品川タワーレジデンス

[マンコミュファンさん]

品川駅高輪口サイドでは初の制震タワー、第一京浜沿いでプリンスホテルが事業に協力してますがいかがなものでしょう。

＜全体概要＞
所在地：東京都港区高輪3-422-15
交通：JR・京急品川駅から歩いて6分、都営浅草線泉岳寺駅から歩いて7分
総戸数：125戸
間取り：1DK～3LDK（30～87.37m2）
入居：2015年3月予定

売主：京阪電気鉄道、京阪電鉄不動産
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド

[スムログ 関連記事]
【高輪台～泉岳寺界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/10807/

[No.101 by 匿名さん 2013-04-29 20:56:46]

検討に際して有意義な意見交換がしたいので、自作自演は止めて下さい。お願いします。

[No.102 by 匿名さん 2013-04-30 01:29:56]

第一京浜沿いということで話題でしたら、
隣に高輪中央マンションというのがありますので、
GoogleMapのストリートビューで道路沿いの外観写真が参考になると思います。

[No.103 by 匿名さん 2013-04-30 09:01:14]

ここに限らないけど幹線道路沿いの粉塵はかなりきついですよ。

[No.104 by 買い換え検討中 2013-04-30 18:51:29]

ここは、
ペット可なのか？
ディスポーザー装備なのか？
床暖房は？
24時間ゴミ捨て可能な各階ゴミステーションは？
24時間換気システムは？(全熱交換じゃなくても…)
ビューバス仕様の部屋はあるのか？(公式HP見たところ無いけど)
スケルトンインフィル構造？(将来のリフォームの自由度がほしい)

まだまだ不明な点が多いな〜・・。

[No.105 by 匿名さん 2013-04-30 21:09:19]

＊＊＊がすぐそばにあるのが微妙。。

[No.106 by 匿名 2013-04-30 21:56:51]

何？

[No.107 by 匿名さん 2013-05-01 01:27:17]

高輪口、京急・紀伊国屋以外でちょっとした買い物、

近くにコンビニありましたっけ？

[No.108 by 匿名さん 2013-05-02 00:51:59]

コウフクノカガクは伏せ字になるのね。宗教系の話はNGなのか。

[No.109 by 物件比較中さん 2013-05-04 10:46:42]

９９＞ここ三井の物件かと思ってました。気づかせてくれてありがとう。
京阪が売主なんですね。

[No.110 by 購入検討中さん 2013-05-04 10:51:50]

大崎のパークシティは御殿山小学校まで徒歩1分みたいですね。
しかも品川区でかなりレベル高い学校です。
教育環境は具体的に港区は何がいいのでしょうか？教えてください。

[No.111 by 匿名さん 2013-05-04 10:55:10]

110さんは96さん？
他人に聞くまでもなく三井大崎がお好きなようなので、あちらになされば？

[No.112 by 匿名 2013-05-04 13:21:14]

>>96芝浦アイランドの中古なんていかがでしょう？ あとは品川シーサイドあたり。

世田谷区のどこかにもよりますがそんなに通勤時間変わらないのでそのまま住み続けた方がいいような気がします。

[No.113 by 匿名さん 2013-05-04 15:02:15]

ここは高輪台が学区です。港区は小学校で三割、中学になると7割は私立なので学区とかどうでもいい人が多いのです。

例外は興 港南、芝浦地区でサラリーマンも購入できる価格のマンションが多い。一般的には高収入なのですが、山手線内側のエリアに比べるとビンボーなので、当然のごとく私立に行かせる財力と文化がなくお受験失敗組みも多く、結果としてなぜか公立のLevelが高いという不思議なことになっています。

[No.114 by 匿名さん 2013-05-04 15:03:07]

芝浦アイランドの中古なんてぼりすぎなのであんなの分譲価格以上で買ったら負けでしょう。

[No.115 by 匿名さん 2013-05-07 21:12:16]

前には第一京浜、横に将来は湾岸に繋がる環状4号線…大型車輌の
交通量はかなりなもんだしな…それに鉄道の騒音…後背地には墓地、横には…高輪のレジデンスには本当に引かれるんですが…

[No.116 by 匿名さん 2013-05-07 22:24:18]

鉄道は遠いし第一京浜も湾岸道路が整備されてトラックは大分減った。環４はタクシーとコンビニトラックばかりだしこの立地は意外と悪くないと思います。

[No.117 by 匿名さん 2013-05-07 22:31:30]

