【万博記念公園】ガレリアヴェール 入居者用 part8

[ガレリアヴェール友の会]

こちらは入居者専用のスレです。
引き続き有意義な情報交換の場にしましょう。
どの様な話題に対しても感情的に成らず、冷静な話し合いをやさしい心持って対応しましょう。
荒らしや煽りはスルーで。酷いものは黙って削除依頼。
個人攻撃は、厳禁です。
なお、管理組合やリュクスクラブへの要望は、こちらの掲示板ではなくA棟のポスト、または、コンシェルジュさんへ。

関連リンクです

東京建物
http://www.tatemono.com/

東京建物不動産販売
http://sumai.tatemono.com/

東京建物アメニティサポート　(管理会社)
http://www.ttas.co.jp/

株式会社アスク　(コンシェルジュ)
http://www.asq-fs.co.jp/

カラオケシダックス・大新東　(リュクスバス)
http://www.shidax.co.jp/group/gaiyou.php?cid=3

では、建設的に行きましょう。

[スムログ 関連記事]
ガレリアヴェール　～三井ゆりのおうちＴＶ～　
https://www.sumu-log.com/archives/1669

[451: 不動産Gメン]

中古で購入する人のため。
異常な価格で、欠 陥がある状況を宣伝するため、欠陥マンションの画像を上げます。

正しいマンションの価値は、
西向きで、
80m2 で、1000万
100m2で、1200万

南向きで、
80.7m2で、1400万
100m2で、1800万

が適正であることを、報告します。

昨年は欠陥で、
エレベーター脇の内壁が崩れ。

現在は、外壁が破損、さらに崩れたタイルのしたから、筐体のヒビ ( 建物内部が亀裂がはいっている )があります。
建物自身に欠陥があります。

不動産詐欺などがおおくなっていますので、中古物件購入に際し十分に、お気をつけてください。

[453: 不動産Gメン]

別な角度

[454: 不動産Gメン]

光が当たらい状況

[455: マンション住民さん]

>>445

タイルのハゲかかっている部屋は、理事長の部屋の外壁だよ。
理事長の外見とマンションの外見がそっくり。

ハゲかけた傷は、似たもの同士。
タイル共々、植毛しなきゃ。

[456: 匿名]

早く直してよ。理事長さん！

[457: マンション住民さん]

先日色合わせがあったようですが、焼きあがりまで一月くらいは
かかるでしょうから、夏休み手前くらいまでの辛抱か？と思います。

[458: マンション住民さん]

ハゲが直るのですか？

[459: 散々な住民さん]

色合わせするのも、いいけどこの際、太陽光発電パネルをつけるのもいいと思う。

まわりの状況からしても。

しかし、TAS必死やね。

[460: マンション住民さん]

太陽光パネルは30度傾けないと発電効率が悪いですよ。

[461: 散々な住民さん]

いやぁ、傾けなくとも西日をねらうので。

[462: マンション住民さん]

ハゲを太陽光パネルで隠すのですね。グッドアイデアです！

[464: 散々な住民さん]

ともかく、外壁工事に向けて、気をつけて関係者には対応してほしい。

[465: マンション住民さん]

理事会の報告によると、先日の色合わせは不調だったようですね。
夏休み手前くらいまでの辛抱かと思いましたが、梅雨時や炎天下での
屋外作業はきついでしょうし、秋以降に日延べかも知れませんね。

[466: 散々な住民さん]

理事会も総会準備も含め、大変だ。
しかし、夏場のモルタルの急激な乾燥を考えるとすれば、秋以降で結果オーライと思った方が。

せっかくだから、しっかり直すべき。

[467: マンション住民さん]

ほかにも落下の恐れのあるタイルを抽出して今回直すことですね。
足場組むか屋上からコンドラ吊るすかしてタイル叩いて打音検査しなければなりません。

[468: 記犬は、嫌い…]

