エクラスタワー武蔵小杉 【入居予定者専用】Part2

[入居予定さん]

早くもPart2となりました。
入居予定の皆様、たくさんお話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/157006/



所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅 徒歩1分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
売主：東京急行電鉄・東急不動産・丸紅・東電不動産
販売代理：東急リバブル・丸紅不動産販売・東急ライフィア

【物件情報を追加しました　2013.5.8　管理担当】

[714: 匿名さん]

>>713 匿名さん
最悪の建物だね。同規模の通常のタワーマンションのほぼ倍に近いね。

[715: 匿名さん]

>>714 匿名さん

修繕積立金の長期均等化してるからだよ。
普通は少しずつ値上げするけど、ここは前倒しで高額値上げして均等化で50年金額は変わりませんとしてるのではないかなあ。
意識高い系の役員がいたんだろうな。

[716: 住民板ユーザーさん1]

エクラスは冠水することもなく
やはり立地は武蔵小杉で一番ですね

[717: 匿名さん]

>>716 住民板ユーザーさん1さん

同じ穴のムジナ

[718: 住民板ユーザーさん5]

近隣にはトイレも使えなくなったマンションがあるらしいですね

被害がほぼゼロのここと、同じではないなあ

[719: 住民板ユーザーさん6]

川崎市の下水道台帳を確認しました。

エクラスの前面道路は下水道管の最上流分にあたってますね。
しかも、通常は一方にしか流さないはずが、左に流す管と深度の違う右に流す管のダブルで埋設されてました。
どちらかの下流が内水氾濫しても、もう一方に流れて行く構造ですね。

やはり、地下に東京電力の変電設備があるため、こうしたことでも危険性を回避しているのでしょう。

地盤が他所と比較して高いこともあり、ここが内水氾濫に見舞われる危険性は、武蔵小杉エリアでは一番低いようです。

[720: 入居済みさん]

どっちにしろ駅も壊滅だしゴミかな

[721: 住民板ユーザーさん1]

下水道台帳というのはどこに行けば見られるのですか？
私も確認したいです。

[722: 一般住民さん]

さすがは東急。MやSの売逃げ不動産屋とは違いますね。浸水マンション買わずに大正解でした。

[723: 中古マンション検討中さん]

街全体がトイレみたいな状況だし・・・冠水地域は厳しい。

[724: 住民板ユーザーさん1]

ここから見れます

http://kawasaki.geocloud.jp/webgis/?mp=36&bt=0

[725: 住民板ユーザーさん]

パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズ・ウエスト最強し

[726: 匿名]

駅近なので検討前向きだったんですけど、間取りを見て後退。収納が殆どないからです。皆さん、掃除機等どこに収めてるんでしょうか。クローゼットも狭すぎ。内装も三井とは差がありそう。３LDKを２LDLにリフォームすれば住めそうですが。

[727: 匿名]

築5年目に、修繕積立金が同じ頃に建った三井のタワーマンの倍以上になる。5年、10年後にはまた倍？　住民の皆さんは納得しているのでしょうか。ダンマリなのが怖い。

[728: 住民板ユーザーさん6]

>>727 匿名さん
ここは修繕積立金が東京湾岸のタワーマンション含めても異常に高すぎる。なんでこんなに高いのか不思議でならない。

[729: 匿名]

このマンション、将来の修繕積立金の値上がりが予測不可能なので怖くて買えません。小杉に建つ他のタワマンの倍は間違いなさそうです。東急は当初の販売価格を安くしてしまったとので、修繕積立金で取り返す積りでいるのでしょうか。もしそうなら酷い話です。住民の皆さんがお気の毒。今の時代、管理会社を替えることはできます。東急の施設と一体化してるので難しいかもしれませんが。

[730: 住民板ユーザーさん8]

「入居予定者専用」の掲示板ですので、
入居予定のない方の書き込みはご遠慮ください

[731: 匿名]

「入居予定のない方の書き込みはご遠慮ください 」　だそうです。

でもね、「入居予定者」になってからでは後の祭り。
大きな買い物ですよ。マイナス情報を承知で購入するなら問題ないのですから。

入居予定予備軍は、良い情報だけでなく、悪い情報も知る権利があるのでは。

駅直結が魅力だったんですが、なんか購入意欲が萎えてきました。

[732: マンション住民さん]

『でもね、』も何もありませんね。

ここは住民専用、もしくは入居予定者専用として用意されているスレ。
それ以外の方は書きこまないでください。迷惑です。

検討用のスレは用意されているのですから、
そちらで良い情報も悪い情報もやり取りできます。
あなたの権利は、何一つ棄損されておりません。

>駅直結が魅力だったんですが、なんか購入意欲が萎えてきました。
買うも買わないもあなたの自由です。
購入意欲が萎えたのなら、買わなければいいだけの話。縁がなかったですね。

