大阪市内タワーマンション 中古＆新築 どこがベストバイ？【Part4】

[マンション投資家さん]

うめきた2期区域開発に関する民間提案を募集してますね。http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000237/237...
http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000237/237...

梅田貨物ヤードの解体が進んできてますね。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2013/10/20131015-9033.html

ヨドバシもJR大阪駅とデッキで繋がりますね。
http://saitoshika-west.com/blog-entry-1633.html
http://gorimon.com/blog/log/eid1829.html

やっぱりタワーマンションは、大阪駅徒歩圏でしょ！

まだまだ、変貌します。

[551: 物件比較中さん]

>>547
坪200が当たり前な今の価格相場で買うなら、どこも不利な感じします。
梅田東、中之島などは、坪250はするんじゃないかな。
坪250って言うと、建設費高騰前の相場で考えるとヌー茶屋町のジオが買えた価格と聞きます。
一旦、高騰した相場は、簡単に下がる訳じゃないだろうけど、買える人は限られる訳で…。
20坪の2LDKを5000万出して買うのかな〜？

[552: 匿名さん]

とは言え、高騰してない間の坪300以上もあった訳で…

後、10年待つよりは、今購入したい意欲のある方には、
坪200〜坪250でも、5000万〜8000万の間を狙えるから
何処にしようか迷ってるんだと思うよ。

[553: 匿名さん]

10年待つか、＞528さんの中古マンションをおすすめします。

[554: 匿名さん]

>>553さん
確かに>>528が、
建築費高騰前のベストバイには変わりないね。
新婚さんに10年待たせちゃ駄目でしょ。

中之島6丁目は、容積率800%だから、
シティタワー天満みたいな大きさだね。
ひよこちゃん好きのファミリーには良いかも。

大阪屋跡地は、新町好きのお金持ちが集結しそう。

[555: 物件比較中さん]

いや～....買える買えないの話ならね～。
あくまで、リセールでの有利、不利を問うなら、今は、どこ買っても不利。
安い時に買って、高い時に売るのは、相場取引の鉄則です。

10年後、リセールする際には、消費税増税前、建築費高騰前の物件も競合になる訳です。
20坪2LDKの物件を5000万出して買って、築10年で手放すとしたら、いくらで売れないといけないか？かな。

[556: 匿名さん]

5000万を15年で返せる馬力がある方かもしれませんよ。

[557: 匿名]

>>553

528さんの中古マンションは強いでしょうね。
新築で購入出来た人はラッキーでしたね。

[558: 匿名]

時代はタワーマンションですね。
タワーマンションが建つと、周囲の発展にもつながりますね。

[559: 匿名さん]

大阪都心部も東京都心部みたいに高級なタワーマンションがたくさん建つのかな？

[560: 匿名さん]

>>553
うめきた2区区域開発が、2020年〜2025年に竣工だから、
確かに10年待つのが正解かも。

http://bb-building.net/project/umekita2.html

[561: 匿名さん]

こんなの出来たら、グランフロントオーナズタワーの人が、
うめきた2期区域開発の新しいマンションに移るんだろうな。
10年後、マジで中古狙い目かも。

[562: 物件比較中さん]

グラフロ二期開発は、2025年に竣工するの？
まだ、構想案も決まってないのに、あと10年で出来るのかしら…。

[563: 物件比較中さん]

>>559
東京とは、経済規模が全然違うからね…。
高級な物を建てても入る企業が居ないのが、現実なんだよ。
グラフロは、ガラガラだって聞くしね。

[564: 駆け出し [男性]]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[565: 物件比較中さん]

新町で坪270行きますか〜。
こりゃ、中之島は、300行きそうですね。
なかなか笑える数字ですね。

[566: 物件比較中さん]

どんどん上がってますね！

[567: 物件比較中さん]

中古タワマンを新築価格以上で買うとか、納得出来るか？だね。
タワマンは、築5年後から固定資産も上がるだろうし、築20年する頃には、修繕費が月3〜4万位の計画。
物件価格以上の経費も必要だしね〜…。
タワマンなんて、そんな良いモンでもないけどね。