一昨年から去年までの、4期の理事会が解任した建築士と書記と転居で、規約通りに辞任した書記の3名を除く前期の理事が24ヶ月点検を不正な手段でやったのだから、そいつらが、おこなった不正を民事訴訟法で訴えて、特に理事長だったやつは、刑事告訴するべきだ。
うちは、結城信金でローンくんでいたけど、担保価値が減ったから、一部残債を現金でいれてくれときたよ。
信金系でローン組んでいる人は、売却を急ぐか、当座の資金を用意しなきゃまずいぞ。

[469: マンション住民さん]

住宅ローンって担保価値が減少すると返済求めてくるのですか？

[470: マンション住民さん]

35年ローンは、35年目で完済した時に担保価値がゼロになる計算ですよ。

[471: ピザも届かない。]

担保力や査定が極端に下がると求める場合があります。

35年のフラット35みたく、政府系金融機関が取り扱いしているローンならともかく、一般の不動産担保ローンの場合は、物件の価値が急落して、万が一の場合のときを考え時価相場と残債に差がありすぎると請求されます。

頭金なしで、ローンを組んだ場合にたまにあるケースてわすよ。

[472: マンション住民さん]

>担保価値がゼロになる計算ですよ。
35年で資産価値ゼロですか？
早く売って逃げないと売れなくなりますね。

[473: ワンツーワンツー]

もう、資産価値ないから。
エレベーターと外壁崩落。
そのうち、積立修繕金が3万近くになるんじゃない。
もうすでに、調停費用で大赤字だけど。

[474: ワンツーワンツー]

まぁ、タイルを全部はがして、吉野石膏あたりの、ALCの壁にでもしたほうがいいんじゃない。

[475: ワンツーワンツー]

なにか、デベ自体が喧嘩売っている。
なんで、このAndroid版の掲示板で、東京建物なの？

崩壊マンションの自社掲示板に住み替え提案。
計画的だね。プロパストも絡んでいるか？

参考画像添付します。

[476: ビギナーさん]

首都圏中古マンションの平均的な時価下落率データを最近の日経で見ましたが、
新築購入直後に大幅に目減りし、2～3年で新築時の8割程度、5年で7割程度、
10年で6割程度、15年で半減、その後はより緩やかに下落するものでした。
それに比べてガレリアの価値はより速やかに減衰していると言うことでしょうか？
やはり震災被害の影響と言うことなのでしょうか？

[477: ミレニウェール]

>>476

震災被害での価値の下落、ありません。
震災被害は、つくば市内の大規模マンションはどこもありました。サーパス研究学園さんは、見るも無残でしたよ。

ただうちは、前期の理事会の、T◯Sから、調停の時に賄賂をもい、いづれもマンションから逃げた、宇◯宮前副理事長と鳥◯前監事が不正をして、若くて何もできなかったというか、前監事が俺が警察でとおどされて、前の理事長が不正を黙認せざろうえなかった。

そして、不正を正そうとした書記2名に濡れ衣をきせようとしたが、女性書記が裁判を起こし水戸地裁の第25号事件( 取下げられたが )として、官報に掲載。国内での恥晒し成功。

価値の下がる前に、濡れ衣を着せられようとした書記2名は、売却成功。いずれも戸建てに引っ越したみたい。
( 一世帯は、裏の戸建て、女性は、みらい平のパチンコ屋裏の戸建 )

管理のできていないマンションとして、全国のブラックマンションリストに掲載された。
そして、管理の後手後手になったところで外壁崩壊、保護策も取らずの対応では、価値は下がる。

ようは、住民自身の品質が問題があるから、理事会や総会で、何もできない問題だらけ、マンションになってしまったのが、価格下落の原因である。

つくばエクスプレス北線で、価格が暴落しているマンションは、ガレリアだけですね。
先に入居していた、アデニウムさんミレニオさんは、中古価格下落どころか上昇しているし、すぐに掲載終了する。

こういうこと。
でも、フラット利用者の俺は、引っ越すだけの経済的に余裕はない。

[478: ピザも届かない]

