アルバックスタワー金山駅前

[匿名さん]

27階 総戸数86
34.68〜98.2m2 1LDK〜3LDK+S
情報提供よろしくお願いします。


所在地：愛知県名古屋市中区金山一丁目1503-2（地番）
交通：名古屋市営地下鉄名城線 「金山」駅 徒歩2分 、東海道本線 「金山」駅 徒歩3分
中央本線（JR東海） 「金山」駅 徒歩3分 、名鉄名古屋本線 「金山」駅 徒歩3分
間取：1LDK～3LDK＋S 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：34.68平米～98.20平米
売主・事業主：エイディーノウビ
物件URL:http://www.albaxclub.com/kanayama86/
施工会社：清水建設株式会社名古屋支店 アイシン開発株式会社 施工共同体
管理会社：株式会社エイディーサンユートピア、株式会社長谷工コミュニティ

【物件情報の一部を追加しました 2014.4.8　管理担当】
【名古屋･東海の新築分譲マンション掲示板から名古屋･東海のマンション住民掲示板へ移動しました｡2017.11.21　管理担当】

[189: ＯＬさん]

定期借地って本当？
ソースは？

[190: キャリアウーマンさん]

あらら、完全投資用になるな。

[191: 匿名さん]

OLさん
ホームページぐらい見たら？

[192: サラリーマンさん]

値段次第だけど、うまく行けば15年で回収できるんじゃない？

[193: 匿名さん]

＞ローンは三井しかだめ

これは本当ですか？
そうだったら現金で購入するのが一番になりそうです。

間取りが気に入っていたんですが、投資用なんですかね？

結局は出て行かなくてはいけない物件ですから、よく考えて買わないとです。。。

[194: 不動産購入勉強中さん]

本当ですよ。フラット３５と三井住友銀行です。
定借だから担保価値ないんでグループ会社くらいしか
okだせないんでしょ。
現金で買えるような人でないと、毎月大変ですよ。
地代、管理費等の上、金利まで払うわけですから。
道楽で現金で買える人のみ検討したほうがいい。
ちなみに１ＬＤＫで低層階でも2500万くらいです。

[195: 匿名さん]

やっぱり坊主丸儲けの物件だな(笑)

[196: 匿名さん]

タワーの割に戸数が少なすぎるから
管理費＋修繕積立金は７０平米でも２．５万円くらいにはなるでしょうね
将来的に工事なんかが必要になるときは、それでも確実にやっていけないと思う

８６戸とはいえ１ＬＤＫも含むとなれば、足りないかもしれません
１Ｌを投資用で買って経費削減したいという人にとっては良いかもしれないというマンションですが
売却時が面倒ですね

[197: 不動産購入勉強中さん]

地代×世帯数×12ヶ月で計算してもそんなに固定資産税こねえぞって、簡単にわかる。ふっかけすぎ。
そんなことやってっから副住職死ぬんだよってかんじ。

売却はほぼ不可能かと。
買う方もバカではないですからね。
ババつかまされないように気をつけた方がいいです。
資産のはずが死産になりますよ。
年金生活になっても、死ぬまで余裕で地代、管理費払える方のみ向け。
ダイエーから１９号はさんで向かいのグランドハイツの上の方が今中古ででてるみたいです。
住み替えで探してる人はそちらの方がいいかも。

[198: 不動産業者さん]

定借ならあきらめますが、金山駅5分以内のマンションは今はまったくでないですね。

[199: 販売関係者さん]

一◯の物件あたりなら、土地が低く、環境も？なのであきらめますが、19号より東、大津通りの東でも、あまり下らない物件を業者の方よろしくお願いします。

[200: 銀行関係者さん]

http://www.albaxclub.com/kanayama86/index.html
公式HP来てますね

[201: 匿名さん]

説明聞いてきたけど、定借なのに全然安くないですね。
立地でかなり吹っかけてる感じ。

駐車場は周辺相場程度にしたいって言ってたから2～2.5万ぐらい？
管理費・地代・・・で月々6万は超えるでしょうね。
修繕積立はだんだん上がっていくだろうし。
今は買う余裕はあっても、将来年金生活になったら、別の収入がないときついでしょうね。

価格にお値打ち感があったら考えたのになあー。

[202: 不動産購入勉強中さん]

