グランファーレ幌西グランデュールってどう？

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.nippon-grande.co.jp/grandfare/kousai2/index2.html

所在地：北海道札幌市中央区南11条西13丁目957番12
交通：市電「西線11条」駅より徒歩3分
総戸数：30戸
専有面積：65.40㎡（10戸）～92.02㎡（10戸）
間取り：2LDK（10戸）、3LDK（10戸）、4LDK（10戸）
売主：日本グランデ株式会社
施工会社：未定
管理会社：グランコミュニティ株式会社

建設予定地に看板が立ってます。
色々な共用施設があるようで、将来的な管理費や修繕積立金の値上がりが気になります。
でも他のグランファーレは全て完売しているようなので良いマンションなのかな？と気になっています。

どうなんでしょうか？

【公式URLの修正および物件情報の追加をしました。2013.6.21 管理担当】

[1: いつか買いたいさん]

でも名前がくどいと感じます

[2: 匿名さん]

場所、どこらへんですか？

[5: 匿名さん]

成る程。
納得。

[6: 匿名さん]

間違えて二重書き込みしたから削除依頼したら両方消されたんだけど…

[7: 匿名さん]

他グランデ物件の住民です。

良い点
・同価格帯で比較すると仕様は2ランク上
・プロパンなのに都市ガスより安い
・自分はあまり利用しないけど、いつも予約いっぱいなので共用施設は活用されてるっぽい
・懸念材料の管理会社だが今のところは対応良好



残念な点
・見た目はよく話題になるが、実は名称の方が恥ずかしい
・プロパンなのでリセールバリューが低そう
・プロパンは自由価格なのでいつまでも値上げの恐怖がつきまとう
・使わない人にとっては共用施設はただの金喰い虫
・修繕費設定が低すぎなので値上げは確実。それはいいけど、それに伴う住民間の意思統一が心配。
・よって、共用施設が多いことも併せて理事会の能力が重要
・だけど、価格帯が安いので高収入を得るような有能な人材がいるとは思えない
・無能な理事会がとりあえず対応の良い管理会社に任せきりになると、確実にカモ物件に早変わり


公平に書くとこんな感じ。残念な点ばかりに見えるけど、個人的には快適に暮らしてるし気に入っている。

価格帯が低くて仕様が良いので低所得の人が飛び付く傾向があるけど、
実は多少の無駄や値上げに耐えられる程度の収入がある人向け。

[8: 匿名さん]

＞７
なるほど、すごく参考になる！

[9: 匿名さん]

しつこいのですが、場所を教えていただけませんか？
日本グランデさんに電話すると、すっごくしつこいので、電話では聞けません。

[10: 匿名さん]

札幌市中央区南11条西13
ホームページに載っていますよ。

[11: 匿名さん]

No.7の見解。
外れてはいないけど、核心に迫ってないです。
もっと深く知るためには、現入居者の生の意見が必要だけど、
ここに書いてもすぐに消される。

[12: 匿名さん]

他物件の入居者ですが、＞７のの内容はやや辛口ながらも的を射ているかと思います。
＞１１さんの言う核心というのに興味ありますが、
現入居者の生の意見としては、悪くない選択だったと思います。

[13: 匿名さん]

住所を教えて下さいましてありがとうございました。

[14: 匿名さん]

山鼻もそうでしたが、三階建ての戸建も横に建つのですね。
戸建、好評なんですかね？

[15: 物件比較中さん]

ナンバー7さん、最高！
わかりやすくて辛口で、こういう意見が聞きたいと思ってました。
思わず笑ってしまいました。

[16: 匿名さん]

今までより値段上げたから苦戦してるね

[17: 匿名さん]

建設地とギャラリーが離れているので気づきませんでした。
この辺ちょっと歩けばあちこちで工事しているので、どれかなと思っていたんですが。
閑静とは言いがたいですが、比較的生活はしやすい場所だと思います。
写真見た印象ではキッチンが使いやすそうかなという感じです。
自由設計は誰にでも受け入れられそうでいいですね。
一生の買い物になりますから、自由に選べるものが多いのはいいと思います。
間取りが３種類だからより選びやすいかもしれません。迷わなくていいですね。

[18: 匿名さん]

>>7
やはりプロパンという事は月々の料金なんかに関係なく不安材料なのですね。
修繕計画にも問題があり共用部の維持費も大変な問題という事ですね。
本当に参考になります。

[19: 匿名さん]

プロパンというのは怖いですね。マンションでプロパンって初めて見たのですが…見落としていたのかな？
プロパンって都市ガスより倍高い記憶がありましたが、都市ガスよりやすいのは気になりますね。
７番さんのメリットデメリットが非常にわかりやすくてよかったです。
場所は確かにわかりづらいかもしれませんね。
１１条どおりをまっすぐ中島公園方面に向かっていけばすぐなんですが。
西線１１条を降りたら中島公園方面に歩いていき、山鼻どうぶつ病院を過ぎたら右折でいいんじゃないですかね？
間取り、全部リビングが丸いのが気になります。
こう丸いと家具の配置とか難しいんじゃないかと思ってしまうのですが、実際のところどうなんでしょうか。