粗探しやめよう。

さて、幸楽苑でも行って中華そばでも食べよう。
ガレリアは、最低限ではあるけど生活便利。
スーパーもドラックストアも。

ただ万博地区は、ピザが届かないのが残念なだけだ。

追伸
最近、取手のドミノピザで、2枚で1枚分の価格でテイクアウトがくせになっています。

ピザ屋さん、万博地区に宅配できませんか？

[479: マンション住民さん]

壁のタイルがはがれた分、資産価値が落ちましたか？

[480: マンション住民さん]

資産価値って売却考えてるの？それなら幾らで売れるか？が重要だから資産価値は意識するね。
終の棲家が買った人は資産価値なんて関係ないでしょう。
ボロボロになってコンクリート建設ガラになるまで住みますから。

[481: マンション住民さん]

終の棲家なら例え資産価値が１円でも構わないね。

[482: マンション住民さん]

でも2000万以上で売れるから資産価値はそれ程下落してないのでは？
http://suumo.jp/library/tf_08/sc_08220/to_0000050372/
2000万円もすれば、この沿線じゃ高級マンションですね。

[484: ビギナーさん]

>>477さん
　震災被害の影響はない、ということで了解しました。
　しかし、管理組合の影響というお話ですが、新陳代謝により今は是正されつつ
あるのではないでしょうか？

　価格暴落説は気になってたので、ここの新築分譲時価格(本掲示板から)に対する、
中古で売り出された価格（>482さんが挙げているSUUMOから）の割合を計算してみました。
2009年2月竣工なので現在5.3年経過ですが、SUUMO掲載の8件の物件については、
平均82%、バラツキ(+/-)7%でした。
　首都圏中古マンションの平均的なデータでは、築5年で7割程度でしたから、その
水準よりは若干上回っているので、暴落しているとまでは言えないように思えます。
　
　また仮に不動産評価額が下がってれば固定資産税が安くなるのかと思いましたが、
家屋分は変わらず土地分は昨年より高くなってました。

[485: マンション住民さん]

>>484

固定資産税は、新築入居後6年目(築5年以降)を過ぎると、新築時の優遇税制がなくなり、通常課税になります。

つくば市の場合は、さらに、マンションの管理組合で、優遇税制終了までに区会に入っていれば、業務委託関連税制で、あとさらに、5年優遇税制が続きましたが、ガレリアヴェールは、それをしなかったため、ガレリアヴェールの資産の優遇税制の権利は失われました。今から、区会に入っても手遅れなので、仕方ありません。

あと、固定資産税は市の権限で税額が変えられます。
基準地価を割高にして、高利の税を取ることができます。

つくばマンション会議や地区懇談会などに参加しないマンション対し、固定資産税を高く設定するのは、つくば市の悪しき歴史です。
高い税率を設定されたマンションは、つくばだと、ガーデンコートつくば というマンションがあり、隣接するライオンズマンションとくらべると、3割くらい高いらしいです。

今回の、ガレリアの税金の跳ね上がり額と、同じではないでしょうか？

[486: マンション住民さん]

固定資産税で差別するなら市役所に捻じ込めばいい。公平さを欠いている。

[487: マンション住民さん]

固定資産税は路線価が基準だよ。アホなこと言わないこと。

[488: ビギナーさん]

>>485さんの
>固定資産税は、新築入居後6年目(築5年以降)を過ぎると、新築時の優遇税制が
>なくなり、通常課税になります。
　今年の納税通知書の説明によれば、家屋分の1/2減税措置が今年に外れたのは
平成20年築のものということですので、平成21年築のここは、来年には家屋分の
減税措置がなくなり、倍額になることはわかりました。しかし、

