元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[881: 匿名さん]

※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って３カ月経過した時点で破綻確定

・元金は、借入１０００万に対して１．５～３万円程度、元利より保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度があるため破綻率が低い（５年１２５％ルール付き）

元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため「総利払い」は同一となる

結果
・元金のメリット＝保障料の差
・元利のメリット＝５年１２５％ルール、返済自由度および若干の破綻率低下

以外に差異はない

[882: 匿名さん]

元利と元金との差額分って
だいたい月1万円くらいだよ。

[883: 匿名さん]

元金だと5年125ルールがない分、余裕を持った返済にするはずだから、実は支払い開始金額が元利より少ないか同等で支払い期間が元利より長くて保証料も高いんじゃないの？

[884: 匿名さん]

だから、あとは好みで選んでください。って程度の認識。

[885: 匿名さん]

※同じ人間が元金と元利を比較

[886: 匿名さん]

月に約1万円の「借金を繰延する権利」もってるより
現金10万円もってるほうが、自由度高くない？

[887: 匿名さん]

>833
同一条件で比較しないと意味がないのでは？

[888: 匿名さん]

>886さんは自由度の定義変えてるもの

[889: 匿名さん]

>883
それは元金を｢選べない｣、という状態
元金と元利の差なんて125%より少ない。そんな状況で金利あがったらどうするの。借りすぎだよ。

>886
減税期間中はそれが金銭的にも、もっとも有利。
ほぼゼロリスクで現実的な0.5%複利運用で保証料の差が2.5万円(1000万円時)まで縮まる。

[890: 匿名さん]

自由度は金利が上昇すればするほど元利のが大きくなるからなぁ。

破綻とか極端な例が有るけど、例えば、金利が上がって元金は月々の返済額が５万円増えたとする。
当然その５万円を捻出するのに貯蓄を削るとか何かを犠牲にしなければならない。

でも元利は５万円の全部を返済に回す必要は無いので例えば、３万円分は返済に回して２万円分は利息払っててで返済額を抑えるとか出来る。

たまたま車を買う時期だったら住宅ローンのが確実に低いから住宅ローンの返済を減らして車はキャッシュでとか、何か特別な年（結婚１０周年とか）ならちょっと贅沢な海外旅行行くのに貯蓄はあまり崩したくないとか、子供の受験が重なって家庭教師を雇うとか、そんな理由も有るかもしれない。

年間所得の中の構成自由度と言いましょうか。
住宅ローン、遊興費、生活費、貯蓄、教育、耐久消費財購入資金、元利は住宅ローンの部分が固定されているのでそのほかの部分への配分自由度が大きい。

もちろん、最悪のケースでは住宅ローンと最低限の生活費の合計が年間所得を上回ってしまえばアウト。
当然そうならないように貯蓄など当然しているとしても、今の所得と健康が将来にわたって保証されているわけでは無いからね。

でも金利が低い今は差は無いのも事実。このまま低金利が続くならばどっちでもいいと思う。

[891: 匿名さん]

>890
そうだよ。
前々から元利の本当のメリットは、破綻対策なんて起きるかどうか分からないことではなく、そういう自由さだ、と言う人がちらほら居た。
なぜか元利の人から否定されてたけどね。

ただ、ローンって普通はカツカツでは借りないから、例の年間60万円程度なら本来貯蓄に回ってた分が支払いになるだけで、既存の貯蓄には手をつける必要はないだろうけどさ。

[892: 匿名さん]

どうでもいいけど、時々元利の人の主張の中に出てくる「プライスレス」な生活感とかいらないからｗ

[893: 匿名さん]

>>891

本来貯まっていたお金が貯まらないんだから貯蓄に手を付けるのと同じじゃね？

[894: 匿名さん]

>891
年間60万貯蓄してるものが、できなくなるということは何らかの事情で収入が途絶えた時は大きい。
破綻リスクが迫った時には半年は先延ばしにでき、立て直す余裕があるからね。
同じ人が元金、元利にする話だから借り過ぎとかは関係ないが、破綻する人も最初から破綻する気で借りてる人はいない。
普通は60万程度増えても、問題ないがもしもの時を考えるのがリスク管理というもの。

[895: 匿名さん]

>891
なぜかって、元利のメリットである破綻率の低下を否定してるようにとれるからじゃない？

その人個人が「私は自由度が高いので元利を選択した」と言っているのであれば否定しないが、
一般論として「元利のメリットは自由度の高さであって破綻率低下ではない」
というのは否定される。
破綻率が低いという事実を否定しているから。

