シティテラス今福鶴見【契約者専用】

[契約済みさん]

シティテラス今福鶴見の契約者専用のスレッドです。
契約者の皆さん、情報交換しましょう！


所在地：大阪府大阪市城東区今福東一丁目2番3（地番）
交通：大阪市営長堀鶴見緑地線 「今福鶴見」駅 徒歩4分
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/joutou/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231988/

[22: 入居前さん]

購入検討のスレはホントに検討なのか、ひやかしなのか、全く関係ないのか、荒れて面白くしたいのか、なんだかわかりませんからね。。まぁ事実このスレも誰でも書き込めるのでわかりませんけども・・・私は購入者ですが、ほとんど気にしませんよ。8日入居楽しみ。

[23: 入居前さん]

検討スレでは不評ですが 笑
買えない人のやっかみですかね

[24: 入居前さん]

比較対象に挙がるマンションはどれも、駅遠だったり二流ブランドだったりで比較にならない気が。
私は買ってよかったと思ってます(^^)
駅近、住友ブランドはやっぱり魅力だし、間取りは画一的だけど収納も多く実際の平米数より広く感じてます！
4/26入居で早い方と思ってましたが、４月頭の方もたくさんなんですね(^^)もうすぐですね！よろしくお願いします。

[25: 入居前さん]

確かに、、ウェリスなんて、駅歩9分となっているけど、めちゃ遠く感じます。近い、と言う人もいるので価値観と言えばそれまでですが、シティテラスでさえ、ちょっと歩くなぁ、みたいな感じなので。。比較対象ではないですね。。26日入居なんですね？ひと足お先に入っておきます^ ^よろしくお願いします！

[26: 入居前さん]

そうですよね。駅近、って最大5分以内を言う気がします。こんなこと、検討スレで書くと袋叩きにあいますが、、、

西側買った人いますか⁇いくらでしたか？

[27: 入居前さん]

地元からの引越しですが、ウェリスは歩くと15分かかりますね。電車利用しない人向けですね。
内覧会いきましたが、購入時イメージしていた感じと少し違うのが気になります。正面の印象が、植栽ではなく駐車場であること、エントランスがイメージより狭いことなど…植栽は木が育つとともに印象変わるものでしょうか？

せめてマンション前のガードレール部分がもうすこしスッキリしてればなあ(~_~;)

[28: 入居前さん]

確かにエントランス、思ってたより狭いかも^_^;

思ってたより良かった面はみなさんありますか⁇

[29: 契約済みさん]

思ったところより良かったというのは一つもないですね。
街並みがゴミゴミしてるからなぁ。

[30: 引越前さん]

東には古ぼけた商店街、北側は昭和を感じさせる大型スーパー、西側は視界を遮るゴルフ練習場、極めつけは南に下水処理場…

ほんとになんでこんなところ買ってしまったのか…

[31: 入居前さん]

そこまでネガティブなことばかりでもないですよσ(^_^;)
大阪市内、どのエリアだって何かしらマイナス要素はあります。それが嫌なら北摂や宝塚や芦屋にいけばいい。
私がマンションで気に入ってるのは、あまり他で見かけないブルータイルの外観と、
バルコニーからの眺めです。南向きなので生駒山が綺麗に見えます(^.^)
お部屋の中、間取りも気に入ってます！

[32: 引越前さん]

そうてすね。
確かに外観は個性的というか、他のマンションにはない特徴ですね…

[33: 入居前さん]

お風呂がかなりお気に入りテス^_^;
ディスポーザーとかは、いまや当たり前かな・・・
オプションはほとんど付けませんでしたが、みなさんどんな感じですか？

[34: 引っ越し前]

うちはまったくオプションつけませんでした。。
いろいろ気にはなっちゃいましたが。
私は間取りが気に入ってます。これは人の好みにもよるとは
思うんですが。
あとは収納が多いので助かります。
ゴミゴミしてるという印象もありますが、近くにいろいろあって
生活してみるときっと便利だと思っています。

[35: 物件比較中さん]

近くに住んでましたが、無い物を見つけるほうが難しいですよ^ ^しいて言うなら100円ローソンぐらいかな、、すべて徒歩で大丈夫な環境ですよ。

[36: 契約済みさん]

これだけ売れ残ると引っ越しも混まなくていいですねー。

[37: 購入検討中さん]

