オープンレジデンシア小石川三丁目ってどう？

[検討中の奥さま]

オープンレジデンシア小石川三丁目を検討しています。
子育て環境も良さそうですし、どうでしょうか？
ご意見などよろしくお願いいたします。

所在地：東京都文京区小石川３-９４-１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線・都営地下鉄大江戸線「春日」駅より徒歩8分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅より徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：63.22m2～74.67m2
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：風越建設(株)
管理会社：日本ハウズイング(株)

【物件情報を一部追加しました 2013.9.9　管理担当】

[1: 匿名さん]

千川通り沿いですね。小石川３丁目であればスターロワイヤル文京小石川みたいな立地の方が私は好きです。

[2: 匿名さん]

雰囲気も良いですし、買物もグルメシティがありますし、良い場所ですよね。
あと和菓子好きの私には岡埜栄泉さんがご近所というのはかなり嬉しいです。
豆大福が有名ですが、亀饅頭やうさぎ饅頭も可愛くって美味しくって大好きです。
この辺りは他にも良い感じっぽいお店が多いですよね～。
グルメ散策したくなります。

[3: 周辺住民さん]

お得意の地下室マンションにするようですね。

この地区、谷底（というよりかつての谷端川＝今の下水）であり、
ハザードマップでも水害の危険性が示されているのに、
大丈夫でしょうかね。

[4: 匿名さん]

オーダーシステムが良いですね。
ついつい、無償でできるオーダーメニューよりも
プレミアムメニューの方に目が行ってしまいます。
あまり物を出したくない人なので、
収納の増設はあるといいなと思ってます。
オーダーだけで結構な値段がしそうです・・。

[6: 周辺住民さん]

>>5さん

地下室マンション自体を否定する気はないのですが、
場所が場所ですからね。
記憶が合っているとすれば、
千川通り沿いに地下室マンションが建つのは、
初めてかと思います。
この辺りはやや開けていますが、
基本的には急峻な谷底かと。

[7: 周辺住民さん]

8月の豪雨で
千川通り沿いのビルで半地下部分に浸水し
レスキューが出動することになったそうです

[8: 周辺住民さん]

>>7さん

ああ、やっぱりそうなんですか。
実は中古で千川通り沿いを探したことがありますが、
水害が気になり、パスしました。

[9: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

これからマンション買う人は、地震だけでなく豪雨対策にも視野に入れて探さなければね。

[10: 周辺住民さん]

ちなみにハザードマップはこちら。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/bosaianzen/katei-tai...

平成12年東海豪雨並みの雨が来たら、
1～2mの浸水になると予想されています。
近くの小学校だと水深が2～5mとかで、
これはさすがにと思った次第です。

もちろん、こうした事情が価格に反映されるのなら、
大いにアリの地下室マンションかと思いますよ。

[11: 検討中]

文京小石川をあまり知らないのですが、交通便の良さと、物件の安さに惹かれ、検討中の者です。

ハザード情報ありがとうございます。これまでの投稿は主に地下室物件の是非に集中していると思うのですが、視点を変えて、例えば、地下室物件ではなく、３階以上であれば特段問題ないのでしょうか？それとも、千川通り・春日駅等一体が浸水するので、生活上困るのでしょうか？または、地盤が緩いので、建物が傾く可能性もあるのでしょうか？ハザード情報をいまいち読み切れていません。

加えて、（地下室物件以外で、）物件・周囲環境等の観点から、この物件に問題がある様でしたら教えていただければ幸いです。

[12: 周辺住民さん]

レスキューなんてありましたっけ？
千川沿いのマンションで水害はきいたことないですよ。
千川沿いがだめなら区役所自体とかどうなるんですかねえ。

[15: 周辺住民さん]

知らなかったです。
地元で誰も話してないのが不思議。
しかし、千川沿いには南北線、大江戸線の階段や、
戸建、マンション、地下駐車場入口とかいくらでもあるのに、
なんでそのマンションだけ被害にあったんだろ。
いまいち信憑性がないが。

[16: 周辺住民さん]

>>11さん

>>３階以上であれば特段問題ないのでしょうか？それとも、
>>千川通り・春日駅等一体が浸水するので、生活上困るのでしょうか？

ご指摘の通り。自宅は大丈夫でも、
エントランスが水没してエレベーターも使えなくなり、
ベランダからも外に出られず、困るはずでは？

>>地盤が緩いので、建物が傾く可能性もあるのでしょうか？

可能性は否定できませんが、建物が傾く確率は高台の建物とほぼ同じです。
なぜなら支持地盤まで杭を打ってある点では、
どこに建てるマンションも同じだからです。
一般に西の方ほど関東ローム層が薄く、杭を打たずに済むマンションも多いです。

>>加えて、（地下室物件以外で、）物件・周囲環境等の観点から、
>>この物件に問題がある様でしたら教えていただければ幸いです。

近隣に印刷関係の小さな工場が多く、
騒音が気になるかもしれません。
路地をフォークリフトが走っています。
全体的には、工場街からマンション街に変わりつつあるので、
環境はよくなっているかと思います。
千川通りは植樹が進んでいて「プラタナス通り」とも言います。

ところで

>>物件の安さに惹かれ、

とありますが、価格は未発表ですよね？

[17: 匿名さん]

文京区 防災ホームページ
http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/weather/shinsui-rireki.html

[18: 11です]

丁寧な回答ありがとうございます。

仰るとおり、価格は出ておりません。ただ、ＯＨＤさんの販売戦略
（共有部分等を徹底廃し、物件価格を抑える）とか、同社他物件の
価格等を踏まえると、相対的に安い物件価格になると思っています。

あの地域で７５平米であれば、他社であれば７０００万程度になる
と思うのですが、ＯＨＤさんであれば６０００万前半程度で販売
するのでは、と推測してます。

[19: 周辺住民さん]

>>18さん

共用部にお金をかけないやり方は、一般論としては大いにありだと思いますが、
そうしたマンションがこの地に建つ場合に、それを買うのは慎重になった方が良いですよ。
なぜなら、もし手放さなくなった場合に、
なかなか買い手が付かないかもしれないからです。

この地区ではどのデベも最近は、そこそこのコストをかけているように見えます。
少なくとも表面上は高級感のある物件に仕上げています。
そうでない物件との差は見るからに明らかで、
勝ち負けがはっきり付いてしまっています。
＊＊＊みは主に古いマンションですが、
新しいのにそっち側に分類されたとしたら悲しくありませんか。

この辺、OHDがどう考えているんでしょうね。

[20: 周辺住民さん]

NGワードなのか、＊＊＊になってしまいましたね。

OHDは1年前くらいに本郷5か6丁目でも販売していましたが、
苦戦していたように見受けられます。
いろんな挑戦があって面白い会社ですが、
地域のニーズに合ったストックを造っていってほしいですね。

[21: 周辺住民さん]

同感です。
オープンハウス・ディベロップメントに限らず
文京区でのニーズに合ったストックを造ってほしいです。

>>10
半地下な建築物では
避難時にドライエリアを使うのでしょうか？

[22: 検討中]

>>19, 20, 21さん、

文京区（または小石川）のニーズにオープンレジデンシアが
応えていないとありますが、この地域のニーズとは具体的に
何なのでしょうか。

どのデベロッパーさんの、どの様な物件であれば、ニーズを
満たせるのでしょうか。

[23: 物件比較中さん]

ある程度の居住広さがあり、ある程度の駐車場や最低限の駐輪場も必要です。何もかも不必要とは思いません。ゆとりは大切。