窓を空けっばなしで生活しないので大丈夫。一日中、家に引きこもってないから大丈夫。

[No.118 by 匿名さん 2013-05-07 23:11:54]

〉〉114
当時とは市況が違う

[No.119 by 匿名さん 2013-05-07 23:14:51]

市況が違おうと、新築が買えるなら新築にします。

[No.120 by 匿名さん 2013-05-07 23:47:09]

ここめちゃ価格高いらしい。

[No.122 by 匿名 2013-05-08 01:03:04]

買う気は満々あるがボッククリ価格なら即キャンセル。 幹線道路沿い、雑魚分譲会社、雑魚施工メーカー、低地、それを差し引いても品川の将来性に期待するから買いたいが、あり得ない価格ならむしろ怒りがわいてくるね。たかだか26ヘクタールの品川の再開発なんてたかが知れてるだろ。規模的には日暮里の再開発と同じだし、東京駅の１０分の１程度の規模しかない。

[No.123 by 匿名さん 2013-05-08 01:05:06]

坪３００なら買ってもいいかな。

[No.124 by 匿名さん 2013-05-08 12:46:51]

ハセコーって中層マンションに特化して瑕疵対応のノウハウはあるだろうけど、タワーは採算あわせらんないから控えてたはず・・・
それにハセコーの制振技術か・・・

[No.125 by 匿名さん 2013-05-08 12:55:42]

大森駅前には、ハセコーが単独で免震タワーを建ててるよ。
免震に比べれば制振技術など難しくはない。

[No.126 by 匿名さん 2013-05-08 23:03:39]

すいません。教えていただけますか？
免震の方が歴史的には積層ゴムなど含め、ある程度確立している技術ではなかったんですか？
制振技術ってまだまだゼネコンによってまちまちって認識なんですが？…

[No.127 by 匿名さん 2013-05-08 23:05:46]

制震はちゃんとしたものから、おもちゃみたいのまであってピンきりです。

[No.128 by 匿名さん 2013-05-08 23:11:45]

東雲辺りのスレでは
「免震は歴史的にまだ確立されていない技術」と散々書かれてきたが、
ここでは確立された技術ってことにするの？

[No.129 by 匿名さん 2013-05-08 23:20:06]

Wikiの「制震」に、免震が発展途上の技術であるといえる、と書かれています。

[No.130 by 匿名さん 2013-05-11 14:26:59]

なんか環状4号線もちだしたり、このマンションからどれだけ見えるかもしれない貴賓館中心の写真を出したり目一杯感ありありだね。高輪口初のタワーっていうけど第一京浜沿いのという修飾がいるのでは？高輪台駅近辺の方が同じ幹線沿いでも余程クオリティが高い。

[No.131 by 匿名さん 2013-05-12 18:23:33]

デベロッパーの知り合いに聞きましたが平均300後半～という値付けのようです。
下層階でも300前半スタートですね…
庶民には手が出ません。。

[No.132 by 匿名さん 2013-05-12 21:55:59]

デべの知り合いにって、京阪にお知り合いが？
ある意味スゴい。

[No.133 by 匿名さん 2013-05-12 22:52:03]

さすがにそれじゃ売れないでしょう。1国沿いは容積率高いのでその相場で売れるなら一帯はマンション通りになってますよ。

[No.134 by 匿名さん 2013-05-12 22:53:17]

最近の物件は、予想以上に高いです。

[No.135 by 匿名さん 2013-05-12 23:23:07]

ボクもデベの知り合いに聞きました。平均300前半らしいです。下は200代ですかね？ヨカッタ〜

[No.136 by 匿名さん 2013-05-12 23:36:56]

出た、安値を期待した典型的な書き込み！！
安く買えるといいですねぇ~

[No.137 by 匿名さん 2013-05-12 23:58:40]

施工が長谷工ってのがね～・・・

[No.138 by 匿名さん 2013-05-15 00:51:50]

長谷工だから安いと期待したい。

[No.139 by 匿名 2013-05-15 02:13:10]

長谷工は２度の公的資金注入で国に無理やり生かされて特殊な格安団地工法を与えられた特殊な企業。

何のために生かされたかというと行き詰まったＵＲ分譲部門の替わりを民間デベに担わせ格安団地を提供すること。

もし売値が高かったら用地取得に失敗したかデベが乗せたかのどちらかです。

[No.140 by 匿名さん 2013-05-15 09:17:27]