売れ残ってると言ってるみなさんは、住友が竣工後1年かけて完売する売り方だとご存知ですよね？

ちなみに、住友以外の三井や三菱、野村といったトップクラスのデベはみんなそういう売り方ですよ。竣工より前に売り切ると、営業の偉いさんが飛ばされるんです。

ここは竣工時点で、目標より売れすぎていたので、ペースを落としているそうです。

ま、我々購入者には迷惑な話かもしれませんが、高い買い物ですから、そこまで調べて、納得して購入したいものです。

資産価値は住んでからの方が重要です。間違ってもマンション管理は管理会社がするものとか勘違いせず、管理組合員全員で、キチンと管理して、良い物件にしていきましょう！

[38: 物色中さん]

>37さん

その販売方式の場合は、入居開始後の空き部屋に関する鵜修繕一時金や、その後の管理費、修繕費はデベが全て負担するわけですか？
そして、それらの負担は購入者に転嫁されるのでしょうか？
竣工後だと設計変更や建具の選択もできませんよね。

誰も嬉しくないような気がしますが、そのような販売方式を採用するのは、なぜなのか教えていただけると幸いです。

[39: 申込予定さん]

私も知りたいです。竣工後に一年かけて売る、ことが戦略か否かで、今検討スレで行われている議論は、なんの意味も持たない。売れ残り＝戦略、ということを理論的に教えてください。

[40: 契約済みさん]

色んな意見がありますが、契約した皆さんで
良い環境にしていきましょう❗️

自分で決めた大きな買い物。
引越し楽しみですね！

[41: 契約済みさん]

最初に断っておきますが、私は業界人ではないので、その点はご了承くださいね。
（色々な営業の方と話したり、不動産購入にあたって、学習して得た知識のみです）

ご質問にある、管理費、修繕費等の経常費はマンション管理開始以降はデベ負担になります。
管理準備金、修繕積立金も一定期間を過ぎるとデベが立替えます。
（一時費用は立替なので、購入者が現れたら、その方の負担ですね）

これらの費用は恐らく（いや間違いなく）販売価格に上乗せされていると思います。
そこを皆さんブランド代と言ってるんでしょうね。
実際、大手デベの物件だから欲しいという人は、一定数はいますし。

何故そのような売り方をするのか？

<購入者メリット>
・実際に竣工後の物件（外観 等）、部屋（内装、眺望 等）を見た上で、
　より納得して買うことができる。
　→青田買いで、「こんなはずじゃなかった」という人を減らしてあげられます。
　　眺望が悪い部屋も、実際に見て決断した人は納得性高いですよね。
　　ご指摘にあった通り、建具の選択ができないので、一長一短ですね。

<デベのメリット>
※前提として理解した方が良いのは、デベも事業として不動産業を営んでいますので、
　企業である限り、『適正な利益』を得ることを考えます。
　『適正な利益』を基に、次のより良い商品提供へつなげます。
　（過剰な利益を得ようと考えられると困りますが、そんな会社はライバルに淘汰されますよね）

・上記に明記した、実際にモノを見ないと買えない購入者を取り込める
　「こんなはずじゃなかった」という人がもたらす、悪い風評も減らせます。
・利益率の確保
　→早く完売したいがために、値付けが弱かったり（安いってことです）、宣伝のために
　 広告コストをかけ過ぎると、利益率が非常に少ない物件になってしまいます
　 （ちなみにマンション事業自体、元々利益率の低い事業なのです。）

中小規模のデベも、利益率確保はもちろん意識してますが、
売れ残りによる、大幅なロスコスト発生のリスクの方を避けたいのです。
マンションのような事業規模ですとそのリスクは計り知れません。
なので、中小規模のデベは、竣工前完売は絶対条件なのです。

あとは、大手デベの財力もこの売り方を支えているのでしょう。
大体、竣工時で7～8割売れていれば良しという考え方だそうですよ。

ちなみに何故『1年』かというと、竣工後1年を超えると、もう新築物件でなくなるからです。
新古物件になります。

私は特に大手デベだからという理由で購入してはいませんが、
他より何故高いのか？については、気になったので色々調べました。

従って、1年以内に完売していなかった時に、デベに文句を言いましょう笑
長文大変失礼しました。