プラウドタワー高輪台ってどうですか？ Part2

[購入検討中さん]

プラウドタワー高輪台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/281879/

所在地：東京都品川区東五反田3丁目109番-1他（地番）
交通：都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩2分
山手線 「五反田」駅 徒歩9分
山手線 「品川」駅 徒歩11分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
横須賀線 「品川」駅 徒歩11分
東海道新幹線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「品川」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.63平米～81.99平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/tower-takanawadai/
施工会社：株式会社奥村組　東日本支社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[スムログ 関連記事]
【高輪台駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.2】
https://www.sumu-log.com/archives/9825/

【物件情報を追加しました　2013.5.31　管理担当】

[151: 匿名さん]

>147

「契約後は野村は態度が１８０度変わる」
「野村は売ってやっているという態度だ」

とか嘘八百と誹謗中傷の限りを並べられておいて何を今さらおっしゃいますか。
私はここを見たお陰で、今後○井さんの物件は絶対買いませんし、周りで買おうとする人が出ても全力で止めますよ。

[152: 匿名さん]

122さん

東大早慶人気企業ランキングです。これが現実です。

1位：三井物産　2位：三菱商事
3位：伊藤忠商事　4位：丸紅
5位：三菱地所　6位：P＆G
7位：JR東海　8位：三井不動産
9位：住友商事　10位：電通

http://www.leadingmark.jp/files/2013_0207_shusyokuninki2014.pdf

http://yukan-news.ameba.jp/20130225-337/

[153: 匿名さん]

港区も六本木みたいな薄暗い谷間に田舎者成金を呼び込んでマネーゲームを始めてからおかしくなったよな。
「シロガネーゼ」とか古くからの住民にとって罰ゲームクラスの辱めをマスコミが煽るようになってから、田舎者相手のボロい商売を仕掛ける連中が暗躍するようになった気がする。

港区の案件もリサーチしたけど、低層の超高級物件以外は、露骨に港区ブランドに媚びた手抜き仕様の所が多くてうんざりだったし、「港区だから多少アレがコレでも営業努力と口先三寸でどーにかなる」という感じの助平心がチラチラ見えるのが凄く嫌だった。とっととこういう物件は淘汰されて欲しいけど、田舎者の幻想が覚めるにはもう少し掛かりそうだな。

[154: 匿名さん]

>152

「就職人気ランキングと物件価値が比例する」なら当然パークタワーはバカ売れで賃貸も満員御礼だよな。

[155: 匿名さん]

スレのレベルがどんどん下がってる気がする。。。
152　これが現実ですってドヤ顔されても（想像するに）だから何？としかいいようがない。貞苅詩門なみの独自世界でちょっとこわい。。。
146とか、その他にもいる気がするけど、あなたたちの投資理論は違う世界の話なのかな？まあＭＰＴとかＭＭとかそういう話の手前で、リセール、つまり、投資利回り　の話をするときは、きちんと前提そろえてね。港区好きなのはいいけどね。おとなりさんは平均でいえば、ここより販売坪単価が高いわけですよ。だからリセールのときに、両者が同じ投資利回りをあげようと思ったら（こういう風に考えないと比較できないからね、念のため）、向こうのリセール価格は高くださなきゃいけないんですよ。わかりますか？？？　　余計に年落ちしてて、耐震でプレ311の震災対策で、だれかもいってるけど仕様も若干いけてないけど、港区ということだけをよりどころに、ここより高く売らなきゃいけないんですよ。苦戦するのはどっちですかね。あとは港区信者がどれだけの割合いて、彼らに港区プレミアムをどれだけのせられるかという議論だね。たかが行政区画でそこまで有意な差がでるなら、ある意味世界的な論文が書けるし、もっといろいろ活用できるよ。冗談抜きにそれだけで国の保有資産が増えるわけだから、みんな港区に区画変更すれば簡単な景気対策になるかもね。

[156: 匿名さん]

>155
レベルうんぬんに関しては、最初は仕様や立地に関してのネガVSポジだったからまだ建設的だったんだよ。
で、ネガが論破されまくって苦し紛れに持ちだしたのが地形と地番。それを未だにいくら論破されてもエンドレスループで持ち出しているから就職ランキングみたいなトンデモネタが登場するまでに至ると。

うちも賃貸に回すことも意識してここを検討したけど、ここは周辺物件よりは頭ひとつ飛び抜けているよ。立地・内装・交通アクセス（JR、特にターミナル駅への）・防災・防犯etc　どれも賃貸としての価値を左右する要素だよな？それらが全て上の物件に対して他物件からオカルト的なネガを浴びせるから訳の分からない泥仕合になっている。

ま、今週には全てが終わるから、そこでネガが負け惜しみを言って一方的に勝利宣言＆逃亡？辺りがこのスレの終わりになると信じたいね。

[158: 匿名さん]

>>155

ヒルトップタワー自身が高輪台の価格破壊を引き起こした重宝人ですので、パークタワーも含めて本物件とそんなに価格差はありませんよ。

ただ、ヒルトップタワーは元々が賃貸仕様ですし、パークタワーも耐震設計で本物件と比べて仕様面で劣ることは否めませんが。。。

[160: 匿名さん]

