
時価の差ではなく
根本的に違うんですよ。
その営業手法はだから問題な訳です。

[68: 匿名さん]

67さん、根拠を示さず批判し続けても、説得力がまるでないです。

[70: 匿名さん]

68、69
建設事務所の用地担当に聞けばわかりますよ。
あと買わないです。
計画道路道路の補償金関係で
あいまいなことを答えられると迷惑なだけ。
後々、事業認可されたときに大変なんですよ。

[72: 匿名さん]

建設事務所に聞けってことが、回答なわけですね。
何が迷惑で、どう大変なのかも全く伝わってこないです。
全く無意味な発言ですね。

[73: 匿名さん]

６６さん
そんなに近いのですね。池袋の方がお買い物なども充実しているので帰りに
お買い物しながら帰る事を考えたら池袋利用の方がいいかも。
帰りの荷物などを考えると歩くよりはやっぱり自転車の方が楽かな。池袋の
駐輪場を調べてみたら結構何か所かあったのでどこかしらは空きがあるのではない
かなと思っています。

[74: 匿名さん]

池袋の治安が気になります。
女性の一人歩きは大丈夫でしょうか。
交通の便はいいですが人が多いぶん、治安も心配。
友人が昼間の池袋駅構内でそっち系のスカウトにあったらしいです。

昼間からキャッチが多いのか？悩めます。
普段、池袋を利用することがないので
実際どんなものか詳しい方教えてください。

[75: 匿名さん]

池袋は場所にもよりますけど、昔に比べて治安がよくなっていると思います。北側の特に西側はちと危ない雰囲気が漂っているのは否めませんが、南側はとても静かで住みやすいかと。あとはメガターミナルである池袋が徒歩圏内なのは魅力的。

[77: 匿名さん]

74です、
75さん、ありがとうございます。

そうですね。利便性は魅力ですね。

ここは治安と都市計画道路がひっかかってます。
こればかりはもうわかりませんね。

価格とのバランスで考えます。
ありがとうございました

[78: 匿名さん]

道路が通ったら騒音がいやですね。
雨の日はとくにうるさいですし。

なによりも道路工事が一番懸念される。

道がないところに新たに道路をつくるわけだから
(建物とか一部壊したりして？？)騒音が相当うるさそう。
子供の受験とか重ならないように…とか色々な想像してしまいます。

道路のことが気になるならダメなんでしょうが
みなさんはそこまで心配してませんか

[79: 匿名さん]

静かでいい環境ゆえに夜は人通りが少ないから心配になるかもしれません
結局は慣れなんでしょうけども

[80: 匿名さん]

静かで安全をご希望なら本物の目白へどーぞ。

まあ、ここも悪くないと思うのですけど。

[81: 匿名さん]

囲いが外れましたが、南側の柵ってあの位置でしたっけ？ あまり見ない形態なので戸惑いました。

[82: 匿名さん]

物件概要を見て1つ気になったのが、敷地のうち約４３８．６８平米の部分は都市計画道路予定地です。堅固な建物は建築できません。と言う一文です。
こちらのランドスケープで言いますと、どの辺に道路ができる計画なのでしょう。
http://www.31sumai.com/mfr/X1224/landscape.html

[83: 匿名さん]

過去レスくらい読みましょう

[84: 匿名さん]

過去レスくらい読みましょう

[85: 物件比較中さん]

本日の事前説明会に行かれた方がいらっしゃいましたら、情報提供是非御願いします!!

[86: 匿名さん]

行きました！
フォレストよりかなり高くなってます‥。

[87: 匿名さん]

億越えてました？？

[88: 物件比較中さん]

86さん、ありがとうございます。
フォレストより高いとうちは予算的に無理です、残念!!
フォレストが好調だったので値段を上げてきたのですかね。

[89: 匿名さん]

億越えの部屋もありましたよ！
たぶんフォレストの値段を知ってる人はかなり上げてきたなという印象になると思います‥。
もちろん、フォレストの時とは状況も変わっているし道路の影響もフォレストより少ないので価格が上がる事は想定してましたがこの値段なら見送ろうと思います‥。
残念。

[90: 買い換え検討中]

フォレストは平均３１０？ぐらいでしたがここは３３０ぐらいなんですか？

[91: 買い換え検討中]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[92: 匿名]

まだかなりざっくりとした価格しか出てなかったですけど見た感じフォレストより坪20万位は高くなってる印象でした！

[93: 匿名さん]

>91

なんか勘違いしてない。三井って物件のクラスで露骨にブランドを使い分けている。パークコート、パークマンションは高級クラスだけど、パークホームズは中堅デベ物件とどんぐりの背比べってところ。

[94: 匿名さん]

フォレストとテラスが出来上がって、
真ん中に幹線道路が通って、
その環境でも３３０の価値がある？

目白ではなくて西池袋だし・・・

[95: 匿名さん]

>>94
それでも瞬間蒸発だと思うよ。
ここらへんに住みたいって人多いし、供給少ないからね。

[96: 匿名さん]

高くても瞬間蒸発まちがいないね。
マンションといえばタワーばかりが注目されるけど、タワーは嫌で低層が良いという人は確実にいる。

[97: 匿名さん]

２月中旬って聞いていたけど、もう事前説明会始まって
しまったんですね。

[98: 匿名さん]

池袋駅周辺の喧騒もないし、スーパーも近くていいですね。

目白庭園も近くて、休日の散歩もよさそう。

http://torapi.fc2web.com/200705mejiro.htm

[99: 購入検討中さん]

資料を何度請求しても送ってこないけど
年収少ない人には送らない方針なの？

[100: 匿名さん]

>99

三井は客を選ぶよ。以前、急行停車駅の物件の資料請求したら、電話がかかってきて予算聞かれて答えたら、各停しか止まらない駅の物件の資料送ってきた。しかも何の説明もなしに。