[568: 匿名さん]

海外の富裕層は東京以外の都市も物色しているのかな。
高額物件ご購入いただいて、景気回復をしっかりしたものに。

日本人は五輪後にらみの人が多いかも。

[569: 検討中]

はじめまして
タワーマンションで
コンシェルジュ無し
各階ゴミ置場無し
自治会強制加入
どう思いますか、悩んでいます。

[570: 物件比較中さん]

>>568
中国のバブル崩壊と一緒に崩壊するマンションもあるかもしれないですね。

[571: 匿名さん]

>>569
個人の生活スタイルによりけりかと思います。
私なら必須の部分では無いので価格など他の要素と相談ですね。

[572: 匿名さん]

>>567
建築費高騰前に買った庶民価格のタワーは、20年で修繕費を3〜4万に上げるようなバブリー時代の管理会社の鴨みたいな事しないでしょ。初年度から、削減と見直しの取捨選択で管理組合自体が管理会社を管理しますよ。

[573: 物件比較中さん]

>>569
それは、貴方次第かと…。
コンシェルジュが不要なら、それで良いのでは？

[574: 物件比較中さん]

>>572
ん？各々ですが、大体、そんなもんですよ。
まぁ、修繕計画見れば解りますよ。
余裕目に計算してるし、一時金を募るやり方もあるので、管理組合の考え方次第ですけどね。

[575: 匿名さん]

>>569
コンシェルジュ自体にも人件費は発生しますからね。
クリーニング宅配やヤマト運輸の荷物の発送コンビニでも
出来ますし、不在者通知で後で取りに行く事がままならないなら、自分で出来ますから。

それよりも、海外から法人で借りたい方に高級ファミリータワーマンションとして部屋案内だけで無く、部屋の不具合の際の的確な業者案内とか内科や歯医者や奥様の婦人科案内。日本を知らない外人にお勧めの日本の行事や周辺の案内位出切る英語能力有るのか、
確かめて観ればいいと思いますよ。
出来ないなら、管理会社の質を問えば良いですし、適切な人材に変えれば良いだけです。

[576: 匿名さん]

>>574さん
修繕積立計画観て答えてますが、
うちは20年後は168円／平米 5150円〜23100円
30年後で、252円／平米 8350円〜32710円です。
それでも、高いと思ってるので、初回から見直します。
委任状任せの管理会社主体にされたり放っておいたりはしません。
常に業者比較、住民の不具合アンケートですよ。

[577: 匿名さん]

五輪終了後って晴海に影響あるだけで、大阪市影響有るのかな?
日本観光しに来た百貨店ブランドとか人気観光スポットの黒門市場の売り上げに影響有ると思うけど。
不動産と関係有るのかな。

[578: 物件比較中さん]

＞576
その計画案は、一時金無しですか？
詳しい資料は、手元に無いですが、一時金無しだと、20年後位から３、４万です。
今の建設費高騰の状況から多めには計上しているらしいですけどね。

ウチは、当初の修繕計画案からは値上がりしてます。
今後も、消費税増税や建設費高騰で値上げの要素は、多々あります。

1000人近くの人間が住む住宅なので、安全に係る部分は削減が難しいんですよね。
あと、タワーの場合は、工事出来る業者が限られるので削減出来る事なんて限られるよ。
差ほど、下げる事なんて出来ないと思いますけどね。

自身は、そのつもりでも、他の住人は無頓着ですからね.....。
まぁ、頑張ってみてください。

個人的には、管理組合にあまりせこくやられるとね～...。
資産維持出来ないので、それも困りモノなんですよね。

[579: 物件比較中さん]

しかし、管理会社を変えれば、維持費も安くなり、サービスも良くなるってね...。

タワーマンションの様な大型物件をまともに管理出来る所は限られるしね。
結局、東芝や日立、鹿島や大林の様な大手の大差無い見積もりを比べるだけなのに。

管理組合が暴走して、管理会社と関係が悪くなって、迷惑するのがその他の住民って感じ。
最後は、足元見られるのがオチですよ。

何でも変える事で良くなるって妄想は、正しく大阪人らしい発想ですね。

[580: 匿名さん]

