管理費高い？36戸RC6階建て。情報交換してください

[入居済み住民さん]

5月に総会があるので管理費削減の案を出そうかと思っています。
委託費とか園芸費とかエレベータ保守とか・・・高いの？相場なの？って感じです。
同規模のマンションの情報とかあれば嬉しいです。
よろしくお願いします。

オートドア：8500/月、３台、年2回点検
宅配ボックス：6000/月　年2回点検
省エネ法定期報告：3000/月　3年1回
雑排水管清掃：18000/月
建築設備定期検査費：4300/月　年1回
特殊建築物定期検査：2800/月　3年1回
エレベータ：9人乗りフルメンテ、東芝：55,500/月
園芸費:17900/月　年１回剪定・施肥、年２回刈込消毒
備品・消耗品費：7900/月
管理委託費：331800/月

[41: 匿名さん]

＞宅配ボックス：6000/月　年2回点検

宅配ボックスのサイズや機能にもよりますが、おそらく一番小型のタイプでしょう。
一番簡単な機能のものであれば、この半額くらいですね。


＞雑排水管清掃：18000/月

これも高いですね。
３６戸で６階建てですよね。
年１回の清掃のはずですから、やはりこの半額くらいですね。


＞園芸費:17900/月　年１回剪定・施肥、年２回刈込消毒

植栽の面積や樹木の本数などで変わりますが、かなり植栽の面積が広く、樹木もたくさんあるのですか？
都内で見るような感じのマンションだとすると、やはり半額くらいですね。


＞備品・消耗品費：7900/月

何に使っている金額なのでしょう？
年間で９４，８００円にもなりますよ。
内訳が問題ですね。

[42: 匿名さん]

うちのマンションは他に交通費と車両費も取られます。
距離が90キロもあるから滅多に来ないのに。

[43: 匿名さん]

>41
おいおい、雑排水管の高圧洗浄を年１回は多すぎるだろう。
２年に１回で十分だよ。
それに、月に換算すれば、１戸当たり１７０円が相場だよ。

[44: 匿名さん]

うちは210円みたい。
築15年までは年1回、15年以降は予算が無いので2年に1回。
逆ならわかるんだけど・・・
技術があって、金額が適正な企業ってどうやって見つけてますか？

[45: 匿名さん]

そうだよね、築年数が経過すればするほど
マンションの痛みはひどくなるからね。

[46: 匿名さん]

>43

このスレ主さんの３６戸でも、１７０円だと言うのは２年に１回だからでしょうね。
でも、そうならひと月６１２０円、１年で７３，４４０円になりますね。

高圧洗浄費用となると２年分の合計ですから１４６，８８０円ですから、１回の高圧洗浄費用とみると割高になってしまいますね。

しかし、２年に１回とは、都内にあるような賃貸のワンルームマンションのことですか？

[47: 匿名さん]

雑排水管の高圧洗浄で毎年やってるとこってないよ。
１５０年以上経過すれば、毎年やるとこがあるかもしれないが。

[48: 匿名さん]

上は１５年の間違いでした。

[49: 匿名さん]

雑排水の高圧洗浄は毎年行います。
ディスポーザーが付いている場合は年２回以上行います。
新築だから２年に１回でいいと誤解している人がいるようですが、実際に２年に１回のマンションがあるのかも知れませんが、私は知りません。
新築時から、雑排水管をきれいに保っておかないと特に曲がる部分で汚れが付着し易く、取れにくくなりますので、詰まる原因になります。

[50: 匿名さん]

築25年のマンションですが、うちも雑排水の高圧洗浄は毎年行います。

実施日に住民が必ずいると限らないので、3年以上洗浄されていない住戸には
「パイプのつまりで階下の住戸に水漏れするおそれがあります」と、
協力要請のビラを入れます。

[51: 匿名さん]

