Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART13

[物件比較中さん]

Tomihisa Cross Comfort TowerについてのPART13です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369434/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線、中央本線、埼京線、湘南新宿ライン 「新宿」駅 徒歩16分 、小田急線 「新宿」駅 徒歩16分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～81.79平米
売主：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート


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[170: 匿名さん]

だからマンションは適当な時期に住み替え、と色んなマンションスレで書かれています。

[172: 匿名さん]

住み替えっていうけど、みんな同じこと考えるってことじゃないの？
少し早めに売り抜けようとか。

買う方からしたら、維持費高くなってからの
物件は敬遠されると思うのだけど
実際はそうでもないのかな…

[173: 購入検討中さん]

芸能人もいるらしい

[174: 匿名さん]

実際、共用設備が多いタワマンだって中古売買されてますから。

[175: 匿名さん]

>172さん、
敬遠されると思います。
そういう意味でも、修繕積立金は漸増方式でなく定額方式がいいと思います。

[176: 匿名さん]

現在中央区の大規模タワマン83㎡に住んでいますが、6年目で管理費修繕積立金は約25,000円/月です。長期修繕計画見ても当分値上がりは無さそうです。因みに管理は住商系。ここの見積もり（計画）が甘いのか、トミヒサクロスがコンサバなのか、どちらでしょうか。

[177: 匿名さん]

176さんTTTですね。あの頃のタワマンは管理費維持費も安かったのですよ。

ここと比べるよりも、最新の湾岸タワマンのキャピタルゲートやスカイズと比較なさるのをお勧めします。
キャピタルやスカイズも管理費修繕積立金は高いですから。

[178: 匿名さん]

>175さん、
定額方式、というより
定額プラス一時金どおんと徴収方式、ですね。

[179: 匿名さん]

>176さん、
「ここ」とおっしゃるのは「中央区の大規模タワマン」のことですよね。

25,000円の内訳が大事ではないでしょうか。管理費は日々必要な範囲でおさまればいいのですが、修繕積立金は修繕計画あってのものなので。修繕積立金があまりに安いのは計画が甘いかと。

[180: 匿名さん]

>178さん、

いえいえ、完全定額制がいいですよ。
一時金はふところにどおんと悪いです。

[181: 物件比較中さん]

管理費は安いと思いますよここ。ただ修繕積立が跳ね上がっていくから１５年後ぐらいから結構高いと思う

本当にランニングコスト以外の部分では気に入ってるから購入を悩んでます

しかも７０㎡の固定資産税年間４０万って聞きました。

桜上水ガーデンズも敷地広いですけど年間２５万って言われました

まあ金持ちからしたら１５万の差なんてと思うかもしれないですけど、長年住んだら結構違うので

[182: 匿名さん]

176です。管理は住商建物なのでプールやジム、ラウンジなどの管理のグレードはまずまずです。
ここ（中央区の大規模タワマン）は、管理組合発足直後から理事長以下の理事会が何十人と名を連ね非常に管理会社を厳しく監視しています。勿論修繕積立金についても厳しく査定しています。私の思うところ、最近のタワマンは管理会社にぼられているように思います。トミヒサクロスも同様だと思います。管理組合が出来たら、皆で厳しく監視していくのが良いと思います。

[183: 匿名さん]

固定資産税、後から苦情が出ないように高めに出してると
営業から言われたと過去レスにありましたが。

[184: 匿名さん]

176さん、TTTはスケールメリットがスゴいですからいいですね。

[185: 匿名さん]

181さん、固定資産税はそんなに高くないですよ。過去スレにあります。25万円くらいだったと思います。

[186: 匿名さん]

たしか最初五年間は半額。

[187: 物件比較中さん]

あれ２５万なんですか。自分は４０万って聞いたんですがね（嘘じゃありません）

そのぐらいだったらいいですね

[188: 匿名]

ここに限らず営業の出す固定資産税は実際の５割増ぐらい。なぜなら固定資産税は竣工しないと決まらないし、国が勝手に決めるのでデベには分からないんですよ。

[189: 匿名さん]

ずーっと延長されて来てるとはいえ、2015年に固定資産税の軽減税率が適用されるかは確定していないので、適用されなかったという前提での金額だそうです。新宿区がどう評価するかも今は確定していないことも含めて、想定される最大額で提示してるそうです。

実際には20万円かもしれないし、30万円かもしれないし、残念ながら40万円かもしれません。ただ、50万円になることはない、というような目安の額です。軽減税率が延長されたらいくらになるかは、MRで聞けば教えてくれますよ。