アパ淀屋橋はアパの管理会社にタワマン管理のノウハウが
なさすぎて変えられてしまったな・・・

[581: 匿名さん]

転売を繰り返すようになれば、仕事があるのは仲介業者ですからね。
保守会社の保守契約、警備会社も比較対象しますよ。

[582: 匿名さん]

>>579
構造会社見比べるのは、買う前でしょ。

[583: 匿名さん]

>569

コンシェルジュは自分が不要なら気にしなくてもいいが、
各階のゴミ捨てができないのは厳しくない？
子供でもいれば毎日の事だし。

ここ1-2年発売のタワマンは売価は従来と同等か1割UPくらいに抑えているが、
その分、スペックは確実に落としている。
各階ゴミステーションがなかったり、
複層窓、床暖、ディスポーザーがオプションだったり、
EV数が90戸に1個しかなかったり、、、

[584: 匿名さん]

複層窓と床暖とディスポがオプションて…
建築費高騰前なら標準装備です。

あ、あり得ない…。

食洗機位は標準ですよね？

[585: 物件比較中さん]

ところで、各階ゴミステーションは、資源ゴミも捨てれるの？

[586: 物件比較中さん]

>>583
大阪市内のタワマンは、全体的に２割～３割増しの所が多いと思いますけどね。
EVも90戸に1機なら普通です。
複層窓は無い所も多いかもですけど、床暖、食洗機、ディスポーザーは標準の所多いですよ。

どの辺のタワマンの話ですか？
まぁ、全体的に仕様を落として、高くで売ってますよね。
一昔前のタワマンは、ステータスの部分もあったので、仕様が豪華でしたね。

[587: 匿名さん]

びっくりしました。
1.2年位の建築費高騰で、標準装備までスペック落とされてるなんて話、本気にしちゃいましたよー。もー。

[588: 匿名さん]

>586

90戸に1基が普通って、それはないでしょｗ
理想は50戸に1基と言われるが、それは厳しいとしても
70-75戸／1基くらいじゃないとケチってると思う。
これって販売後の使用感だから、
デベがどれだけ住民の事を考えているか、もわかったりする。
最初から、ケチり以外に、
これは賃貸メインだな～って物件はEV数少なかったりする。

高級マンションの方がEV数に余裕があるのは普通だが、
実際は高級マンションの住人の生活リズムはあまり被らない。
安いマンションの方がEV数が少なくて、リーマン率が高い為に
使用時間帯が集中するという難がある。

安いタワマンでEV数ケチってると痛い目にあう気がするね。
高層は少々無理して階段ってわけにもいかないし。。。

[589: 匿名さん]

成る程、デベさんも住民思いな処は、設計から優しいんですね！為になります！
高層、階段死んじゃいますよー！
中之島6丁目、54階ですが、天井高無さそうですね。

[590: 物件比較中さん]

70戸に1機ね～見たことないけどな～....。
普通に80～90戸に一基位が理想てか、普通じゃない？それ以上は、管理費が高くなるだけだし。
さっきから、どの辺のタワマンの事いってるの？

[591: 匿名さん]

秘密♡

[592: 物件比較中さん]

オール電化の所は、本当に床暖なかったりはしますけどね....。

[593: 匿名さん]

ガスは海苔も炙れるよ。

[594: 匿名さん]

床暖とかオプションで選択できるの購入者の自由度が高いですね

[595: 匿名さん]

>590

パークタワー北浜は350戸で5基じゃなかった？
もう70戸台の贅沢な物件はは当分出ないと思うがｗ

1基節約したら設備が安くなるだけじゃないの。
節約した平米数×平米単価の総額をフロアで割る様なもの。
価格を下げるにはEV数を絞るのは手っ取り早い。

[596: 匿名さん]