築２５年が経過し、それで３年以上も高圧洗浄をしてないのに、
水漏れはしてないんですか？
ということは、１０年程度で毎年やる意味はまずないでしょうね。

[52: 匿名さん]

配管洗浄だけが目的ではないから、毎年する。
ゴミ部屋や、部屋を犯罪関係に使われないようにするため。
立ち入りできない部屋は問題のある部屋との統計がマンカンセンターにあると聞いた。

[53: 匿名さん]

>51
＞築２５年が経過し、それで３年以上も高圧洗浄をしてないのに、
＞水漏れはしてないんですか？
＞ということは、１０年程度で毎年やる意味はまずないでしょうね。

高圧洗浄の意味がわかっていないのですね。
排水管内部に付着するプラークを除去するのが目的です。
人間の血管と同じで、プラークが付着すれば、そのプラークにプラークが大量に付着しだすので、毎年行う必要があるのです。

１年おきに行うのなら、付着が多くて取れなくなることとなり、サンドブラストなどを行うことになるのです。

つまり、あなたは非常に高額な費用がかかるサンドブラストをやらせるのが目的で、１年おきで構わないと言っているのと同じですよ。
　

[54: 匿名さん]

>53
高圧洗浄をするときには、洗浄前と洗浄後に、内視鏡のカメラで
撮影してますか？
１年置きにやらないと、付着物が取れにくくなるといってますが、
簡単にきれいに落ちてますよ。

[55: 匿名さん]

高圧洗浄で漏水ってありますか？
昨年高圧洗浄した後に、水周りを使うと「ポトン、ポトン・・・」みたいな感じで音がしたんだけど
幸い水漏れはしていなかったみたい（原因は不明）

[56: 匿名さん]

漏れ水、賃貸でありました。

築４０年物件で配管交換せず劣化していた。

汚れがひび割れの栓をしていたが洗浄により汚れがとれひび割れから水漏れしたとのことでした。

[57: 匿名さん]

雑排水管の高圧洗浄については、築３０年程度のマンションで
一度も洗浄をしてないところは、内視鏡で検査しておこないますが、
多分高圧洗浄はできないでしょう。
それをやると配管のサビ部分を壊すことになりますので。
その場合は、洗浄剤でやるしかありません。

[58: 匿名さん]

>54
内視鏡カメラで全ての配管を見ることは出来ませんよ。
一番清掃し易く汚れが付かない部分しか見ることはできません。
内視鏡カメラが１００ｍの長さでも、全てマンションでの配管を見ることはできませんよ。

[59: 匿名さん]

>58
内視鏡のカメラは、各戸ごとにやるんではないの？
全戸やらなければ、フロアーごとに数戸をやるとか、下階の部屋を
重点的にやるとかね。
専有部分内の配管が１００ｍもある訳ないし。

[60: 匿名]

内視鏡カメラで全部を見ることは可能です。
ただし時間と費用の無駄だから全部を見る事はしません。
マンションの構造が解っている方ならば、例外は別にして、
横引管は専用部分内のみと言うことを知っています。
その管内を小さな金属の数個のボールが
水圧により回転しながらゴミや油脂を除去しながら前に（下に）進みます。
２０年を超えたマンションでは、排水管が金属製であれば、
管の底部はゴミ等で少しずつでこぼこになり、凹部にたまった水分が酸化し
錆を発錆させ管は痩せ、でこぼこは更に酷くなります。
凹部や割れ目には油脂や小さなごみが詰まっています。
油脂等が詰まっているときには漏りませんが、高圧洗浄すると
その摩擦により油脂や錆がはがれ、
管は網の目のようになり、そこから漏水します。
高圧洗浄中の事故の大部分はこうしておきます。
管理会社や洗浄業者は、プロですからそれを弁え注意して
業務をしているはずなのですが、それでも時々事故はあるようです。

[62: 匿名さん]

排水管の支管部分は、３０年を経過すれば更新工事を
やらなければならなくなる時期が必ずやってきますよ。

[63: 匿名さん]

