パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177134/

[828: 匿名さん]

>826
ちゃんと見てますよ。
CGP地権者が、最上階南側３部屋を押さえているのもね。

[829: 匿名さん]

再開発のスキームにもよるけど、地権者って事業主側に立つ立場。なので、最初に自分達の希望の部屋を確保できるし、モデルルームも先にお披露目される。駐車場とか地権者が優先されたり、管理規約にも地権者に有利な条文が入ってたりすることもある。それに地権者同士、もともと知り合いだったり、再開発の過程ででやり取りして地権者の間でまとまってたりする。そこに分譲購入者が入ってくわけだから、新参者扱い。再開発物件はそういうところも要注意。

[830: 匿名さん]

価格表は普通、南向きの部屋を中心にして一覧表にするのに、
CGPは北向きを中心に一覧表にしてるね。
南向き中心にしたら、地権者部屋が真ん中になって目立ってしまうからよくできてる。

[831: 購入検討中さん]

>829 で？おまえはばかだな。
おまえのプロファイルは、どこか、ほかの物件の営業だろ。

都心物件で地権者が入らないタワーマンションって
あるのか？　注意って、何を注意するんだ？　

埋立地とか田舎の物件勝手にかえばいいだろ。
何がいいたいんだかわからん。

[832: 匿名さん]

他の物件の営業なら自分の首も絞めることになるじゃない。間抜けは誰。

[833: 匿名さん]

まあ、落ち着け。
地権者に対するひがみに見えますぞ。

この板では、地権者さまからの、リーク情報と
地元の正しい情報が欲しいだけだ。

知ったかぶりの価格予想屋や、ほか物件へ誘導するコメントはスルー

[834: 匿名さん]

ゲリラ豪雨を受けて予定価格さがるんじゃないかな。

[835: 匿名さん]

＞８３３　同意。

従前権利なんて言葉、素人は使わないな。

まあ、情報は選別して、有用なものを取得すれば良い、それだけさ。

[836: 匿名さん]

調べてもどうもハッキリしないんですが、物件の場所って昔の目黒川の川筋だったところのようにも思えます。

ご存知の方、いらっしゃいますか？

[837: 匿名さん]

御殿山との境が崖のようになってるのは川のカーブで削られたと見るのが自然。

[838: 匿名さん]

昭和初期までの範囲では、川ではないですよ。

江戸時代も古地図を見る限りは、畑と記載ありました。
プリンスホテルさくらタワーの七軒茶屋の入口に、品川近辺の江戸時代地図ありますよ～
マニアックでごめん。
図書館で調べてみたら？

[839: 購入検討中さん]

＞835　ありがとう。冷静になった。

＞832さん、まあ釣りに乗ったな。
　　　　　　プロファイルしなおすと、東京でなく、郊外マンションに住む、
　　　　　　当物件の、三井関係者とみた。
　　　　　　理由は、要注意といっているのは、自分の住むマンションが違うからだ。
　　　　　　
　　　　　　地権者交渉と、法律条文ばかりみてるから、つい従前なんて使ってしまう。

　　　　　　従前なんて言葉使ってるところみると営業でなく、立ち退き担当者？
　　　　　　三井関係者なら、販売情報もシェアしちゃいなさい。
　　　　　　販売増、人気増になるなら、よいではないじゃないかね。

[840: 匿名さん]

基礎ができたみたいでみるみる立ち上がっていきます

[841: 匿名さん]

目黒川は江戸時代に大規模な瀬替えを行ってるのでその前が気になります。

[842: 匿名さん]

>>841
下が瀬替えの際に埋め立てられたかどうかということでしょうか??
そういった情報が聞いていないですねえ。。

瀬替え自体は理想の場所に街づくりをする為に必要な工事だったのかな、今の目黒川のルート、けっこう好きですよ。

再開発が楽しみですねえ。
物件もちょうどエリア内に含まれているだけに快適な環境になってくれると良いです。

[843: 匿名さん]

瀬替えしたのはもう少し下流では？
新馬場のあたりです。

[844: 検討中]

従前くらい法律云々の他にも普通に使うだろ。一般教養無いだけじゃ？
「以前の権利」とでも言うの？

[845: 匿名さん]

マンコミでいうところの地権者という言葉も正確には違います。
権利は変換してしまったのだからせめて元地権者というべきですね。

[846: 匿名さん]

