ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[725: 匿名さん]

今時、入居開始後3ヵ月間も売れ残っているなんて珍しいですね。
値付けに失敗した感じでしょうかね。

[726: 匿名さん]

いえ、ちょうど良い感じです。竣工時に1割程残ってる位が利益最大化できる正解値付けです。

[727: 匿名さん]

なるほど。購入者泣かせですねえ。

[728: ビギナーさん]

売れ残っていて売れそうにもないのなら、賃貸にして出せば良いのにな。と思いますけど、本当に賃貸にしないのかな。
別に売り煽っているわけでもありませんよ。住める場所があるのに住む人が居ないんじゃ勿体無いですから。
新築なんだから特に問題は何も無いんでしょ。

[729: 匿名さん]

分譲価格から、賃貸の賃料も決して安くはないでしょうが果たして賃貸としての需要はあるでしょうか？
また、持ち家として棲んでいる住人とは意識もモラルも異なる賃貸住人とうまくやっていけるかと言う問題もありそうです。
（ゴミ出しルールなど、マンション規約を守らない・騒音問題・賃貸で住まれる方は管理組合に入る事ができないので構成員の不足など）

[730: 匿名さん]

コミだしや騒音問題は、オーナーか賃借人かは関係なく、人としてどうかという問題かと思いますが…。

[731: 匿名さん]

立地や間取り的にも賃貸の需要はありそうな感じはしますね。ゴミ出しや騒音については、賃貸だと意識が低いということになれば、賃貸マンションなんて住めたもんじゃないということになりそうですが、実際そんなことはないですよね。

[732: 匿名さん]

3割引きになりますかね

[733: 周辺住民さん]

いつから中古住宅扱いとなりますか。

[734: 匿名さん]

正解値付けw
大変ですね

[735: 匿名さん]

買った人が大変という意味ですよね？
前にパークコートがあって霞んでしまってるんでしょうかね。

[736: 匿名さん]

パークコートにお住まいなんですね。

[737: 匿名さん]

なんか変なのが湧いてきたな

[738: 匿名さん]

本当だｗ

[739: 周辺住民さん]

映画「海月姫」の撮影を炭団坂と周辺道路で実施するとポストに紙が入っていましたね。能年玲奈が主役でしょうか？　15日（金）13:00～23:30（準備・撤収を含む）とありましたが、15日（日）が正しそうです。「日曜の夜の時間で･･･」と説明書きがありましたので。

きっとこのマンションの北側の道路も使うのでしょう。もちろんこのマンションも映りそうです。しかし、

「○　○　　土　地　返　せ」

の張り紙が映ったら恥ずかしいですねw　そんなことしないでしょうが。

[740: 周辺住民さん]

いま撮影していますね。エキストラややじうまかわかりませんが人だかりが出来ています。

[741: 匿名さん]

住民の方も、引っ越してから3ヵ月も販売継続されて、知らない人が次々と入ってくるのは嫌でしょうね。

[742: 匿名さん]

継続販売されているんですね。
知らない人もそうですが、同じ物件が安く売られている、ということになるとそれもいやかもしれません。
後は、実際に入居してどのような印象を受けるのか、ということになりそうです。

[743: 匿名さん]

安く売られても問題ないんじゃないですかね
早く売れる部屋にはそれなりの理由があり
残る部屋にはまた理由があるわけですから

[744: 周辺住民さん]

いまウェブサイトに上がっている3つの間取りは、どれも採光や眺望に難がある部屋ばかりですね。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/roomplan/

やはり多少高くても、居住性を求める人が多いということなんでしょうね。

[745: 匿名さん]

白山通り沿いにドンキホーテがオープンするみたいね。
ドンキ系の店がラクーアと春日交差点の間に既にあるけど、そっちの店はどうなるんだろう。

[746: 周辺住民さん]

