パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画） 検討板 Part１

[匿名さん]

浜田山の閑静な住宅街に、久々に三井のマンションが誕生します！
先月、浜田山会館で開催された住民説明会の情報に加え、
幅広い情報を交換して様々な角度から検討しましょう。

パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画）
住所:杉並区浜田山4-20-16

【建築概要】
敷地面積:3311.76㎡
建築面積:1325.00㎡
延べ床面積:4686.41㎡
階数:5階建て（地上4階.地下1階）
建物高さ:11.95m

着工予定:平成26年1月初日
完了予定:平成27年8月末
建築主:三井不動産レジデンシャル
設計者:三井住友建設

公式URL　http://www.31sumai.com/mfr/X1213/
所在地：東京都杉並区浜田山四丁目1048番1（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：71.42平米～83.64平米
売主・事業主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【公式URLを追記しました。2014.2.13　管理担当】
【タイトルを変更・物件情報を追加しました　2014.2.22　管理担当】

[741: 周辺住民さん]

大売れなんですか！？売れ残りマンションとなるよりいいですね。そうなると一期で半分以上、追加でも売れたと言うことでしょうか？
ここはいい場所ですから、抽選当たったかたは
おめでとうございます！

[742: 匿名さん]

ここはいい場所なんですか？
浜田山の中でもいい悪いがるのでしょうか。
具体的にどのようないい場所か、どなたか教えていただけないでしょうか。。

[743: 周辺住民さん]

小さいお子さんがいる場合、浜田山3, 4丁目が浜田山小学校の学区となりますので人気があります。
また、閑静な環境を重視するならば、井の頭通りから離れた方が良いかもです。
一方、駅近等の利便性や夜の明るさを重視するならば、浜田山2, 3丁目や4丁目の井の頭通りに近いエリアが良いかもです。
よって、小さいお子さんが居て、閑静な環境を重視するならば、この物件の場所はいい場所だと思います。

[744: 契約済みさん]

結局7,8割は抽選日に決まったよ。
ここも売ったの？みたいな地下も数件埋まってた。

[745: 匿名さん]

>743様

丁寧にありがとうございます。

にもかかわらず、ややネガティブで申し訳ないのですが、
もしお許しいただけるならもう少し教えていただけないでしょうか。

・目の前が、高校（豊玉高校？）と地図上では確認できますが、
一般的に学校周辺は環境としては評価が下がる、
また閑静と言えない場合もあるというのをどこかで聞いたことがあります。
実際、こちらはどうなのでしょうか？

・高校との間の道が抜け道として紹介されているのか、
せまい割に交通量が多いとどこかで見たｏｒ聞いたのですが、本当でしょうか？
小学校への通り道としてその道は使わざるを得ないと認識しているのですが、
実際どうなのでしょうか？

[746: 周辺住民さん]

では、もう少し情報提供させていただきます。
物件の場所は高校の南側ですが、この物件の多くの部屋が南向きのため、それ程騒音は気にならないかと思います。
狭くて危ない道は、浜田山小学校の東側の南北の道です。ここはミニバスも通り、交通量が多いです。物件に面した道は確かに裏道ではありますが、上述の道と比べれば、交通量は少ないです。
あと場所的な長所は、善福寺川公園に近いことです。都内有数のジョギングコースであり、桜の名所です。晴れた日に行くと、非常に気持ちが良いです。
一方、場所的な短所は、やはり駅から少し遠いため(浜田山4丁目の端)、リセールでは少し苦労するかもです。リセールを考慮すれば、駅から1分でも近い方が良いためです。

[747: 匿名さん]

ご説明有り難うございます。
正真正銘の浜田山物件と言うことが良く分かりました。
これだったら多少割高でも売れちゃいますね。

[748: 匿名]

電線が多いのはなんででしょうか。南側は道路に面していないので将来的には同じ高さの建物が建つ可能性はありますよね。
いい環境なんですがね。善福寺川は駅よりも遠いですよ。