中古ならチラホラあるかと。沢上のライオンズマンションと19号のグランドハイツでてたよ。

それにしても、アルバックス、お得感０だったな～。

[203: 匿名さん]

高いって、具体的にいくらですか？
宜しければ教えてください。

[204: 匿名さん]

投資用として買うなら１LDK。
自分は住まずに人に貸して家賃収入。金山から近くの物件なんてそこまで出ないから、これならいいかな。

だけど、自分で住むなら転勤族か将来は違うマンションに住む人向け。
ローンを組んでまで買う物件ではないことは確か。

[205: 匿名さん]

投資用で購入したとして、利益は出るものですか？
賃料設定にもよるのでしょうが地代・管理費・修繕積立金は自前で支払う必要がありますよね。
その賃料も相場があるでしょうし・・・
家賃保証制度を活用しても収益性が低いという話ですしね。

[206: 不動産購入勉強中さん]

賃貸にするなら、上層階だが、上はファミリ-向け間取りたったから、なんか噛み合わないかんじ。
小さい子どもいるなら最下階にしないと苦情がくるが、したのほうはほとんど1LDKだから、ちぎはぐだね。
ベランダない部屋から落ちたらどうするのか。
物件価値またさがる。

[207: 検討中の奥さま]

定借なのに所有権つきの普通のマンションなみの価格設定なのね。
えらい強きな価格。
子供にまで地代、管理費の支払いが残る負の財産。
古くなると売るに売れないし借り手も？？

[208: 匿名さん]

＞利益は出るものですか？

出ると思って買う人がほとんどですが、余裕資金でしないとマンション賃貸なんてやってられないものですよ。
うまくいけばもうけものです。

利益を出さなくちゃと思っても、出ないものは出ないし。
金山駅すぐの立地なので、ビジネスマン向け賃貸としてはそこそこの人気は出るかと。

[209: 匿名さん]

簡単に処分できないので、リスクの高い投資資産ですよ。
利益がでないとわかった時点で処分して、次の投資先にお金をつぎ込めないから、不良資産を抱えたまま損失を増やしていくことになります。
トントンでも機会損失です。
逆に、成功したとき大きな利益を産み出すのであればよいが、それほどでもない。マンションの一部屋投資なんて、ハイリスクローリターン以外の何者でもない。
マンション買うなら競売物件１棟買いしよう。
リスクは高いが、リターンも大きい。

[210: 不動産購入勉強中さん]

会社経費で買える人、借りれる人、の物件になりそうだね。
一般的に賃貸人と分譲家庭のまざるマンションは良くないとされている。
分譲は皆でいいマンションにしていこうという姿勢に対して
賃貸人はそういったものがないから、ゴミとかのマナーが微妙かも。駅前だけに、ゲロだとかいろいろ問題でてくるかも。
幸い？もえるゴミは毎日24時間出せるそうだから、マナー違反も逆にゴミに関しては少ないだろうが。清潔かは別にして。
去年の夏みたいに暑くなったら大変かも。。。

賃貸は金融とか、人のふんどしで相撲とってる余裕のある業者の人たちが借りそうだね。
そういう人の出入りするマンションをファミリーで住むのはいかがなものかと思う。

[211: 周辺住民さん]

一条朝ビラくばってた。10階キ ャンセルでたよ。いい間取りだね。柱とびでてないし。いまとなってはこっちのがいいのでは。Cタイプ。
3790万。

[213: 不動産購入勉強中さん]

あはは(^_^;)
いいもの、お値打ちなもの、なら買いたかったけど。
爆弾のキャッチボールみたいな物件で、手は出せないですね。

[214: 匿名さん]

そうそう、金山駅至近で期待していただけに、
販売価格が出て失望感 and 裏切られた半端ない。
別棟の寺の価格も上乗せされてるってことかな？
さらに将来のことも含めて考えると不良資産化しそうで怖くてとても買おうと思えない。

[215: 検討中の奥さま]

我が家も投資目的で買い、定年後は今、住んでるマンションを処分して、そちらへと思ったが
20年後30年後を考えると恐ろしく無理。
住民が何回転もして、場所がら色んな職業の人が住むだろうし。

[216: 匿名さん]