床暖房は、フリーダムチョイス！

[597: 匿名さん]

>>595
低層と高層でうまく分かれてないから不便らしいよ

[598: 物件比較中さん]

>595
へぇ～.....ほんまにあるんですね。350戸だと4機で充分そうですけどね...。
確かに、豪華な造りしてますね。

[599: 匿名さん]

ブランズタワー南堀江は224戸に対して4基です。窓もT3なので中はとても静かでした。

[600: 匿名さん]

うるさいからT3を入れたんでしょ。
うるさくないマンションは、そもそも入れないと思います。

[601: 匿名さん]

>>600
何か悩み事が有るんですか?
良かったら打ち明けてくださいね。

[602: 匿名さん]

マンション窓のリフォーム事例について詳しく載ってましたので、貼り付けておきますね。

http://www.madocon.jp/where/

管理組合の許可や、自己負担の戸別契約でなら窓改修工事が出来るんですね。
内窓を取り付けると、T4ですね。

[603: 匿名さん]

？うるさいから入れた→その通り。だから静かです。^ ^

[604: 物件比較中さん]

>>599
へぇ～....あるんですね～。
それは逆に多過ぎな感じしますけど、凄いね。
管理、維持費に跳ね返ってこなきゃいいんだけど....。

[605: 匿名さん]

それは、大変な過程でしたね。安眠出来て良かったですね。(^o^)

[606: 匿名さん]

タワーマンションは本当にいいですね。憧れます。

[607: 匿名さん]

http://www.homes.co.jp/chintai/theme/12108/osaka/nishiohashi_09151-st/...

サンクタスの賃貸情報が出ていますが、６７物件の多さから当時は賃貸目的の不動産屋も買いしめていたのが分かりますね。

[608: 物件比較中さん]

>>554さん
私も大阪屋跡地マンションを考えましたが、検討版で大正昭和初期に病院だった場所と書いてあったので検討から外しました。
そんな場所にお金持ちは集まるのかな？とふと不思議に思いました。

でも私も新町好きなので、引続き良い物件がでるのを待ってます。

[609: 匿名さん]

>>607
プロが大量に買うぐらいいい物件だったんですね。

[610: 匿名さん]

ひびき
戸数が多いだけに
賃貸物件大量ですね。
想定通りですが。

[611: 匿名さん]

よく解らないんだけど、プロの買い占めって
不動産業界ではよくある事なんですか？

67戸／874戸だから、1割3分？
多いのか、普通なのか解らないけど、
素人より、プロの賃借人の選定って、
より優良な賃借人が借りてくれるのが、
一目で見分けられるから、尚の事、安心ですね。

海外法人の英語対応とか
芸能人のプライバシー保護対応できるコンシェルジュだと良いですね。

[612: 契約済みさん]

ひびきは賃貸１割以内ですね。中古が出てないのが不思議。
良い物件だったのでしょうね。
買えなくて残念。

[613: 匿名さん]

事業主直販分は誰にどんな方法で販売されるんですか？
検討板に事業主直販分が70戸以上って書かれてるタワーがあって気になってます。

[614: 購入検討中さん]

これからが本番。
まだまだ出てくるよ。

[615: 匿名さん]

圧倒的多数の図面をWEB上で見せてるからですかね？

なんか、こなれてる感が…愛情足りないですよね。
チラ見せ位の方が、レア感あるのに。

[616: 購入検討中さん [女性]]

はじめまして。
タワマンのモデルルーム初めて見ました。
ほとんどの壁がガラス張りですが、南面は暑いですか？
営業の人曰く、
複層ガラス・ＵＶ対応でも南側は暑い、一方、北側は安くて明るいのでお勧めですと言われました。
人気がないから勧めているのか、うちの予算に合致するから勧めているのか、それとも本当に北側が良いのか？
今まで中層マンションの南向きしか住んだ事がないので、陽が当らない部屋に抵抗があります。
タワマンお住まいの経験者さん、お願いします。

[617: 購入検討中さん]

