センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/
part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/
part15:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333994/

[401: 匿名さん]

【樟葉台場（大阪府枚方市）】
2011年（平成23年）2月7日に国の史跡に指定された、幕末戊辰戦争の淀川河川台場です。
「稜堡式築城」の西洋式技術を採り入れており、設計の総責任者は勝海舟でした。
この樟葉台場の1/1300の推定復元模型です。

[402: 匿名さん]

樟葉台場のクローズアップ。
淀川支流の放生川を引き込んで堀で囲んでいる。

[403: 住民でない人さん]

陽光台2丁目の裏の開発は
なんですか？幼稚園の裏です。パソコン壊れそう。
文字化けしてる。
詳しい人教えてください。

[404: 住民さんＡ]

何回も放送がありましたが、今期から雪かきは住民にやらせる方針なんですか？
今まで何回かドカ雪がありましたが、雪かきは管理会社の仕事でした。
戸建なら建物も敷地も自己管理ですから雪かきは当然です。
でもマンションは敷地・建物共用部分の管理を高い管理費払って管理会社に頼んでます。
管理費払ってるのに何で住民が雪かきするのですか？
住民にやらせて管理会社が楽しようとしてるのですか？
いずれ清掃や草むしりや植栽の剪定までまで住民にやらせるのかもしれませんね。
まるで自主管理マンション、とんでもない理事会ですね。

[405: 匿名さん]

管理会社の仕事だ。
管理人だけでは人手が足りないから管理組合に頼んで住民有志をかり出したのだと思う。
先日の総会で管理委託費を年間数千万円払ってる説明があった。
それだけ払ってるのだから、管理会社は社員かき集めて除雪するべきだな。
でも車利用してる5階の人は自衛手段で前日に近隣の有料平置き駐車場に車移動しているよ。
雪で駐車場のスロープが登れなくなるから。うちもそうしたよ。
ところで5階スロープに屋根つけたら？の検討が第4期でされてたけど、その後どうなった？
法定容積率で引っかかるのか？

[406: 物件比較中さん]

で、キャバクラは？

[407: 働くママさん]

うちは5階ですけど雪かきしませんでした。面倒だし疲れるし必要ないから。
そしたら、うちの区画に除雪した雪をてんこ盛りに置かれてしまいました。
でも許してあげます。雪捨て場を提供したのです。立派な除雪の協力でしょ？
入居以来、車なしの区画だけのアサインです。駐車場収入に貢献してますよ(^-^)

[408: 住民さんＡ]

9期の理事長が張り出されてた。
頑張って下さい。
前期理事長。お疲れ様でした。

[409: 住民さんＢ]

総会でボコボコだったから2期続投は無理だと判断されたんだろうね。

[410: 住民さんＢ]

そうだね。前期6期の元理事長は議長の的確な回答にボコボコにされてたね。
保証があるのに組合費無駄使いして工事する6期決議が完全に否決されたからね。

[411: マンション住民さん]

>入居以来、車なしの区画だけのアサインです。
完売する前は、売主が車なくても区画の申し込みを許可してたけど、いざ防災センターで届出すると、車ないからと拒否されてしょっちゅう揉めてたね。でもマンション購入条件に車無しでの区画申し込みを認めてたから、住民はみな防災センターにねじ込んで強引に押し切ってた。それに対して当時の管理組合は成すすべもなかった。

>9期の理事長が張り出されてた。
問合せ先が理事長でなく防災センターになってる。前は理事長だったのに。
理事長が直接住民とコンタクトできるルートを作らない昔のやり方に戻った。

[412: 住民さんＡ]

タブちゃんのやり方が支持されなかったようだ。
論破されちゃったのかな。

[413: 住民さんＡ]

第3期の管理規約違反が総会で議長から指摘されたけど、それ以外に3期でもう一件の規約違反があるとのこと。それは3期の理事長が理事会に諮らず独断で金銭に関わる管理規約違反したとのこと。
7期の会計検査の後に、監事・会計・管理会社集めて理事長が特別監査で過去の通帳検査をして発覚したとか。
3期の監事は6期の理事長だけど、監事として理事会の規約違反見逃す無能監事だね。
だから6期で住民だまして無駄使いの防水工事する決議を取ったのだな。
でも7期が誤りを正したから良かった。

[414: 匿名さん]

雪国のマンションは除雪・排雪業務を契約書に記載してるよ。
雪国でない地域のマンションは、一般的に除雪・排雪業務は契約書に書いてない。
だからマンションによって管理会社がやるか住民がやるかは色々ある。

[415: マンション住民さん]

除雪は、オブション(有料)契約となっいいる。理事長の行動力には敬服する。歴代の管理組合は何もしなかった。

[416: マンション住民さん]

オプションになってないよ。今の契約書見てごらん。

[417: マンション住民さん]

>歴代の管理組合は何もしなかった。

何もしなかったのではありません。

歴代管理組合→管理委託業務として管理会社に除雪させた。
今期管理組合→管理組合業務として組合員に除雪させた。

前者は組合員は管理費払ってるから当然で、後者は管理会社に手抜きさせてタダの組合員をこき使ったということです。

この違いを理解しなければなりません。

[418: 住民でない人さん]

除雪は自治会の仕事でしょ。
戸建住宅地域では夏の除草や冬の除雪は自治会でやってますよ。

[419: マンション住民さん]

>>404

除雪は管理委託契約の内容次第です。

先日の総会で、屋上防水に関して品確法10年内に管理組合が手を加えても施工者熊谷組が保証すると6期の元理事長が演説してましたが、7期の議長は管理組合は施工者熊谷組とは契約関係がない、管理組合が保証期間内に手を加えても保証が継続するという契約関係のある売主飯田産業の念書が必要、と非常識なことを言う6期元理事長を一蹴しました。保証期間内に勝手に手を加えたら保証が免責されることは常識なのですが。議案書にも書いてありました。

だから全ては契約次第です。契約に除雪作業が規定されているか否かです。

今の管理委託契約では、除雪に関する規定は何も記載がありません。
したがって、先日の大雪の除雪に関しては除雪の規定がない業務グレーゾーンですが、昨年1月の大雪の時の除雪は、住民の安全通行を確保するために管理会社がやりました。年によって除雪するしないは、管理委託契約の内容が変わらないのに管理会社として業務が不統一です。

でも考えてみれば、除雪しないと本来の清掃作業ができません。当然清掃業務の一環と考えるべきでしょう。

今回は管理会社に理事長が丸め込まれたのでしょう。
人手がないなら別途費用を払ってでも管理会社にさせるべきです。
タダだからと館内放送までして住民にさせるのは如何なものか？

さらに管理組合が館内放送で扇動して住民に除雪させた場合、作業中に住民が事故でも起こしたら理事長の責任です。特に駐車場5階のスロープ除雪作業は危険です。
「住民が自主的に除雪したのだから除雪事故は自己責任」とでも逃げるのですか？

[420: 住民主婦さん]

>年によって除雪するしないは、管理委託契約の内容が変わらないのに管理会社として業務が不統一です。
防災センターの所長が2月から代わったからですよ。所長次第です。

[421: マンション住民さん]

防災センターの所長変わったのですか？掲示板とかにお知らせみたいなものはありましたか。

[422: 住民ＯＬさん]

カウンターに行って「所長、頼もう！」と言ってみたらいいですよ。
そしたら奥から見たこともない人が出て来ます。
まだデビューしたばかりですから、これからが楽しみです。
まずは住民に雪かきさせるのが初仕事でした。