スレ主さま

　当方は１０階建て３５戸の分譲１４年目のマンションです。数年前にコスト削減を行いました。現在の費用と貴マンションとの比較で簡単に説明します。

オートドア：8500/月、３台、年2回点検
【月2625／月、１台、年２回点検】
　＊３台ですから、ほぼ適正価格だと思います。36戸で３台あるのはすごいですね。

宅配ボックス：6000/月　年2回点検
【定期点検なし、費用ゼロ】
　＊ほとんど故障しませんの定期点検はしていません。故障時に業者を呼ぶことにしています。過去に呼んだことはありません。

省エネ法定期報告：3000/月　3年1回
【対象費目なし】

雑排水管清掃：18000/月
【4100／月、２年に１回】
　＊毎年やる必要性は少ないと思います。かなり割高だと感じます。

建築設備定期検査費：4300/月　年1回
【7500円／月、年12回】
　＊年１回と年12回では比較することは難しいですね。

特殊建築物定期検査：2800/月　3年1回
　＊定期的に予算化していません。３年に１度10万円を予算化します。結果的に同じくらいですね。

エレベータ：9人乗りフルメンテ、東芝：55,500/月
【同上、39000／月】
　＊独立系の点検業者です。年６回出張点検、365日24時間遠隔監視付き。割高のメーカー系でしたらそんなものかも。

園芸費:17900/月　年１回剪定・施肥、年２回刈込消毒
【植栽費10000／月　同上】
　＊植栽の規模が不明なので比較は困難です。

備品・消耗品費：7900/月
　＊自動的に支出する項目ではありませんので、固定金額の設定はしていません。

管理委託費：331800/月
【事務管理業務費：37500／月,管理員業務費：12500円、消防設備点検費：10000円、、受水槽点検費：5000円】
　＊管理員は週5日勤務、午前10時から午後４時までです。費目別の金額が不明ですが、割高かもしれません。

　以上、ご参考にしてください。

[64: 匿名さん]

>59
あなたはお目出度いですね。
各戸の部分だけなんて、給水管のごく一部にしか過ぎませんし全戸を見ることもできませんし、一番重要な中間部分が見えません。
例えば一番遠い部屋から受水槽までを見なければ、一番重要な中間部分が見えませんよ。
そんな幼稚なことで騙されてしまうような人がいるので、適当なことを言っても通用してしまい、それが当たり前のようになってしまうのです。

人の健康診断でも、内視鏡は口か鼻からと大腸から入れますが、十二指腸や小腸までは見ることができないので、カプセル式の内視鏡が発明され実用化されましたが、これと同じです。
口からの内視鏡だけでは不十分です。

わかりますか？

[65: 匿名]

＞６４
いつの間にか、排水管洗浄が給水管の話に替わっています。
誰が受水槽まで見る話をしているのでしょうか。

[66: 匿名さん]

>64
あのね、排水管の縦管部分が詰まることはまずないんだよ。
詰まるのは、支管部分。だから専有部分の排水管を洗浄すれば
十分なんだよ。
それにね、縦管部分の排水管の高圧洗浄なんかしてるマンションてないよ。
おめでたいとかいう前に、しっかり勉強してから出直してこいよ。

[68: 匿名さん]

>66
排水管の縦菅も接続部分があるので詰まりますよ。
縦菅が上から下まで１本のもので、途中で横菅の接続が無いのなら詰まる可能性は非常に低いですがゼロではありません。
縦菅が詰まらないと言うのは、直管の部分のみの話です。
横菅との接続部分は詰まりますし、直観の接続部分も詰まります。
それら全てをチェックしないと意味がありませんからね。

[69: 匿名さん]