[749: 匿名さん]

文教地区って評価が上がるものだと思っていました。下がる場合もあるんですね。高校と言っても校舎側では無く校庭側なのかな？部活とかにぎやかな音は聞こえてくるかもしれませんね。若い人の活気は元気をもらえそうです。さわやかなあいさつが交わされればいいです。中学校が道路はさんでだいぶ先に思いますがどうでしょう。今ぐらいの日の入りが早いときは下校も心配されませんかね。

[750: 周辺住民さん]

一般的に学校の近くは砂埃や騒音にマイナス評価がなされる傾向があるようです。ここはグランド近くだから砂埃は気になりますが、校庭は物件の通路側だし大丈夫そうです。

[751: 匿名さん]

32/50だそうですよ。

[752: ご近所さん]

予想以上に売れてますね>751さん

浜田山はまだ人気なんですね！

[753: 購入検討中さん]

巾の広い共用部廊下に洋室の室外機を直に置く。
非常に不細工な気がしました。

[754: 匿名さん]

そんなの気にする？買いたくても買えないことを認めたくないから、粗探しさんかな。

ここは浜田山最期の唯一無二、正真正銘の三井浜田山物件。もう、それだけで買いでしょう。

[755: 匿名さん]

それなら…
50戸くらい、即完売ですよね。

[756: 匿名さん]

>754

ごめんなさい、もうちょっと具体的に、素人にもわかるように説明いただけないでしょうか。

746様のご説明は具体的でよくわかりましたが、
754様のお話は、抽象的、象徴的すぎて、何が買いとおっしゃっているのかわかりませんでした。。

[757: 匿名さん]

７４３さん
こちらの学区が評判がいいという事で余計に惹かれています。
浜田山小学校にお子さんを入学させたくて、わざわざこちらの学区内
に引っ越しされてくる方もいらっしゃる様ですね。昔はそんな事
なかったけど、今は同じ公立でも重点的にやっている事など
それぞれ特徴がありますからね。全校生徒数も７１４人と多くもなく
少なくもなく丁度いい感じですね。

[758: 匿名さん]

>757さん

残念ながら、若干昔の話かと。。

所詮、公立の学校です。

ある校長先生の頃は確かに本当に良かったと思いますが、
公立学校は異動は当たり前、継続性はないのが実情です。

また、他と比べればまだましなのかもしれません（比べたことがないのでわかりません）が、
社宅が多くあった頃は、親子の皆様それなりに礼節・理性がある、尊敬できる方が多い感じでしたが、
社宅が軒並みマンションに変わってしまい、
正直、民度は下がったと言わざるを得ないと実感しております。
学校スレではないので、これ以上具体的には申し上げませんが。。。

私立の受験率・進学率は、確かにそれなりと思いますので、
お子さんに中学受験させたいなら、悪くはないかもしれません。

繰り返しになってしまいますが、所詮、東京都下の公立の学校でしかありませんので、
過度な期待はされない方がよろしいかと思います。

うちは、この学校での経験より、このまま東京の公立ではリスクが高いと判断しましたので、
中学からは私立に行かせました。

[759: 匿名さん]

じゃあ、あなたには浜田山は民度が低くてふさわしくないですね。
社宅がまだ沢山ある地域に移り住み、私立に通わせたらいかかでしょうか　笑


それともマンション買いたくても買えないさんですか？

[760: 匿名さん]

まあ、色んな意見があっていいんじゃないですか。

何はともあれこちらは最後の正真正銘の浜田山物件です。

[761: 匿名さん]

そこが正にポイントです。2008年の高井戸東に始まった浜田山地区の供給ラッシュもこれで打ち止め。これまで次々に出てきたから分かってない人多いですが、もう待っても出てこないよ。買いたくも買えないさんはウジウジ難癖つけないで小田急の奥の方のでいい物件見つけて下さいね。共用部廊下に室外機がでていない素敵な物件が見つかるといいですね。

[762: 匿名さん]