さっきの消防車のサイレン、凄かったですね。

>>745さん
http://shop-open-info.blogspot.jp/2014/04/blog-post.html

によると24時間営業のようですね。
スーパーとして使えれば便利になりそうです。

ドイトはなくなりそうな雰囲気ですね。狭くて中途半端ですし。

[747: 匿名さん]

賃貸にしても苦戦しているみたいですね。
仕様の割に高過ぎですので仕方がありませんが。

[748: 周辺住民さん]

>>747

賃貸になっているのでしょうか。賃貸は相場が決まっているので、余計に苦戦しそうですね。

[749: 匿名さん]

ドンキホーテ、古い方は思い切り商圏が被ってしまうから
もしかしたらこちらに吸収されるのかもしれないですね。

生鮮とかはさすがにないでしょうけれど、
普通に日配品系の食品だったり日用雑貨があると
かなり便利になると思います。

この辺りはそういう店があっても
あまり安くない部分もあるので
価格面でも期待したい。

本当はもう少し早くできる予定だったような。

[750: 匿名さん]

普通のスーパーが良かったです。日用品や雑貨はドイトで十分なので。

[751: 周辺住民さん]

>>750
ご存知でしょうが、ドイトは今はドンキの傘下ですよ。

ドイトにスーパーの機能を持たせようにも（需要はありますからね）、広さ的に中途半端なので、新ドンキへと発展的に閉店するような気がします。

[752: 匿名さん]

いよいよ最終1邸になりましたね！

[753: 匿名さん]

そして、完売に。

[754: 匿名さん]

販売側としては予定通り、利益最大で完売ということですか。

[755: 匿名さん]

本郷ブランド、強いですね…

[756: 匿名さん]

結局、本郷だと、よほど条件が悪くない限り、どんな値づけでも売れるということ。

[757: 匿名さん]

本郷の低層マンション、しばらく出ないでしょうからね。

[758: 周辺住民さん]

>>757さん

まとまった土地ですと、このマンションの北西にある古い公務員住宅があります（右京山）。
ただ、さっきウェブで道路台帳を確認したところ、接道が微妙です。
鐙坂の幅員が4mを切っているので、安全条例上、一般のマンションは建てられません。
そこできっとオープンハウスのような業者が登場して、長屋建てのマンションを建てるのかと思います。
東西北と三方が開けているので、超人気になると思います。

財務省の売却リストに載っているので、民間開発になるのはほぼ確実かと思います。

[759: 周辺住民さん]

民間へ売却予定の国家公務員住宅に関して、こちらに資料があります。

http://www.mof.go.jp/national_property/topics/housing_reduction/
http://www.mof.go.jp/national_property/councils/syukusyaarikata/231201...

下のURLで961番にある「真砂住宅」が、ブランズ本郷真砂の北西にある住宅です。古びた3～4階建てが2棟建っています。

地図をみると敷地面積が3000m2ほどあるので、1万m2くらいのマンションになります。そこそこの規模感ですね。ただし、廃止時期が明記されていない（笑）

[760: 匿名さん]

完売おめでとうございます！

[761: 周辺住民さん]

おっ、ホントだ、完売になってる。

おめでとうございます！

[762: 匿名希望]

おめでとーございます！確かに低層が良い人には魅力的でしたね！

[763: 匿名さん]

新築販売でこれだけ苦戦するんじゃあ、中古時を想像すると怖いですね。

[764: 購入経験者さん]

デベロッパー毎のマーケティング戦略の違いを考慮に入れると、早く売れる物件が中古販売時も有利かというと、そう単純なものでもない。
売る側の立場では、早めに完売させ枯渇感を演出して同ブランド別物件に誘導する戦略もあれば、継続したブランド露出を狙い自社目玉物件の販売期間に穴を開けないように価格やらを変数にして、完売を少し後ろにずらす場合もある。
ベストセラーの本が必ずしも中古買い取りで高値になるわけではないようにそう話は単純でもなく、自身が販売側にまわる中古売り出し時もその時の市況や物件特性を考慮に入れてちゃんと戦略持ちたいですね。

[765: 匿名さん]

