オープンレジデンシア小石川三丁目ってどう？

[検討中の奥さま]

オープンレジデンシア小石川三丁目を検討しています。
子育て環境も良さそうですし、どうでしょうか？
ご意見などよろしくお願いいたします。

所在地：東京都文京区小石川３-９４-１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線・都営地下鉄大江戸線「春日」駅より徒歩8分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅より徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：63.22m2～74.67m2
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：風越建設(株)
管理会社：日本ハウズイング(株)

【物件情報を一部追加しました 2013.9.9　管理担当】

[24: 周辺住民さん]

>>21さん

どういったマンションにしてくるか、まだよく分かりませんが、
その界隈であれば、小石川アインスくらいのグレードは欲しいかと。

そもそも水が集まってくる地域なのに、
地下室を設けること自体、どうかと思いますしね。
ドライエリアが7.90m²と11.92m²って、
奥行き2mで幅が4mと6mと考えれば狭いです。
2～9階が2戸ずつ、1階が1戸と管理室、地下1階が2戸の合計20戸でしょうね。
駐車場も1台しかありませんし。

[25: 周辺住民さん]

>>22さんへのレスでした。間違えた。。

>>21さん
ドライエリアの目的は採光と通風ですが、
避難の目的も持たせるはずです。

[27: 周辺住民さん]

>>26さん

図面を見ていないので、なんとも言いようがないですが、
問題は大きいと思いますよ。

一般的には「地震で玄関のドアが開かなくなった」「リビングが火事になった」
といったことを想定して、例えば、玄関とべランダといった具合に、
二方向に避難できるように設計しないといけないかと思いますが、
水没に対しては二方向避難が意味を持たないと思うんですよね。

「寝ているときに鼻に水が入って目が覚めた。
屋外に逃げようとしたら、外は既に水没していた」
なんてことになったら洒落にならないと思います。

残念ながら、そうした水害が今年の8月に起きたようです。
幸い、今のところ千川通り沿いに、地下室マンションがないので、
実害はさほどではなかったと思いますが。

[28: 物件比較中さん]

戸数稼ぎの地下室物件なんて、見当違い！

[29: 匿名さん]

柳町より北側の千川通り沿いは設備は度外視して安さを競うマンションが多いですからね。
アインスはその付近では高品質ですから、アインス並みはむりでしょう。
その代わりびっくり価格の安値だと思う。
グランスイート文京小石川とか坪180万とか普通にあったしね。

[30: 周辺住民さん]

グランスイートは底値の時期の販売だったから安かったのではないかと思います。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQ2Q8A07/

を見る限り、安っぽい感じはしませんが、どうでしょうか。

エントランスホールが広いし、浴室にはタイルを使っているし、
まあまあ頑張っているように思います。

[31: 買い換え検討中]

グランスイートが安いのはここよりもまだ駅遠だから。

[32: 周辺住民さん]

>>27
ドライエリアを用いて二方向避難を確保する場合，
そのドライエリアから道路に出る階段があるのでしょうか？

[33: 周辺住民さん]

>>32さん

通常はハシゴですかね。

[34: 匿名さん]

ドライエリアの排水口から水が逆流してくるとかは無いのでしょうか？

[35: 周辺住民さん]

>>34さん

そういうことが起きないような構造にするのかと思いますが、問題は停電です。
地下に溜まる雨水は恐らくポンプで汲み上げて下水に流すと思いますが、
そのポンプは電力で動きます。
なので、大雨と同時に落雷などで停電になったら…。

以前、別の地域で不動産屋さんから聞いた話では、
停電になっても（その地域では）30分で復旧するような
体制がとられているから問題ない、とのことでした。
千川通り沿いがどうなっているのかは知りませんが、
確認しておくのが無難でしょうね。

千川通り地下の下水は深度が浅いのか、
こんにゃくえんま付近では路面が盛り上がっていますね。
どうしようもないんだと市役所の方がおっしゃっていました。

千川通りはかつての谷端川ですが、
今でも地下には下水が通っています。
川を暗渠化して、法律上、川から下水に変更したわけです。

[36: 周辺住民さん]