トレンドに流されて、杉並区内の社宅から湾岸のタワーを買ったものの、また区内の住宅街に住み替えたいという知人がいます。　　小学校の児童（生徒というのは、確か中学と高校だったと思います）も総じて、こちらの方がマナーがしっかりした子供さんが多いとか。

[763: 匿名さん]

>759

ご心配いただきありがとうございます。

アベノミクスと、みなさんのような浜田山ありがたがる方々のおかげで高く売れたので、
無事都心に引っ越せましたよ。

[764: 周辺住民さん]

763さん

お引っ越しおめでとうございます。
ご転居ありがとう！

都心ってのが釣りっぽいけどねw

[765: 匿名さん]

しかし、三井も中途半端な物件にしちゃったよね。。

どうせなら、インペリアル浜田山とかを超える上ものにすればよかったのに。。。。

[766: 匿名さん]

インペリアル浜田山は、昔元横綱が住んでいたと聞いたことがあります。　　

[768: ご近所さん]

私は逆に都心から浜田山に引っ越して来ました。小さい子が居て、非常に生活し易いです。スーパーは、西友からサミット、成城石井があり、コンビニも近いです。また、善福寺川公園には小さい子が大勢遊んで居ます。
おそらく大人だけ、若しくは子供が大きいと、利便性を求めて都心の生活が良いのかも知れません。
個人的には、浜田山を含めた井の頭線沿線の雰囲気が気に入り、癒されます。763さんも都心に長く住めば、浜田山近辺の良さを再認識するかもです。不動産の価格は、当たり前ですが、イメージだけではありませんので。

[771: 匿名さん]

ふつうに浜田山っていい街だなぁって思いますけれどね
7
68のご近所さんが書かれておられるように、
スーパーの選択肢は多くある方だと思われますし

もっと賑やかな感じを求めておられると違和感あるかも、ですが、
静かにでも便利に暮らしたいなら、
この辺りは最適ではないかしら、と

[772: 匿名さん]

南側の完成パースをひた隠しにしているのは何故なのですか…
何か裏がありそうです！

[773: 匿名さん]

杉並区のマンションは、杉並ナンバーになって価値が上がると不動産屋さんが言ってました！

[774: 匿名さん]

月曜から夜ふかしでも、車のナンバー問題を放送していましたよね。
世田谷ナンバーは価値があるって本当でしょうか？

家族で住めそうなマンションなので、気になっています。
住環境もよさそうですよね。

[777: 匿名さん]

浜田山住所は高いですね

[778: 契約済みさん]

全部売れたのかな？

[779: サラリーマンさん]

HPによると、更新準備中。このパターン、完売間近かも。。。

[780: 匿名さん]

今日から新しいモデルルームがオープンだったんですね
公式サイトも少し中身は変わったのかな？？
ＮＥＷのマークがついていますものね

子育て環境をプッシュしているのかなぁと感じました
スレ内容を見ていても子育てについて書かれているレスが結構見られるなと思いました

[781: 匿名さん]

思いの外苦戦中？そのせいか、もうひとつの浜田山計画も発表遅れてますね。

[782: ご近所さん]

なんだあ。苦戦中なんですね？！
近所とは電電の？

[783: 匿名さん]

もう３期に入っているのですね。
今までに何戸ぐらい売れたのでしょうか。
数字をご存知の方はいらっしゃいますか？
３期ですが、まだファイナルていう雰囲気は出ていないので、
もう少し販売期はかかるか。
入居まであと半年ちょっとあるから、入居まであとどれくらい行けるか、でしょう。

[784: 匿名さん]

3期がそろそろ開始なんですね。完成まであと半年ほどになるみたいですし、これで最終期になるんでしょうか。もう一つの計画があるならそちらを様子見の方も多いんでしょうかね。3期分はプライベートテラスのある部屋が目玉なのかな？ゆとりがあって良い部屋だと思いますが価格帯は高そうですね…。

[785: 匿名さん]

