建売を土地から買う時の注意点

[購入検討中さん]

建売住宅をまだ更地の段階から購入予定です。
まだ図面とイメージパーツしか見ていないのですが、
土地から買う時の注意点があれば教えてください。
また、やった方がいいことなど、アドバイスがあればお願いします。

建築士の友人に図面は確認してもらい、問題ないと言われました。
着工してからも建築士の友人(鉄骨ビルがメインで木造戸建は専門ではない… 勉強した程度らしいのですが)に
建物を見てもらい、内覧会にはホームインスペクションのプロに見てもらおうと思ってます。
住宅に関しては素人なので、欠陥住宅を掴まないかと今から心配でたまりません。

[1: 匿名希望]

＞住宅に関しては素人なので、欠陥住宅を掴まないかと今から心配でたまりません。

それを心配するなら、建て売りとか売り建てとか建築条件付きではなく、土地は土地だけで購入し、建物は建物でハウスメーカーでも工務店でも設計事務所でも、土地の購入とは無縁の所にに頼むのが賢明です。

土地を買ったらもれなく建築業者が付いてくる（何千万もの費用を掛けるのにその建築業者を自分の意思で選べない）というのは怖いと思いませんか？

[2: 匿名さん]

>1
素人ならむしろ建売の方が安心。
注文住宅は施主さえ上手くかわせば会社の評判は落ちない。
しかし建売は会社の評判が落ちるので丁寧に作る。
だから建売の方が質の良い建物に仕上がる。

と
、こんな意見をこの掲示板ではよく見ます。
探さなくても建売の批判をしてればあちらからやってくるんじゃないですかね？
もちろん自分は信じていません。

[3: 購入検討中さん]

レスありがとうございます。
予算があれば、注文住宅の方がいいんだろうなっとこの板を見て思いましたが、
なんせ予算が…
都内23区の駅近がいいので、土地が高く、建物に払う予算が少ないのです。
間取りは理想通り、カラーセレクトはできるそうです。
注文住宅は不可能なので、建売住宅を買う時に注意した方がいいこと、自分でやった方がいいこと、
できる事があれば、
教えてください。
また、ホームインスペクションってどこまで頼れるんでしょうか?

[4: 匿名さん]

建売なんだからホームインスペクション雇っても意味ないのでは？
ご友人の建築士さんがホームインスペクションしてくれるんじゃないでしょうか。

[5: 匿名さん]

凄く状況が似ています。うちは旦那の兄が一級建築士さんで昔注文住宅をやっていました。
もう契約済みですか？契約前なら色々うちが後悔した事や気を付けた方が良いこと等教えられますよ！
あと一つ。身内や知り合いに一級建築士さんがいてもその人が建て売りやその工法に詳しくないとあまり意味がありません。医者で言うと内科や眼科等その人が詳しい事が全く違うので…
契約済みで心配があるなら信頼出来るホームインスペクションさんを早めに入れた方がいいです。
うちは基礎が出来てから入れたのですがもっと早めに入れてればと後悔の部分もあります。
今はその方が詳しく教えてくれるので安心出来てる部分もあります。

[6: 購入検討中さん]

ありがとうございます。
まだ契約前です。できれば、色々おしえてください！！！
お願いします。

ご指摘通り、建築士の友人は戸建は専門じゃないみたいで…
図面や建物の仕様を見ながら、今はこうなってるだ〜って感じで…
親切で見てもらってるだけなので、お金を払ったプロのホームインスペクションにもお願いした方が安心かなぁっと。
やっぱり見る視点が違うでしょうから。
内覧会だけではなく、基礎の段階から見てもらった方がいいですか?

[7: 5]

分かりづらいので5にしますね！私の分かることならアドバイス出来ます。
契約前で良かったです！図面は現在何を貰っていますか？注文住宅と違い色々貰えないと思いますが…
後、建物の仕様も良くみたほうがいいですよ！(フラット35s仕様ならなにで申請するか等)

正直家も身内に一級建築士さんが居るから安心と思ってましたが、兄も仕事があるので遠慮がちになっ
たり、自分が何に不安になっているのかさえ分からない。と、その状態でした。ホームインスペクションさんになら分からない事はなんでも聞け向こうはその道のプロですから素人にも分かりやすく教えてくれます。入れるなら最初の着工前から図面を見てもらった方がいいです。
兄も昔は注文住宅をしてましたが建て売りや建築条件付きは畑違いの為こんなものなんじゃない？位しか分からなかったと思います。(今はゼネコンで働いてますし)

[8: 5]

追加で。現場には良く行けますか？
建築済みの建て売りを購入するなら出来上がった後しか無理なので仕方ないですが、着工前から見てもらわないと意味ないですよ！
出来上がってから見れない部分が沢山ありますし、基礎背筋なんかは絶対見れません。家は凄く近所で良く現場を見に行きましたが、ホームインスペクションさんを入れる前は漠然と見ていただけなので不安(理由もなく)だったのですが、ホームインスペクションさん+自分で出来るチェック項目を教えて貰い見てると安心感が違いますよ！
後、絶対自分で勉強し詳しくなった方が良いです。
後、仕様書は出して貰えてますか？(建材や断熱材等詳しく載ったものです)

[9: 匿名]