グランスイートは2005年だから安値の最終年度ですね。
でも、あそこまで安かったマンションは文京区ではなかったですね。
同時期に話題になってた安かろう悪かろうとさんざん話題になってた小石川レジデンスすら坪単価230万～です。
質は小石川レジデンスより悪いですね。
風呂とか台所のタイルが細かかったり、うるさいシンク、からりとしない風呂床、リビングの真ん中に下り天井など、欠点を上げればきりがないですが、あの安さは凄かったです。

[37: 匿名]

文京区で坪１８０万円って築２０年の中古物件みたいですね。夢が広がります。今は坪２８０万円位が限界ですかね。

[39: 物件比較中さん]

オープンが好きな人って、普段どんな所に住まれているのかしら？

[40: 匿名さん]

雨水ポンプって音がうるさいのかな？音がしないポンプなんて無いよね？

[41: 匿名さん]

停電になると、雨水ポンプは静かになります。

[42: 周辺住民さん]

安い物を買っても困ることはないですよ。
もともと安い地域です。
グランスイートも小石川レジデンスにも複数知り合いいますが、みな素敵な方たちで楽しくすんでいるようです。
ひとつ特徴的なのは、子持ちが沢山いるというところですね。
グランスイートなんかはびっくりするほど小学生以下の子供たちがいます。
もともと文京区育ちで子育ても文京区と考えたときに、
ちょうどいいマンションだったからみたいですね。

[44: 匿名さん]

余計なコストが無いだけならお買い得ですが、それ以下のレベルまで下げてしまうのがオープンです。残念～。

[45: ﾏﾏさん]

子供が沢山いて、文京区アドレスならオープンは魅力的ですよ。

[46: 周辺住民さん]

>>44
そうそう。そうなんですよ～。

本郷の物件、すごくがっかりしました。
地下室なのは目をつむるとして
どういう設計をすれば行灯部屋ができるのか、
不思議でしょうがなかったです。

過去スレはこちら。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/220125/all/

区内一の誠之小の学区内だというのに。

[47: 匿名さん]

グランスイート並の価格を期待！
小石川ザレジデンスでも可。

[48: 匿名さん]

追加、46みたけど早期完売だね。
オープン絶好調だな。

[49: 買い換え検討中]

折角の誠之小学区内だったのに、あれは残念でした。うちも検討しましたが。。それでもあれや目白台やここがいいと言われる方が要るのが不思議。価値観がみな違う以上仕方ないですね。

[50: 匿名さん]

まあ、オープンの絶好調さをみれば、
49さんがいくらネガしても無駄でしょう。

[52: 匿名さん]

まあ、売れちゃうんですが。

[55: 周辺住民さん]

オープン物件の値下がり率って、どんな感じなんでしょうね。

仮に同じ広さとして、

大手デベ新築時7000万円 → 築10年経過4900万円：10年で7割に＝▲2100万円
オープン新築時5600万円 → 築10年経過2800万円：元々大手の8割、10年で5割に＝▲2800万円

だったら嫌だな。
もちろん、住みつぶすのであれば全く問題なし。

[56: 匿名さん]

広尾が坪330万切るオープンですからねえ。
値下がり率は極めて低いでしょうね。
チープなグランスイートはいまだに値上がってますし、
中古は設備とかあまり関係ありません。

[57: 匿名さん]

総戸数20戸の小規模マンションなので管理費・修繕積立金の費用、
また将来的な上昇率を確認しておきたいですね。
まさかと思われるかもしれませんが、これらの費用が払えず管理
組合で訴訟を起こす問題が意外と多いんだそうですよ。

[58: 周辺住民さん]

>>57
それは販売価格が安かった物件だけでは？

[60: 匿名さん]

＞59さん
こちらのマンションの話ではないですよね？
小石川二丁目のお話のようですし。

利用可能の駅は春日か後楽園かという感じでしょうか
後楽園は春日と比べて若干遠いですが、
私は勤務地が丸ノ内線沿線なのでそこはいいなぁと感じています。

[61: 周辺住民さん]