浜田山って名前だけで高級になっちゃうね。

[786: 物件比較中さん]

もうひとつの浜田山計画って場所はどこですか？

[787: 匿名さん]

781さん、もう一つの浜田山ってホントですか？
詳細お願いします！

[788: 匿名さん]

名前だけで購入する人は少ないのではないでしょうか？
少なくとも、私なら、名前に惹かれる所もあるかもしれませんが
自分たちの条件にあっていて、そこがたまたま良い名前だったらラッキーくらいの感覚なのかな？って思います。

[789: 匿名さん]

完売の様ですね。

[790: 匿名さん]

>>789
まだ残ってますよ。

[791: 買い換え検討中]

割高なのかな？けっこう残ってますね

[792: 購入検討中さん]

そうだね。ちょっと半端でバランス悪い部屋が残った感じかな？！
ついに先着順。
見込み客いないんんだね。

[793: 匿名さん]

マンションで無くて、浜田山四丁目計画は今建設中一戸建てのファインコートでしょ。

[794: 匿名さん]

>>ついに先着順。
>>見込み客いないんんだね。

そうなんでしょうかね。
でも、買う側からすれば何期という形で分けて販売されるよりも
全戸分の間取りを見せていただいて、先着で購入できるほうが有難い。
もちろん、そうすると不人気な物件は出てくるでしょうけど。

[795: 匿名さん]

凄い。本当にもう一つプロジェクトがあったんですね。
しかも三井の戸建とは！このマンションは高過ぎて手が出ないけど、建売なら行けるかも。100平米で6000万円後半くらいかなぁ？焦らず待った甲斐があったかもです。

[796: 匿名さん]

>>795
浜田山四丁目の戸建てはそんなに安くは買えないですよ。

同じ浜田山最寄パークシティ浜田山の戸建ては2億円を超えます。
作りが異なるので、そこまで高くはなりませんが、このマンションより安く買える事は無いですよ。

[797: 匿名さん]

>>796
そうですか？では、幾らくらいでしょうか？

[798: 匿名さん]

>>797
最低でも8500万円はすると思いますよ。

[799: 匿名さん]

>>798
そうですか。やはり庶民には浜田山は無理ですね。
諦めます。
1億近い物件ってどういう人が買われてるんでしょう。
不思議です。

[800: 匿名さん]

>>799
今は安価な物件が分譲されていないだけで、例えば6000万円台の予算で浜田山の3LDKは十分に狙えますよ。
ちなみに、2013年頃分譲のザパークハウス浜田山(浜田山四丁目アドレス)は70平米弱の狭い3LDKが5100万円からありました。
クラッシィハウス浜田山も浜田山四丁目アドレスで、パークホームズ浜田山四丁目よりも安価でした。
相場が下がるまで待つか、早めに欲しいのであれば中古に目を向けるという選択もあると思いますよ。

[801: 匿名さん]

アドバイス有り難うございます。

でも井の頭通り沿いの物件は安くって当然だと思います。
浜田山なのに大通り沿いって、有名大学の夜間学部みたいで嫌です。

気長に頑張ります。

[802: 匿名さん]

801さん

お隣の高井戸東や成田西なら戸建て予算あいますよ！

[803: 周辺住民さん]

友人が浜田山の井の頭通り沿いのマンションに住んでいますが、うるさくもなく駅から近くて便利だと言っていました。中古も出ていますので、検討されては如何でしょうか。私にとっては中古でも高嶺の花ですが。

[804: 匿名さん]

803さんの言う通りで相場がいい時に買えた井の頭通りのマンションはまさにお買い得物件です。
パークホームズより駅も近いです
ここは相場が悪いので今回はパスします。
浜田山のマンションはやはり高い。

[805: 匿名さん]

801さん

井の頭通り沿いの浜田山マンションが有名大学の夜間学部とは言いえて妙ですね！
さながら、早稲田の第二文学部ってところでしょうか？

それと比較すると、この物件は正統派浜田山ですね。早稲田政経かな。

[806: 匿名さん]