クレーン4本目が立ちました。本体躯体も一段目はできましたね。

[847: 匿名さん]

順調に工事進んでいそうですね。来週のイベント三回目はなかなか埋まらないのでしょうか。まだ募集してますね。

[848: 匿名さん]

事前説明会はそんなものでしょう。

[849: 匿名さん]

時期が悪いよね。

[850: 匿名さん]

お盆やすみ近いですからね笑。セレモニー的な催しだけで具体的なお話はありません。。

[851: 匿名さん]

予定価格ぐらい出るでしょう。さすがに。

[852: 購入検討中さん]

８４７＞すでに予約埋まってますね。先週追加公演のお知らせが来たと思ったらもう満席ですか。。。
予約できませんでした。
人気はさすがにありそうですね、
価格が高くなりそうです。欲しい物件の一つなのですが。。。

[853: デベにお勤めさん]

わたしはここと関係ありませせんが、
パークシティ大崎は、都市再生地域のため、特殊ですので、
長年再開発の準備組合など、20年くらいかけて
権利関係が複雑に絡み合ってます。
一部、区会議員が、問題にしてましたよね。

業界でも販売動向は注目されてます。

業界全体で盛り上げていきましょう。

[854: 匿名さん]

＞８５３
おー、度胸あるね。

[855: 匿名さん]

以後コメントしませんよ

[856: 匿名さん]

西向き３階中住戸で坪２７０からかな。

[857: 匿名さん]

最低坪単価はその近辺ですかね。
まあ、そういった住戸は１期１次で抽選になって、全て売れてしまうでしょう
から、狙っている人は今のうちから準備しておかないと。

[858: 匿名さん]

え～？そんなに安いかい？

[859: 匿名さん]

大崎ですから。

[860: 匿名さん]

内側とはいえ駅から6分だし直結でもないし、その程度かな。

[861: 匿名さん]

じゃあその部屋は倍率10倍は行くな。

[862: 匿名さん]

三階西向き3～9階各階五戸だとして35戸もあるわけで、倍率１０倍はどんなに安くても無理。

[863: 匿名さん]

ここの価格っていつになったら発表されるの？　10月以降の契約になるから、消費税は8%前提になるんだよね？　消費税がどうなるか未確定だから発表できないのかな。

富久クロスやクラッシィ東中野と比較検討してる人が多いと思うけど、あちらは9月契約。早く価格出さないと、逃げられちゃうよー

[864: 匿名さん]

そんな広域で検討するやつは少数派。資料請求も半数は地元品川区民あとの四分の一はその他の城南エリアと聞いた。

[865: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋が今日最終期の登録締切。駅直結で、高級仕様、間取り完璧。パークシティ大崎とは比較にならないが。

[866: 匿名さん]

２００６年分譲のルサンク大崎シティタワーの低層階の線路側の部屋の坪単価は２５０くらい。3階あたりの平均で２８０前後。3階でも高い部屋だと３００くらいでした。

安い時代でそんなもん。今だと最低一割くらいはあげてくるのでは？

[867: 匿名さん]

＞10月以降の契約になるから、消費税は8%前提になるんだよね？
消費税後の物件という位置づけだと思います。税は建物部分だけにかかってきますので、土地分含めての税込みでの”正式”価格の公表は９月以降になると思いますよ。

[868: 匿名さん]

仕様・設備は月島CGP程度ですかね。あそこのMR見ましたが高級ではなかったです。（庶民的仕様）お隣のグラスカ以下？　パークホームズ並み？

[869: 匿名さん]

富久は、９月→１０月→９月、と販売時期を動かしました。
早くするように、客から言われたんじゃないかなあ。
ここは、早くするように言う客はいないのかな。

[870: 匿名さん]

ルサンクは駅３分、パークシティは６分。仕様はグラスカよりは下がるらしいです。

[871: 匿名さん]

だから安くなると予想？

[872: 匿名さん]

団地的庶民派マンションになることは間違いないので、低層階３００、中３２０、高３４０−５０？
すみふwctより高いと考えるな。こちら駅遠いしね。

[873: 匿名さん]

庶民の定義がわからんけど坪単価３００万だとしても70平米台のファミリータイプだとグロスで７０００万ちかいから世帯年収１０００万だと自力じゃ無理です。
親の援助などがなければ最低１５００万ないと買えないと思う。

[874: 匿名さん]