業者に教えてもらったデータでは、ヒルトップの平均坪単価は368.4、パークタワーは360 最終期の価格は知らないけど、少なくともここは350きってるという説明。野村の販売員から聞いたのではないちなみに。

[162: 匿名さん]

＞＞160さん

そうですか。ここは平均坪単価で350切ってるんですか？一部の低層の桜田通り向きの部屋だけが安いのだと思ってました。それならお買い得ですね。平均で360ぐらいだと思ってました。

[163: 匿名さん]

野村の人からは白金と兼ね合いで引き下げざるを得なかったと聞いた。せめて３５０はつけたかったのにといっていた。向かいのさんけ〜さんもここは安すぎといっていた。彼らも計画くるわされたよう。

[164: 匿名]

単純に都内物件の市況が弱含みの中で野村はルフォンと駆け引きされたくなかったら売り切りを狙った値付けして第一期の販売を開始した。
で、あとからアベノミクスが来た。

結局アベノミクスも外国人投資家による短期の利食い局面だけで終わりそうな予感。

[165: 匿名さん]

物価上昇も大しておこらず、金利も来年には元に戻って終わりというオチになりそうですね。銀行が先走って長期金利を上げたせいで、空気が一気に悪くなってしまいましたし。慌てる乞食は貰いが少ないって昔から言いますが。

消費税はどうするんだろ。この局面で上げたら駆け込み需要＋買い渋りの橋龍の時のプチ恐慌の二の舞になりそうですが、そこまで現政権がバカではないと信じたいものです。

[166: 匿名さん]

ちょっとした自由研究をしてみました。

http://www.j-re.co.jp/cms/whats/20110210_171358nLz5.pdf
によれば野村不動産への、この土地の譲渡価格は
３，１６０，０００，０００円（３１億６０００万円）

土地面積が１,４１６.1１７ ㎡なので

２２３万円/㎡となります。

ここの路線価格は９６万円/㎡　築年数２０年程度の建物ごと買い取ったので、帳簿価格を見ても買取コストは特に安くはないです。売主はジャパンリアルエステイト、野村とは資本関係のないＲＥＩＴの投資法人。テナント回転率が悪く、投資価値がなくなったので売り払ったようです。事故や倒産による競売物件でもなく、ごく一般的な不動産取引です。

おおよそ分譲の推定分譲価格の合算価格が７４億円なので、差し引き４３億４千万円が躯体及び内装のコスト
ここは免震＋ガチな超高層仕様＋内装や設備がかなり高いと推定されるので、建築コストを３５万円/㎡として９９８９ ㎡の延べ面積に乗算すると、おおよそ３５億円。
４３．４億から３５億を引き算すると残るは８億４千万円。これから経費を差っ引くと・・・うーん・・・完売前提の粗利が１１％台ってまともな利益が出るの？ってくらいの値になります。

ちなみに、近隣の高層レベル仕様のマンションですと、推定２５万円/㎡位ですかねーそうなると利益と経費に残る額が１８億まで上がります。分譲価格がもう少し高いとすれば、２０億位は確保できるかもしれません。この位は一般的な感覚では残しておきたいラインだろうなとは思います。

野村さんは相当ギリギリの所で勝負を仕掛けているような気がします。ここまでする理由はよくわかりませんが。

[167: 匿名さん]

自由研究おつかれさんです。

なるほど、ノムさんが粗利１１％のような慈善事業をするわけはない、かといって取得時の相場はほぼ底だから目論見がはずれた的な話でもない。すると、建築コストの節約しか考えられませんよね。
なんだか話が変わってきますぞ。

[168: 匿名さん]

166 なかなか読み応えありました。

[169: 匿名さん]

>167
それが、免震技術と手堅い仕事で定評のある奥村組が施工しているというのと、現場を見ても特に危険な要素が見当たらないのが更に謎を呼んでいるのです。

うーん・・・野村内部の力関係や派閥抗争が生んだ案件なのかなという邪推もしていますが、そこは何とも・・・

[170: 匿名]

案外と野村さんて儲からない物件はさっさとさばきますよ。
仕入れる段階でいちいち考えてないので売るときも割りきりが良い。

プラウドは白金台と高輪台の２本を同時期に建ててますがコストダウンできる要素ってあるんでしょうか？

[171: 匿名さん]

野村は仕入値と売価は無関係と聞いたことがあります。土地の仕入れは仕入れ担当者の責任、営業責任者は仕入値に関係なく、売れる価格で売るだけなのです。株屋さんらしい発想かも。

[172: 匿名]

>171まさにマンションは金融商品。

野村さんは株と一緒で損切りなんて気にせずどんどん回転させますよね。

対して三井住友の銀行系は融資とローンで案件を長期的に活用して利益を最大化させてます。

一番厳しいのが土地を買い建てて売りを繰り返してるだけの大京や東京建物といった老舗系ですね。高値を付けては売れ残り安値でさばいて毎年利益を確定させるのに窮窮とする自転車操業。

[173: 匿名さん]

前からやっている他の自由研究の結果によれば、投資の利回りがいいのは商社系及びそれに近いデベです。

確かに言われてみれば、単品の利益より高回転を志向しているのが原因なのかもしれません。ファーストフード的とも言えるかもしれませんが。