[896: 匿名さん]

>876
＞後半も元金＞元利ですよ。

っていつも思うけど、「元利は軽減繰上げ返済を実施したら」って前提条件がつくよね。そこを（もう言い飽きたからかもしれないが）暗黙で話を進めようとするから、元金の反対にあう。

[897: 匿名さん]

＞894

普通は元金だろうと元利だろうとある程度繰り上げ用に貯蓄してると思われる。
年間60万程度だとどっちにしても同じ。

月10万、年間120万くらいまでは、人によるが元金でも繰り上げ用の貯蓄でなんとかなる人が多い。

これが月15万、20万となってくると、元金はプライスレスな生活は捨てざるを得ないでしょう。

[898: 匿名さん]

>896
ここの元利さん(特に中立を強調する人)は机上の計算が大好き。
なので手間は経費に含まないのが鉄則です。
自分の理論が絶対なので他人の立場時は理解できないし、反対意見には聞く耳をもちません。
俗にいう「学校の勉強だけはできた」タイプで
上司や元請の会社にいるととても面倒なタイプの人間です。
あきらめるか、反応が面白いので煽って楽しむかどちらかにするしかありません。

[899: 匿名さん]

＞これが月15万、20万となってくると、元金はプライスレスな生活は捨てざるを得ないでしょう。
15万、20万に開くということは元利は利子も払えてない異常な状況です。
そんな状況でプライスレス(笑)な生活を続けていたら
元利は数年後生活そのものを捨てなければならなくなります。
ようするにそんな状況になったら１２５％あるから安心とか言ってられません。

[900: 匿名さん]

机上もなにも元本と利息と返済期間と実際いくら返済可能かだけなので机上の計算が全てでしょ？

手間の話なら否定はしないが、実際どちらも繰上げするしネットで数分の手間が嫌だから元金にするって人はいないでしょ？

[901: 匿名さん]

>893>894
確かに元利は借金返済せずに貯蓄を増やす事もできる。でも、同額の借金が増てえる。
取り崩しに至らない範囲では同じことじゃないかな？

>895
自由さがメインでおまけに破綻対策にもちょっとなるよというトーン。
破綻対策全否定ではなかったよ。

>898
むしろ自称中立的な人ほど計算を全くしてないのでは？
計算結果をスレに書く人は凄くシンプルに結果だけ書く傾向がある。

[902: 匿名さん]

ようするに元利の１２５％ってのはさ。元金との差額分
手数料無しで変動金利の追加融資が申し込めるってだけなんだよね。
確かに一時的な破綻回避には有効だけど、問題の本質を解決できたわけじゃないから、
それを保険と言われても違和感を覚える人が多く、これを納得できないといっても
一部の頭の硬い人は認めることができずに、その一時的に助かってる部分を強調した発言を繰り返す。

もちろん、ほんの少し破綻確立が低いという発言であればなんの異論もありません。

[903: 匿名さん]

>>897

今がそうでも将来の保証は無いでしょ？そこでリストラや病気、会社の倒産などが重なる可能性が出て来る。

元利も元金もそんな事にはならない前提で余裕を持って借りてるだろうけど、想定外の事も有るかもしれない。

将来ローン完済まで、収入と健康を維持出来ると言い切れる人はいない。

けど、可能性は低いから数万円の保証料が得な元金を選ぶ事も否定はしない。

どちらかが絶対じゃなくて、人によって考えが違うだけ。

[904: 匿名さん]

＞895

繰上たら、手元の現金減るから
自由度無くなりますよね？

いずれにしても、繰上したほうが、
利払減りますし。

元金は、返済後半、繰上でより、早く完済できるし。

[905: 匿名さん]

>>899

永遠に続く訳じゃないでしょ。
少なくともそんな状況なら元金より元利のが確実にメリット有るよね。

[906: 匿名さん]

>899
だからといって元利が不利になることは何一つない。
元金と同じようにすることも選択できるのだから。
どう考えても元利方が融通がきく。

[907: 匿名さん]

>>904

元金が元利に比べて早く完済することは有りません。保証料以外で差が出る事は有りません。

[908: 匿名さん]

わざとなのか、またまた勘違いしてる元金さんがいるな。

[909: 匿名さん]

＞903

＞今がそうでも将来の保証は無いでしょ？そこでリストラや病気、会社の倒産などが重なる可能性が出て来る。

そりゃそうだ。
でもリストラや病気、会社の倒産などが重なった場合、普通はプライスレスな生活あきらめるよね？

それでもプライスレスな生活を続けることを選択できる権利がほしい、ってことだね。
そして借金は先送り…。

[910: 匿名]

