パレステージ溝の口(旧デュークガーデン溝の口)

[ご近所さん]

売主：日神不動産株式会社施工会社
施工：南海辰村建設株式会社
管理会社：日神管理株式会社
開発:荒川建設工業株式会社

所在地：神奈川県川崎市高津区久本二丁目357番1、364番2、364番4（地番）
交通：東急田園都市線、大井町線「溝の口」駅より徒歩10分
JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩10分
東急田園都市線「梶ヶ谷」駅より徒歩9分
間取：2LDK＋S～4LDK
面積：65.40m²（7戸）～75.67m²（1戸）

※旧デュークガーデン溝の口

【物件情報を追加しました。　2013.8.21　管理担当】

[274: 匿名さん]

↑施行が早い例もあるようですよ。
2000年（平成12年）1月5日に建築確認を取り、同日中に根切り工事に着手した。2000年1月24日に、中三丁目地区計画は告示され、また市民の条例化を求める署名を受けて、2000年1月31日の臨時市議会でも地区計画条例が可決され、翌2月1日に施行された。（国立マンション訴訟）
建築確認後であっても、工事に着手する前に新たな規制が定められた場合は、これに従わなければならないが、
根切り工事が行われており、すでに着工していたとして、東京地裁の第1審判決を取り消した。
結果、違法建築でないが既存不適格。

でもここは、既存不適格（合法）じゃなく建築確認取消請求。

[275: 匿名さん]

273さん
マンション建設の反対運動が起きると、
住民側の対抗策として、条例改正という手法で対抗することが良くあります。
こうした狙い撃ちだと、
設計段階で改正をオリコンでいる事は、まあ難しいでしょう。
半年ではマンション建設はできませんから（だいたい階数＋５ヶ月が目安）
竣工後に不適格もあるでしょうね。

ところで、マンション本体ばかりが既存不適格になるわけでなく、
準用工作物や工作物も既存不適格になるケースも考えられます。
マンションのように耐用年数が長ければ、建替えの心配はそんなに必要ないかも知れませんが、（現実的に建替え例は少ない）
工作物で耐用年数が１０年～２０年などの場合に、入替更新ができなくなります。

[276: 匿名さん]

議論が色々と活発に行われていますね…
何だか法律って色々と難しいです。
すぐに動くわけではないとは思っていましたが迅速に動く場合もあるのですね

販売自体は2期先着順の段階です。
次で最終期になるのでしょうか？？

[277: 匿名さん]

１期の販売の時は頻繁に会社にまで電話営業がありましたが、
２期になってからはまったく営業がありません。
チラシもこないし、
よそのお宅は営業があるのでしょうか。

[278: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[279: 匿名さん]

↑２０１１年の話でしょお。
ナニヲイマサラ。
南海電鉄グループの一員だからね。それなりのところだとおもうし、
多かれ少なかれどこのでべでもあることでしょ。

[280: 匿名さん]

大手も施工不良で裁判沙汰になったケースは珍しくないですよ。
ネットで調べればわかるとおもいます。

[281: 匿名さん]

278のリンク先動画を見ました。
初めて知ったので衝撃的でした…。
ネットで調べたら現在も高裁で争われているようですね。
業者同士の争いはどうでもいいけど
住んでいる人たちが気の毒。

[282: 物件比較中さん]

279 さん、
多かれ少なかれどこのでべでもあることでしょ。

って、ここまで酷い話は流石にないでしょ？　しかも２０１１年って、このマンションが施行される年であり、正にそのマンションの続きみたいな年なんじゃないですか？　本当に大丈夫？工事の文句もここに時々書かれていましたが・・・

このスレッドの前のデュークガーデンスレッドにはデベロッパーの問題が散々書かれていたので気にしていましたが、建設会社の事は初めて聞いてびっくりしました。　

[283: 匿名さん]

279は南海辰村建設が施行すると、
多かれ少なかれ問題があるし、別に驚くべき事ではないと言っているのでは？
建ててしまえば、ナニヲイマサラ知ったことかと言いたいようにも聞こえるのだけれど。
どの立位置のホンネ？

[285: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[286: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[287: 匿名さん]

まさに開き直りだ、ゼロサムでなんて誰も考えてない。
信頼性はきちんとした仕事を積み重ねてできるもの。
信頼するしないは購入者側が判断すること。

[288: 匿名さん]

京町はコンビニ弁当の器を足りない緩衝材に使ったんだよね。
どんな現場だよって話だ。

[291: 匿名さん]

管理費はともかく、修繕積立金が月額2,710円～3,110円と言うのはさすがに安すぎる気がします。
スケールメリットであるのかと総世帯数を確認しても、80世帯では大規模とは言えませんよね。
駐車場が機械式でなければ大きな不安はないかもしれませんが、こちらは平面なのでしょうか。

[292: 匿名さん]

↑さん
答えを知っていて質問されているようにも…。

一般論として、一応レスします。
安過ぎます。機械式駐車場なので、５年毎の修繕×３回で20年で入替が目安ですから、かなり安いでしょうね。
入居して暫くしたら、日神管理株式会社が修繕積立金の値上げを管理組合にもちかけてくると思います。
購入検討しているのであれば、デベに国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に沿った
長期修繕計画及び長期修繕計画標準様式を出させれば良いかと思いますが。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について
　マンションのストック総数は約562万戸（平成21年末現在）、約1,400万人が居住する、我が国における重要な居住形態となっており、その数は着実に増加しています。
　マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、計画的な修繕工事の実施が不可欠であり、そのためには、長期修繕計画に基づき、適正な修繕積立金の額の設定を行うことが重要です。
　一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額を購入予定者に提示していますが、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例もみられ、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった事例も生じています。
　このため、今般、国土交通省において、新築マンションの購入予定者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示し、分譲事業者から提示された修繕積立金の額の水準等についての判断材料を提供するために、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作成しましたので、公表いたします。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

[295: 匿名さん]

>２９２さん
最高なスレご苦労さまでした。
通りすがりのものですが、ここの、修繕積立金は素人の私が見ても異常な金額に感じます。

[297: 匿名さん]

すいません。修繕費、安いのが問題なのですか？

確かに安いですが、
もしそうなら管理組合で適正価格にすればいいだけでは？

何を問題視しているのか良くわかりません。

[298: 匿名さん]

後で値上げすると、
価値観の相違で管理組合の合意形成ができない場合があるから。
積立金の値上げは組合員の４分の３の特別決議。

[299: 匿名さん]

修繕積立金の変更は、
区分所有法、マンション標準管理規約（単棟型規約第４７条）
では普通決議（議決権の過半数決議）となっています。

特別決議ではありません。


価値観の相違で管理組合の合意形成ができない
場合があるからの決議ですよね。
言っている事が逆ではないでしょうか。。。