[423: 住民ママさん]

>「住民が自主的に除雪したのだから除雪事故は自己責任」とでも逃げるのですか？
管理会社なら業務だから労災が適用されるけど住民の雪かきは労災ではないですね。
毎年恒例の防災訓練は普段使い慣れない非常用階段を使って降りるため、万一の住民事故に備えて2年前からイベント保険をかけるようになってます。
年末クリスマスのキャンドルロードは事故の心配はなかったので主催者側でイベント保険は見送ってます。
一昨年の蜜蜂駆除中の住民事故は刺された住民は当然自己責任ですが、管理組合は業務のため訴訟に関しては共用部分保険適用と総会で議長から説明がありました。

[424: 住民さんＡ]

駐車場使用契約や駐車場使用細則には借主の除雪義務は規定されていません。
駐車場の賃貸借契約は、車の出入りと駐車が出来て始めてその使用目的を達成するわけですから、出入りする通路の除雪・排雪は貸主の義務になります。貸主とは即ち管理組合です。
従って、管理組合は管理委託してる管理会社に除雪・排雪をさせなければ、駐車場貸主としての契約義務が果たせないことになります。
もし管理会社に除雪・排雪させるのを遠慮するのなら、貸主として責任取って管理組合全役員にやらせるべきです。
共用通路は管理会社が除雪しているのに、なんで駐車場は除雪をせずに住民にやらせるのですか？
矛盾してます。

館内放送聞いて駐車場を除雪した人はバカを見ますよ。

[425: マンション住民さん]

↑ご説ごもっとも！それだけ弁が立てば反論できるものはいない。

ただ、豪雪地帯ではそんなこと言ってたら冬場は貸主はやってられん。
だから豪雪地帯の月極駐車場賃貸借契約では、除雪は借主の義務になってるのが一般的。
平置き青空駐車場の場合、それを考慮した賃料を設定する。

（降雪時の除雪）
第11条 本駐車場に積雪があった時は、除雪は乙が行うこととする。

うちのマンションは豪雪地帯でないから、借主の除雪義務の規定はない。
>>415のような「理事長の行動力には敬服する。」なんてアホなこと言わないことだ。
「理事長の軽率さにはあきれる。」と訂正することだな。
理事長なら契約書や規約を良く読め。

[426: 住民主婦さん]

管理組合が除雪しないので車の出し入れができない場合は、使用料の日割り減額請求できますか？

[427: 住民さんＢ]

理事長！今回の件で太っ腹なところ見せてこれ管理組合に寄付してくれない？15万くらい。
そしたら住民駆り出して除雪しなくても管理員だけで出来るよ。除雪も機械化だ！

[428: 匿名]

賛成です。
購入しましょう

[429: マンション住民さん]

寄付してくれたら管理費使わなくても済むよ。
でもホンダのこっちの方が強力みたい。
ネットで1,497,300円、車買うよりも安いよ。
動画：http://www.youtube.com/watch?v=7CONKMNCe74

[430: 匿名]

駐車場でそれ使うの。いいねぇ(笑)

[431: マンション住民さん]

寄付の催促は良くないよ。管理費で買おうよ。

[433: マンション住民さん]

以前にせっかく車を洗う機械を寄付を寄付して貰ったのにコンセントがどうのこうのということで撤回になったのは残念だ。

借りようと思っていたのに。

[435: 匿名]

コンセントの増設を寄付なら設置して問題ないと勘違いしている第7期の理事長のに問題ありと分からない時点で話にならん。

[438: 匿名]

>436

区分所有法第17条を読んでご覧。

コンセントの増設は保存行為じゃないからな。

[440: 匿名]

>439

条文貼って何が言いたいわけ？

[441: マンション住民さん]

17条をどなたか分かりやすく解説してください。

[443: マンション住民さん]

じゃあ著しい変更ではないコンセントは総会決議は不要ってことなのですか？

[444: マンション住民さん]

コンセントをつけた位では著しい変更には思えないのだけれど。せっかく寄付してくれた物を組合員で有意義に使用した方が
良かったのでは？
なんでケチをつけたんだろう。

[446: 匿名]

>444

コンセントの増設が著しい変更を伴わないものだとしても普通決議は必要なんだよ。第17条のカッコ内の除くは特別決議の対象から除くってことで総会決議が不要ということではない。

だから、寄付だからと言って勝手にコンセントを増設した第7期の理事長は法律違反を犯したことになる。しかもその尻拭いを自分でしなかったってことだね。

445とか読んでると笑っちゃうよね。

[451: 匿名]

>447

ここでも読んで勉強してから出直せ。
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-frame.htm

第17条で除外される著しい変更を伴わないものは第18条1項の対象になるんだよ。

区分所有法を読んだと言う447の目は節穴ってことだね。

[452: 住民さんＤ]

コンセントうんぬんと書いてあるけど、何が言いたいの？
結論だけ言えば、前期理事長が、みんなに言われて引っ込めただけでしょ。
それに対して意見があるなら前期理事長に直接言えばいい。「中途半端するな」と

[453: 匿名]

>コンセントうんぬんと書いてあるけど、何が言いたいの？

法律違反を犯して他人に尻拭いさせてそれでいいのかと言う事だね。最低でもその過ちを謝罪したのかだ。コンセントを外したから問題ないと言う事ではない。

自分の事を棚に上げて他人を批判とは片腹痛い。

[455: 匿名]

>454

コンセントの増設について法律違反だと指摘されているわけで誰も洗車場の使用目的を問題にはしていない。

自身の間違いを間違いだと認めないところが一番の問題なんだろうな。

[457: 匿名]

>456

移設も増設も共用部分の変更には変わりない。コンセントがないから不便と言うのは全く別の問題。

不便だからコンセントの増設なり移設をするとしても行為には総会決議が必要。

もっと勉強してからでなおせ。

[458: マンション住民さん]

それじゃ総会決議して（多分、賛成多数？）使用できるようになったら嬉しいです。

[460: 匿名]

>458

そういうこと。筋を通せば誰も反対なんかするような案件ではない。

当事者がスタンドプレー好きだから筋論を無視して走ってしまったのが間違いなんだよ。ここの自画自賛な書き込みを見てもわかる通り目立ちたがり屋だからしょうがない。

それにしても法律違反を知らなかったとは驚きだよね。

[463: 匿名]

そろそろ模型の画像がＵＰされる頃だね。

反論できなくなると459や461みたいな2chみたいな書き込みを始めたり462みたいな誰も興味を示さない土地の話を書いてみたり、最後は模型で締めだよね。

その内自画自賛記事が過去の批判記事を掘り起こすがごとく初めて小馬鹿にされて反論ができなくなるとを延々と繰り返す（笑）

[469: 住民さん]

>>460

住民以外の人が荒らしてるので仕方がないから書きますね。

コンセントの増設か移設かは知りませんが、法律違反でも規約違反でもありませんよ。
だから理事会で反体制派理事が「法律違反、規約違反！」と糾弾した時に、理事長に簡単に論破されて、その理事は恥かいたと聞いています。

住民以外は管理規約見れないから、可哀想に区分所有法だけが拠り所になるのですね。それを運営を知らない「法律バカ」と言います。マンション管理士に多いタイプです。
同法18条第2項で「規約で別段の定めをすることを妨げない。 」となってるでしょ。うちのマンションの管理規約が規約で別段の定めをしているのです。規約読んだら如何ですか？
だから共用部分の軽微な変更は総会決議は不要なのですよ。コンセント1個取り付けるのに、いちいち総会決議を採るなんて運営上現実的ではないからです。
それと、もともと洗浄機は「コンセント付き物品寄贈」ですから共用部分の変更には該当しません。