錦や東新町の綺麗なお姉さんが住んでほしい。

[217: 購入検討中さん]

教えてください。
上層階の３LDKですと5000万超えますか？

[218: 匿名さん]

うん
それ以下だったらいろんな意見があろうが自分は即購入する

[219: 匿名]

土地代（ここは違うけど）と工事費の高騰考えたら一般消費者が完全に置いてかれてますからね～
もっと安いのがでるなら助かるけど出ないだろうからもっと郊外に行くしかないね

[220: 物件比較中さん]

最上階じゃなくても、最上階と同じ間取りはそんな価格じゃ買えません。価格面では定借ということは忘れて考えた方がいいですね。
私はやめました（まだ業者には伝えてませんが）。
もし買ったら、よく知っている人からはいろんな意味を込めて「すごい！」って言われるでしょう。

[221: 匿名さん]

久屋大通のパークハウスの方が良いよねー。
あちらの半額ぐらいで買える？

[222: 匿名さん]

皆さんのコメント見てると価格はかなり高そうですね
駅前で利便性もいいので、価格はやはり高いんですね

タワーなので仕方ないと思いますが、バルコニーが狭いですね。
リビングにバルコニー間取りも珍しいと思いました。

[223: 物件比較中さん]

そうですね。
高い金払うなら久屋の方がいいですね。
制震と免震の違いもありますし。
ここはモデルルーム訪問した時の地震対策の説明の適当さに呆れました。

[224: 匿名さん]

自称詳しい人の投稿もちらほらあるけど結果がすべて
予想に反して売れると投稿が止まるし逆ならさらに伸びる
楽しみだ

[225: 匿名さん]

＞価格面では定借ということは忘れて考えた方がいいですね。

「定借を忘れて」購入はできません。。。
妻から猛反対にあいます。

[226: 匿名さん]

＞モデルルーム訪問した時の地震対策の説明の適当さ

当たった営業さんにもよりますね。
詳しくなかったんでしょう。残念。

[227: 匿名さん]

判りやすい文体だな
就寝前と起床後に投稿したのか
結構気になってるのね（笑）

[228: 匿名さん]

適当に答えるんじゃなく、調べます！でいいのにね

[229: 匿名さん]

だって、
素人集団だもの。

[230: 匿名さん]

値段表みせてもらいました。ぱっと見、お得感があります。モデルルームはすでに込んでましたが、子供連れの家族にはむいているのか・・・・？？？

[231: 匿名さん]

価格表、だれかアップしてくれませんか?

[232: 匿名さん]

私も価格知りたいです。よろしくお願いいたします

[233: 匿名さん]

で、いくらなんですか？

[234: 不動産購入勉強中さん]

上層階３ＬＤＫで５千万後半から６千万半ばって感じです。

[235: 匿名さん]

モデルルームのJは、約３０００～３７００万ちょっと（21階）

[236: 匿名さん]

＞234
100平米近い部屋がそれなら安く感じますね。

＞235
全然お買い得感がありません。

[237: 匿名さん]

価格発表されましたね。
1775万5500円〜6442万2400円

[238: 匿名さん]

最多価格帯は3,400万円台（4戸）・3,500万円台（4戸）・3,600万円台（4戸）という事なので
立地や面積から見てごく一般的な価格帯かと感じますが、定期借地権にしてはどうなのか？と考えてしまいますね。
毎月の地代、解体準備金は払い続ける訳ですし、所有権に比べ割安であると言う定期借地権の利点を感じられない価格帯だと感じます。

[239: 不動産購入勉強中さん]

賃貸を一生分前払いし、且つ、毎月地代＆解体費＆管理費＆修繕費を払い、且つ、固定資産税約１７万位/年払うという
マンションです。

土地の分がないのに、固定資産税がそんなにするのが不思議。
金山徒歩５分の所に住んでますが、固定資産税その半額ですよ。

ちなみに一番間取りの良いLタイプは全部うまっていて抽選になるそうです。

[240: 匿名さん]

定期借地権なので、この金額を払う価値があるかと言われると正直うーんです。
定年後は違う土地に住みたいとかなら理解できるけど、それなら賃貸でもいいもんな。

Lタイプが抽選というのも「マジか？」と思ってしまいましたが。

[241: 匿名さん]