[191: 匿名さん]

過去にも固定資産税厨がいたけど、いい加減にしてくれないかな。
20〜30万くらいだと思うが何回も蒸し返すなよ、金無いならここに来るなよ。

[192: 匿名さん]

蒸し返すって言うより、純粋に新規で検討してる方なのでは？
新規の売り出し毎にきになるお金の話が出るのは自然なこと。
新規の方は昔の前のレスをわざわざ読み起こすなんて希だから。
私は毎度の固定資産税の流れを読んでるけれど、仕方ない事だと思いますよ。

[193: 購入検討中さん]

こないだ地震がありましたね。日曜日？
あの程度の地震だと高層階(50階以上)はどのくらい揺れますか？食器棚の物は落ちてきませんか？

タワーに住んだことないので。

[194: 匿名さん]

営業が311の地震で、2mくらい揺れると言っていたよ。
構造説明会の時ね。結構揺れるよね。

[195: 匿名さん]

耐震タワーの高層でも３１１で被害０のところも多かった。ここは制震だし大丈夫ですよ。

[198: 匿名さん]

揺れないのは免震で、制振は揺れてエネルギーを吸収するから揺れるよ。何方かというと耐震に近いと思うけどね。ここが免震だったら折れちゃうけどね。

[199: 購入検討中さん]

8年後。

[200: 物件比較中さん]

売りのタイミングをいつにするかですね。

[201: 匿名さん]

免震はゆっくり揺れるだけで、揺れないなんてことはないよ。

[202: 匿名さん]

5年位すると、賃貸棟を中心に雰囲気の違うC系の人が増えるんじゃない？もって10年。

[203: 匿名さん]

>201
198です。おっしゃる通りで、ゆっくり揺れるという表現が適切ですね。勢いで書いてしまいました。

[204: 匿名さん]

富久売れに売れて何が人をネガに向かわせるのかわかりません。人種が違うんですね。

[205: 匿名さん]

免震タワー住んでますが結構普通に揺れますよ。

[206: 物件比較中さん]

ちなみに制振装置が壊れた場合、修復するのは免震よりも難しいと聞いたことあるんですが、
詳しいかたいますか？
東京直下大地震きたらここは地盤はよいといえど6弱で壊れることはありえますよね

[208: 匿名さん]

バネかゴムかの違いで壊れたら交換するのは同じ。

[209: 匿名さん]

免震は建物本体を持ち上げて交換ですよ。
制振装置を修復するほうが難しいと言うほうに無理があるでしょう。

[210: 匿名さん]

制振はエレベータと似た感じで建物内で交換できます。

[211: 匿名さん]

無理を道理にするのです。
全ては信じることから始まるのです。

[212: 匿名さん]

>205
私も免震タワーに住んでますが、耐震だけ高層階とは揺れ方が全く違います。
3.11の時も不安定な飾りが１本倒れただけでしたよ。

[214: 匿名さん]

賃貸なので物件探しています。

[215: 匿名さん]

ついでに3.11当日、耐震だけの高層建築物内で被災しました。なにか矛盾してますか？

[216: 匿名さん]

３１１で免震タワーもめちゃくちゃ揺れたみたいですよ。当時の掲示板みれば分かりますが。乾式壁にクラックとか訴訟だとか荒れてました。

[217: 匿名さん]

我家や隣近所では平気でしたよ。近隣の10階程度の低層耐震物件は割れたりしたみたいですが。液状化するような地域では、すごいのがもしれませんね。

[218: 匿名さん]

揺れの大きさはまず地盤に依存するから、湾岸の免震より内陸の耐震の方が揺れない可能性もあるね。

[219: 匿名さん]

>218
さすがにそれは無い

[220: 匿名さん]

そう言い切れる根拠は？

[221: 匿名さん]

中央区の制振タワマン50階です。311での被害は、割り箸みたいな花瓶が1本倒れたのと、壁クロスにわずかな隙間ができたこと、キャスター付の椅子が大きく移動していただけでした。当時部屋にいなかったので、揺れの感覚は分かりません。勿論建物への被害はありませんでした。

[223: 匿名さん]

免震と耐震で話が進んでますが、制振ですよトミヒサは。

あと新宿区の防災倉庫も併設されてます。

個人的には災害時トミヒサから逃げるのではなく、トミヒサに戻ると
思います。

[224: 買い換え検討中]