例を挙げると同法14条第3項では専有部分床面積は不動産登記法と同じ内法面積と規定されてますが、同条第4項で同様に「規約で別段の定めをすることを妨げない。 」と規定されています。
だから全てのマンション管理規約は、誤認がないように売買契約面積と同じ壁芯面積で床面積が規定されてます。そして共有持分の計算も、この壁芯床面積を100倍して持分の分子にしています。

登記簿を見たら、専有部分の床面積が売買契約書や管理規約で表記の床面積よりも少ないのに疑問を持つでしょう。また共有持分比率の分子が登記床面積よりも多いのにも疑問を持つでしょう。
それは、管理規約の床面積は分譲時の契約面積と同じ壁芯面積表示なのに対して、登記簿は内法面積表示だからです。そして登記簿上の持分比率の分子は、売買契約と管理規約の壁芯床面積を基準にしているからです。
これは宅建主任者なら重説で必ず説明しなければなりませんから常識です。

[470: 匿名]

>共用部分の軽微な変更は総会決議は不要なのですよ。

それでは理事会決議が必要なのでは？

[471: 住民Ａさん]

↑管理規約読めば理事会決議も必要ないことが分かるだろう。
共用部分の玄関扉表にクリスマスや正月の飾り付け(軽微な変更)を増設するのに、うちのマンションは総会決議や理事会決議とらないのと同じだよ。
但し、マンションによっては細則で許可や禁止してるところもある。前に住んでたマンションは、玄関扉表の飾り付けは理事会への届出がいった。

[472: 匿名]

何で玄関扉の飾り付けくらいで理事会へ届出が必要なのですか？

[473: 匿名さん]

それは、共用部分の玄関扉は共用廊下に面しているので、専用使用権があっても美観を損ねるような勝手な振る舞いを制限する必要があるから。
共用部分のサィンや看板の設置と同様な扱いを規約で定めるマンションはある。

[474: 住民Ｂさん]

何かと言うと区分所有法を担ぎ出すのは管理組合の運営経験のない素人さんですね。
管理組合の運営は区分所有法に規定する別段の定めによる管理規約で運営されていることを知らないからです。
区分所有法通りなら管理規約は必要ありません。
区分所有法はあくまでも幹で、その幹に枝葉をつけて樹木に仕立て上げたのが管理規約なのです。

[475: 匿名]

呼ばれて雪かき参加したけど、休日に清掃員を急遽集めてどうこうとやってるうちに日が暮れて雪が凍ってしまっていただろう。
もちろん管理契約は大切だが、あの状況でボランティアを募ったことは非難されるべきでないと思う。
手伝えなかったなら仕方ないんだよ。
やれなかった自分を正当化する必要はない。

[476: 匿名]

外廊下や中庭歩道は管理会社が除雪してくれましたよ。
駐車場は手伝えなかったのではありませんよ。手伝わなかったのです。
だって車持ってませんから必要ありません。
駐車場はお金払って利用してる人が雪かきすればいいのです。
駐車場料金に雪かき代も入ってるのですから。
お金払ってない人は駐車場利用できませんから雪かきする必要はないですね。

[477: 匿名]

それはそうだろう。
ただ、各自宅前の外廊下や各棟の入口付近、コリドー辺りも住人が管理人の手伝いをボランティアでやってたぞ。知らなくてもいいけど。
当然手伝わなくたっていいけど、今回想定外の大雪の除雪は住民の協力なしではスムーズにいかなかったことは事実なんだから、ボランティアしてくれた人ありがとうでいいじゃないか、という話。
あんたの言い分は正論のところもあるが寂しすぎる。それだけだよ。

[478: 匿名]

先般の大雪は事前に何度も大雪警報出てたし管理会社が要員確保して除雪スタンバイする時間はあった。それをせずに住民に雪かきさせるのは管理会社の怠慢だ。
それから廊下にしろ中庭歩道にしろ駐車場にしろ、住民の安全通行のための動線確保は管理会社の仕事だろう。廊下や中庭は除雪するけど駐車場は除雪しないで住民駆り出してさせるのはおかしい。
それを黙認する理事会も管理会社に舐められてる。理事長が舐められてる証拠だ。除雪は命令すべきだ。管理委託費にどんだけ大金払ってるのか知ってるだろう。

[479: 住民さん]

なんで去年の大雪と今年の大雪は対応が違うの？
去年の大雪の時は管理会社が廊下、中庭、駐車場のすべてを雪かきしてますよ。
今年から住民こき使う方針に変更したのですか？住民ならタダですから。

それと、駐車場契約してない人は駐車場の除雪をする必要はありません。
ところが、駐車場契約してる人も除雪する必要はないのです。
駐車場はタダ貸しではありません。賃貸借です。
賃料払ってるのに雪で駐車場利用できないのは、駐車場の使用目的が達成されません。
ということは、除雪は賃料取ってる貸主の義務なのです。
貸主は誰か？管理組合です。その管理組合は管理会社に業務委託してます。
よって除雪は管理会社の仕事であり、住民がボランティアでやるものではありません。
ここが戸建住宅と違うところです。戸建の敷地内は所有者、敷地が接道する道路が公道なら自治体、私道なら所有者、に除雪義務があります。

[480: 匿名]

>なんで去年の大雪と今年の大雪は対応が違うの？
前にも書いてあったけど所長が代わったからだよ。
所長の業務に対する姿勢と責任感だよ。
前の所長なら住民駆り出して除雪手伝わせることはしなかった。
住民の生活安全確保は管理会社の使命だと思ってるから。
それと理事長が所長に舐められてることは確かだな。
管理会社にそそのかされて館内放送まで許可してる。
今後も館内放送で住民は駆り出されるだろう。
管理会社に対するボランティア活動として。

[481: 匿名]

>469

>コンセントの増設か移設かは知りませんが、法律違反でも規約違反でもありませんよ。
だから理事会で反体制派理事が「法律違反、規約違反！」と糾弾した時に、理事長に簡単に論破されて、その理事は恥かいたと聞いています。

じゃあコンセントはなぜ撤去されたのか説明してもらおうじゃないか。

[482: 匿名]

>駐車場はお金払って利用してる人が雪かきすればいいのです。

当然だよ。
屋根無し５階で月1500円の料金だ。外で借りると3000円以上する。
半値以下だ。その1500円の差が雪かき代だ。
格安で駐車場貸してやってんだから除雪は自分でやれよ。

[483: 匿名]

>住民の生活安全確保は管理会社の使命だと思ってるから。
当然だと思う。除雪だけでなく暴風後の通路倒木撤去もハチ駆除も管理会社はやってる。
去年の秋はスズメバチの大群が押し寄せたけど管理会社が対応していた。

[484: 住民さん]

賃貸に出してる長谷工管理の所有マンションは、先日の大雪の除雪協力対して管理会社のお礼報告が貼紙されてましたよ。
ところが東急管理のうちのマンションは、今年から除雪は住民に義務化しましたから管理会社のお礼なんてないですね。
「除雪せぬ者、住むべからず」ですかね。
除雪は組合員の新たな義務の追加ですから、規約に明文化する必要があり総会決議が必要です。高齢弱者世帯に除雪義務化は難しいので揉めると思います。