>>799
上場企業の共働きなら、一人５０００万円で買えます。
世帯年収で見ると、７～８０００万円の物件がボリュームゾーンとのこと。

[807: 匿名さん]

マンションの大半が共働きって、何か貧しい感じがしてイヤですねぇ。

[808: 匿名さん]

801さん

それはないと思う。
ここは、特に正統派でもなんでもない。
浜田山は浜田山。

[809: 匿名さん]

>>808

必死やなぁww。

[810: 匿名さん]

今時、共働きってすごく多いんじゃないですか？
お金の為っていうのは、もちろんあるのでしょうけど、女性でもバリバリ仕事している人はたくさん居ますし、とてもカッコいいなぁって思います。
私もそろそろ、子供が大きくなってきたので再就職を検討中です。
働けるって思うと、ワクワクしますよ。

[811: 匿名さん]

必死です。

[812: 匿名さん]

先着順の5戸、1か月くらい同じ数字ですね。
今年度に入ってから1戸も売れてないんでしょうか。
立地はいいんだけど、ちょっと高過ぎて手が出ない。

[813: 匿名さん]

現地へ足を運べば、竣工間近で外観を確認できます。
外壁タイルの色は好みが分かれるところですが、エントランスや外構に使用されたタイルは、
ベージュ系で上品さがあり、むしろ、こちらをメーンのタイルにしたほうが良かった気もします。
目の届く範囲ですが、コンクリート部分も、亀裂やクラックはほとんどなく、仕上げは上々だと思いました。
先に完売した西永福のパークホームズと比べ、やはりワンランク上という印象を持ちました。
強いていえば、玄関まわりがアルコーブでないくらいかと。共用廊下が賃貸マンションみたいですし。
「パークコート」計画で十分いけた綺麗な整形地ですが、そう思えば、
パークホームズとしては割高でも、あとは「浜田山プライス」と割り切って買うかどうか？

[814: 匿名さん]

ここの価格は浜田山価格と言えば浜田山価格かもしれません。
けっこう強気な感じがしてくるかと…。
いい地域ですし、マンション自体も特に悪くないとなるのであれば、
自然とそういう価格になってくるかも知れないですけれど。
それに納得できればいいんじゃないのかなと思われます。

[815: 匿名さん]

805
通報したぞぉ！

[816: 匿名さん [女性 40代]]

東京の駅別学歴と不動産価格のデータ。住民の大卒比率１位は浜田山、２位田園調布、３位は多摩川と戸建と住宅街。ベイサイドは31位の豊洲が最上位。赤坂青山麻布の３Aはいずれも中位。

sumai-surfin.com/k/201505/gakur… pic.twitter.com/ZPSHoXdvEJ

[817: 匿名さん]

浜田山って田園調布と並ぶ住宅街なんですね。すごい。

[818: 匿名さん]

田園調布は名実ともに「全国区」ですが。。。

[819: 匿名さん]

まさか田園調布３丁目と、浜田山を同列扱いしていないですよね。

[820: 匿名さん]

田園調布に引けを取らない浜田山
意外や上かもね。

[821: 匿名さん]

周辺調査しましたが、社宅の取り壊し２件、賃貸マンションの取り壊し１件、団地の取り壊し予定１件有りますね。このうち２件は同等の立地条件、２件はより駅に近い立地です。

もうまとまった土地が無いと言ってた方もありましたが、どんどん出てきますね。流石は人気の浜田山。

[822: 匿名さん]

ブランド力のある浜田山は需要があるから次から次へときますね。
浜田山なら間違いないですけど

[823: 匿名さん]

現段階は、第３期６次ということで販売されています。
総戸数５０戸なのに、割と小分けして販売された感じなのでしょうか。
価格帯が高いだけあり、外観デザインもしっかりとした感じが良いです。

[824: 匿名さん]

浜田山って人気あるな。

[825: 匿名さん]