排水管に付着するスケールのことを知っていますか？
配管サイズにほぼ無関係で１～３センチくらいの厚みのスケールが付くのです。
専有部分の配管は、流量が少ないこともありますが、出来るだけ細い配管を使いますし、間取りのこともあるので曲がりが多く、水勾配をとってはいますがほぼ水平に流れるので、流速が遅くスケールが付着し易いので、１年でも１センチくらいのスケールが付くこともあります。
また、一度配管にスケールが付着したら、高圧洗浄を行っても元の配管まで全て取れることはありません。
配管に残ったスケールの部分には、スケールが付着し易くなりますので他の部分よりも溜まり易く取れ難くなります。
このスケールを取るには高圧洗浄ではなく、ワイヤーブラシが必要です。
しかし、ワイヤーブラシは配管自体を痛めてしまいますので、一時しのぎ的な効果しか期待できません。
ワイヤーブラシで傷が付いた部分には、スケールが非常に付きやすくなるのです。
人間の血管で起こる「梗塞」と同じです。
縦菅は、各階の排水をまとめて流すので、また、詰まると厄介なので、専有部分とは違い、少しでも大きいサイズを使います。
横菅と違い、流量が多く流速も速いのですが、常に流れているものではありません。
縦菅にも横菅同様のスケールが付着します。
縦菅は太いのでスケールが付着しても横菅のように詰まることはまずないのです。
しかし、横菅との接続部分には堤防のようなスケールが出来易く、そこからスケールが溜まっていく足掛かりとなります。
偶に、そこに誤って流してしまったフォークとかビニール袋などが引っ掛かり、縦菅を塞ぐ原因となることもあります。
簡単ですが、これくらいは知っておいて損はないと思います。

[71: 匿名さん]

縦管は詰まることはまずないね。
詰まるのは横引管。
但し、継手部分は傷みやすいので、更新工事をするときは、ここの交換をする。
高圧洗浄の縦管部分の洗浄はできない。
ましてや縦管部分を高圧洗浄はしないしできない。

【テキストを一部削除しました。管理担当　H25.9.6】

[74: 匿名さん]

縦菅清掃は行われているようです。
http://www.jctokai.co.jp/haisuikan.html

[75: 匿名さん]

ディスポーザーが付いているマンションは縦菅も横菅も外部の排水管も全て、年に２～３回の高圧洗浄を行っていますね。

[77: 匿名さん]

ディスポーザーが付いているマンションで、年４回の高圧洗浄をしているマンションがあるそうです。
専有部分の横菅は勿論、隠ぺい部分の縦菅や建物周囲の排水升やグリストラップから道路の本管までの全ての管の高圧清掃です。
新築時から行い、内部に付着するのを防ぐことが一番重要だそうです。

[78: 匿名さん]

縦菅は清掃できないとか、縦菅は詰まらないなどの嘘を平気で書く人がいますので、注意して下さい。

縦菅は、各フロアの専有部分からの排水が同時に流されたとしても、流せるサイズの配管になっています。

各フロアの専有部分から一斉に最大で排水することは有り得ませんので、縦菅は、ほとんど流れていない状態なので横菅よりも詰まりにくいと言うだけの話で、詰まらないのではありません。

流れが少しなので、かえってスケールが付着し易くなるのです。

ディスポーザーが付いていないマンションなら、新築の内から年に一回は高圧洗浄をするほうが、配管が長持ちします。

流れが悪くなってから高圧洗浄では取れなくなってから、ワイヤーブラシで汚れを取ると、配管に傷が付き、その傷にスケールがどんどん積もっていくようになるので、数年で詰まりが再発します。
　

[79: 匿名さん]

縦管の流れはすくないといってるけど、横引管から全て縦管に集まるので
少ないということはないんでは？

[80: 匿名さん]

>78
高圧洗浄で縦管部分も洗浄するのですか？
縦管部分は、ワイヤーブラシでやるのが普通なんでしょうか。

[81: 匿名さん]