[485: マンション住民さん]

中庭のゴミ集積場に近い通路が雪のため使えず、管理会社が
一週間ほど放置したままだった。ずいぶん怠慢だなと思っていた。

[486: 住民さんＥ]

>>481

都合の悪い事はスルーだから聞くだけ無駄だよ。

問題がない事なら一度付けたコンセントを取り外す必要はないし一度寄付した洗浄機を引き揚げたりしないだろう。


除雪にしても何を根拠に管理会社の業務だと言っているんだろう。管理会社も災難だ。

[487: 匿名]

発端は館内放送の内容だと思う。なせ理事長が直々に喋らないで管理員に喋らせるのか？
理事長の手抜きだ、何様だと思ってんのか？
「有志、除雪しろ！」じゃ「管理費払ってんのにコキ使うのか！」とカチンとくる。
協力を仰ぐならそれなりの低姿勢でのお願いじゃないとだめだ。
「管理組合理事長の○○でございます。常日頃管理組合業務にご協力いただきありがとうございます。」
「現在管理会社に安全通行確保のために除雪を依頼してますが、管理会社の人手が足りず往生しております。」
「誠に恐縮ではございますが、住民有志の方で除雪にご協力いただける方を募集します。何卒ご協力お願いします。」
と放送すりゃ「それじゃ協力しようじゃないか！」となる。
ただ、ここで大事なのは「除雪は管理会社の仕事」を宣言することだろう。住民の義務じゃない。

[488: 匿名]

だいたい管理会社の仕事の除雪を住民にやらせるなんて理事会はだれも聞いてないよ。
理事会の合意や事前承認なしに理事長が勝手に決めたことだよ。
だから協力はしない。勝手に決めた理事長が除雪すればいい。

[489: マンション住民さん]

>中庭のゴミ集積場に近い通路が雪のため使えず、管理会社が一週間ほど放置したままだった。ずいぶん怠慢だなと思っていた。
だから言ってるじゃない、所長が代わったからだよ。
現場責任者の所長が住民の生活動線を知らないど素人だからだよ。
管理業に対する自覚がない。もっと勉強すべきだな。
それに対して管理会社を指導しない理事長もど素人だろう。
住民を管理会社の補助に使う発想がど素人の証拠。
何のために住民は管理費払ってるのか？

[490: 匿名]

マンションやアパートの雪かきは誰がやるのか。都内にある不動産関係に詳しい法律事務所に聞いてみたところ、まず建物周辺の道路は自治体の管理であるため、管理組合や大家、住民が雪かきをする法律的な義務はない。建物の敷地内の雪に関しても特別な取り決めがなければ、これも誰も雪かきをする法律的な義務はない、ということだった。ただし、建物の中に入れないなど生活に支障が出た場合は大家の負担で生活ができる状態に戻す必要があるという。

マンション管理会社大手の日本ハウズイングの担当者は、「管理委託契約書に記載されている業務の中に、除雪作業が盛り込まれることは一般的には殆んどありません」と打ち明ける。北海道などの豪雪地帯のマンションでは除雪の専門業者に委託する例もあるが、それは全く別の契約なのだそうだ。といっても、管理人がいる大きなマンションでは、契約書に書かれていなくても管理人が除雪作業をすることになる。ただし、勤務時間が短いところもあるほか、土日祝日などは管理人に臨時で出勤させ雪かきの仕事を任せることも難しい。さらに、巨大なマンションの雪かきを僅かな人数の管理人でこなせるとは考えられない。となると、集合住宅では雪かきがされない場合もありそうだ。「お住まいの皆様が快適に安全に生活できるよう、できる限りのお手伝いをしておりますが、雪かきに関してはこうした状況なのです」と話している。

うちのマンションの場合、管理人は土日祭日も常駐です。
日本ハウズイングはさすがマンション管理業を知ってますね。

[491: 住民Ａさん]

>>488
理事長が理事会に承認とらないで勝手に決めたのですか。知りませんでした。
今まで豪雪でも館内放送で除雪依頼することなんかなかったので何かおかしいな？と思ってました。
いままでは黙ってても管理会社が除雪してましたから。
それにしても協力した住民に対する礼を失してますね。常識がありません。
今の理事長にとっては住民は使い捨てなのかもしれませんね。

[492: 匿名]

どうせ使い捨てにするなら一計案じて子供に雪かきさせたらどうか？
「年に一度のチャンス！みんなで雪だるま作ろう！」と館内放送で呼び掛けて、騙して子供集めて除雪にこき使う。
子供は雪だるま作れて喜ぶし除雪も出来て一挙両得だ。

[493: マンション住民さん]

結論は、住人に除雪義務はなくて除雪は管理会社の仕事でＯＫ？
たとえ管理会社からお手伝いの除雪応援の要請があっても、やりたい暇人がやればいいのだろ？
管理費払ってるから管理会社に仕事してもらおうよ。

慣れない雪かきなんかしたら翌日からだが痛くてしょうがない。からだが痛くても毎日が日曜日の暇人なら寝てりゃいいけど、平日仕事持ってる身は寝てられんよ。
それに万一除雪中に事故って怪我したら管理会社は労災だけど、住民は自発的雪かきだから自己責任、補償が何もないよ。

[494: 住民さんＡ]

管理契約に除雪が入っているかどうかだ。

[495: 匿名]

契約に入ってないからと言って除雪しないの？そんな管理会社は変更しろよ。
>>490に書いてあるように契約に書いてなくても除雪する日本ハウズイングにしたらいい。
昨年までは東急は除雪してた。今年は住民に手伝わす。管理契約の内容に変化はない。
管理会社の姿勢の問題と現場所長の意識の問題だろう。
現場所長が交代した途端、これだからな。理事長も交代した途端管理会社は舐め出してる。

[496: 住民さんＢ]

契約に書いてる書いてないは関係ないと思う。
住民が通行する外廊下と中庭歩道とエントランスは黙ってても管理会社が除雪してる。
問題は駐車場だけど、ここは車使う必要のある住民が自衛手段として除雪すればいい。
車が雪に埋まっても構わない住民や元々車持ってない住民には駐車場の除雪は関係ない。

[497: 匿名]

>車が雪に埋まっても構わない住民や元々車持ってない住民には駐車場の除雪は関係ない。
戸建だってそうだよ。
屋根に雪が積もって家が潰れてもいい人や敷地が雪に埋まって外に出られなくてもいい人は雪かきしないよ。
雪国で古家の空き家持ってて放置してる人は雪で家がつぶれてる。解体するの手間が省けていいかも。

[498: 住民さんＡ]

>495

契約というものを理解できない奴が偉そうなことを言うな。そんなに変えたいならお前が理事長になって管理会社をかえたらいい。

駐車場の雪かきは必要な奴がやるのが当然だ。そのために安い料金になっている。雪かきに管理会社の人でを必要以上に割くと本来の仕事が疎かになる。

[499: 住民さんＡ]

>そのために安い料金になっている。
↑こいつ管理組合知らないアホ、住民じゃないから仕方ないな。
マンション駐車場は安くて当たり前。
マンション駐車場業は収益を目的としない居住者の共済事業の位置づけで不課税。
だから国税当局の不課税条件が「付近の駐車場と比較し低額であること」なのだ。
税務署行って聞いてこいよ。

[500: 匿名]