低層ということもあり、落ち着いた外観のマンションという感じがします。
周辺はほとんど戸建なのでしょうか、低層ながら意外にも眺望が良いようですね。
将来的にもその眺望は維持されるものなのか、少し気になるところです。

[826: 匿名さん [女性]]

外観が落ち着いていて素敵です。また3階以上であれば眺望の抜けも期待できそうです。駅からは少し歩きますが、フラットで負担になりません。

[827: ご近所さん]

場所は戸建てのエリアで良いですね。ただ眺望は電線の影響はありそうです。実質的に5階以上でないと完全に眺望は抜けません。ただもう竣工していますので、現地で確認出来るのはメリットですね。

[828: 匿名さん]

>>821
３丁目の電力会社跡地も三井のマンションと言う噂を聞きました。
マンション価格もピークアウト近そうですし、待ってみようかなぁ。
案外ここと変わらない値段になったりして。

[829: 匿名さん]

外観を見ましたが、派手さはなくちょっと地味ですが、落ち着いた品の良いマンションという感じでした。立地と周辺の雰囲気は、大変静かで良いですね。
浜田山のツタヤにスタバもできたんですね。

[830: 匿名さん]

この辺りだとあまりにオリジナリティにあふれるような外観だと浮いてしまいますから、これくらいでちょうどいいんじゃないでしょうか？？

時代の流れにも左右されにくいデザインだと思います。

あまりに個性的だと、１０年２０年経ったときに時代を感じてしまう事が多いですので。


TSUTAYAのところのスタバ、すごい混んでいますネ。
ここのあたりだとニーズがあるということなんでしょう。

[831: 匿名さん]

浜田山の駅前商店街は、急行が停まらない駅の割には結構賑わっている。レンガ通りでちょっとお洒落な感じもするし。何より成城石井が駅の真ん前にありますね。

[832: 周辺住民さん]

おしゃれな響きもあり、田園調布と同じ戸建としての価値があるエリアですね。
実利というよりはブランド的な感じの地域ですよね。

近いのに高井戸とか永福とも違い感じです。気位が高いというかブランドエリアですね。

スタバや成城石井などの店があるもそういった地域特性を見て出店しているのでしょ。
そしてスタバはハマったってとこですね。

環八超えれば、庶民的なオオゼキ（高井戸）やＯＫ（久我山）があり対象的ですね。
車もここは外車、環八越えたら国産車
パンも、ここは神戸屋、あちらは山崎パン
みないに。。明確に違いますね。


逆に、そこの部分がこの町を象徴しているとも思います。
田園調布と同様に一時代前感はあります。田園調布もかなり落ちてますし。
店にしても成城もローソンが買収して今後ブランディングは不安ですし。
ブランド力が下降気味だと思います。そこにきて近年の実利の流れもあり
交通を含めあまりよくないので浜田山という名前だけで考えるのは芳しくないと思います。

[833: 匿名さん]

ブランドエリアの是非はさておき、治安も良く、質のいい街だとはおもいますね。投資ではなく長く住みたいかどうかという観点で考えるのであれば、価値を感じる部分も大きいと思います。

[834: 匿名さん]

祝 完売！

[835: 周辺住民さん]

>>832
おしゃれな響きはしないけど

[836: 匿名さん]

>>835
おしゃれではないね。
良質とか、品がいいとかですかね。

[837: 匿名さん [女性]]

ここも三井レジx三井住友建設。リセールバリューに影響しないことを願うばかりです。
三井は大丈夫と思っていたが。

[838: 匿名さん]

こちらの物件は旭化成建材は使っておらず、今回のデータ改ざん対象マンションではないようですよ。

[839: 購入検討中さん]

デべも、ゼネコンも、「騙された」のスタンスを貫いてるのは正直不安。
旭化成建材と契約したのはデべでありゼネコン。購入者ではない。

この点、住不や三菱は潔かったな。野村はかなりごねてたけどね。

[840: 匿名さん]

潔いから良いとは限りませんよね。
どこも同じだと思います。