パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177134/

[808: 匿名さん]

↑ごめん、18階建ての方の話だったのね。

[809: 匿名さん]

目黒川沿いのパークホームズ目黒が坪３００弱でした。駅距離は近いけど目黒駅よりは駅力下だろうしレジ棟も３３０くらいじゃない？

[810: 匿名さん]

高層マンションの場合、坪単価を比較しても意味がないでしょう。
高層階と低層階の価格差が大きすぎて、なんの参考にもならない。

[811: 匿名さん]

買えるかどうかだから平均坪単価より最低坪単価の方が知りたいよね。

[812: 匿名さん]

最近は、階数の価格差が縮小してますね。
ついでに最近は、強気価格物件が多いけど。

[813: 匿名さん]

＞８０４さん
ブログって、三井の？

コンセプターとかのかな？

すみません。Ａ２興味あるので、教えてください。

[814: 匿名さん]

震災後、階数での価格差は縮小しましたが、今でも
隣に建物がある場合は眺望の抜ける階から一気に高くなる、
周りに何もなければ階数での価格差はあまりない

という状況は変わらないかと。

ここの場合はタワーも高層棟も方角での価格差が大きいように推察します。

[815: 匿名さん]

大崎は目黒川沿いに築30年前後のマンションが多いのですが、中古売り出し価格は坪単価で１８０万前後です。
築30年になると同じエリアの新築価格に比べると平均で５５パーセントくらいの価格になりますので逆算すると新築だと３３０万前後が妥当でしょう。
タワー棟は既存マンションに比べプレミアムが乗りますが、レジデンス棟は規模も既存マンションと同じくらいなので３３０と想定します。
タワーは駅から遠いことのマイナスとタワープレミアムが相殺されほぼ同じ価格になると想定しました。

[816: 匿名さん]

大崎WCTで＠３３０ぐらい。因に月島CGP（港区：三井・野村）が駅１分で３３０ぐらい。CGPは階数差は数十万単位で、その差はすくない方だと思います。 ここもこれくらいがいいところでは。。

[817: 入居予定さん]

来週、モデルルームに招待されていますので、行って参ります。
モデルルームの内装も準備できたとのことでございます。

わたくしは、地権者ですが、一般の方々への販売価格は
わかっておりません。

　すべて販売会社様の方で決定されるので、地権者の方々に聞いても
情報は無いと存じます。

[818: 匿名さん]

>816さん
月島は南角などの本来坪単価が高くなるはずの
良い部屋を地権者たちがたくさん押さえたので、それらが除外された結果、
平均坪単価は低くなってしまったと思います。

[819: 匿名さん]

>817
地権者の方は早いんですね。羨ましい。。
お手数となりますが、モデルルームを観た感想など頂戴できれば幸いです。
（個人的には天井高（最低260は欲しい；下がりで、240）、柱、梁の出方等、気になるのでそこらあたりも。。
設備はオプション対応できると思うのであまり気にはしておりません。）

[820: 匿名さん]

そういや再開発エリアにいくつか戸建もありましたね。
御殿山小学校横のライオンズマンションは道路拡張でなくなりましたが再開発エリア内ではないですよね。
あそこの区分所有者はどうなったんだろう。

[821: 匿名さん]

818さん

逆では？
マンション全体でいくらの利益、と考えるんだから、地権者以外の、その良くない部屋で利益が出る価格設定しないといけないんだから。

[822: 匿名さん]

地権者は従前権利との交換ですから角部屋や高層階を選ぶと中住戸や低層階を選ぶより面積が小さくなります。

[823: 匿名さん]

ブラウドタワー東五反田は下半分は地権者住戸で分譲されたのは上半分。だから分譲平均坪単価は高かったです。
逆に上半分が地権者住戸で下半分が分譲なら分譲単価は下がるはずですよね。

[824: 匿名さん]

地権者は何年も合意形成で10年以上待った上でしかも人によっては建設期間中は何年も仮住まいですからモデルルームが一般客より早く案内されるくらいは当然でしょう。

[825: 匿名さん]

＞823

お金払うのは分譲部分の購入者。地権者がどの住戸を取得するか問題ではない。
マンション全体で考えて、デベロッパーが建設費用＋アルファで売却して利益を出すためにはどうなる…？

[826: 匿名さん]

＞８１８
＞良い部屋を地権者たちがたくさん押さえたので、それらが除外された結果、
＞平均坪単価は低くなってしまったと思います。
良い部屋とは？東南角なんてごく一部ですよ。地権者は。ちゃんと価格表みてますか？　CGPの人気は上層階で分譲が買えるからですよ。地権者は中・下層中心です。

[827: 匿名さん]

地権者は従前権利を交換する。
つまり従前権利（例えば土地の持分）は５０００万あったとする。そして５０００万分の権利床を取得する。
簡単にいえばそう。高層階を選ぶと部屋は狭くなる、低層階だと広い部屋が取得できる。
ただしこの５０００万は分譲価格よりはだいぶ安い。デベの利益並びに販管費が乗ってないからね。