>雪かきに管理会社の人でを必要以上に割くと本来の仕事が疎かになる。
本来の仕事が「居住者の生活安全確保」ですよ。
居住者が敷地や共用部分を安全に通行できるように除雪するのは管理会社の本来の仕事です。
だから歩行通路の除雪は管理会社の仕事ですし、管理会社が真っ先に除雪するのです。
ただ駐車場の車路は、管理会社に余力があれば除雪してもらえばいいのですが、
それを待てない人は自衛として自分で除雪すればいいのです。
去年のドカ雪の時、駐車場5階の住民の一人は自分の車出すために、管理会社よりも先に車路の除雪をしてましたよ。
そのおかげで、5階のスロープは綺麗に除雪されました。

[501: 住民さんＡ]

>499

>マンション駐車場は安くて当たり前。

利用料が高いか安いかと税金は関係ない。居住者利用なら税金関係ないから。ウンチクを語るにしても考えようね。マンション運営のシロートってのはよく分かったよ。


>500

駐車場の事で話が続いている訳だから駐車場の事だと考えてもらいたいんだが。

[502: 住民さんＡ]

>利用料が高いか安いかと税金は関係ない。居住者利用なら税金関係ないから。ウンチクを語るにしても考えようね。マンション運営のシロートってのはよく分かったよ。

その通り。マンション運営のシロートだね。
居住者利用でも周辺賃料よりも高いと共済事業ではなく収益事業とみなされるからね。
収益に対しては課税される。

[503: 匿名]

>駐車場の事で話が続いている訳だから駐車場の事だと考えてもらいたいんだが。

近隣の月極賃料が露天駐車で3000円以上ですから、マンション駐車場は露天で1500円、屋根付きで2000円〜3500円ですので「周辺賃料よりも定額」の国税判断になりますね。

ところで以前話に出た自販機設置は収益事業になりますか？
設置場所はオートロック内の共用部ですから、居住者のみが対象です。

[504: 住民さんＡ]

>502

>居住者利用でも周辺賃料よりも高いと共済事業ではなく収益事業とみなされるからね。

その根拠を示してもらおうではないか。


一応国税の見解を載せておく
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...



ところで502と503は同一人物だとバレバレなんだが。

[505: 住民さんＡ]

>>503
居住者のみでも物販業と判断されるので課税対象になる。ただやり方次第だ。
管理組合として自販機で収益を上げたいなら仕方がないが、そうでなく収益を上げることが目的ではなく居住者への利便性向上サービスの提供が目的であるなら、非収益化すればいい。
そのためには、管理会社の自販機サービス業にして、管理組合は管理会社に設置場所を無償提供すればいい。
自販機の収益も管理も管理会社になり、管理組合としては居住者に対するサービス向上のみを提供できる。
ここで大事なのは、管理会社から自販機のロケフィー等を一切取らないことだ。

[507: 住民さんＡ]

>近隣の月極賃料が露天駐車で3000円以上ですから、マンション駐車場は露天で1500円、屋根付きで2000円〜3500円ですので「周辺賃料よりも定額」の国税判断になりますね。

これって単なる「お目こぼし」と言うだけで基本的には課税対象だと言う意味になる事を書いている本人は理解していないってことだよね。


こんどは話のすり替えで自販機の自問自答を始めちゃったよ。

[509: 住民さんＡ]

>506

訳の分からない事を書いてないではやく

>居住者利用でも周辺賃料よりも高いと共済事業ではなく収益事業とみなされるからね。

の根拠を示せよ。

[511: 住民さんＡ]

間違った知識をひけらかして間違いを指摘されて説明できないと誤魔化して逃げると言ういつものパターンか。

[512: 住民さんＡ]

>510

リンク先5の理由を読めば課税対象でない事は明白。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...


訳の分からない事を書いてないではやく

>居住者利用でも周辺賃料よりも高いと共済事業ではなく収益事業とみなされるからね。

の根拠を示せよ。

[514: 住民さんＡ]

>513

「見苦しい」って言葉をお前のおつむの辞書に登録する事を勧める。


>居住者利用でも周辺賃料よりも高いと共済事業ではなく収益事業とみなされるからね。

マンション管理運営のシロートが間違いを書いたってことで了解。

[516: 住民さんＣ]

>全部エムポタに書いてあるのに。 当然非住民は見れないよ。

これも何時もの逃げ口上ですね。「エムポタ=正しい」ではない事に注意(笑)

説明できないウソを知ったかぶってここに偉そうに書き込んで指摘で追い詰められると何時もエムポタ。だったらここに書くなよ。

[517: 住民さんＢ]

国税局の見解と一住民らしい方の思い込みとどっちが正しいのかってことだね。読めば誰でも分かることだからその辺りで勘弁してやれ。

[519: 匿名]

駐車場の外部貸しも今までは地域の税務署ごとに判定基準が違ってたね。
でもこれに関しては、一昨年に国税庁の統一見解が総務省の圧力で引き出されたね。
いま国税庁が脱税摘発に力を入れてるのが携帯基地局賃料収入だ。
去年、未申告のマンションが一斉に摘発された。

[520: 匿名]

最近の携帯基地局は、マンション屋上にアンテナ建てるだけでなく、非常用電源設備も装備してる。その電源設備は、ある程度の大きさと重量になねるからマンション敷地を賃借して設置する。
だから携帯基地局賃料は、それなりの賃料になるから管理組合にとっては美味しい収益事業になる。特に都心のマンションだと地価が高いから、いい収入になる。

[521: 匿名]

>>520
知ってる例だと都内のマンション屋上で、月14万、年168万の賃料収入になる。
ただし、これも交渉事だから理事長の腕の見せ所だ。屋根貸して年168万なら美味しい。
できるだけ、ぶんだくることだ。
最近多い太陽光発電の屋根貸しよりは賃料がべらぼうにいい。
太陽光発電は携帯基地局の1/10の賃料。

[522: マンション住民さん]

よく、敷地に電力柱や電信柱があると電力会社やNTTから敷地使用料が払われる。
これは電柱と支線それぞれに対して対して支払われる。
これは安い。電柱、支線１本当り田畑なら1870〜1730円/年、宅地なら1500円/年。
オレは東北に土地持ってるから、敷地の電信柱１本と支線１本で年3000円貰ってる。
固定資産税に比べたら雀の涙だが、ないよりはまし。
この敷地使用料の根拠は、電気通信事業法施行令（昭和六十年四月一日政令第七十五号）だ。

[523: 匿名]

線下補償料ってどのどのくらいもらえるのですか？
TX沿線では、流山おおたかの森駅近くのマンションが、駐車場が送電線下なので補償されてるそうです。
車窓から見ても自走式駐車場の上を送電線が通ってます。

[524: 匿名]

線下補償料どころか更地で利用予定がないなら敷地のど真ん中に鉄塔立ててもらった方が儲かる。ただし地上権の設定と登記を要求される。
線下補償料は耕作している農地の方が手厚い。電線の氷雪落下で農作物が被害を受ける可能性が高いから。
線下補償料の相場はよくわからない。かなりの金額になるとも聞く。

[525: 契約済みさん]

くしあげの上 二階はなにやさんかな？

[526: 周辺住民さん]

↑缶詰bar「ポパイ＆オリーヴ」
つまみが缶詰だよ。手間が省けるね。
http://www.popeyeandolive.com/topics/detail/id=79
万博記念公園駅にもできるよ。

[527: ご近所さん]