[20: 匿名さん]

プロパンの価格は扱い業者が自由設定できるはずです。

[21: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

共用部分ですが所有権は誰になり、
固定資産税は誰の負担となるのでしょうか
初歩的な質問で申し訳ありません

[22: 匿名さん]

>>21さん
一般的には、毎年、総会でどの区分所有者(賃貸に出ている部屋の場合は、オーナー)が負担するのかを決めます。輪番制にしているところもあるようです。
マンションならではの出費となります。この点は、忘れがちですので、お気をつけください。

[23: 匿名さん]

輪番制？
そんなマンションがあるなんて初耳ですが
どこのマンションに住んでいるんですか

[24: 匿名さん]

>>21
おおほらふきがばれましたね
残念

[26: 匿名さん]

自由設計プラン、オリジナルの一邸と出逢える
が気に入りました。

[27: 匿名さん]

そりゃそうだ。

[28: 匿名さん]

結構埋まってきてるみたいですね！

[29: 匿名さん]

確かに全部の間取りのリビングダイニング部分が丸いですね。
丸い部分というのは確かに家具を置きにくいのですが、間取りを見てみると、ダイニング部分が丸くなっています。
ダイニングであれば、テーブルセットは置きますが、その他の家具はあまり置かないと思われますので、それ程大きな問題ではないと思います。
それよりは、リビング側にあまり壁がないのが気になりました。
壁が少ないと家具の種類や配置は難しくなると思います。

[30: 匿名さん]

窓が多いと家具が置けないって、そうみたいですね。
テレビを置くのも結局、壁側で、ソファーがバルコニー側に背を向ける感じか、
バルコニーの窓をテレビでふさいじゃうか…。
私は、友人に指摘されて気がつきました。

[31: 匿名さん]

コンシェルジュがいたり、シアターやカラオケがあったり、最近のマンションによく見られるタイプですね。
雨の日とか、雪で外に出られないときなんかは楽しめそうですが、子供も楽しめるのかな？
上の階からなら円山とかは見えそうですが、下の階だと山見えませんよね？
モデルルームだけ見ると高級マンションやホテルの玄関のように見えますが、実際に見た方どうでしょうか。自由設計とかはいいなと思います。
リビングが窓ばかりなのは確かに家具を選ばなければならないから大変かもしれませんね。

[32: 匿名さん]

日本グランデさんの物件は、本当好みが分かれるでしょうね。
私は、カラオケ、ジム、良いなと思いますが、夫は不要と言います。
後々の修繕費の問題の種になると。

あとは水周りのタイル張りとフローリングのギトギトした光沢感が、
私は苦手です。
どうしてシンプルにしないのかな？
円形窓は素敵だけど、上から下までガラスは高所恐怖症には無理かな？

[33: 匿名さん]

この雰囲気が好きーって人もいますよね。
デザインは好き嫌いがあるなって思います。好きなデザインを選んだら快適な気がします。
マンションの中でいろいろなことを満喫できて、便利です。
利用する施設がそろっているのでいいなって思いました。

[35: 匿名]

共用施設は、最初の頃は利用頻度が高いのですが、次第に利用者が
少なくなります。
カラオケの交換もほとんどないし、空気清浄機器関連の物品も
全部は交換しなくなり、住民から指摘があった場合になります。
頻繁な交換には、当然ながら費用がかかります。
ただ、利用頻度が少なく、また利用者が固定されると、利用しない人
からは、それほど経費をかけないで、とクレームが付きます。

最初は、カラオケが自宅のあるマンションで楽しめるとは思ったが、
飲食物の持ち込みは規制されているため、それならレンタルカラオケ
に行った方が、食事もできていい、となるのです。
「こういった利用施設がある」という売り手のうたい文句はありますが、
実際に入居するとなると、その経費は結局入居者持ちであることに
気づくわけで、「あることと」、「使うこと」、「必要であること」は
別物です。
また、コンシェルジュとはいっても、従来の管理人、兼掃除婦さんで、
パートの女性で、さほど驚くことではありませんが、30戸たらずで
管理人を置くのは大変ですね。人件費が月6万円にしても、１戸あたり
2,000円の負担になります。

これらの費用はすべて入居者の費用でまかなわれますし、修繕費は
おそらく月2,000円以上は上げないと、10年後の改修工事に支障を
きたすでしょう。

管理費の値上げには、総会の承認が必要となるが、30戸ほどの
マンションでは法人化はされていないだろうから、理事長のなり手が
なく、そこで輪番制が登場することになる。
自分のマンションの資産価値を守るためにも、一人一人が理事の
つもりでやらないと厳しいでしょう。