>>239
固定資産税なんて、年々減ってくでしょ。当初５年は半額だし。
高いのは、エレベーターパーキングがある分、共用部分が大きいんでしょ。

Ｌタイプが抽選って、マジですか？
上場企業とかが社宅にでもするんですかね？
私の問題は駐車場かなぁ。購入者層によるけど、朝は待ち時間が長くなるのかな？

[242: 周辺住民さん]

10年たったら物件は土地値というけど、固定資産税はしっかりとるのが日本。
寺の分の土地もはいってるからしかたない。
入れないと、容積率上、違法建築物件になるので。
Lしかまともなまどりないから、抽選にはなるのはふしぎではない。5部屋位しかなかったし。
lならあいてるかと。でもタワマンで半分より下では意味ないし。
定借じゃなければ五千万でもかいたいけど。

[243: 親同居さん]

販売戸数未定のまま売り出し始めましたね。
このまま未定のままでしょうか。

[244: 匿名さん]

定借でも不動産部分の固定資産税って払うんですか？
上物だけだと思っていたのですが…。

いずれ建物が老朽化して建て替えなくてはならなくなったとき、
土地が普通に所有権で持っていたら結構もめそうな感じがしますが。

メリットもデメリットもそれぞれにあるかとは思います。

[245: 主婦さん]

相変わらず売り出しの戸数が未定のままですね。

[246: 匿名さん]

>>244
居住者が払う固定資産税は建物部分だけ。
宗教法人でも収益事業には税金がかかるから、寺が土地の固定資産税を払うことになる。
そうすると、その固定資産税を地代に上乗せしてくるから、地代が高くなる、ということ。
まぁ、金山徒歩２分の固定資産税って路線価や地価公示見たら結構行きそうだけど。

[247: 不動産購入勉強中さん]

全然レス伸びなくなりました。
当初予想したほど人気がないのでしょうか。
かくいう私もいろいろな理由で購入する気が失せた一人ですが、、、

[248: 購入しました]

購入しちゃいました
人気ないんですかね〜？
住まなくなっても賃貸に出せそうだし、タワーの建て替えなんて不可能だと思うので
定借でちょうどよいのかのと思ったので

他に、購入した方いませんか？

[249: 匿名さん]

いいですねー。
間取りは？

[250: 作業員]

本日アルバックスタワー建設現場にて死亡事故が発生しました。
高所よりの転落死でした。

[251: 匿名さん]

いいですねー。
間取りは？

[252: 不動産購入勉強中さん]

ひさしぶりに登場。

死亡事故ですかー。窓口だった若い住職は亡くなるし、なんだか呪われてるのかな。。

チラシでアルバックス入ってきてますが２ＬＤＫ　税込み２８００万円台～とありましたがウソですね～。
どんなに安くとも北向きで、２９７０万です。

買った方はダイエーもオープンするし、楽しみでしょうね。

立て替えはないですよ。更地にして、寺に返すので、資産価値が少ないんですよ。
でも経費月5万くらいはかかるでしょうし、固定資産税が他の駅徒歩5分くらいの所に比べ路線価３倍くらいするので
大変かとおもいます。

[253: 購入検討者]

死亡事故はダイエーの方ですよ、
今、モデルルームに電話して聞きました。

[254: 匿名さん]

このマンション上の階はいいですが、下のほうだと周囲にマンションがあるので日蔭になっちゃうんじゃないですか。
道路に面しているから下だと音がうるさいかも。
ここなら買うなら上のほうの階ですね。
下のほうはちょっと対象外です。

[255: 入居済み住民さん]

売り出し戸数が未定のままなんですが、
なぜですか？。

[256: 匿名さん]

>>252
＞固定資産税が他の駅徒歩5分くらいの所に比べ路線価３倍くらいするので
その土地の固定資産税は寺が払うから問題無いでしょ。
（その分が地代に来てるけど・・・。）

>>253
怖くてダイエー行けない・・・。って、工事中のダイエーってそんな高所ありますかね？

>>254
道路は交通量的にも速度的にも、うるさいのは伏見通でしょうけど、
多分、逆に西側のビルが防いでくれるでしょう。
それより、上も下も相場に比べて高過ぎる。売れ残って値下がりして欲しいです。
まぁ、それでも買う人がいるから、あの値段なんでしょうけど。