缶詰バーは3月4日オープン、その隣の炭火串焼「木鶏」は3月15日オープン。

[528: 匿名さん]

>>526
缶詰barのmr.kansoのFC店じゃないか？
飲食店の平均開業資金は1500万～2000万円かかるけど、
つまみが缶詰なら300万円で開業できるらしい。

ところで、つまみが缶詰なら酒は缶ビールかい？
この発想なら、ラーメン屋もカップ麺で開業できそうだ。

[529: マンション住民さん]

ベランダからの日ノ出を背景に近江高取山城復元模型を撮影。

[530: マンション住民さん]

【つくばみらい市みらい平地区の完成祝う】
http://www.youtube.com/watch?v=UYGB8mV2SsU

[531: 住民ママさん]

缶詰バーはどうでした？ヒグマの大和煮はありましたか？

[532: 住民さんＡ]

これだな↓

[533: 住民ママさん]

これはありましたか？

[534: 契約済みさん]

ケーキ屋さんの上の二階は何やさんですか？

[535: マンション住民さん]

↑>>527に書いてあるよ。

[536: 住民ＯＬさん]

【木鶏 みらい平店】
http://couta.jp/pc/4097/top.php?PHPSESSID=0a7382c32eb8506120d70f44dd96...

[537: 住民でない人さん]

駐車場はどこですか？

[538: 近隣住民さん]

MTCビルはカスミの横にある4階建飲食店ビル。
2階の木鶏は今日18:00開店。缶詰バーの隣り。
ビルは全部で8店舗だけど3階2店舗と4階1店舗は未入居。
駐車場は店の前だけ。一杯ならカスミに停めればいい。

[539: ご近所の地権者]

夜8時のMTCビル。これからが商売時間のようだ。
木鶏は開店して客が入っていた。
隣りの缶詰バーにも客が入ってた。缶詰食ってるのだろう。
4階のキャバクラ「アヴェンタ」は、隣りも電気が点いていたから中で通しになってるようだ。
外からは良く見えないが、接客の女性がカウンター内にいた。若くはないようだ。

[540: ご近所の地権者]

夜8時のMTCビル。これからが商売時間のようだ。
木鶏は開店して客が入っていた。
隣りの缶詰バーにも客が入ってた。缶詰食ってるのだろう。
4階のキャバクラ「アヴェンタ」は、隣りも電気が点いていたから中で通しになってるようだ。
外からは良く見えないが、接客の女性がカウンター内にいた。若くはないようだ。

[541: マンション住民さん]

普通のパスタとかハンバーグとかの食事が出来るような店をオープンして欲しい。
なんか飲み関係ばかりみたい。

[542: 地元先住民]

駅前に「MASA'Sキッチン」があるじゃないか。
http://r.gnavi.co.jp/68b6xz2f0000/

[543: マンション住民さん]

①と②は同じ地型で地積が約3坪違い、公道に面した南向き二方路角地。
ここは線引き前の旧宅造法住宅団地なので、市街化調整区域だが建築可。
50坪以上あるので家を建てるのもよし、遊び場にするのもよし。
両方とも売地なので天秤にかけてネゴするのも一興。

[544: 内覧前さん]

小学校のすぐそばにやたら焼き鳥屋と飲み屋とキャバクラがある街なんですね。

[545: 住民さんＣ]

今建設中の陽光台小学校は平成２７年４月開校です。
周りに焼き鳥屋や飲み屋が出来ても、夜からの営業ですから、子供の通学時間帯には開店していません。
建設中は月1回、建設業者がマンション屋上から工事写真を撮るので管理組合で許可してるそうです。
どんどん建設が進行中です。写真は1月5日現在で、マンションベランダから撮りました。
Ｃ棟ならベランダから小学校が見えます。

[546: 住民さんＣ]

平成27年4月開講の陽光台小学校は、建設費22億７３００万円。
模型ではこんな感じの校舎になる。Ｃ棟ならベランダから毎日見えることになる。

[547: マンション住民さん]

とりせんと空地はさんで常磐道沿いにパチスロのワンダーランドが在るが、
土地建物とも4月に入ったら一括競売にかけられる公告が裁判所から出てた。
土地だけで1,186坪、売却基準価額は144,590,000円、競売だから流通価格の半値以下。
一体だれが落札するのか？デべならマンション用地として落とすかもしれない。

[548: マンション住民さん]

国交省の地価公示が本日あったが、県内は下げ幅は縮小しているが下落基調は変わらない。
現金を一時的に土に変え、何年後かに土から現金に戻すときに果たして増えてるか？

[549: 地上げ屋]

このグラフを見ると何とも不動産投資の恐ろしさを感じる。
業者は土地区画整理事業開始前に仕入れて、TX土地バブルの90年代後半に転売した。
ところが素人はTX土地バブル時期に業者に煽り立てられてこの転売不動産を買って、TXが開通して土地区画整理事業終了時（2013年）までに値上がってると期待して持っていた。
ところが、その後の経済情勢の変革の波をかぶり、今は買った時の値段の半値近くで処分を余儀なくされている。高値掴みだ。
俺が2012年に買った土地は駅歩10分の住宅街の南向き好立地の土地だけど、売主が買った時の値段の6割で買った。
売り主にとっては損切りの処分売りだった。

[550: マンション住民さん]

土地でも株でも高値掴みすると恐ろしいことになる。

[552: マンション住民さん]

静岡県浜松市の山城、高根城。
大河ドラマ「風林火山」でも使用された。

[553: マンション住民さん]

去年あたりから大雨が降ると調整池が満水になる。
そこでマンションの向かい側から調整池を調べたら大きな水管があった。
この地域は大規模な土地区画整理事業による宅地造成が行われたので、各所に調節地や調整池があって、住宅街で下水に流しきれない雨水を調整池（ため池）に貯めるようになってる。
あの大きな水管から雨水が調整池に流れ込んでいたのだ。ところで放流はどうなってるのか？

[554: マンション住民さん]

天秤にかけてネゴした結果、②に決まった。当面は遊び場として使う。

[555: ２区画]

クラブアヴェンタってファミマ近くの車屋？あの車屋ってあっち系の人って話が。みらい平も治安が悪くなるね・・・。

[557: 住民主婦さん]

埋め立ててるのでは？
話変わって、調整池が満水ですね。

[558: 住民さんＣ]

数年前は、台風の豪雨でも満水になることはなかったが、調整池の景観工事が実施されて以降は、先日の雨くらいでも見事に満水するようになった。調整池はB棟角部屋とC棟ベランダから見える。

さて、調整池と県道127号線とに挟まれた区画に伊奈町時代からの旧住宅区域がある。市営愛宕住宅のバス停のそばで、みらい平駅からは徒歩15分かかるが、C棟からは歩いて10分くらいの距離。
ここに築35年の木造2階建て3DKの中古住宅が2件売りに出てる。
築25年も経てば建物の資産価値はゼロだから土地のみの価値。
調区内だが線引前住宅のため再建築可。リフォームするもよし建替えるのもよし。
マンションから歩いて近いので、倉庫代わりに使うのにうってつけの不動産だ。

[559: マンション住民さん]

ところで、その築35年木造2階建3DKの中古住宅だが、地積も建坪も似たり寄ったりなのに売出価格は倍半分の差がある。築25年経過してるから建物価値はゼロだから、土地の価格であるが坪単価が倍半分なのである。
両方とも南向き公道接道で、違いは左の建物が角地くらい。どっちの坪単価が正しいか？
高いのはボッタくりか？あるいは半値は隠れた瑕疵があるのか？
買い手は余程不動産について調査してないと仲介不動産業者の言いなりになってしまう。
なんせ不動産屋なんて海千山千の輩だ。