大森の長谷工施工タワー、高いですよ。

[No.141 by 匿名さん 2013-05-15 16:19:37]

大森で懲りてここは安くするんじゃないかな。あるいは調子に乗るか。。

[No.142 by 匿名さん 2013-05-15 16:25:39]

施工会社ではなく、デべが売値を決めるんでしょう。

[No.143 by 匿名さん 2013-05-17 10:30:27]

トランクルームがあるので収納は問題なさそうですね。
季節もの用品を収納できそうなので活用できるでしょうね。

この辺りの平均価格は12月はぐっと下がりましたが、年明けから少しあがってきているようですね。

[No.144 by 匿名さん 2013-05-17 13:14:52]

トランクルーム、って結局
室内の納戸と似たようなものなんですよねえ。
サーフボードやスキーやゴルフセットみたいな物を持ってる人以外には。
同じ面積の収納が室内に在ったほうが便利そう。

[No.145 by 匿名さん 2013-05-17 13:23:06]

まあトランクルームと同面積があればそっちのがほうがいいのは当たり前でしょう。
ただトランクルームは専有部にするには向かない場所（地下とか）を有効活用できます。

今住んでいるマンションは納戸もありますがトランクルームは別にあって季節物（扇風機とかクリスマスツリーとか）やスーツケースなどを収納するのに役立っております。

[No.146 by 匿名さん 2013-05-17 23:35:27]

ゴルフセットなんかは室内に持ち込むのも面倒なのでトランクルームがあるといいな。

[No.147 by 匿名さん 2013-05-18 16:07:18]

このあたり少し入るとセレブな印象のひとが多くていいですね。

[No.148 by サラリーマンさん 2013-05-19 17:13:30]

>145
>146

経験則では使い方は季節ものを入れるのがベストかなと思います。
ゴルフセットはよく使う方は出し入れが面倒になるかもしれないですね、湿度の管理も大切ですしよくフキフキ掃除する方も、自分の部屋に置いておくほうが便利かも。

でもサーフィンやスノースポーツが趣味の方は季節限定ものですからトランクがお役立ちです。

[No.149 by 購入検討中さん 2013-05-22 02:54:29]

ちびっこタワー。125戸なら強気の単価でしょ。
350～370ぐらいでしょう。

[No.150 by 匿名さん 2013-05-22 08:21:39]

第一京浜沿いでその価格はリスキー。

[No.151 by 匿名さん 2013-05-22 08:26:46]

セレブな印象、わかるわかる

60代くらいのすごいスタイルがいいおばあさんとか、芸能人みたいな格好したじいさんとかやたらいるよね。
ああいうのは東京でもなかなか見ない。

[No.152 by 匿名さん 2013-05-22 08:52:34]

バブルの頃はこのあたりは億ション地帯でしょうから。

[No.153 by 匿名さん 2013-05-23 13:59:16]

＞148さん
トランクルームには1世帯あたりどのくらいのスペースが与えられるのでしょうね。
サーフボードが収納できるほどの高さもありますか？
ウチはキャンプ用のアウトドアセットを持っておきたいと考えておりますが、
テーブルセットやテントなどがまるごと収納できるようなサイズであれば良いですね！

[No.154 by 匿名さん 2013-05-23 15:49:45]

間取り図に描いてありますが０．７平米ほどです。
ちなみにトランクルームは専有面積に含まれております。

[No.155 by 匿名さん 2013-05-23 16:55:38]

ってことは買い取りですか？
トランクルームは賃貸の場合もありますよね。

[No.156 by 匿名さん 2013-05-23 16:59:40]

買取というか専有部という扱いのようです。
もし間取り図にあるもの以外にトランクルームがあるんだったらすみません。

[No.157 by 匿名さん 2013-05-23 21:43:18]

占有部なら賃貸でも付くでしょう

[No.158 by 購入検討中さん 2013-05-28 13:32:27]

設計・施工が長谷工ってどうなんだろう・・・

[No.159 by 匿名さん 2013-05-28 16:23:48]

大森の免震タワーも、設計・施工が長谷工ですよ。

[No.160 by 購入検討中さん 2013-05-28 19:04:38]

でも、大森は三菱が厳しく社内基準でチェックすると言ってましたが、ケイハンにその能力があるとは思えないし・・・

[No.161 by 匿名さん 2013-05-28 19:14:08]