>903
その場合、生活費もすべて貯蓄から出さざるを得ないから意外と差がでない。

例えば、ローン10万円、生活費15万円世帯の場合
金利が10万円上がると元金なら20+15で35万円必要。
元利なら12.5+15で27.5万円必要。
これを500万円の貯蓄で賄うと、元金14.2ヶ月、元利18.1ヶ月で破綻。
ちなみにこの時の金利は4.5%。

どちらも破綻だろ、と言われる所以。若干元利有利で間違いないけどね。

[911: 匿名さん]

>>910
元利１２５％ルールは発動しないの？

[912: 匿名さん]

>911
12.5万円だからしてるように見えますが。

[913: 匿名さん]

元金と元利の、もともとのローン差額が考慮されてないような気が・・・

[914: 匿名さん]

計算すると、元利が約半月、破綻まで伸びるだけですね。

[915: 匿名さん]

いつ金利が上がるかにもよるけど、元利の今までの返済自由度分も生きてくるんじゃないかな？

>>910
の計算が何でも当てはまるわけじゃないから難しいんだけど
これだと
元金のメリットは約１０万円くらいの保障料が得
元利のメリットは元利より破綻が４カ月延びる（もしくは、元金が破綻した時点で貯蓄が１１０万円残っている）

となるよね。

[916: 匿名さん]

また破綻っていう極端な話になってるけど、元金は全てを犠牲にして、ローンを最優先する必要がある。

元利は利息を払う事で何を犠牲にするか選択出来る。

これが自由度。

[917: 匿名さん]

全然差はないんだけど、選ぶとしたら元利かな。

[918: 匿名さん]

うーん。

ここでは元金でも元利でも繰上げする前提だから、どちらも年60~200万？くらいの返済自由度は持ってるんだよね。
そして貯蓄もある程度（500万くらい？）持っている。
そのうえで、さらに元利は＋αの返済自由度があるわけだけど、その＋αを使うような状況は、どちらにしろ破綻だろ！という状況しか考えられないってことなんじゃない？

これが、元金だとかつかつの場合は、絶対に元利にするべきでしょ。

[919: 匿名さん]

>858
>854じゃ無いけど「事実には中立」と言っている自分に当てた発言なので回答しておくと、そのままでは元金に不利な条件だから元利に不利な条件と相殺しているんだけどね。
例えば、国内債権投信だとほとんどリスク無しで年利0.5％程度は見込めるので、3000万35年0.775％試算のため10年間金利上昇無しで120ヶ月繰上げなし、保証料差額128,730と約定返済額差額をそれぞれ月利0.0417%複利で運用したとする。
121ヶ月目にそれぞれの運用実績と減税還付合計を繰上した場合、繰上げ後の元本は

　元金：18,621,880
　元利：18,731,165

保証料返金は数万円前後元利の方が多いはずなので、元金の保証料が少ないメリットは減っちゃうよね？
別の条件で試算した人がいるけど、条件を多少変えても当然同じような結論だよね。
完全に条件をそろえるには非常に手間が掛かる割にはそれほど誤差が縮まらないから、元金に不利な条件となるべく近くなるよう元利も不利な条件にして試算しているので、それでも完全に中立ではないと言うなら試算できなくなり、自分で試算してねとしか言えないよ。

そもそも元金の方が保証料が安く上がりその差額は埋まらない、と言うことは合意が取れているよ。
＞元金は、1000万に対して1.5～3万円程度得をする、でOKですか？
に対して反論している人は見た記憶が無いけど、見落としたかな？

＞それに対し、元利の方は1000万に対して1.5～3万円で、少しの自由度と少しの破綻確率の減少の保険を買っている、でOKですか？
自由度は金利状況に拠るから少しと言うのは言いすぎなような気がするけど、元金よりの立場だと言うなら得に問題は無いと思うよ。

[920: 匿名さん]

ところで繰上げの手間が～と言う一部（例外？）の元金さんは、繰上げしないのかな？
そもそも1回インターネットで15分程度の手間しか掛からない上に、元金も繰上げるなら元利でも金額が異なるだけで手間については変わらないよ。
毎月と言うのは条件をそろえて試算するための例であって、毎月が面倒なら年1～2回でも良いといってあるし、前倒しで繰上げるか後で繰り上げるかによって若干利払いは元利有利と元金有利に変わる程度で、誤差の範疇に収まるんだけど。

[921: 匿名]