>>255
ホントですね。単純に、更新してないだけなのでしょう。

[257: 近所]

１LDKとかは、賃貸に出してみるようで、借り手が見つからなかったら
販売するってつもりなんでしょう。だから販売数がはっきりしないのでは。

固定資産税は、いい立地の新しいマンションになるので、土地がなしで、マンション
分でもかなり高くなるのだと思います。住友に聞かれたらと思います。

ダイエーは６月オープンだそうだけれどどうなのかな？
３Ｆ建てとのことだけど、2階３Ｍの高さからでも打ち所が悪ければ
坂井泉水みたいになってしまいます。

[258: 匿名さん]

残り人生多分30-40年、定借期間としてはちょうど良いかな。
イニシャル、ランニングのコストが苦にならない人には便利でしょうな。
特に新幹線や飛行機の利用頻度が高い人にはこのうえない。

[259: デベにお勤めさん]

相変わらず売り出し未定のままですね。
全体で８６戸しかないから第２期ぐらいでおしまいですかね。

[260: 匿名さん]

>２５７　逆に賃貸住戸を買いたいという人もいるでしょうね、うちの近所も買い取った人がいました。ふと気になったことがあるのですが、賃貸で最初誰かが住んでその後退居、その部屋を中古で売るケースもあるんでしょうか、また、もとから分譲販売だった場合との中古価格の値付けの違いなどあるものなのでしょうか。少し趣旨が逸れて恐縮ですがここの１ＬＤＫの賃貸→販売の順序になった場合を想定すると情報の範疇だと思いますので質問してみました。

[261: 賃貸住まいさん]

うーん、
今回も未定なのね、
売り出し戸数。
残念です。

[262: 匿名さん]

マンションの固定資産税なんてほとんど建物
土地代なんてたかが知れてる

>260
定借は中古では売りにくい
投資なら最初からがオススメ
ただし経費計上用ね


管理会社も２種類入っていりゃ両方の経費がかかるし
取り壊しの費用はずっと貯めなければならないし、会計処理に金かかるし
駐車場無いから収入無いし、治安悪いから防犯カメラもたくさんいるし

結局儲かるのは地主と清水建設だけかと

[263: 匿名さん]

下の階は周囲の建物で部屋が暗いのでは？
こういう立地だと上の階のほうがいいですね。上の階でも将来どうなるのか商業地域なので読めない部分はありますね。
再開発が行われて高層ビルが建つかもしれないないですよね。
確実にベランダ側に建たたないという保証があれば別ですが。

[264: 匿名さん]

都市部のマンションはそれを覚悟の上で買うもんだ。

[265: ビギナーさん]

ここから眺める夜景は綺麗で良いんですが、定期借地権付きがどうしても気になります。
これは土地は賃貸ですからね。契約年数は５０年ですかね。
でも５０年でも、その間は土地の借地代を払い続けますから。それでも良いというなら良いですが。

[266: 匿名さん]

ここの最寄りの金山駅は、東海道線、中央線、市営地下鉄、名鉄と
多数の鉄道路線の利用が出来る駅で、便利な駅になっていますね。
しかし、定期借地権はちょっと気になりますね。地主なら良いですけどね。
借りる側にしてみれば、住んでいる以上、地代という出費がありますから。

[267: 匿名さん]

定借の物件って正直、よく判らないです。50年後のことなので。
所有権のマンションであっても、50年経つと建て替えたりとかそれなりの金額を投じて修繕をしたりとかしないといけないと思うのですが、
定借の場合は返しておしまいという風にできるんですよね。
将来的にもめごとが少ないのは定借なのかなと思いました。
ただたくさんお金を投じてきたのに資産としてはゼロになってしまう可能性もあるということで…ちょっといい賃貸っていう感じにとらえてしまいがちですし。難しいですね。

[268: 申込予定さん]

このたび、検討が進んで申し込みしようと思います。
定期借地等、色々費用がかかりますが賃貸にしても十分いいかなぁと。
人口減が進む中で駅近くの需要は低減しないだろうと思います。

今週末に申し込みに行こうと思います。

[269: 匿名さん]