でも、大森はもともと長谷工と近鉄が取得した土地で
それに三菱商事が加わり、その後に商事の持分が地所に移った複雑な物件だし・・・

[No.162 by 匿名さん 2013-05-29 02:04:25]

聞いたこともない施工会社よりは長谷工の方が安心できます。

[No.163 by 買い換え検討中 2013-05-29 13:03:45]

長谷工はちょっと工法が特殊なので（よく言えば効率化しているので）、ときどき大きな不出来が出ることがあるんですよ。
そういった意味での懸念です。

[No.164 by 匿名さん 2013-05-30 02:27:01]

どの辺が特殊なのですか？

[No.165 by 匿名さん 2013-05-30 09:23:00]

大きな不出来とはどのようなことでしょうか？
具体的な事例で説明してください。

[No.166 by 匿名さん 2013-05-30 09:57:54]

１５３さん
マンションで一番困るのがその様なアウトドアグッズなんですよね。今住んでいる所では
まるまる一部屋がアウトドアグッズや季節外のものでつぶれてしまっているので、トランクルームが
あるとありがたいですよね。一軒家だと、物置などおけるけど、マンションでは無理ですからね。
買い物となると、ＷＩＮＧの地下か、紀伊国屋、クィーンズ伊勢丹になりますかね。
成城石井が紀伊国屋に変わってしまいましたが、成城石井だった方がお客さんが入っていた様な気がします。

[No.167 by 購入検討中さん 2013-05-30 15:31:05]

>164
>165　さん
よく言われているのが、長谷工独特の二重壁工法のことです。
二重壁が直ちに悪いというわけではないのですが、長谷工は低層マンションの戸境のコンクリート壁の施工を経験のある職人でなくてもできるように、両側に軽量鉄骨や木の間柱に単に石膏ボードを張っただけの仕上げ壁を作る方法を取ることが多いようです。
この場合、室内広さとの兼ね合いから隙間がわずかしか取れないため、両側の隙間が共鳴して「太鼓現象」を起こし遮音性が落ちてしまいます。
ぴっちりグラスウールを充填したり間柱を交互に配置するなど丁寧に作れば問題ないのですが、そうではなかったということで評判を落としたのだと思います。
ここはタワーですので初めからコンクリート抜きの乾式壁でしょうが、どの程度音に気を遣って作るか、企業のポリシーのようなものが問われますので、一事が万事ということにならないといいなと思っている次第です。

[No.168 by 匿名 2013-05-30 18:19:10]

リニアできても品川は閑散としたつまらない駅になる予感。港南側を銀座並みに商業開発すれば良いのに安いタワーマンションばかりできる。

[No.169 by 匿名さん 2013-05-30 18:26:34]

リニア駅は新幹線の地下なので港南側。
港南側のタワマン新築予定は、駅近くのＵＲ再開発タワマンくらいしかないけど。
高輪側は大規模開発の計画はある。いつになるのか知らないけど。

[No.170 by 匿名さん 2013-06-01 00:18:37]

将来は上野駅みたいな廃れ方をしないか不安

[No.171 by 匿名さん 2013-06-01 00:24:26]

上野駅、始発駅の役目を終えるそうですね。
品川駅はリニアで始発駅。

[No.172 by 匿名さん 2013-06-01 00:33:04]

上野と品川は対照的、明暗分けてる感じだよね。
上野はかつては東北新幹線の始発駅だったのが東京始発になり、今では上野に停車しない新幹線もある。
対して品川は10年前に東海道新幹線駅ができ、将来はリニアの始発駅となる。

[No.173 by 匿名さん 2013-06-01 00:41:33]

リニアは名古屋行きの飛行機みたいなものだから微妙じゃない？プチ羽田みたいな。

[No.174 by 匿名さん 2013-06-01 00:49:05]

スカイツリーで分かるように、日本人は新しいもの好きですから。
マスコミが煽って人気にしてくれますよ。
名古屋の前に、ひとまず山梨まで開業させる話もあるし。

同じく新しい山手線新駅でも、ついでに品川もマスコミが煽ってくれるだろうし。

[No.175 by 匿名さん 2013-06-01 01:50:26]

スカイツリーのオフィスビルは空室だらけ。

[No.176 by 匿名 2013-06-01 02:15:11]