そうですね、世帯年収1500は必要でしょうね。

[875: 匿名さん]

１５００なんか、共稼ぎであれば可能でしょ。

[876: 匿名さん]

品川区（北品川５丁目）の世帯平均年収は７００万ちょいぐらい。

[878: 匿名さん]

瞬間風速の１５００万だと無理です。ローン支払いのために１５００万を最低２０年程度維持する必要があるから共働きだと結構大変だよ。

[879: 匿名さん]

>>877

シティタワー品川

[880: 匿名さん]

そんな三流デベの物件を例に出すとはw

語るに落ちるとはこのことかw

[881: 匿名さん]

シティタワー品川はみんなの大好きな財閥デベで施工もここと違ってスーゼネだよwwww

[882: 匿名さん]

はいはい、この物件の話題に戻りましょうね。
ハイグレードと書いてある以上、高いんでしょうね。

[883: 匿名さん]

一階部分が立ち上がりました。

[884: 検討中]

この規模この立地で高値でさばききれるかな。
月島のと違って子育て世帯を狙うならある程度抑えるかもしれない。
ただ、どうせ管理・修繕は嵩みそうだから、結局高くつきそうだ。
公式HPの間取りはかなりいいので期待。

[885: 匿名さん]

グラスカより仕様が下がるってどこからの情報ですか。ほんとだとしたらがっかりだ。

[886: 匿名さん]

三井のグラスカの営業が言ってました。

[887: 匿名さん]

ということは値段もグラスカ以下ってことだね。グラスカより仕様が高くて値段も安いんじゃ客の信頼なくすよ。

[888: 匿名さん]

↑逆じゃない？　グラスカより仕様が低くて値段が高いんじゃ売れない。

[889: 匿名さん]

＞グラスカより仕様が低くて値段が高いんじゃ売れない。
です、です。笑

[890: 匿名さん]

今週末のプレミアムフォーラム参加しても、予定販売価格帯わからないのかな。

[891: 匿名さん]

わからないみたいよ。

[892: 匿名さん]

予定価格出るって受付のお姉さんが言ってたよ。

[894: 匿名さん]

あちらはパークコートだからそもそも購買層が違う。ここは土地の仕入も安い時期だし。

[895: 匿名さん]

スミフみたいに高すぎる値段つけて、竣工後何年も売り続けるような真似だけはやめてほしい。見苦しい。

[896: 匿名さん]

>あちらはパークコートだからそもそも購買層が違う。ここは土地の仕入も安い時期だし。
ですね。ここはパークホームズクラスになるとおもう。パークcityの名称をつけてきているので。

＞スミフみたいに高すぎる値段つけて、竣工後何年も売り続けるような真似だけはやめてほしい。見苦しい。
大崎WCTのスレみるとおもろいよ。上層階に構内MRもうけてまだ販売中。販売員の態度が横柄で住民からかなりの不評をかってるようだ笑

ここもそうならないこと祈るよww

[897: 匿名さん]

東雲や品川を見てると、割安と感じる値段で結構苦戦してる。３１１以来低地は嫌われている。ここもそれなりに苦戦するのでは。

[898: 購入検討中さん]

目黒川より低いですからね。

[899: 匿名さん]

895
あれ、グランスカイは竣工後何年も売り続けているんじゃなかった？

[900: 匿名さん]

最終１戸かな。億ションで。２年以上？結局販売してるのかな。

[901: 匿名さん]

グラスカはいきなり割引後の見積もりが出てくるけどOWCTは基本値引きゼロだから。

[902: 匿名さん]

↑もう”中古”の域にはいってくるけどね。わすれたがどこかのすみふで５年経過しても新築分譲価格での売り出し物件があった。でも、中の設備とかは５年前のそれ。笑える商法だね。さすが銀行直結のグループ企業で微動だにしない笑。

以上はどうでもいいんだが、ここは、仕様そこそこで、間取り、相応の価格を期待したいな。

[903: 匿名さん]

物件概要にはハイグレードって書いてるよ。

[904: 匿名さん]

↑
月島CGPのそれにもハイグレードとあるが、全然ハイグレードじゃないよ笑。だとしても前のスレにも出てる通り上層階だけでしょ。大崎でハイグレードマンション作って誰が買うの？WW

[905: 匿名さん]