エコでないね～壊す前提は、時代に逆行している。やっぱり考え方がおかしい…｡

[270: 周辺住民さん]

268さん。
頑張ってください。
ちなみに、どのタイプのお部屋ですか？

[271: 匿名さん]

>267
>資産としてはゼロになってしまう可能性もある

50年後は可能性ではなく確実に０ですよ。
ずっと住むならいいけれど、
40年後くらいからはそうは簡単に売れないだろうし
貸すとしても管理費、地代を考えるとマイナス資産になる可能性もあります。

[272: 匿名さん]

実際は、売れてないみたいですね。無理もない…。営業マンさん頑張ってね。

[273: 銀行関係者さん]

売れていないも何も売り出し戸数そのものが未定なんですが。

[274: 匿名さん]

売れ残るまで未定ですよ

[275: 購入経験者さん]

皆さん何をいってるのですか？ちゃんと調べたほうがいいですよ。借地権つきのマンションが本当によければどの大手もやってます。借地権がついてるマンションは将来相当売りにくい為、資産価値が相当厳しい。
何故なら、銀行が担保つけれないため借入を扱ってくれる銀行が１つか２つしかない。
中古買う人はお金がない人が多いから借入をする⇒つまり売れない。
異論あるなら同業者の友人とかに聞いてみたら？賃貸に出すならいいけどそれにしては高すぎるから利回りよくないし。

[276: 購入検討中さん]

販売戸数が、13と掲載されてますが、残り戸数ではないのですか？

[277: 購入検討中さん]

既に約60戸契約済みみたいです。
定期借地権については、いろんな考えがありますが、私は、後腐れ無いので良いと思います。

[278: 匿名さん]

結果がすべて
それで売れる売れない言ってた人の目の良さがわかる

[279: 匿名さん]

だよね。
でも売れないとこき下ろしてた人は、買った人をバカ呼ばわりして正当化。
現実のマーケットと隔絶して生きてればいいわと思う。

[280: 匿名さん]

＞275さん
参考になるお話をありがとうございます。
借地権付のマンションは住宅ローンが組みにくいのですね～。恥ずかしながら初めて知りました。
という事は、ここを買おうと思ったらローンを組む金融機関の選択肢が狭められるという事ですか？
具体的には、どこの銀行が融資OKなんでしょう？

[281: 販売関係者さん]

60戸契約？とんでもない！まだ…まだ…｡

[282: 匿名さん]

私も知りませんでした。借地権付のマンションってローン大変なんですね。
普通に住宅ローンで金額が厳しい時は、大手銀行の方が審査に通り易いとかあるみたいですが、借地権付とかでも大手の方が有利だったりするのかな？
こういう物件って、どんな人におすすめなのでしょう？
借地権付という言葉がまだあまり聞き慣れていないので、謎だらけです。

[283: SKYZ]

>>282

投資マンションとして考えれば
通常のマンションで土地は減価償却費（損金）が発生しない。
借地権マンションなら土地の借用費は損金処理が出来る。

ローンを組んだ場合、土地の支払利息は損金処理ができないが
土地が無いのだから支払利息の全額を損金処理が出来る。

但し、節税だから稼げない物件は関係ありません。

[284: 銀行関係者さん]

借地権つきは扱える銀行が決まってます。ですから金利が高いです。
中古で売るときはほんとに苦労すると思います。
販売さんが書き込みされてるポジティブ意見があると思いますが、本当にそうであれば同業者関係の方が借地権つきをかってるか聞いてみればわかる
少しでもしってればまずかわない

[285: 匿名さん]

高さは中途半端でエイディーノウビの失敗だと思うけど、
金山駅徒歩2分の立地でタワマンはやはり魅力ですよ
投資物件かセカンドハウスで一つ買いたい

[286: 匿名さん]

売りたいと思っている人には向かないマンションということでしょうか。
ローンが組みにくいとか色々、デメリットもあるのでその部分を踏まえて考えないといけないですね。
駅近でタワーマンションは資産価値が高そう。
立地的には魅力を感じます。

[287: 匿名さん]

「良いマンションの条件は売れるマンション」byデベロッパー

[288: 匿名さん]

金山っていう場所が中途半端
副都心にはなれない
と言って、住環境は良くない