>913
確かに忘れてた。
一万円程度変わるから0.5ヶ月位元利は延びるね。

[922: 匿名さん]

●データ1
http://www.jhf.go.jp/about/research/H24.html
フラット35が借入者の詳細なデータを公開している。
東京都、神奈川県ともに、世帯年収の5.6倍のマンションを買い、頭金を約2割入れて、年収の約4.5倍ローンを借りる。

●データ2
http://allabout.co.jp/gm/gc/371368/
総務省の家計調査で、収入の81%～84%が手取り。手取りの2割が貯蓄。
つまり年収の64%が生活費、16%が貯蓄となっている。

●試算
上記のデータを平均的な姿と仮定して、世帯年収600万の場合を試算してみる。
・3360万円の家を買い、660万頭金を入れて、2700万円ローン
・貯蓄可能額は毎年96万円
・2700万円、35年ローン、金利0.775%、元金均等返済
・6年目に金利がバブル期並みの8%に急騰する

初年度の支払いは97.8万円、金利上昇後の6年目の支払いは259.4万円。
ただし、貯蓄可能額96万円×5年分の480万円が手元にあるはずなので、それを繰り上げると6年目の支払いは210万円となる。
差額の112.2万円から、貯蓄可能額96万円を引いた毎年16.2万円が生活レベルを維持しつつ返済する場合の貯蓄取り崩しになる。

●結論
6年目にバブル期並みの金利に急騰した場合、平均的な世帯年収600万円世帯が生活レベルを落とさずに10年間耐えるためには、借入時に最低162万円残すこと。
※１
　実際には、9年目には支払額が初年度+96万円の193.8万円を下回るので
　9年目以降は貯蓄取り崩しすら不要で貯蓄再開が可能。
※2
　ちなみに、3年目に8%に上がる場合は、10年で649万円必要になる。
※3
　データは見つかったものを用いただけで、他のデータでは計算していない。
どちらかに有利で他のデータがあるならそれで計算してほしい。

[923: 匿名さん]

＞918
同意ですね。みなさん定年までには完済しますよね？
老後もあるから、50代は、貯蓄に励まないと

35年もかけて返済してる場合でないけど、
返済期間伸ばせないから、念のため35年
返済15年分ぐらいは、余裕もってるでしょう。

わたしは、借入時の計算は20年で試算しました。15年はバッファです。
それでも足りない方は、借りすぎと思います。

[924: 匿名さん]

元金さんが頑張って色々提案してるけど、今のところ、↓を超えるものは出てこないね。


※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って３カ月経過した時点で破綻確定

・元金は、借入１０００万に対して１．５～３万円程度、元利より保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度があるため破綻率が低い（５年１２５％ルール付き）

元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため「総利払い」は同一となる

結果
・元金のメリット＝保障料の差
・元利のメリット＝５年１２５％ルール、返済自由度および若干の破綻率低下

以外に差異はない。あとは好みで元金か元利を選択するべし。

[925: 匿名さん]

＞９２２
年収の4.5倍のローンは、フラットで決定でしょ。

年収600万で年収の4.5倍のローンを変動で借りた時点でアウト。
元利も元金も検討の余地なし。

[926: 匿名さん]

>>925

昔の固定金利と勘違いしてませんｗ？
フラットは議論の土台にすら上がってませんので、あしからず。。。

[927: 匿名さん]

>925
ここのスレには借入金額に関わらずフラット推しの人はいないと思われる。
固定vs変動のスレへどうぞ。

[928: 匿名さん]

その余地の無いレベルで、バブルが来て、賃金上がらなくても、たった200万円貯蓄があれば生活改善すら要らないし破綻しない。
破綻対策とはそのレベル。もっと余裕があるなら尚更効果は下がる。

で、この効果に何万円払えるかは個人で決めれば良いこと。
結論は元金は保証料が安い、元利は返済に裁量の余地がある（破綻リスクが低い）

[929: 匿名さん]

次スレが建つなら、もう＞９２４を
テンプレにしてもいいんじゃない？

[930: 匿名さん]

>915
元金が生活きつめギリギリで耐え切ったとすると
１２５％をフルに使ってプライスレス(笑)な生活をした元利はつけを払うことになる。
という逆転も考えられるのに、１２５％をめいっぱい使った場合の元金破綻時の貯金とか言ってもね。

＞924
あなたの言う限定条件下で差が無いという話には誰も反論してませんよ。
意見が出ているのは、破綻に対して若干の差でしかない１２５％ルールを保険といい
それで生活が守れるという誇大表現に関してです。