ランドセルもった小学生、洗濯場所がある、高級そうに見えないエントランス（千代田富士見と比べると）、住所は品川、名前がパークコートでない、とくれば高級物件ではないのはあきらかだね。ただ、一部住戸についてはハイグレードのものを幾つか作る（億ション数戸）、ということかと。

[906: 買いたいけど買えない人]

1億円のマンションを購入する人の年収って、どれくらいなんでしょう。
2000万円以上の年収はあるんでしょうか？

[907: 匿名さん]

販売予定が9月下旬から11月中旬に変わったようですね。

[908: 匿名さん]

えっ、本当？　入居日も延期？

[909: 購入経験者さん]

頭金さえ多く用意できれば（４０００万くらい）年収１２００万でも１億の物件に手が届きますよ。私がそうですから。

[910: 匿名さん]

>907-8
＞販売予定が9月下旬から11月中旬に変わったようですね。
政府が消費税判断を９−１０月にかけておこなうので、その状況をみての対応かも。
竣工はかわらないんじゃない？　明日いけばわかるよ。
焦らない、焦らない、、

[911: 匿名さん]

>909
ローン、６千万？　多くない、、夫婦２人で返済ならわかるが。

[912: 匿名さん]

910さん、少なくとも
キャッシュ買いの人達は９月までに販売の物件に流れやすくなります。

[913: 匿名さん]

910 ここはMR一般オープンが9月上旬から中旬とか電話できいたとき返答されました。
そのとき、当物件に関しては印象として特例適用は無理かな、とは思いましたが。
事前から参加すると、MRみてオプションきめたりなんだかんだ、２−３ヶ月はかかりますもんね。

[914: 匿名さん]

>918

販売開始を遅らせるのは、集客が悪いか売り渋りかのどっちか。集客が悪いのなら、販売も苦戦することが予想される。売れ残りがあると入居者にもデメリットがある。いずれにせよ検討者にとってはマイナス要因。

[915: 匿名さん]

>910

消費税実施の判断は、延期とは関係ないでしょ。実施することになったら、販売にはマイナスに働くわけだし、実施されないとしても販売にプラスになることはない。どっちに転んでも消費税に関しては先送りするメリット全くない。

[916: 匿名さん]

>913

オプション決めるのは契約してからってのが普通。

[917: 匿名さん]

＞販売開始を遅らせるのは、集客が悪いか売り渋りかのどっちか。
食いつきがイマイチなんですかね。明日フォーラムですがこんなのみても分からないしね。売れるかどうか。
なんとなく、中途半端は物件になるような印象。

また、売り渋りする理由は何かな。
アベノミクスも一段落し（株価上昇も？）過熱気味が解消されてきているので、経済政策第二幕をまって攻勢かける？

[918: 匿名さん]

微妙なフォーラムだったな、、

[919: 匿名さん]

アベノミクスで株価上昇のあとは不動産価格上昇ってことで、それを待って販売をもくろんでの売り渋りでしょ。ここだけでなくいくつかの物件で先送り始めてるよ。

ミニバブル期の頃に売り渋りして先送りしてたらリーマンショックでこけた物件もあるけど。売りしぶりならどっちに転ぶかな。

[920: 匿名さん]

一期販売の場合、売れ行きを判断するのって難しいけど、チェックポイントの一つとしては、総戸数に対する一期販売戸数の割合と、モデルルームオープンしてから販売開始までの期間。人気が無いと小出しに時間をかけてってことをする。

[921: 匿名さん]

スカイズみたいな大幅値下げになるのかな。

[922: 匿名さん]

アベノミクスで株価は上がるだろうけど、金利も上がるから不動産は微妙。特にローンで買われる居住用マンションはそんなに変わらないでしょう。

[923: 匿名さん]

アベクロで日銀が国債を大量に引き受けることによって国債の市場価格を維持してるから、好景気で株価が上がって、それに連動して金利が上がるって通常とは違う動きをしている。政策的にバブルを引き起こそうとしてるんだよ。ってことで、株の次は不動産ってのが売る側の目論見。

[924: 匿名さん]

ちなみに金利が上がるから不動産買うなら今ってけしかけてるのも売る側。ちゃんと経済勉強しないと騙されちゃう。

[925: 匿名さん]

あのLABO費用もマンション代（管理費含む）に入ってると思うとすこし嫌だな。。

[926: 匿名さん]

ここは値上がり必至ですよ。

[927: 匿名さん]

↑根拠は？