マンションの内壁は後からいじれますか？

[匿名さん]

来年初め竣工予定のマンションを契約しました。
契約が物件の最終募集時だった為、部屋のプランや電源の移設など、天井や壁に穴を空けるような変更は、抽選日より以前が締め切りとなっていました。

人気物件だった為倍率もあり、抽選に受かるかも分からないので、設計段階の変更は基本プランの変更と床暖房の面積の拡張くらいしか選択しませんでした。

契約後家具などを選ぶ過程でどうしても変更したい箇所がありデベの担当者に交渉しましたが、変更不可能とのことでした。
私としてはできれば個人的にリフォームに近い形でもいいので以下の点を変更したいのですが、これは可能でしょうか。
可能なら時間がかかってもデベや管理組合への交渉をしてみたいのですが、いかがでしょうか。

　１．リビングダイニングにシャンデリアを取り付けたいが、十分な光量が確保できるタイプでは重量が天井の耐過重を数kg上回ってしまう。
　　　デベには不可能と言われたが、安全も考えできれは天井の補強工事をしたい。

　２．寝室には中央にシーリングが１つあるだけだが、睡眠時に間接照明を使いたいので寝室の天井に埋め込み式のダウンライトを幾つか付けたい。
　　　リビングダイニングの隅にも、シャンデリアの補助としてダウンライトを増設したい。

　３．後から天井を掘る事はできないので不可能といわれたが、戸境壁の内側の天井部分に、埋め込み式のピクチャーレールを取り付けたい。
　　　後付けのカーテンレールのようなものもあるが、掘り込み式は絶対に後からは施行できないものだろうか。

[2: 匿名さん]

一般的には構造躯体（コンクリート部）に影響を及ぼさない範囲で内装工事が可能です。
１，２，３いずれも二重天井であるならば一般的なリフォームで可能な工事と考えられます。

[3: 販売関係者さん]

記載の内容であれば、リフォーム扱いなら全然ＯＫです。
内装屋さんは腐るほどあります。

問題は、費用と工期／タイミングでしょうかね。

費用は個人の懐事情ですから、他人がどうこう言う話ではありません。
理想を追求するならそれなりに負担も発生することでしょう。
ただ、内容によっては部分工事ではすまない場合（界面一面張替えとか）もありますので、
業者とよく話し合いましょう。

工期／タイミングですが、入居前に済ませたほうがなにかと都合が良いのは当然ですよね。
その分入居が遅れます。
工事業者車両の置き場や材料の搬入なんかを考えると、竣工直後の一斉入居期間に施工するのは
どうかと思います。絶対ダメってわけじゃあないんですけどね。
物件にもよりますけど、引越しトラックのスケジューリングとか結構シビアに管理するデベも
ありますから。売り手の立場では、できれば引渡し状態で6ヶ月点検を受けていただきたいのですけど...

[4: 匿名さん]

専有部分の変更は区分所有者の費用負担によって可能。
ただし、実際の工事は他の入居者や共用部分に影響を及ぼす事があるので
スケジューリングも含め、管理組合の許可を得る必要がある。
具体的な手続きはケースバイケース。
管理会社が仕切るケースもあるし、竣工後しばらくの間は組合も理事会も
本格的には稼動していないと思うので、管理会社に相談するのが良いかと。

現時点で売主が本件について否定的ならば、引渡しから入居までの間に
工事をするのは少々難しい（面倒）かも。
（ただし、貴方が大幅に入居を遅らせる事ができるのなら話は別）
照明器具関連の話が主なので、入居後にやれなくは無いとは思うけれど
天井の一部解体等が絡む事を考えると、それが終わるまでは家具の
レイアウト等を本格的に行なう事はできないので注意が必要。
３つの項目について、具体的な問題点等は下記の通り。

１．天井（スラブ）にアンカーを打ち込む訳にはいかないので、普通ならば
下地のＬＧＳ（軽量鉄骨）から吊る事になるが、現状ではこれの耐荷重が
足りないという事なのだと思う。具体的な補強方法は照明器具の
設置業者に相談するが吉。（デベと施工者はこうした変更工事を保証できない）

２．ダウンライトを設置するには、仕上面（天井面）から躯体までの間に
ダウンライト器具そのものが納まる空間（天井ふところ）が無ければならない。
極端に言えば、直天の場合は同ヅラでの増設は不可能。
ふところ寸法が足りない場合も同様に増設は不可能となる。
※浅型と呼ばれる器具でも、設置のためのフトコロは100mmくらい必要。

３．彫り込み式のピクチャーレールも、天井フトコロさえあれば物理的には
設置可能。ただし、場合によっては天井や梁周りの下地を組み直さなければ
ならなくなるので、決して簡単な話ではない。

[5: 匿名さん]

二重天井にして天井を下げれば可能なんだろうけど、それでいいのだろうか？
既存の天井か2600〜2700あればまだいいが、最低でも100〜150は下がることを考えると、もし既存が2400ならやめた方がいいと思う。
相当大がかりなシャンデリアをつけるようなので、それなりの天井高は必要なのではないか。
スレ主さんがどれ程のお金持ちかは知りませんが、私のような庶民なら、照明プランの変更（諦め？）をすすめます。
余裕のある方ならば、一般の内装屋や住宅リフォーム業者ではなく、店舗内装を得意としている会社を考えるといいですよ。