成田いらなくない？羽田に集中投資すればいいのにね。なんで泉岳寺経由で成田と羽田を結ぶんだろ。そんな予算あるなら羽田をひたすら拡張すればいいのに。政府は無駄ばかりするよな。環境保全とか適当な理由で成田空港廃止してやれ！千葉に用はねぇ！みんなそうだろ？

[No.177 by 匿名さん 2013-06-01 14:57:42]

羽田着陸渋滞を知らんのか。もう空が一杯なんです。

[No.178 by 匿名さん 2013-06-01 15:23:00]

リニアができると品川駅は東京駅並ににぎやかになる予感。

[No.179 by 匿名さん 2013-06-01 15:29:45]

名古屋にしか行けないですよ。浜松町程度では。

[No.180 by 匿名さん 2013-06-01 15:44:25]

将来的には大阪行けるでしょ。もしかしたら頓挫すると予想してる？

[No.181 by 匿名さん 2013-06-01 15:57:41]

これからは国家のインフラ整備はメリハリつけますからね。投資される街、放置される街の差が広がるいっぽうです。リニア駅ができるということほそういうことですよ。

[No.182 by 匿名さん 2013-06-01 16:11:33]

リニアできても品川は閑散としたつまらない駅になる予感。っていってる168さんは先が見えないひと。

[No.183 by 匿名さん 2013-06-01 16:14:21]

リニアはJR東海持ちじゃない？国交省にお金はありませんよ。

[No.184 by 匿名さん 2013-06-02 22:10:15]

リニアも使わない人にとっては、あまり関係ないかも。
それより毎日使う路線がどうかなって気になります。

共用部分が充実していそうなところが、いいかなって感じます。

[No.185 by 匿名さん 2013-06-02 22:12:57]

第一京浜は車線拡大計画があり、将来もっと車が通るようになります。

[No.186 by 匿名さん 2013-06-02 22:18:22]

住民が使うか使わないかじゃないんですよ。
珍しさで乗る客が、国内や国外から訪れる。

[No.187 by 匿名さん 2013-06-02 23:40:29]

ゆりかもめみたいなものか。

[No.188 by 匿名さん 2013-06-02 23:50:10]

ゆりかもめもいつか、国内各地で走らせて欲しいと言われるようになるといいですね。

[No.189 by 匿名さん 2013-06-04 11:14:34]

プリンスホテルが事業協力しているそうですが、マンション計画に出資しているという意味ですか？
サービス面では成田や羽田に向かう際、住人がプリンスホテルからリムジンバスを利用できるようですが
単に、ホテルから空港までリムジンを運行しているから近くて便利だよ、という意味ですかね！？

[No.190 by 匿名さん 2013-06-04 11:26:57]

なんかクーポンくれるとかその程度の話らしいよ。
それに空港なら品川駅使えばいいだけ。空港バスはホテルから直通ではなく、品川周辺のあちこちのホテルによって客をピックアップしながら行くからやたら時間がかかります。

[No.191 by 匿名さん 2013-06-10 09:14:33]

あ、そういう事なんですか…
何なんだろう！？って思ってたのですが、そういうもんですよね。
でもクーポンも利用できそうなものがあったら嬉しいかなと思います
遠くから友人が来た際、
ホテルに割引で泊まれるとかだとかなり便利だと感じます。
そういう感じなんでしょうね。

[No.192 by 匿名さん 2013-06-10 11:19:01]

プリンスは泊まるより、バイキングの割引クーポンなら嬉しいですが。

[No.193 by 匿名さん 2013-06-12 00:12:05]

プリンスホテルにあまりいいイメージないけど。。

[No.194 by 匿名さん 2013-06-15 14:19:01]

コメント少ないけどここ人気ないの？

[No.195 by 匿名さん 2013-06-15 14:28:29]

ない。

[No.196 by いつか買いたいさん 2013-06-15 14:43:42]

仕様とか設備とかもう少し情報出してくれないとコメントのしようもないですね。出てくる間取りも少ないし。

[No.197 by 匿名さん 2013-06-15 15:51:36]

道路沿い長谷工マンションというのが致命的難点。

[No.198 by 匿名さん 2013-06-19 05:53:56]

この辺りの立地がいいのであれば、１０月を過ぎれば、道路沿いでない静かな場所に部物件がでますよ。

[No.199 by 匿名さん 2013-06-19 08:28:06]

たけーよ

[No.200 by 匿名さん 2013-06-19 09:12:11]

198さん
どちらにでるんでしょうか？