完売したんだ。
中古の価格下落は年4万て書いてる人がいた。
元の値段と比べて市場価格がどうかってわからないけど、目安にはなる？
https://www.sumai-surfin.com/community/prego/prego.php?q=3523

[766: 周辺住民さん]

>>765さん

年に坪4万円下がるというのは、その掲示板の管理人さんが著書で記しています。統計的に出てきた数値のようです。有効数字1桁しかないのはかなりイマイチですが、まあ信用してよいかと思います。

マンションは中古市場では、第一に坪単価で評価されてしまうので、相場が高い時期に買った場合は不利になります。とはいえ、今の市況がさらに高くなることもありえるので（実際には価格そのまま面積減少）、なんとも言えないところでしょうね。

[767: 中古といっても]

中古といっても、必ずしも年々価格が下落するというわけではないですよ。ものによっては、あまり価格が落ちないものもあります。中古として売り出されることがないとか少ないというものもあります。
また、近くに地下鉄の駅ができるとか、環境変化によって、むしろ高くなるものもあります。
土地への愛着があるので文京区の物件は一般論ではなんともいえないところがあります。同じマンションでも部屋によって人気度は異なるでしょうしね。
やすっぽい不動産屋さんの表面的な情報に惑わされないことですね。

[768: 周辺住民さん]

>>767さん

ご指摘ありがとうございます。しかし、「年に坪4万円下がる」というのは、統計的には信じて良いかと思います。もちろん、この物件や文京区には、そのまま当てはまらないと思います。

どんな物件であっても一般論を当てはめることは難しいかと思いますが、かといってそうしたスタンダードを否定すると、余計に実態がわからなくなって、拠り所を見失うかと思います。その意味でも「年に坪4万円下がる」は、目安として有効な情報かと思います。

[769: そうそう]

確かにそうです。
私が知っている本郷のマンションですが、めったに出ない物件ですが、出ると20年前とほぼおなじ価格で出ています。20年たっても下落しない物件というわけです。
どこかの郊外の物件とは違って、東京のど真ん中ですから、こういうこともあるのでしょう。

[770: 周辺住民さん]

20年前といえば、バブル崩壊直後でしょうか。>>769さんが言う売り物件は、あくまで売り出し希望価格であり、その価格では到底成約していないと思います。

バブル崩壊直後はまだ割高なマンションが多かったかと。ここ数年、本郷近辺の中古マンションの相場はずっとウォッチしていますが、20年前の価格で成約していそうな物件は見当たりません。ただ都心だからという理由で期待を持たせるような書き込みはどうかと思います。

うちが本郷に引っ越す際に、不動産屋に区内の中古マンションの成約価格（売り出し希望価格ではなく）の一覧をもらいましたが、一般に思われているほど高値では取引されていませんでしたよ。国交省の土地総合情報ライブラリーでも同じ傾向かと思います。

[771: そうそう]

高値とは言っていません。変わっていないといっているだけです。
中古といってもいろいろです。
物件によっては、古くなっても4万円ごとに下落するというわけではないと思います。
周辺住民さんは、周辺住民ではなく、不動産関係の方ですね。
個人で物件を買うかどうかという興味より、「傾向」のほうが気になるようですから。
区内の中古マンションの成約価格一覧をご覧になったとのことですが、いったいどの物件でしょう。区内の不動産屋さんはたくさんありますし、中古マンションも山ほどあります。国交省のライブラリーですか。今度見てみたいと思います。どのような傾向なのか勉強してみます。

[772: ご近所さん]

賃貸２戸についても
入居者が早く決まると良いですね。

[773: 周辺住民さん]

>>772さん

さすがに引っ越しシーズンを外しているので、なかなか決まらないようですね。

それより、ドンキのオープンが8月15日に決まったとのことです。24時間営業です。
http://www.donki.com/shared/pdf/news/co_news/1693/140725kourakuen_NBky...

惣菜や青果、酒なども売るとのことで、「スーパー難民」状態からようやく開放されそうですね。

[774: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]