>つくば市の場合は、さらに、マンションの管理組合で、優遇税制終了までに区会に入って
>いれば、業務委託関連税制で、あとさらに、5年優遇税制が続 きましたが、ガレリアヴェ
>ールは、それをしなかったため、ガレリアヴェールの資産の優遇税制の権利は失われまし
>た。今から、区会に入っても手遅れなので、 仕方ありません。
>
>あと、固定資産税は市の権限で税額が変えられます。
>基準地価を割高にして、高利の税を取ることができます。
　これに関しての記述は通知書等にありませんが、固定資産税の税率は自治体裁量に
よるものの、標準税率の1.4％適用なので、他自治体と比較しての格差があるわけ
ではないと思いますが・・（都市計画税率は0.3%が上限であるところ、0.15%と、
他自治体よりも穏和な設定と思います）。
　土地分については、>487さん記載のように、通常は路線価が税額の算定根拠とは
思いましたが、島名では路線価設定がないようなので、地方でよく見る倍率表に
よるみたいです。なので、その税額は自治体裁量によるとは思いますが、
家屋分に比べると、さしたる額でないです（昨年度比約3％増）。
　家屋分の算定根拠である評価額は、必ずしも建築のプロでない自治体職員による
家屋調査に基づくのでしょうから、そこに多少の恣意と言うか勘違いが入り込む
余地はある（実際、税の過払いで評価不服の申立・還付事案が出来するとか）
とは想像しますが、任意団体である町内会・区会加入を要件とする減税措置というのは、
あまりに露骨なので、にわかに信じ難いのですが・・。

[489: マンション往民さん]

露骨とかそんなのどうだっていい。

払うものは、払うのだから。
言わせたやつに、言わせておけ。

[490: マンション往民さん]

あと、外壁ですが道路で、1番目立つところ、逆手にとって貸出広告看板ので、広告収入を得て積立修繕費に回せばいい、そうすれば外壁を直さなくてもいい。

[491: マンション住民さん]

やるならエコ発電だと思う。

[492: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

本当にマンション住民かな？と思う人もいるなー。

ただ何か恨みがある人の書き込みにしか思えない。
写真もほぼ同じものだし。

住んでいる分には不自由ないし、外にいるやつが勝手に盛り上がってるだけではないの。

不満をネットで書いて何になる？誰にお知らせしてるの？リアルで相手にされないから注目されたいだけの書き込みに見えるけどな。

俺真相知ってるよアピールは、もういいよ。

自分の住んでるところをネットで調べて、親が心配して電話かけてきてんだ。

静かに暮らしてんだから一人で盛り上がって荒らすなよ。

本当に住民ならネットを良い方向に活用してくれ。

[493: マンション住民さん]

>>492
だったら、総会で発言しなさい。まぁ、去年みたいにTASの住民でもない輩に、「そんなのどうでもいい」って、どやされて終了、真相はそこだよ。400世帯以上もある駅前マンションだ。変な奴や変な元住民が、いたっておかしくない。区分所有者が、1/4も入れ替わっているマンションだ。投資目的者なんか、いいこと書かんよ。赤字で売却して悪口合戦よ。

[494: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

まぁ、投資賃貸物件から中古で正当な人が購入し、オーナー居住の形になればと思いますよ。

[495: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

492さん
マンションで、完全に静かに生活するのは、難しいですよ。

[496: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

さてと、委任状か？
全拒否で行くか。管理組合任せにするか。
どうしましょう。

[497: マンション住民さん]

私は議決権行使書出します。

[498: ビギナーさん]

総会未経験ですが、>493さんが書いてるように、住民でない人でも
利害関係がある(？)とかの関係で参加できるのですか？

議案としてどんなものが上がってくるのかもわかりませんが、400戸超の
戸数ともなると、昔の小村くらいの規模でしょうから、管理組合の
利害調整も（修繕のような技術的問題はともかく）たいへんそうですね。

[499: ピザも届かない]

498さん、おはようございます。

去年の総会は、管理組合が異常でした。
理事長さんが管理会社任せにしていた感じでした。
管理会社の2年縛りだけは、理解に苦しみました。
2年縛りの議決(去年の2号議案)がおわったら、帰る人多数いましたので。

今期の管理組合は、管理組合経験者多数と弁護士がいるので、安泰だと思います。

[500: マンション管理員]

>住民でない人

・賃貸オーナーで減にすんでない人→区分所有者かつ組合員だから出席できる。
・区分所有者でない人→利害関係があれば理事長の許可が得られれば出席できる。
　（ただし組合員ではないので議決権はない）