[560: 住民ママさん]

これをやったら現場の信用が一気に失墜しますね。管理会社変更した方がよさそうです。

「個人情報の紛失のご報告とお詫び：株式会社東急コミュニティー」
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/20140325.pdf

うちのマンションでは第5期に一部の理事が防災センターに入り込み、管理会社のパソコンを操作してたと、管理会社の個人情報保護のズサンな管理が理事会報で報告されてました。

[561: マンション住民さん]

カスミ裏に建設中の高齢者専用分譲マンション「デュオセーヌつくばみらい」。
このマンションの医療・介護・看護サービスに地元の関係機関が協力してます。
そのなかで看護サービスはセンチュリー住民が協力しています。
デュオセーヌつくばみらいの1階に訪問看護事業所が出来ます。

[562: マンション住民さん]

隣地が更地だとトラロープで境界線を引いとく必要がある。

[563: マンション住民さん]

これはマンションから徒歩10分の距離にある調区内の線引き前宅地建物で築35年の古家。
調区内は原則建築不可であるが、線引き前宅地建物の既得権があるので再建築は可。
但し、建物を取り壊して更地にして放置すると調区だから新築できなくなる。
空き家は用心が悪いので更地にしたいがそれが出来ない。
当然定期巡回も必要だし火災保険も掛ける必要がある。
そうなると、再建築の時期が未定の場合は住まなくても古家を維持し続けなければならない。
マンションが老朽化しコンクリート建設ガラと化す前に戸建に移るための手当と考える。
プリウスの新車程度の値段で買える。いつ買付証明書を入れるかだ。

[564: マンション住民さん]

ベランダから見える第4調整池と県道127号線とに挟まれた小張高野台の旧住宅区域に、JR東日本の早期地震検知システムの地震計があるようだ。
敷地は門扉付のフェンスで囲まれ、更に敷地の中の建屋もフェンスで囲まれている物々しい厳重さ。
この建屋の中に地震計が入っているのだろう。
これは>>563記事の古家の1軒隣にある。
設置は平成23年3.11大地震後の秋であることが権利関係書類から分かる。

[565: マンション住民さん]

万博記念公園駅から徒歩17分。
つくば市島名の市街化区域にある築40年になろうとする木造平屋建43㎡の古家（C）。
この古家（C）付きの宅地が売りに出されている。
5年後には公道（A）が拡幅しインフラ（水道・下水、ガス）が整備されるとのこと。と言うことは、現在は井戸・浄化槽・プロパンガスと言うことだろう。
先行投資にはいいかも。新車のプリウスなみで買える。


但し、問題が一つある。
それは、公図を取り寄せて調べたら、公道（A）と古家（C）の敷地との間に私道（B）が挟まっているが、この私道（B）は他人の土地で古家（C）の所有権がないことである。
ということは、古家（C）の敷地は公道（A）に接道していないことになる。
そうなると、この私道（B）は建築基準法第42条の認定道路になっているのか？

もし同法の認定道路でないならば、古家（C）は道路に接道していない違法建築(同法第43条)であり、同時に古家（C）の敷地には元々建築物は建てられないことになる。

古家（C）(敷地含む)だけでなく、私道（B）も合わせて買う必要がある。

[566: マンション住民さん]

市役所の道路課と建築指導課に電話で問い合わせて分かったことは、黄色の土地（B）は緑の土地と併せて位置指定道路(建築基準法第42条1項5号道路)の私道を構成しているとのこと。
従って、古家（C）の敷地は直接公道（A）に接道していないが、土地（B）が位置指定道路の構成部分なので、建築基準法第43条の接道義務はクリアしてることになる。
そうなると、古家（C）敷地所有者の持分が土地（B）に無いことだけになる。使用収益に制限があるかもしれない。

ところで、ここは現在進行中の土地区画整理事業地内とのことである。
そうなると新たな問題が出てくる。仮換地と減歩である。

[567: マンション住民さん]

ところで減歩だが、土地区画整理事業では従前地は換地により必ず減歩する。
減歩は公共減歩と保留地減歩があり、公共減歩により道路や公園ができ、一方保留地減歩で作り出された保留地は、販売されて事業費用に充当される。

[568: マンション住民さん]

芝の土地、買付証明書入れようとした途端、売り止めになった。

[569: マンション住民さん]

>>547
ワンダーランドの競売は取り下げになった。
水戸地方裁判所 平成25年（ケ）第81号　2,478㎡

[570: マンション住民さん]

宅地建物取引主任者→宅地建物取引士
士業の仲間入りする。商人(あきんど)が苗字帯刀を許されて士分になるようなもの。

[571: マンション住民さん]

磐梯第一レークランド自治会は別荘内の私設水道等の管理をしている。
電気は東北電力だが、上水道は猪苗代町の公営水道が引かれてないため、自治会が私設水道を設置している。
下水道は、合併浄化槽の設置による処理が必要で、ガスはプロパンガス。
自治会費は7,000円/年（税込み）で、水道接続後は水道使用料及び私設水道設備管理費が10,000円/年（税込み）。
施設負担協力金は、建物新築時に一度のみ150,000円（税込み）。

[572: 入居済みさん]

【マンション資産価値算定方法】

築７年目のマンションの資産価値はどのくらいか？
地価下落、築経年で販売当時の売値よりも減価していることは確かですが、もし売却する場合に、売主としての希望売値決定のためにも指標は欲しいものです。
そうしないと、仲介不動産屋の言いなりになってしまいます。自分で正しく資産価値を判断する必要があります。

これは、平成２５年度に偶然にも某国家機関が当マンションの一室を不動産鑑定士に依頼して資産鑑定評価をしたことがありましたが、この時の諸元数値を入手しましたので簡易計算する算定式を作成しました。（諸元数値の根拠は非開示とします。）

★算出方法★

■管理規約から部屋タイプの専有面積を調べる→専有面積：Ａ㎡（壁芯面積）
■登記簿から床面積を調べる→床面積：Ｂ㎡（内法面積）

①敷地権の価格（円）：31,952.99×Ａ
②建物専有部分の価格（円）：258,067.5×Ｂ
★区分所有建物の価格（円）＝①敷地権の価格＋②建物専有部分の価格

ちなみに、販売面積（壁芯面積）70.91㎡の3LDKは1９５８万円と算定されました。
当時のこのタイプの部屋は、売主公開販売価格が1920万円（低層階）～2340万円（高層階）であったことを考えると、妥当な評価額といえるでしょう。

[573: マンション住民さん]

参考までに、マンションで2番目に広い4LDK-98.28㎡の部屋を算定すると、築7年目で2745万円と査定されました。
当時の売主公開販売価格が2970万円（低層階）～3270万円（高層階）であったことを考えると、妥当な評価価額といえるでしょう。
ちなみに中古売買成約事例は滅多に出ない広さのため数が少ないですが、過去の実績は2730万円～3080万円のようです。

[574: マンション住民さん]

市道のバス停そばから分岐した幅員約4.5mのコンクリート舗装私道を上ると、204.64㎡（61.9坪）の宅地が現れた。
この私道は50ｍ長で、建築基準法第42条第1項第2号の「開発道路」である。地積は254.98㎡、私道持分は1/7。