物件次第なところもあるので
物件名は書いた方がいいです

[618: 契約済みさん]

タワマンは景色が良ければ北側で良いと思います。
遮るものが無いので、高層階の南向きは暑い。

[619: 匿名さん]

気に入った景色を手に入れるのが◎ですよ。
エコガラスでも暑いのは事実ですが、日が差している時だけです。カーテンを閉めれば気温の暑さだけです。逆に言うと冬もカーテンを閉めたら南向きの良さは享受できません。そういう意味では昼景が魅力的なマンションでは南向きが最良とは言えませんね。
検討されているマンションが、例えばクラッシイ淀屋橋のように北向かいが高層ビルで、北を進める営業さんは不誠実だと思いますが。

[620: 入居済み住民さん]

某タワーマンション住民です。
私も、購入時に北側住戸勧められました。
結局、北西角を購入したのですが、満足しています。
理由は
1結構明るい
2思ったほど寒くない
3心配していた西日は、確かに夏は暑いですが、
カーテン対応で問題無し
4結構、景色に飽きない
です。
景色は、結構すぐに飽きてしまうと思ったのですが
案外飽きませんでした。
逆に景色の良くない北側住戸はおすすめできませんね。
参考にどうぞ

[621: 匿名さん]

眺望は意外と飽きないですね。タワマンは一度住んだら次も住みたくなりますね。

[622: 内覧前さん]

景色が良ければ方角関係なし！
私も北西ですが、景色を優先して良かった。

景色は飽きると思うかもしれませんが、飽きてもたまに見ることができるという選択肢はあったほうがいい。

床暖なら景色優先で北側をお勧めします。

[623: 匿名さん]

景色は飽きるか？は、人によるのでは？
私は飽きない人です。

[624: 主婦さん]

私も飽きないです。

[625: 購入検討中さん]

私は車の流れとかあれば飽きない。普通の景色は飽きます…そんなに変化ないし。遠くにビル建ったな…とか代わり映えしないし。
人それぞれですけど、山とかならまた別ですね。
飽きない人ばかりだったんで、飽きる人もいるアピールです。

[626: 匿名さん]

景色によりますよ。私が一番飽きないのは都会のビル群の夜景。

[627: 匿名さん]

日本の夜景は社畜のサビ残で構成されているということはナイショの話である（汗）

[628: 匿名さん]

話をベストバイに戻すと、やはり＞528さんのおっしゃるマンションが最強でしょう。他にあったら教えてください。
グランフロント
堂島レジデンス
ブランズタワー大阪備後町
ブランズタワー南堀江
パークタワー梅田
パークタワー北浜
ジオ天六
セントプレイスタワー
ザサンクタスタワーひびきの街
パークハウス谷町五丁目
プラウドシティ新大阪

[629: 匿名さん]

基準が良く分かりませんが、
豪華さでは、グラフロ

購入者が中古を販売して一番儲かるのは、
さてどれですかね？

[630: 匿名さん]

タワーじゃないけど、パークハウス梅田は相当美味しかったよ。
売り出しが震災の年で市場が低迷してたから、今の価格とは
比較にならないぐらい安かった。

タワーを除く財閥マンションで新しめとなれば梅田最短だし、
あれ以降パークハウス梅田を上回る梅田徒歩物件が出ていないので
賃貸に出しても高値安定、売っても儲かるが売らない人が多いかな？

[631: 匿名さん]

売って儲かるのは築年2004～2007年辺りの物件です。
なんといっても立地が良い上に安かった。最近は土地が無さ過ぎで
無理やりへんな場所に建ててるのが多いね。
テッパンは
上本町ローレルウェリス
天王寺シティータワーグラン
西天満ヴィークタワー
福島ザタワーオオサカ
アップル淀屋橋
これらは未だに分譲価格より高値で取引されてます。
キタハマやシティタワー大阪も人気ですが元が高いので
利益は出ません。

[632: 匿名さん]