>79
例えば、１０階建てで各フロアの２部屋を受け持っている１本の縦菅を例にすると、設計時には、各部屋の横菅は、その部屋の雑排水を同時に流しても縦菅まで逆流せずに流れるように設計されていて、縦管は、２０部屋から同時に最大の排水をしても逆流せず流れるようなサイズに設計されているのです。
実際に、同時に最大の排水をすることは有り得ないので、縦菅には常に排水が流れることはなく、料理をする時間帯、お風呂を流す時間帯などでも、全部屋が同じ時間に同時に全開で排水することは有り得ませんし、それ以外は、ほとんど排水は流れていません。
みんなが寝静まった深夜から早朝にかけて、頻尿などでトイレに行く人がいない場合、排水はゼロです。


>80
あなたの質問の答えは既に78に書き込まれていますよ。

＞ワイヤーブラシで汚れを取ると、配管に傷が付き、その傷にスケールがどんどん積もっていくようになるので、数年で詰まりが再発します。

[82: 匿名さん]

>81
それでも、横引き管より縦管の方が排水は多く流れるのではないですか。

[83: 匿名さん]

>82

流れる総量だと言うことなら、縦菅と横菅共に同じです。

わかりやすい例を挙げて説明します。

１本の縦菅に専有部分にある横菅１０本が接続されていた場合。

横菅から流された排水と同じ量が縦菅を流れます。

例えば分り易くするために横菅の配管サイズを、浴槽の排水・洗面所で洗面器一杯に貯めた水の排水・洗濯機の排水・台所で洗い桶に貯めた水を一気に流した排水・トイレで手洗いをした排水を同時に流した時の横菅に流れる最大水量が確実に流れるサイズの１辺が１０ｃｍの正方形だとすると、縦菅のサイズは、横菅から排水される最大水量の１０倍のサイズなので、１辺が約３２ｃｍの正方形になっています。

縦菅に１０本の横菅が接続されているのなら、横菅１本と縦菅１本を比べることは出来ませんし、比べても意味がありません。
比べるなら、接続され、共に関連性のある、横菅１０本の合計と縦菅１本とを比べるしか方法はありません。

例えば、縦菅に接続された１０本の横菅の内の９本から、常に蛇口を全開にしたような排水があるとき、残りの１本の横菅から流れる排水量と縦菅に流れる排水量を比べても意味がないのと同じことです。

[84: 匿名さん]

排水管は、毎年清掃しないと配管に汚れがこびり付いた汚れが取れ難くなり、それに汚れが蓄積しだして大きくなり管を塞いでいきます。
毎年清掃していれば、初期のこびり付きを防止出来ますので、長い間、配管に汚れが蓄積し難い状態を保てるのです。
例えば便器の掃除を怠れば、便器に汚れの輪と呼ばれるものが付着して取れ難くなり、だんだん濃くなっていくのと同じです。
最初からこまめにさっと清掃をしていれば、汚れの輪が付きません。
５年もあれば違いがはっきり出ますが、それと同じです。
特に見えない部分なので、毎年の清掃は必要ですし、清掃することで配管がきれいに長持ちすることになるのです。
新築だからと２年に１度でいいとか言ってると、１０年もすると流れが悪くなり、内視鏡で見ると、かなり閉塞しかかっている部分がみつかり、それを除去するのに無駄な金がかかることとなり、配管自体の寿命も短くなるのです。

[85: スレ主]

＞NO34さん
たしかに一理ありますね。

[86: スレ主]

＞NO３５さん
お住まいのマンション規模とEVは何人乗りですか？

[87: スレ主]

＞NO36さん
独立系は考えてないんですよ。
メーカーは責任問題も含めあまり逃がしたくないので。。。

[88: スレ主]

＞NO３７さん
やはりフロア数が高いと、そうなりますよね。

[89: スレ主]

＞NO３８さん
参考にさせていただきます。

[90: スレ主]

＞NO３９さん
階高は関係あるようですよ。