>>59-60さん

そこは随分前から問題視されているマンションですよね。
欲しくてNIPPOに電話したことがありますが、
まだまだ先だと言われて引き下がった記憶があります。

南北線の後楽園なら至近距離ですね。

[63: 物件比較中さん]

コンセントや照明の位置オーダーが無料みたいですがこれって他のマンションだとほとんどがお金かかるんでしたっけ？？

検討しているここが無料であればそれで構わないことなんですけど一つ好感を持てるポイントだと益々良く見えるかもと思ったものですから、汗。

洗面台の高さって子どもに合わせてあげたほうがいいのかなぁ。

[64: 周辺住民さん]

>>63さん

＞コンセントや照明の位置オーダーが無料みたいですが
＞これって他のマンションだとほとんどがお金かかるんでしたっけ？？

物件によってマチマチかと思いますよ。
かなり以前に買ったマンションでは、
機能の追加でなければ、何をどれだけ変更しても、
無料だか一律10万円だかで対応してくれました（限度はあったでしょうが）。
設計図を書き直すための手間賃との説明でした。

＞洗面台の高さって子どもに合わせてあげたほうがいいのかなぁ。

これは止めた方が無難かと思います。
子どもはすぐに成長しますしね。

[65: 匿名さん]

コンセントの位置のオーダーって地味に便利ですよね。
家具を置こうと思っている場所にコンセントがあると
結構ダメージが大きいなぁと思いまして。
増設をすることもできるのでしょうか？？

洗面台はお子さんが使う場合は、
普通に踏み台で調整してあげた方が楽かもしれませんよ。

[66: 匿名さん]

あ・・私も洗面台の高さは子供に合わせようと考えてました・・。
言われてみれば成長の早いことは自分が子供の頃を思い起こせばおっしゃる通り・・ずっと住むわけですから成長後の高さのほうが大事ですよね。

じゃあ私たち目線で決めちゃっていいかな。
といっても私たちも背が低くなっていく将来を考えてと・・。
けっこう慎重に決めないといけないですね。

[68: 匿名さん]

公式HPで価格が発表になってますね。
74.67㎡で5870万円（南向き角部屋）より
だそうです。

価格的には、ザ・レジデンスやグランスイートと
同じぐらいですね。

誤解している人がいるようですが、グランスイートの
坪180万は隣の社屋と接していて、圧迫感を感じる
どうしようもない部屋の売り出し価格です。
大多数の普通の部屋は、レジデンスと同じ価格帯で
売られました。レジデンスは大規模で売れ残りが凄かった
ので、大幅値引き販売を行ったので、実質的な
販売価格はレジデンスの方が安かったと思います。
ただし、レジデンスの方が大規模で通りから引っ込んで
いて静寂で、エントランス等は豪華なので、中古価格は
レジデンスの方が高くなっていました。

ただ、この両方のマンションは今でも購入価格程度では
売れるので、買った人は後悔していないと思います。

ここも文京区としては安いので、良さそうに見えますが、
20戸しかないのは、ちょっと問題ですね。
管理費と修繕積立金の負担が将来的にかなり大きく
ならざるを得ないと思います。
また、中古で売却する場合に、小規模物件は敬遠
される傾向が強いです。

[69: 匿名]

少戸数の場合は管理費３万円位集めないとまともな完了は期待出来ない。つまり高級路線にしないとダメ。

[70: 匿名]

まともな管理

[71: 匿名さん]

６９さん
管理費は全体的な傾向をみると、総戸数が49戸以下の小規模マンションと、逆に
1000戸以上の超大型マンションで高くなる様ですね。大規模マンションだと共用施設やエレベーター
なども多くなるしいくら世帯数が多くても負担は大きいのでしょうね。あとは駅から近ければ近いほど
管理費も高めになっている傾向がある様です。管理費に関しては、入居後組合で話あって変更する
事もできますよね。

[72: ビギナーさん]

>管理費
あまり高いと辛いところですけど安過ぎてまともな管理がなされないということよりは断然いいですよねぇ。

こちらは4万円ぐらい?
これは準備金で毎月はまた別金額でしょうか??
20戸に対して3万円以上の支払いなら上で言われている内容を参考にすると安心して良さそうですね。