上記の上本町と天王寺の２物件
売りが出ない。まさにエリアのランドマーク。
取引の多くは、広告出ないで決まっていくのか。

[633: 匿名さん]

天王寺シティータワーグランはたまに出ますよ

築年数もそこそこいってますけど強気な価格です

[634: 物件比較中さん]

私の知る限りパークタワー梅田、ザサンクタスタワーひびきの街が利幅は大きい感じしますね。

[635: 匿名さん]

的を射ています。

http://blog.livedoor.jp/hiroppi256/archives/50815073.html

[636: 匿名さん]

セントプレイスタワー挙げてる時点で・・・

[637: 匿名さん]

セントは子育て世代には良いマンションです。ピックアップされている理由はどれもなるほどという感じです。

[638: 匿名さん]

正確には

「的を射ているのもあるし、
見事に外しているのもあります。」

[639: 匿名さん]

大阪じゃプラウドシティ新大阪みたいなのもタワマンに分類しちゃうの？

[640: 匿名さん]

建築基準法的に60ｍを超える建築物は超高層という。すなわち20階建て以上ならタワーマンションと呼ぶ。

[641: 匿名]

プラウドシティ新大阪はファミリー層が多いみたいですね。タワーっぽく無い感じもしますが、即時完売で驚きです。

[642: 匿名さん]

そんな検索したらすぐに出てくる様な初歩的で低レベルな話をしてるじゃないんですけど…
しかも明確な規定はないと思うけどね。
そもそも20階建てでも階高2.9mとかで60mない物件もありえるし、その逆もあるでしょ。

それにもしあなたが不動産屋だとして、お客に「中古でもいいんでタワーマンションで、あまり管理費が高くない物件ってないですか？」って相談されたら、
ファインクォーターシティとか阿波座ライズタワーズ マーク20とか此花のリバーガーデンとかジオ新町とかシーサイドレジデンスコスモスクエアとかをドヤ顔で勧めちゃう系？
間違いなくお客さんの目が点になると思うけど…

[643: 購入検討中さん]

25階以上 or 100m以上

尚且つ、

内廊下 and タワーと売り出し

が、最低ライン?

[644: 匿名さん]

まぁさすがに単に60m以上ってだけでタワー扱いは違和感抱くよねぇ。
個人的にプラウドシティ新大阪は通勤が厳しかったからあきらめたけど、良いマンションだとは思う。
でもあれがタワーかって言うとかなり抵抗がある。
まず形状がタワーって感じではないし。
まぁタワーと認める人もいるけど認めない人もいると思うな。
まだプラウドタワー安堂寺はタワーって感じはあるけどね。

[645: 匿名さん]

グランフロント大阪オーナーズタワー
堂島ザ・レジデンスマークタワー
ブランズタワー大阪備後町
ブランズタワー南堀江
パークタワー梅田
パークタワー北浜
ザサンクタスタワーひびきの街

以上が大阪の築2年以内最強タワー

[646: 匿名さん]

パーク梅田は民度、北浜は立地、ひびきは賃貸率に難がある。タワーかどうかは別として除外された4つのマンションの方が良い。

[647: 購入検討中さん]

民度とかよくわからないですが、パークタワー梅田は、買いたいですね。

[648: 匿名さん]

凄いですね。
どうしてもプラウドシティ新大阪をベストバイに入れたくない理由があるのでしょうか？
何故かジオタワー天六やパークハウス谷町五丁目も外れてますし。

[649: 購入検討中さん]

ここの書き込みが本物なら、
PT梅田は要らないかな。
電気代ケチって内廊下のエアコン切る議論してる…

[650: 匿名さん]

>>646
北浜駅直結➕土佐堀通沿の新タワー決まった途端の三井潰しお疲れ様です。早すぎると販売開始までにネガキャン息切れしますよ。
あそこはグランドメゾンの前評判でしたが、三井オーナーの4社JVになりました。パークコート・ザ・大阪レジデンス・GMタワーなんて名前は止めて欲しいですが、久々のフラッグシッププロジェクトになりそうで期待しています。