[735: 匿名]

[NO.733～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[736: 匿名さん]

次に修繕積立金上がるとしたら30年後（25年後？）の予定だけど、今から準備って何するんだろうね・・・

[737: 住民板ユーザーさん7]

>>736 匿名さん

今の時代、高い修繕積立金も当たり前、という人が住むマンションは、いいマンションなんだよ。
積立金や管理費が安いままが良いと思っている住民が多いマンションは、ヤバイな。

[738: 住民板ユーザーさん6]

>>737 住民板ユーザーさん7さん
いやいや、だからここは修繕積立金が異常に高いから話題になってるんです。

[739: 匿名]

「次に修繕積立金上がるとしたら30年後（25年後？）の予定だけど」　
これがまやかしであったり嘘であったら東急は住民を裏切ったことになります。
もし10年後位で上がることになったら住民は、おとなしくしてては絶対駄目ですよ。以上。

[740: 住民板ユーザーさん8]

>>739 匿名さん
最近、修繕積立金が4倍になって売り物件増えたと聞いてます。

[741: 匿名さん]

あれ？確認ですけど下のパチンコ屋の部分とかの修繕費は
私達の負担じゃないですよね？

[742: 住民板ユーザーさん8]

入居を検討しています。裏側にも新しくマンションの入居が始まるようですね。
何回か南武線側のエントランスを利用したのですが、あの周り、ドブ臭くないでしょうか？今まで、他のマンションを見学してもあれほどの匂いはしませんでした。たまたまかと思いましたが、暑くなったら、一層酷くなったような気がします。
管理組合では問題になっていないのでしょうか？
南武線側を今まで使っていなかったので、見学の時は気がつかなかったのですが。
あの匂いを毎日嗅ぐのは嫌だなぁと思いますがね、対策を検討されているのでしょうか？

[743: 匿名さん]

>>741 匿名さん
はい、違います。
ただ、どこからどこまでがパチンコ屋かというのは本質的に分けにくいというのが
正直なところです。パチンコ屋と一体の住まいなので仕方ないですが。

[744: 匿名さん]

車寄せ付近をよく通りますが、確かにドブ臭さが気になりますね。付近の汚水桝か排水路からでしょうか・・・通勤時にここの臭いを嗅いでしますと朝からげんなりするので、早期の改善を望みます！

[745: 住民板ユーザーさん1]

入居検討中でございます。
インターネット環境についてお聞きしたいのですが、サイバーホームは問題なくWiFiに繋がるのでしょうか？フレッツ光などの別の契約が必要でしょうか？

[746: 内覧前さん]

>>739 住民さんA
修繕積立金に対して憶測が書かれているので簡単に説明しますと、
大抵どのマンションもマンションを売りやすくするため最初の修繕積立金を物凄く下げておいて後から倍々方式で徴収する仕組みなのですが、それだと修繕費に見直しがあった場合金額の変動が大きくえらい額になってしまうことと、先に住んでいた人はお金を払わず後から暮らす人ほど修繕費を押し付ける形になるため公平を期すため5年目のタイミングで残り25年間の修繕費を均等割りすると住民が決めただけで東急とかはあまり関係ありません。
だいたいマンションの修繕積立費は30年くらい先を見越して集めるのですが、このマンションは豪華な設備が少ない分修繕積立費は他のマンションよりもトータルでは低いかと思います。（逆に言うと他のマンションも20年目くらいでこれ以上になりますし、この金額が低いと何かあったときに対処できなくなります）
もちろん15年以内に売りたい人は損をしますし変わった当時は確かに高いなと思いますが、他と比べて結果的には高いわけではなく、マンションをちゃんと維持させようと思う人は早めに金を集めておいたほうが安心ということかと思います。
（この金額が払えない人は値上がり方式の際はずっとここで暮らせないということなので。倍々方式だと金額が上がったときに払わない人が出てきてトラブルになったりするのでそのトラブルを5年目の1回にしたという経緯もあります）

ちなみにこのマンション、無駄な金を払いたくない現実的な人が多い気がします。（共用施設があると高くなるから最低限で良いとか電気代見直したりネット関連も必要最低限にしちゃったりと）

[747: マンション住民さん]

>>746 内覧前さん
説明されてる内容は至極まともなお話しですが、武蔵小杉駅前タワマンでは修積金の均等化へ移行した管理組合が複数あります。それらと比較しても㎡単価が断トツで高い要因って何なんでしょう？30年均等で現状なら築30年以降は更に1.5倍くらいは上げないと足りないですよね？

[749: 住民板ユーザーさん4]

戸数の問題では？確か300戸代ですよねここ。
修繕積立金を見直した近隣のマンションや湾岸のタワーマンションと比べても異常に高いです。
スケールメリットが働きにくいのでは？

[750: マンション住民さん]

