ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[569: 周辺住民さん]

>>568さん

マンションが経年で値下がりしやすいのは、一般に
１）新築からその直後
と
２）築10年から築20年
と言われています。ですので、築浅を買って築10年くらいまでに売るか、
築20年くらいを買って築30年くらいまでに売るかすると良いですよ。

今みたいに新築の価格が高騰しているケースでは、上記の１）は顕著になります。
また、２）に関しては、築30年を超えると銀行が購入者に
住宅ローンを貸したがらない傾向が強くなるので、売りにくくなります。
ですので１）か２）をおすすめする次第です。

手間を惜しまないなら、ボロい築20年くらいを買って、
改修してきれいに使って、築30年くらいで売るのが良さそうです。
値下がりリスクを最小限に食い止められます。

>>566さん

本郷1～7丁目に建つマンションの分譲会社は、
野村、三菱、三井、住友の順かなと思います（三井＝住友かも）。
とはいえ、東急不動産も本件で3棟目で三井、住友に並んだかも。

[570: 周辺住民さん]

久々に公式サイトを見たら、第3期販売となっていますね。
1階が多いようです。先着順も含めて11戸の間取りが載っています。

>>566さん

4社（4者）の本郷1～7丁目の物件は、こんなところでしょうか。

野村不動産：プラウド本郷、プラウド本郷壱岐坂、プラウド本郷弓町、プラウド本郷真砂坂、プラウド本郷一丁目、プラウド本郷一丁目ディアージュ、プラウド本郷ヒルトップ

三菱地所：パークハウス楠郷臺、パークハウス本郷プレミアフォート、パークハウス本郷3丁目、パークハウス本郷3丁目アーバンス

三井不動産：パークリュクス本郷、パークホームズ本郷、パークコート本郷真砂

住友不動産＋住友商事：シティハウス本郷弓町、本郷ハウス、クラッシィハウス本郷コンフォルテ

[571: 周辺住民さん]

しまった。三菱地所物件で、パークハウス本郷真砂を忘れていました。

[572: 匿名さん]

パークホームズ本郷は名古屋の物件。
本郷パークホームズは区内の物件で、全然違います。
パークホームズ本郷東大前、シティハウス本郷3丁目、プラウドタワー本郷東大前も載ってないし。。

[573: 匿名さん]

三菱地所は、不動産セクターのトップ企業です。時価総額で言うと野村不動産の１０倍、売上高で２倍の会社です。東急不動産と野村不動産は、大体同じくらいのサイズの会社ですね。

[574: 匿名さん]

時価総額とか売上とか、物件選びには関係がないかと…

[575: 匿名さん]

名前だけで完売するかと思ったんですが、皆さん目が肥えていらっしゃいますね。高級路線のハズが、設備や間取りに工夫が見られず、価格だけは一人前ですからね。小さくて全居室がリビングに接している2LDKや広くても奇形間取り。最後は賃貸になるのかな？

[576: 匿名さん]

名前で完売？
せっかくワイドスパンの土地なのに、行燈部屋が妙に多くて変な間取りばかり
販売前から言われてました。東急じゃこんなもんなんですよ

[577: 周辺住民さん]

結局どれくらい売れているのでしょうね。

明らかに物件の下見に来ている、という人を最近よく見かけます。
大抵がカップルです。
中には不動産屋さん（東急の人かな）に
連れられて来ているような人も見かけます。

[578: 匿名さん]

居室がリビングに接しているのが嫌な方もいるんですね。
私はできれば全部屋がリビングに接していたほうが良いです。
そういう間取りを探しています。

[579: 匿名さん]

＞573
南青山の掲示板によれば、前代未聞のことをやらかしてしまったみたいです…何を信じて良いのやら。

[580: 匿名さん]

>579

トラブルの時こそ企業体力がモノを言います。耐震偽装の時も小さな会社はすぐに倒産して無くなってしまいましたよね。トラブルは避けられません。

[581: 匿名さん]