湾岸でも色々あってトーキョータワーズは都庁周辺と同じ直接基礎でしたね。
地盤がよっぽど良いんでしょう。地盤が良いほど揺れにくいですからね。
ここはどのくらい揺れますかねぇ。西新宿に近いから良質な地盤が浅いところにあるといいですね。

[225: 匿名さん]

>220
免震は揺れを半分や1/4(東北での実績)にする装置
内陸と湾岸の地盤の差でそんなに差はでない

長周期など免震自体に疑問があるとしても、それなら地盤は関係ない話

>224
富久のへんは普通の地盤
だから直接基礎ではなく杭打ち基礎
でも西新宿にだって杭の建物はあるし全く問題ないよ

[226: 匿名さん]

＞219
地盤が弱い所は強固な所よりも揺れるのは至極当然なことですが•••
トミヒサは武蔵野台地の東端で西新宿と同等の強固な地盤です。それも高台にあり水害も無いでしょう。

[227: 匿名さん]

よく免震VS制振という議論があるが、今は免震のほうが受けがいいから採用されているだけ。免震の実積は無いに等しい。超高層の場合、免震のほうがコストダウンになるというのも今の時代に合っている。
要は免震VS制振ということではなく、地盤が強固か軟弱であるかが肝要であり、本末転倒な議論は控えて欲しい。

[228: 匿名さん]

免震は全く揺れないよ。
実績もあるし。

[229: 匿名さん]

別に免震じゃなくて制震でも耐震でも好きにすれば良いと思ってる
だが新潟や東北ですでに実証されてる効果まで否定するのはやり過ぎ
富久の一部の人はホントにタチが悪い

>227
そんなに地盤が大事なら多摩地区以西にすめば？

[230: 匿名さん]

多摩直下地震を知らないんですか？

[231: 匿名さん]

では西新宿の高層ビル群が3.11の時、被害がありましたか？もちろんグラグラ揺れたが••••
ビルが40年くらい経ってるのに地盤が強固であれば、建物が壊滅的な被害は無いことを証明している。だから免震でも制振でも余り被害に関しては関係ない。
トミヒサも西新宿同様強固なので安心だ。
一方江東区、浦安地区は液状化で壊滅的な被害があった。
埋立地のタワマンも目立った被害は無かったようだが、首都圏直下型がくれば、高波、津波、液状化でインフラが全て麻痺して、生活が出来なくなるであろう。

[232: 匿名さん]

湾岸は温暖化で台風もこれからはこわいですね。

[233: 匿名さん]

浦安とか千葉方面は被害酷かったけど、
一括りにするのはどうかと思うよ。
浦安でも、地盤対策してるところは、被害なかったじゃない。

[234: 匿名さん]

30階以上なら制震。免震構造は縦長の建築には不向き。
一番大切なのは地盤。
新宿センタービル 大成建設 東日本大震災 で検索。

[235: 匿名さん]

制振の技術は信頼性が高い。
http://www.serc.titech.ac.jp/~kasailab/20110927/kimura.pdf

[236: 匿名さん]

>230
知ってるけど、だったら飯田橋にも断層ありますが？

>231
311で被害のあった免震マンションありましたか？
今回の話は、あくまでも湾岸免震と内陸耐震でどっちが揺れるか
周辺インフラの話なら湾岸より内陸なのは同意するよ

[237: 匿名さん]

>236
飯田橋の断層なんて新聞でチョットだけ話題になった話と
東京都防災会議地震部会が被害想定している多摩直下地震を同列に考えるなんて、
ダイジョウブか？

二子玉川ライズ　地震被害
でググれば。免震タワーだから。

[238: 匿名さん]

飯田橋のは地質学会の学会発表だし、阪神なんて全く注目すらされてなかった。
二子玉レベルなら西新宿のビルだって被害でて改修してるし、新宿三井みたいに急遽制震装置取り付け決めたりしてるじゃん

とかく発言が極端なんだよ
湾岸より内陸が安心で良いところを、湾岸の免震の方が揺れるとかさ

あと新宿は西新宿でも地震の揺れやすさは都内普通レベル
山手線内が軟弱地盤ばかりだからオフィス街では間違いなくトップクラスだが、西側に比べれば大したこと無い
大企業のBCP拠点が多摩地区に多いことからも分かるでしょ

[239: 匿名さん]

学会発表、なんてiPS細胞を行った騒動の某氏でさえやろうとしたんだから。
学会を、極端に、信頼し過ぎ。

236で免震マンションの被害を聞いたから
二子玉を答えたのに、
今度は、極端に、過小化し過ぎ。

[240: 匿名さん]