近くに公園や散歩道や川等がないところがいいよ。不特定多数のひとが不定期に集まったり、通ったりしてうるさいからね。
保証や現場レベルを考えると、大手のハウスメーカーにするのが無難だね。

[10: 匿名さん]

建て始めから見ると猜疑心が薄らぐのは判ります

>5さんが>8で仕様書をもらえるようにアドバイスされていますがもっともです
まずどういう仕様か確認して、その仕様で不安であればグレードアップでしょう
もちろん追加金額が発生します。多分高めの設定になると思います

建売は基本的に同じ仕様（色は別）で注文を取りまとめて
各メーカーから値引きを引き出しますので、そこから外れると
金額は「定価ですか？？」ってぐらいになることもあります

まずはむやみに不安がることなく「仕様」確認
お金をかけてもグレードアップするべきところはどこかを
プロにアドバイスを貰い、その通りに施工されているか
自分の目とプロの目で確認をする

建売だから内外装だとか水周りなんかは見栄え良く
構造や基礎関係は見えなくなるところだから必要最小限の
強度かもしれませんね

良い住宅になるといいですね

[11: 匿名さん]

見えないところは最低限以下で作るのが、建売の標準。

[12: 匿名さん]

＞都内23区の駅近がいいので、土地が高く、建物に払う予算が少ないのです。

ならば建物の出来を気にする必要はないでしょう。
土地が高くて建物に金をかけられないと諦めているのであれば、
建物の出来を気にすること自体が矛盾しています。
予算なりの出来でも覚悟しておかないと、不満だけが残ります。

[13: 匿名さん]

知り合いの建築士さん確認して問題ないとした図面は何と何でしょうか？


先ずは地盤が最重要です。
宅地を造成する前の状況で、第３者的な大手が良い、地盤調査業者に調査をしてもらうことです。
自ら依頼して行っても、５か所サンプリングして３万円程度です。
その上で、必要な地盤改良をさせましょう。
建売の場合、コスト縮減をするために地盤沈下防止の杭工などを出来るだけ避けようとします。
これが後々大問題に発展することが多いのです。

建物に関しては、材料、仕様、具体的な工法を契約前に示してもらいましょう。
これは、建売でも青田売り(ご質問のケ－ス）については、購入者が購入する物が分かるように説明する義務が販売者に課せられているので当然のことです（宅地建物取引業法）。
工事に関しては、建売の場合、施工者＝施主となるので、購入者は当事者ではないので、法律的には意見できないのです。
これが業者のツボなのです。
工事に関して購入者が意見できる地位を予め契約で決めておくことが重要です。
第３者監理を行う場合にも、問題点がある場合には工事を即座に中止できる（もちろん遅延による損害は業者持ち）権限を契約に盛り込む必要があります

地業、基礎配筋・防湿シ－ト、軸組み、筋交い、火打ち梁、断熱材、壁・ベランダの防水、壁・小屋裏の通気層の確保などなど、建築の基本的なものについて、毎日通っているであろう現場監督に写真を撮影させ、毎日メ－ルで写真を配信してもらう契約とします。
工法に関しては、旧公庫の木造住宅共通仕様書に掲載された方法以外の方法は、別途協議すると契約書に記載させることです。
その上で第３監理者に見せ意見をもらいましょう。（ここでいうインスペクションのことでしょうか？業者紹介の建築士は怪しい）。

実は、契約をしたその日から業者のコストダウンが始まるのです。
壁、ドア、サッシなど仕様はきっちり商品名や材料・素材を確認してください。
見せられた木製のドアが、紙のはりぼてになったり、見せられた無垢のフロ－リングが合板に変わったりすることもあります。
厳しい内容を書きましたが、生き馬の目を抜くといわれる都内の中途半端な不動産企業はこうやって儲けています。
建てて数年後にドロンと消えることもあります。
徹底的に詰めて下さい。
それから、建売ですから、工事の前金を払う必要はありません。

[14: 匿名さん]

お知り合いの建築士さん、うっかりしているんだと思うけど、建売の完成前（着工前の青田売りも含む）の販売は建築確認後でなければできないことになっています。
ということは、建築確認申請に要した様々な図面・仕様書がそろっていますので、それを住宅の仕様図面としてもらえば良いだけのことです。
それを渡すのに渋る会社は、建築確認の家と建てる家に違いある怪しい会社と思って間違いありません。

[15: 匿名さん]

>13
建売なんだから基本的に業者に対して指示できませんよ。
指示が多すぎると「それはできません。嫌ならお引き取りください」で終わりです。
契約はしなくても申し込みに申込金というのはかかります。

[16: 匿名さん]

建売なら基本的にドアは紙の張りぼてでしょう。
無垢のフローリングも同じ。
そんなこと夢見たら業者に笑われますよ。

[17: 匿名さん]

>15
通常はその通りで。その結果コストダウンや手抜きを指をくわえて見ているしかない。
だから、青田売りの場合には、業者に指示できるよう契約に盛り込む必要があるのでしょ。

[18: 匿名さん]

それから、契約しないのに申込金？？

[19: 匿名さん]

＞16
金をぼったくろうとしている所で、良品を求めるなということですね。
それはそれで商売として成立しているとね。
ふむふむ、脱法ハ－ブみたいなものですね。

[20: 匿名さん]

13さんの言った事を建て売りで了承してくれる業者なんてあるのかな？
あったらよっぽど良心的な業者ですよね。