南青山って地所ですよね
というよりは鹿島

鹿島 清水 大林辺りでなくて良かったね

特に清水はヒルトップを見てるとひどい

[582: 匿名さん]

スーゼネより準大手ゼネコンの方が良いという理屈は理解に苦しみます。それよりもここは６階建てというのが安心感を生んでいますよね。

[583: 匿名さん]

第三者検査機関によるチェック強化が必要ですね。

あとは、内部告発を歓迎する雰囲気作り。

脱線して失礼しました。

[584: 匿名さん]

地所の物件、今夜フジテレビに出てました…徹底した捜査究明を期待します。東急は信用しています。

[586: 匿名さん]

SUUMOには販売中の10部屋の価格・間取りが具体的に載っています。

世の中のマンション価格が高騰する中、本郷にしてはかなり良心的な価格だと思いますが。

[587: 検討中の奥さま]

グロスで見ると値ごろ感はありますが、眺望が限られ、採光も疑問視される南向きで坪340万～は、天井高2450mmクラスの物件としては全然割安感ないですよ。また、居室が狭すぎるプランばかりで、行燈部屋が漏れなく付いてきますので、子供持ちやこれから生む計画のある夫婦には、あえてここを買う理由を見付けにくいです。また、これは私だけかもしれませんが、崖の際の立地は、ゲリラ豪雨と地震が同時に来たら崩れそうで怖いんですよね。

[588: 周辺住民さん]

>>587さん

崖に関しては、さほど心配しなくても良いかと思います。
江戸時代の地図
http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=14
を見ると、本マンションと崖の間にある道路は、
江戸時代からあることが分かります。
この道路は松平右京亮の東側で、
本マンション建設地は、中田左門と書かれているところです。
安政や大正の大震災でも崩れなかったものと思われます。

もっとも、ほかの見方として、崩れた結果が現状といえるかもしれませんが、
石積みのしっかりした擁壁なので、ある程度信用して良いかと思います。

仮に崩れても、本マンションは支持層まで杭を打ってあるので、
巻き込まれて倒壊する可能性は低いと思います。

それより、さっき現地を見たら、
東側の道路側のコンクリートがひどい打設でした。
激しくひび割れていましたが、きちんと仕上げするのかなあ。。

ご参考までに。

[589: 匿名さん]

あれ、コンクリートではなくただの土です
植え込みになる部分になってますね

[590: 匿名さん]

坂が多いだけに崖っぷちは文京区はかなり厳しいです
この建物の前の東芝だかの施設を建てるとき ここまでやるかというくらい打ってましたよ

[591: 匿名さん]

パークコートも問題ないし、
もうすぐ完売ﾃﾞｼｮ。

[592: 匿名さん]

完売間近とは嬉しいです。

[593: 契約済みさん]

もうすぐ完売はしないと思います。この物件は人気の部屋と不人気な部屋の格差が大きい物件だと思います（他の人の投稿見てもらえればわかると思います）。担当の方と話していた際は、南側の一階は、実際の部屋を見てもらえるようになってから販売すると言っていました（確か半地下みたいな感じで、実物をみてもらう必要があると判断したとのことです）。

[594: 匿名さん]

半地下の部屋は日照がない・湿気がこもると言う印象から最後まで残る傾向がありますが、実際の部屋を見学して納得の上契約できるようにしたなら良心的ですね。
価格は半地下と言うマイナス条件を考慮したものになっているのですか？
災害時の被害については、こちらの基礎杭は34メートルだそうでしっかり打設してあるのでは？

[595: 匿名さん]

関係ないけど、西側の平屋はすごい大きさだね。

[596: 周辺住民さん]

>>595
公務員住宅ですよ。
もともと会計検査院の幹部が住んでいましたが、
ここしばらくは空き家です。

その北側で財務省が管理している住宅は
売られることが決まっているので、
恐らく合わせて民間払い下げじゃないでしょうか。

[597: 匿名さん]

え、最高裁長官官舎だったとおもいますが？

[598: 周辺住民さん]