免震、制震にかかわらず乾式壁は３・１１のときに結構あちこちで壊れてる。耐震基準は構造部分だから、非構造部分の乾式壁は壊れても設計上問題なし。なので、補修費用は住民持ち。ところが自然災害は長期修繕計画に織り込まれていないんで、計画外ということでどうやって費用を捻出するってのが問題になった。物件によってはそれで補修が先送りなんてことも。

それにここは壊れるタイプのダンパーだし。今年になって急に増えたから、問題になるのは次の大地震のときだろうな。

[241: 匿名さん]

ネガさん頑張れ！！！！
地震の不安をあおろうと思ったら

埋め立て地より安全な武蔵野台地に
最新鋭のデュアル制震をつぎ込んでて
意外と安全だったのがばれちゃった事件…

[242: 匿名さん]

そのデュアル制震が問題で、壊れるダンパーがある。売る側にとってはコストダウン
だろうけど、住む側には壊れたら高官費用がのしかかる。

[243: 匿名さん]

242さん

壊れるのは震度3くらい？

[244: 匿名さん]

免震システムは壊れないと思ってる痛い人がいるな(笑)
震度7相当ならどんなシステムも壊れるかもしれないというのが定説なんだがな。

[245: 匿名さん]

免震も長周期対応で鉛ダンパーを使ってる。これも同じく自身は壊れる仕組み。

３・１１のあとに免震の建物を仙台で調べたら交換が必要ってのが分かったってニュースでもあったでしょ。

[246: 匿名さん]

タワマン住むなら地震で壊れても余裕で補修費用を負担できるくらいの蓄えを持っていないと。

ただ、分譲マンションって住民同士運命共同体。自分は大丈夫でも、負担できない人が続出すると、共倒れ。

[247: 匿名さん]

タワマンでないマンションなら地震でも安心、ってわけではないよ。

[248: 匿名さん]

それより昨今の巨大台風が来たら、木造一戸建ては吹き飛ぶって件。

[249: 匿名さん]

湾岸はフィリピンのように水浸し。

[250: 匿名さん]

タワマンは乾式壁、ALCと非構造部分で囲まれてる、いわば張りぼて。震度５強でも損傷しない保証はない。

[251: 匿名さん]

地震が起きた時に被害が出るのは分かるが、
トミヒサは他のマンションより
地震に弱い理由は？

[252: 匿名さん]

250
万一壊れたら直せばいいだけだよ。
お前は低層に住んどけ！

[253: 匿名さん]

最近は非タワマンでも、乾式壁物件が結構あるのを知らないんだね。

[254: 匿名さん]

251
地震に弱いって決めつけかよ(笑)
弱い理由なんかありません。
地盤は埋立地とは比較になりませんので。

[255: 匿名さん]

壊れたら直すのにお金がかかる。ダンパーは壊れることが前提だし。

[256: 匿名さん]

254さん

日本語読んで

[257: 匿名さん]

免震不壊神話か！
一生信じとけよ。結局地盤なんだよ。

[258: 匿名さん]

256さん
かたじけない！

[259: 匿名さん]

258さん

あなたもトミヒサ好きですね(^O^)

[260: 匿名さん]

ダンパーが壊れたら丸腰状態だから、交換するまでに大きな余震があったらアウト。倒壊なんてことにならなければ良いが。

[261: 匿名さん]

もうこんな不毛な議論やめてください。いい大人が馬鹿みたいに延々。なんの参考にもなりません。

[262: 匿名さん]

壊れたら丸腰なのはは免震タワー。
残念ながら制震マンションの制震装置は揺れを軽減はさせるが建物本体も耐震性がある。

[263: 匿名さん]

261さん
確かに不毛でした、反省します。

[264: 匿名さん]

＞259さん
8000万もしたんですから、トミヒサLOVEですよ勿論。

[265: 富久愛]

お金で私を愛せると思ったら大間違いよ。

[266: 契約済みさん]

週末新しいモデルルームを参考のため見に行きたいけど、混んでいるのかな。
もう行かれた方いますか？

[267: 購入検討中さん]

富久町駅ができる可能性はありますか！？

300億工事費がかかるらしいですが。

ここ購入予定ですが、みなさん誘致活動して、富久駅徒歩一分のタワマン
になるよう目指しませんか！！

[268: 267]

すみません酔ってます。冗談です調子乗りました

[269: 匿名さん]

267さん
契約済みさんかな？
いいじゃないですか！