[36: 匿名]

将来的には高齢者専用マンションみたいになるのでは？

[37: 匿名さん]

ここのコンシェルジュというか管理人じゃ常駐してますか？
クリーニングとか頼めるのでしょうか？

[38: 匿名]

>37さん

あなたのいう常駐の意味が分からない。
日中のこと？昼夜のこと？
午前中だけのグランファーレもあるようだし。
どれを指しているのか？
総戸数30戸だと、昼間だけでも月10万円はかかり、１戸3,300円になる。
夜間はさらに5割増しだから、1戸5,000円の負担。全日だと8,800円ね。
ということで、通常は午前だけか、日中のみの勤務でしょう。

クリーニングについても、仕上がったものの受取なのか、
汚れ物を出す方も含めるのか、がわからない。
しかし、どれにしても無理でしょう。
各フロアーにロックがかかっていて、フロアーからフロアーへの
移動はできない構造になっているし、また管理人室に相当する
ところは、そういったスペースがない。
プライベートなものを受け取り始めたら止めどなくなり、
また紛失時の責任も発生する。

[39: 匿名さん]

常駐とは24時間ならベストだけど、土日含めて日中位は常勤していないと
コンシェルジュとは呼べないですよね。
大手デベでコンシェルジュと呼んでいる人間がいるマンションは
クリーニングの受付＆受け取りも当たり前にしてます。
出来ないなら管理人と変わらないですよ。

そんな事すら出来ないのにここのデベはコンシェルジュとか言ってるんでしょうか？

[40: 匿名]

ここのコンシェルジュは清掃と共有施設の片付けもするんだよ
そんなコンシェルズありえない

[41: 入居済み住民さん]

グランファーレマンションに住んでますが、クリーニングの宅配業務は24時間宅配ボックスで受付も受け取りもできます。簡単で届いていれば宅配ボックスから部屋番号が表示され暗証番号を入力すれば受け取れて便利よ。むしろコンシェルジュさんが居なくてもok
です。

[42: 匿名さん]

グランデに限らず今時どこのマンションも宅配ボックスなんてありますよ。
要はクリーニングの受付すら出来ないならコンシェルジュなんて言えないですよね。

[43: 匿名さん]

業者の匂いが

[44: 匿名]

２４時間宅配ボックスは維持費がかからないけど
コンシェルジュは金かかるよ
まあ普通の管理人と思えば
金がかかるのは同じだけど

[45: 匿名さん]

クリーニングを取りにいけないくらい忙しい共働き？遅くまでやってるクリーニングに出せばよくない？

[46: 匿名]

グランデでは、９～17時までいるコンシェルジュはいないはずです。
また、週3日ほどの勤務だと思います。
さらに共用施設の清掃（屋上から、カラオケルーム、植栽部なども含めて）
もしていますが、通常のマンションでは、管理人と清掃員はそれぞれ
置いているところが多いと思います。
したがって、個人的なサービス（クリーニングなど）は、基本的に難しい
でしょう。できるとすれば、人員と管理費を増やす以外にありません。
各戸であと3,000～5,000円の管理費を払えば、相当改善されるのでは
ないでしょうか？

[47: 匿名]

毎日いるわけじゃない上に
共用施設も多いし
通常のマンションの管理人より
忙しいのでは？
ほんとになんちゃってコンシェルジュだね

[48: 匿名さん]

他デベでコンシェルジュがいる所は、クリーニングの受付や荷物の発送までやってくれるよ。
ここはどうなの?

[49: 匿名さん]

３０戸のマンションでコンシェルジュって
常識的にあり得ないって普通は判るよね
管理費だけで５万とかのハイグレードMSなら判るけどね

もういい加減、紛らわしい表現はやめてくんないかなグランデさん

[50: 匿名さん]

玄関から続く廊下部分？には大理石ホールとありますが、大理石だと足が冷たくなったりしないのでしょうか？
スリッパを履けば良いのかもしれませんが、出来るだけ裸足の方が好きなので。
共用施設は本当に充実していますね。
私的には、スカイパークがとても気になります。
花火を見ながらＢＢＱができたらとても素敵ですね。

[51: 匿名さん]

バーベキュ使用と思ったらみんな使っていて空きがないとかないですか？後片付けをきちんとしないとカラスがすごいですよね。

[52: 匿名さん]

ここもLPガスですか？

[53: 匿名さん]

↑
HPには見当たらないな
太陽光発電って書いたるよ（笑）

[54: 匿名さん]

太陽光ですべての電力を？でもガスレンジがあった気がしましたが

[55: 匿名さん]

ホームページにはLPガスって載ってないよ

[56: 匿名さん]

どれでも良いでしょう同じ金額なんだから。

[57: 匿名さん]