>>597さん

不動産屋さんに古い住宅地図をもらいました。
それによると、1963年と1970年の地図では会計検査院長公邸とあります。
それ以降の地図では該当箇所が切れていて見えません。

[599: 匿名さん]

そういう関連の土地はいい立地しかないですから、
なんか嬉しいですね。

[600: 周辺住民さん]

本マンションの西側は、松平左京亮の中屋敷でした。つまり幕府の借地です。
明治維新で住み手がいなくなると、広大な空き地と化しました。
姿三四郎の舞台としても描かれています。

それ以来、払い下げられた土地を除き、
多くが公共の土地として使われています。

本マンションの真西は高級官僚公邸、
その北側に（戸建てと道路を隔てて）公務員住宅があり、
さらにその北側は都営住宅です。

ちなみに、戦時中は本郷連隊区指令部があり、
ここから全国に召集令状（赤紙）が発せられたのですよ。

[601: ご近所さん]

先日このマンションの側通りました。綺麗なマンションですねー。ここも周辺のプラウドマンションたちのように、中古で高い評価を受けるのだろうか？日当たりの悪いお部屋が、南側でも多そうなのが、ちょい気になるな。

[602: 匿名さん]

プラウドにお住まいなんですね。

[603: 周辺住民さん]

>>601
ブランズ本郷真砂の南側住戸で、
日当たりが悪い部屋はそれほどありませんよ。
第一種住居地域なので、ある程度の日当たりは法的に確保されます。

逆にプラウド村は過密ですし、
近隣商業地域なので日当たりの法的保障はありません。

[604: 匿名さん]

半分ぐらい地下にある部屋と坂口医院の真向かいの部屋は、日当たりが良くないように思います。

[605: 匿名さん]

プラウドさんも住居地域のメリットに気付いた様ですね。　

[606: 周辺住民さん]

外回りの仮囲いがとれてきましたね。

[607: 周辺住民さん]

本郷に住んでおります。マンションの立地は本郷でも周囲にコンビにもなく、坂や小道が多いため
ご年配がクラスには不便を感じると思います。特に夜になると、他の本郷住所とは明らかに異なる
一種独特な雰囲気に変わります。一言で言えば、暗い場所。
車を所有し、本郷アドレスに拘る比較的若いご家族には良いかもしれません。

建物の雰囲気は、周囲のステンレス製の塀も含めて安っぽい印象。やはり若い、年収1000万円程度
の世帯がターゲット。多く良いご家族が入居されて雰囲気が変わると良いですね。

[609: 匿名さん]

>607
本郷のイメージはどこもそんなもんですよ。
一番本郷アドレスに拘ってるようですが。

[611: 匿名さん]

＞６０７　　本当に弓町住民ですか？

[613: 匿名さん]

1000万でこの物件買うのは厳しいのでは？35年ローン肯定派ですか？

[614: 匿名さん]

今週の週刊ダイアモンド別冊に販売中ンション一覧が出ています。ここの人気指数は9で、10超の湯島龍岡町とともに、都内で東横沿線を除けば指折りの人気。
プラウド本郷一丁目ディアージュやプラウド本郷ヒルトップの人気もすごかったですが、本郷人気は根強いですね。東大があるがゆえのブランドなんでしょうか。買い物は必ずしも便利とは言えないですが。

[615: 匿名さん]

本郷にお住まいなんですね。

[616: 匿名さん]

人気指数は戸数あたりのmrにきた人の数と資料請求数だけで決まるから、期待が高いかどうかは言えても、来て見てよかった指数ではないでしょ。

[617: 匿名さん]

期待が高いということは、
立地、デベの評判が高いということ。
低ければ期待はされない。

[618: 匿名さん]

その通りだと思いますが、その手の統計は広告の量・質、価格帯で大体が決まります。それに、基本的に週刊誌なんてデベの広告の一種で、露出の少ない優良マンションがフォーカスされることなんて見たことがありません。分かるのは、広告にお金をかけているんだなあということだけだと思います。