>>749 住民板ユーザーさん4さん
あ、確かに326戸と近隣のタワマンの中では最も少ないですね。戸数が半分になっても修繕費用は半額にはならないですしね・・・修積金負担の観点では600戸超の物件の方がコスパは良いということですか。

[751: 住民板ユーザーさん1]

修繕積立金はBS勘定です。
このような議題では、PLの修繕費と混同されるケースが非常に多く見られます。

[752: 匿名希望]

>>751 住民板ユーザーさん1さん
修繕積立金がBS勘定なのは当たり前ですが、戸数が少ないと将来の修繕のために積み立てておく必要がある一戸当たりの金額は大きくなるのではないでしょうか。

[753: 住民板ユーザーさん1]

ここは他の住居専用タワマンと違い、下層部は商業施設と免震階となっているため住居としての総戸数は少ないです。

そしてもちろん商業施設部分においても応分の修繕積立金が徴収されています。

月々の額だけでなく長期に亘る積立金累積額が他の住居専用タワマンと比べて高くなるということであるならば、それはこの物件特有である、２４時間有人管理による設備等の修繕見積もりであったり、地階に敷設されている東京電力の変電所施設に対する見積りがあるのかもしれません。
変電所があるということは、計画停電はあり得ないマンションということになります。

この物件特有の「商業施設一体」「２４時間有人管理」「変電所設備」「中間免震構造」を考慮すれば、単に月々の修繕積立金額の多寡を論じられるものではないと思います。

[754: マンション住民さん]

>>753 住民板ユーザーさん1さん
（あげ足取りではないですが）大規模物件では24時間有人管理は普通ですよね。商業施設一体という観点からはスケールメリットなのか分割損なのか物件によって分かれると思われますが。その点では、分譲棟と全体で管理会社が異なるお隣のサードアベニューのコスト構造は間違いなく分割損の影響がありそうです。
中間免震構造は確かシティタワー武蔵小杉も採用してたかと思いますので、そちらと比較してみたいところです。

[755: 住民板ユーザーさん1]

月々の修繕積立金についてがクローズアップされますが、要は長期修繕計画の額に対して月々の徴収額が適正なのかどうかがポイントだと思います。

ここが他のマンションと比べて修繕積立金が高いのは事実ですが、他のマンションのそれは適正な徴収額なのでしょうか？

積立金を均等化していたとしても、修繕工事を行う際に積立金額で工事が賄えないとなると、都度追加負担金が発生することになります。

各々のマンションが大規模修繕費用をどれだけ見積もっているのかを比較出来れば、一番わかりやすいですね。

それを見比べて、エクラスが他のマンションより高いのであれば、月々の積立金額が高くなるのは当然ですし、仮に同等の工事費用の見積もりであれば、ここが高いのでなく均等化された他のマンションの徴収額が「まだ」足りないのかもしれません。

[756: 住民板ユーザーさん5]

修繕積立金と管理費合計が平米当たり816円。度肝を抜かれました。70平米だと月5万7千円。

[757: 匿名さん]

内廊下仕様タワマンの管理費は300円／㎡は普通。ここは修繕積立金が500円／㎡以上だから、合計するとそれぐらいになるよね。これで度肝を抜かれる人は買っちゃいけない。賃貸住まいで数年駅直結タワマンライフを楽しむくらいにしときなさい。

[758: 住民板ユーザーさん5]

>>757 匿名さん
いやいや、ここは武蔵小杉以外の東京湾岸地区のタワーマンションと比べても激高でしょう。
もちろん修繕積立金見直し後同士で比べた結果で。
リセールはかなり不利ですね。

[759: 住民板ユーザーさん8]

新築で買って、早8年住んでます。
いまだに新築時より売値が高いですが、居心地良すぎて売る気にならない(笑)

[760: 入居済みさん]

地震、揺れましたね…

どうやら、近隣のマンションでは停電になっているところもあるようですが、エクラスタワーは無事ですね。

停電になるかどうかって、何が違うんでしょうね？
場所？設備？

[761: 住民さん]

>>760 入居済みさん

そこは東急だから、というより近隣の停電したエリアとは系統が違うんですね。

[762: 住民さん1]

中層階に引っ越してきました。角の部屋なのですが、全部屋の窓や玄関など扉という扉の隙間風？ヒューヒュー、ザーーー、ゴーーーーー、と音がすごく、。。ボイラーの音なのか...風が強い日弱い日関係なく24時間音が凄いです。。落ち着かず慣れふまで全然眠れませんでした、、、。以前住んでいたマンションより築年数が古いからかなと思っていましたが、あまりにも気になり投稿しました。

[763: マンション住民さん]

私も中層階の角部屋です。住み始めてもうすぐ10年、風が強い日はピューピューと鳴ることもありますが、普段はそんなに音しませんね。
24時間音が凄いというのは、風以外の原因に思えます。