同じ金額？

[58: 匿名さん]

>どれでも良いでしょう同じ金額なんだから。
大枚はたいて買うのに
どうでもいいはずないでしょう
大問題です
隠したいのですかね

[60: 匿名さん]

シェールガスなら良いの？？

[61: 匿名さん]

屋上庭園いいね

[62: 匿名さん]

30年経過した非常食食べれる？
ならトランクルームとかに水や食品入れて置く
プロパンガスで揉めている会社
噴水も止めて貧乏臭い

[63: 匿名さん]

パンダって何？

[64: 匿名さん]

LPガスは、ファクトとかの省エネ機能はつかないんですか？

[65: 匿名]

エコジョーズぐらいでしょ
http://www.j-lpgas.gr.jp/kiki/home/ecojozu.html

[66: 匿名]

山鼻のマンションは、まだ管理人（コンシェルジュ）が決まっていないようだね。
ほかのところも相当やめているようだし…
入居者対応のほか、管理人、清掃員までやっているそうで。
今どき、管理人と清掃員を分けていないとは、びっくり！！
施設は見かけ立派でも、それでは管理人は定着しないよ。

[67: 匿名]

そもそも管理人＝コンシェルジュではないからね
それなのに　清掃も兼務してコンシェルジュと名乗るとは

[68: 匿名さん]

4LDK、狭いですね。
住友も狭いし、最近、100平米切る物件が多いような…。
中古も見てますが、中古の方が広いマンション多いです。

[70: 匿名]

>>67

ところがグランファーレの管理会社は、
通常のコンシェルジュの役割のほかに、管理人と清掃員の
役割を果たさせています（ＨＰ参照）。
それをコンシェルジュと管理会社は言っていますが。

人件費の低減を図っているのであろうが、
肝心のコンシェルジュが定着しないのでは、
その仕組みは、結局は破たんしているということになります。

[71: 匿名]

そんな名前だけのコンシェルジュが居ても
恥ずかしいだけだと思うけど

[72: 匿名]

ﾌﾟﾛﾊﾟﾝでも結構都市ｶﾞｽ並みで供給している業者もいますよ。
50㎥で11,939円（基本料金+使用料金）この料金は北ｶﾞｽのゆーぬっく24ﾈｵと同じ料金だそうです。どうでしょうか。

[73: 匿名さん]

光熱費より施設の維持費がかかるんですね。参考になります

[74: 契約済みさん]

いやー。決めました。

ホテルみたいな所に住めるというのはイイですね。

4LDKを2LDKにして二人で住みます。

毎朝ジムで汗流して、仕事に行こう。

早く出来ないかな。

[75: 匿名さん]

ここ、入居時期は、発売当初から3月でしたっけ？
12月だったと思っていたのですが
ここは遅延していないのですか？、

[76: 匿名さん]

最初から来年３月竣工予定ですよ。奥村組施工だから安心です。

[77: 匿名さん]

過信は禁物。
奥村組は琴似のタワマンを施工中に火事を起こしてますね。
まだ二年も経ってない最近の事です。

[78: 匿名さん]

奥村組って本社どこでしたか？
建設中伏見グランファーレの岩倉建設は大丈夫なのかしらね

[79: 入居済み住民さん [男性 30代]]

今建設中のグランファーレ伏見植栽もきちんと竣工前にやっている様ですがグランデュールはどうなっているのか、いまだに、何もやっていない、他のマンションの様にピアノもなければ、エントランスで接客用の椅子もない何時になったら、このマンションは完成するんだろうか。他のマンションも見てエントランスがホテルの様に洗練された椅子やピアノが有るエントランスが気にいって購入したのに残念騙された気分。古くならない内に売ろうかな。

[80: 匿名さん]

今はこちらは一応完売して、キャンセル待ち受付中という表記になっています
その後、どうなっているのでしょうね
３月時点のお話で、キャンセル待ちという事ですが
さすがに今はもうお話は進んでいるのか…ただまだ公式サイトが生きているのでどうなのかなぁと思いました

[81: 匿名さん]

公式サイト消えてるみたいです。キャンセル待ちは終わったということなのかしら。

ちょっと検索してみたんですけど、新築未入居物件が1件、不動産屋さんのサイトに載っていました。
早々に手放される方がいらっしゃるのかしら。

3LDKで3千万円台。販売時と比べて高くなっているのか、安くなっているのか気になります。

[82: 契約済みさん [女性 50代]]

初めまして、突然の投稿失礼します
この物件のオーナーです

まだこの物件にご興味ございますでしょうか？
宜しければお話しさせて頂きたいのですが

[83: 匿名さん]

この物件に興味ございます、
どうぞお話し頂けますか。

[84: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

>>22

お前ふざけてるにか?
どこの世界に共用部資産税を輪番できるにか?