プレサンス ロジェ 洛北について

[いつか買いたいさん]

公式URL：http://pl-rhi62.com/index.html

プレサンスロジェ洛北について、意見交換しませんか。
風情がある物件でしょうか。周辺はどうでしょうか。
暮らしやすさなど教えてください。

概要
所在地：京都府京都市左京区一乗寺地蔵本町7番1（地番）
交通：叡山電鉄・叡山本線「茶山」駅徒歩6分、叡山電鉄・叡山本線「一乗寺」駅徒歩8分
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：株式会社 金山工務店
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

【物件情報の一部を追加しました 2014.2.17　管理担当】

[212: 匿名さん]

最初から転売して儲けようと考えていなくても、
何年か経てば、子供の独立等で家族の人数が変わったり、
退職することによって、会社の近くに住まなくてよくなったりととか、
実家の近くに住むことになるとか、いろんな事情で転居することが
起こると思う。

その時に、資産価値ができるだけ下がらない立地を選びたいし、
きちんと管理してくれる管理会社も大切だと思う。

４年で１０００万の値下がりって、最初の販売価格が高すぎたのかな？

[213: マンション投資家さん]

将来的な資産価値っていうのは少なからず、
ファミリー層でも考慮して買うべきですよね。
そういう意味では、ここみたいな安価なマンションは比較的リスクヘッジできそうですね。
今後の下鴨の近鉄の物件や、左京区でも坪300超えのマンションが多くなってくるようですからね。
パークハウスや、アーバネックスなんかも
販売当初は高いイメージでしたけど、今となれば安いと思える価格帯なのでは。

[214: 匿名さん]

苦戦してるマンションが多いイメージですが、
ルーバルの特殊住戸は売れたのかな？
駐車料金がこのご時勢しかも京都ではかなり魅力ですが、
平均4000円前後かな？

[215: 匿名さん]

特殊住戸は全て成約済みっぽいです。
駐車料金は機械式が1500円～8000円と幅広い設定ですが、安いですね。
管理費などのランニングも割安でしたが、管理人の時間等で調整されてるみたいです。
ゴミだしなんかが、24時間可能とかはありがたいですが、普通そうですか？

[216: 匿名さん]

ディスポーザーなしで24時間ゴミ出し可能、管理費が安いとなると
民間の清掃業者が毎日ごみ収集するかは確認しておいた方が良いのでは。
市の清掃どおり週２回だと、ゴミ置き場の近くの物件は夏場は臭いがミゼラブルww

[217: 賃貸住まいさん]

週二回なら24時間ゴミ出し可能とは書かないのでは？

[218: 匿名さん]

ゴミ置き場がエントランスの北にあるので、ゴミ出しは２４時間可能だが
収集は２回ですという可能性はあるかもしれません。

[219: 匿名さん]

民間収集業者みたいですよ。
毎日回収です。
ディスポーザーって故障が多くて使えないって聞きますけど
どうなんでしょう？

[220: 匿名さん]

駐車場代は安いですが、機械式だと維持費すら払いきれないレベルですね。

将来的には全体の管理費から負担したり、駐車場代の値上げで対応するんでしょうか。

駐車場代を高く取れる街中だと駐車場があるだけで相当額が管理組合に入ってくるのでそこは大きな違いですね。

[221: 匿名さん]

>>駐車場代を高く取れる街中だと駐車場があるだけで相当額が管理組合に入ってくる
そもそも駐車場街中では設置してないですよ。

安くても運営できるのは
修繕計画を見せてもらえばわかりますよ。

[222: 匿名さん]

ディスポーザーの故障は少ないらしいですよ。
歯の交換も結構長く持つとのことでした。
友人情報より。

[223: 匿名さん]

修繕計画見てわかります？

見てないんでなんとも言えないですけど普通の機械式じゃないんですかね？
安く済む理由はなんですか？
通常のパレット交換とか発生しないってことですか？

[224: 匿名さん]

管理方式じゃないです？
管理人の時間だったり、
他に利益とれたり、国交省基準の整備は計画にいれてるでしょ。
それより、このご時勢車の保有者が少なく、回転率はどうなんでしょうね。
ずっと埋まってれば良いですけどね。

[225: 匿名さん]

ビラが入ってた

さすがプレサンス&シアーズ

どう見ても世帯年収473万で実質負担7万円台で住めることを売り文句にしてるよね

こんな詐欺みたいな広告作ってる会社信用できるわけない

[226: 匿名さん]

>225さん

私も同じこと思いました。
夫30歳で280万、妻28歳で193万、娘一人の一家三人がモデルでしたよね。
妻が仕事辞めた瞬間に自己破産へまっしぐらかと。
変動金利0.875%が35年続くわけもないし...。

あと、賃貸との比較で「茶山駅徒歩５分、築30年3LDK70平米」の物件が家賃18万円って、田の字エリアの築浅物件なみの家賃ですやん。
それで「いざとなれば賃貸に出したら家賃162,000円」って、お前のところの新築分譲マンションは築30年の賃貸以下の家賃しか取れんのかと。

虚偽に満ちた広告で、本当に凄いなと思いました。

[227: 匿名さん]

私も広告ビラ見ました　笑

こういうのみるとまじめに考えている人は買わないような気がしますけど。。。

[228: 匿名さん]

世の中の殆どの人が家持ってるか家買えないかに二極化してるからなあ

この手法ってやっぱり投資マンソン系ですよねえ

[229: 匿名さん]

225です

自分が許せないなと思ったのは、住宅ローン控除。
年収、借入金額等によると小さくは書いてあるけど、どう見てもこの広告を見ればこの年収で7万円台で持てる可能性があると思ってしまうと思います。けど、そもそもこの年収の二人の所得税、住民税足しても到底年間40万の控除にはならない。二人とも会社員と考えればせいぜい23万程度です。

変動利率が上がらないとか、賃料がいくらになるとか、誰にもわからないことを好き放題書くのは、個人的には好きではないものの、まだわからなくはない。けど、あり得ないことを書くのは会社の姿勢を疑う。

こういう広告を作る会社はレベルが低いし絶対に信用できないと思う。

[230: 匿名さん]

>225さん

確かに。
そもそも住宅ローン控除はオマケか繰越し返済用程度と考えるべきで、月々の支払いに当て込むのも無茶苦茶ですよね。
11年目からどうするんだと。
しかも毎年40万円の控除があるような書き方で、返済による控除額の減も考えていない。
(おっしゃる通り、40万円も還付はないでしょうけど)
変動金利の当初固定も数年で終わるし、子どももお金が掛かるようになるだろうし、家具とか家以外の費用は一切無視だし、そもそも頭金が2,200円しか出せない人は家を買うべきではないですよ。

[231: 匿名さん]

ここまでのまとめ。
プレサンス系はよく吟味すること。