[575: マンション住民さん]

第一レークランド別荘地内の道路に倒木が横たわっている。今年の豪雪の影響だろう。
この道路は、今から42年前の昭和47年7月3日付け第464号（福島県告示平成47年9月5日第849号）で位置指定道路（建築基準法第42条1項5号）に指定されている、幅員4.5m、全長約500m余りの私道である。
別荘地内私道は、開発分譲会社や分譲後の別荘地管理会社が所有するのが一般的であるが、本私道は開発会社から個人に所有権移転されていた。
左写真が冬、右写真が夏。

[576: 匿名さん]

外壁タイルの剥がれも、ここまでくれば見事。
万博記念公園駅のマンション「ガレリアヴェール　」。

[577: 匿名さん]

望遠で見るとよくわかる。亀裂らしきものが見える。

[578: マンション住民さん]

静岡県三島市の市街化区域の住宅街、左の建物を解体すると右の細長い宅地が出現した。
この宅地は両側が水路で、水路に挟まれた格好になっている中洲のような宅地である。
地積は125.98㎡で38.1坪、南西向き、幅員7mの市道に間口5.3mで接道している。

[579: マンション住民さん]

昔は農地の灌漑用水路だったのが、宅地化によって水路が使われなくなり市街地に水路として残存してしまった。
ところで水路の登記簿上の地目は「用悪水路」、変わった表現である。
中々お目にかかれない水路に挟まれた珍しい宅地、入手を視野に入れた検討が必要。

[580: マンション住民さん]

ところで、この用水路に挟まれた細長い宅地、先端部分は何と道路が横断している。
そこで調べてみると、道路ではなく所有者が宅地上に駐車場用コンクリート定盤を構築し、両側の水路敷きと繋げて使用してたとのこと。そうなると水路占有になるが、市に無許可で構築して現在に至るとか。
今更市に占有許可申請すると藪蛇になるが、さりとて宅地購入後に撤去するには工事費が50万円近くもかかる。
無許可構造物の撤去代を値引きさせるか？思案の為所である。

[581: 住民主婦さん]

つくばみらい市が、国土調査で地籍測量した時に打ち込んだ境界鋲。
これは小張高野台地区の例で、赤矢印の先端が境界点。

[582: マンション住民さん]

今から40年前の1974年に、コロナが発売した「クリーンホット石油瞬間給湯機」。
小張地区の古家の家屋調査をしていて偶然に発見した。

[583: マンション住民さん]

2つ看板があると、どっちに問い合わせたらいいのか？
この宅地、実は看板の2社以外に後2社が仲介している。
計4社の仲介、一般媒介にしては多すぎる。
4社が仲介するほどの魅力的な宅地なのか？
いや、地主が八方美人なのかもしれない。

[584: マンション住民さん]

宅地①と②は通りを挟んで立地しており、二方路角地で同じ地型だが、3坪ほどの地積差がある。
①に買付証明書を入れたが、買付値段が低いと地主に売却を断られて破談した。
然らば②に、①の買付値段に坪割りで3坪広い分味付けして買付証明書を入れたら、仲介業者は安いとごねたが、強引に押し切って地主に売却を承諾させた。

では①と②の買付の差は何か？要するに地主の損切りのタイミングの問題だ。
地主は投資用で買っているが、地価が下落しても少しでも元を取ろうと欲をかくが、損切りのタイミングを逸すると永遠に売れなくなるか最後は叩き売りになる。

地価下落が続く今、買い手が付いた時が売り時である。

[585: マンション住民さん]

最近、みらい平地区のグーグルマップの航空写真が漸く更新され、
平成27年4月開校の陽光台小学校建設現場が見れるようになった。

[586: マンション住民さん]

これが㈱和電の建設した1.992メガワットの太陽光発電所のようだ。

[587: マンション住民さん]

つくばみらい市高岡にある1.082Mwのメガソーラー。
㈱NTTファシリティーズの「Fつくばみらい太陽光発電所」。

[588: マンション住民さん]

県道19号線と46号線が交わる板橋不動尊の交差点沿いに、
50kwくらいと推定される太陽光発電所がある。

[589: マンション住民さん]

産業用太陽光発電の場合、10kwなら50坪の敷地が必要。
230w～250wのパネルで考えると43枚で10kw前後になる。
59坪の敷地なら余裕をもって配置できる。
系統連係は余剰配線でも全量配線でも可。違いはFITの10年と20年の差。

[590: マンション住民さん]

㈱ゼックは、2011年の東北地方太平洋沖地震の翌年から、茨城県をターゲットにした太陽光発電分譲ファンドを販売している。
匿名組合契約で、一口50万円投資期間20年、想定利回り年5%以上、産業用としてはメガソーラーではない数100kwの小規模な発電所が特徴である。
出資した分だけ太陽光発電所のオーナーになれると言うことであるが、投資期間が20年と長いのが難点だ。

5/15から「水戸4号太陽光分譲ファンド」の募集が始まるので資料取り寄せ中。

戸建は屋根にパネルを敷き詰めて太陽光発電は可能だが、マンション住まいだと無理である。太陽光発電ファンドに投資というのも一つの方法だろう。

[591: マンション住民さん]

10kw以上は全量配線

[592: マンション住民さん]

太陽光パネル基礎杭のグランドスクリュー工法

[593: マンション住民さん]

再生可能エネルギーとは？

使っても次から次へと補充されるエネルギーのこと。

一方、対義語は枯渇性エネルギー。
使っていけば何れは枯渇する化石燃料やウラン等の地下資源を利用するもの。

[594: マンション住民さん]

250wのパネルなら、これでやっと9kw。

[595: マンション住民さん]

㈱ゼックの「水戸4号太陽光分譲ファンド」は、茨城県ひたちなか市馬渡下海道ノ二803番1,2,3,4の5,999㎡ の土地を賃借して、パネル出力329.28kW、契約出力269.50kW、総事業費1億700万円、ファンド資金調達1億1600万円の太陽光発電所であった。
出資は一口50万円、募集口数232口、 目標年間平均分配率8.5%、分配金計算期間20年で途中解約不可。

[596: マンション住民さん]

インリーソーラー製240ｗ×42枚　10.08kw　年間予想発電量：11,511kwh
10.08kwの全量売電の太陽光発電所になる。

年間売電収入は32円/kwh×11,511kwh/年＝368,352円
初期投資は300,000円/kw×10.08kw＝3,024,000円
故に表面利回りは12.18％で8.2年で投資は回収できる。
実質利回りでも10年前後で投資は回収できる。

ところでFIT全量発電は20年固定価格買取である。
10年で投資は回収でき、残り10年はすべて収益になる。

太陽光発電所運営は、実のところ不動産投資の新しい方法なのである。
賃貸収入が売電収入、しかも全量発電なら20年間固定買取。
変動の多い不動産賃貸収入に比べて売電20年固定買取は超安定している。

[597: マンション住民さん]

南向き35坪116㎡があれば、250wパネル35枚の8.75kwの発電が可能になる。

[598: マンション住民さん]

この土地は高台になってるのでフェンスの高さを低くできる。
ただし35坪程度なので10kw以上は難しい。従って10kw未満の余剰配線。

[599: マンション住民さん]

左が11kwの全量配線、右が8.75kwの余剰配線の発電所用地。
総計約20kwの太陽光発電所が出来る。

[600: マンション住民さん]

古河公方館の推定復元鳥瞰図（茨城県古河市）