[6: 匿名さん]

スレ主さん、私もリビングダイニングに付ける照明器具は15kg程のシャンデリアですが、工事は不要でした。
二重天井で引っ掛けシーリングを取ると、中に基板みたいなのがボルト吊りになっていて、そこに20kg位迄なら吊り下げが出来るとの事でした。
一度、販売会社の仕様に詳しい方に聞かれるといいと思います。
照明器具メーカーなどもマンションって聞くだけで付けれないと言っていましたが、調べると実に簡単でしたので。

[7: スレ主]

お答えありがとうございました。

>02匿名さん
二重床・二重天井の物件です。
工事自体は可能という事ですね。

>03販売関係者さん
今度デベ系列のオプション販売会があるので、その場でもう一度問い合わせてみます。
リフォーム扱いになるなら、あんまり急いでないのでゆっくり考えます。
大規模マンションなので、一斉入居の前後は迷惑になるのでやめておくつもりです。

>04匿名さん
具体的な指摘ありがとうございました、参考に致します。
リビングダイニングの隅には、元々基本プランで掘り込みのダウンライトが補助的に付いています。
今回は寝室側にも付けたいのと、リビング側を増設したいだけなので、100mmなら確保できていると思います。

>05匿名さん
二重天井で天井高2600の物件です。
図面で見た限りでは、下がり天井なども見当たりません。
シャンデリア自体は、それほど大掛かりなものではないです。
足らない耐加重も数kg程度です。
私も庶民ですので、あとはお財布との相談ですね。
暫らくは普通のシーリングライトとかにしておいで、貯金ができたらリフォームかなぁ・・・。

>06匿名さん
私が考えているのと同じぐらいの重量です。
それくらいの重量なら、リフォーム補強工事とか必要なかったのでしょうか。
そのまま電気工事店の方に取り付けてもらっても、大丈夫そうでしょうか。
物件によっても、実際の耐加重には差がありそうですね。
具体的な重さをあげて、一度デベを通して内装工事の方に聞いてみます。

[8: 匿名さん]

入居後の自分が行う、自己責任のリフォームで、できることとできないことがあります。

１　シャンデリアを吊るのに重量オーバーの場合は、天井コンクリートに今より大きなアンカーを
　　打ち直す必要があります。　太いアンカーボルトにするとかね。
　　そうなると、規約で不可の場合が多いです。
　　
　　また、天井コンクリートが詰まっていればいいけれど、ボイドスラブとかだとアンカーを
　　打つのは危険です。　中空部分まで打ち抜いてしまいますから。　天井コンクリートが弱くなる。
　　ちょっと恐いです。

２　ダウンライト増設は、天井仕上げによって可能か、制限付きで難しいかになります。
　　二重天井なら埋め込みダウンライトも可能です。　電源も壁スイッチもなんとかなります。
　　直天井だと、露出ダウンライトになります。　こちらだと電源配線も露出で見た目が悪いです。
　　電気工事屋に見積してもらえばいいでしょう。

３　天井コンクリートを後から掘って、ピクチャーレールを取付けることは、まず無理。
　　露出になるピクチャーレールで我慢しましょう。
　　一度、壁を壊してみて、天井の角がどうなっているか次第で、まぁもう少しマシそうな
　　ピクチャーレールにすることもできるかもしれないけど、そんなにこだわることでしょうか。

[9: 匿名さん]

続き。スレ主さんは、タワマンかな？

20kgのリビングシャンデリアが光量だけの問題なら、照明レールを付けて広角型の器具を多数付ければ300wでも500w相当にもできますよ。
パルックボールとかの電球型蛍光灯なら電気代も省エネになるし、我家でもそうしてますけど、かなり明るいですよ。
広いリビングでも十分対応できます。

[10: 匿名さん]

今時のマンションは、２重天井でも在来の一般天井じゃなくて天井も角スタットで
組んでるじゃないかな。

１、の場合スタットならアンカーじゃなくて補強の吊り金物を天井スラブに鉄砲で打ちつけることになるねそれで鉄板か合板で補強下地板入れだね。

２、は躯体をいじることは無いと思うけど、天井材下地の位置によってダウンライトの
正確な位置指定は難しいね天井ボードを全部剥がせば可能かな。

３、角スタット工法なら、流してる方向によってはピクチャーレールは難しいね
戸境に向かって下地材が垂直に流れてたら掘り込みは無理、もしやるなら天井全部
剥がして下地から入れなおしだね。

リフォームは兎に角、ボードのホコリが凄いよね真白になる、養生と掃除が大変。
天井のクロス等の仕上げ材はほとんど張替えになるね。３の場合は、壁クロスも貼り替えだね。
この数年のマンションみてると98％は角スタット工法で天井組んでるよ。
確認した方がいいよ。