長期修繕計画で見るべきポイントって？

[puku]

みなさんが長期修繕計画を見るにあたり、注意しているポイントって何でしょう？
今度ＭＲに行く時に、計画書を見せてもらおうと考えているのですが、如何せん
一度も見たことがないので、チェックすべきポイントが今ひとつわかりません・・・。

・年々上がっていく修繕費が、一般的に言われる金額であれば妥当だと思われる。
・計画年数が２５年か否かで、信頼に値するかどうかのひとつの目安になる。

との意見を目にしたので、とりあえずはその部分をチェック・・・と考えているのですが。

マンションの規模や駐車場の方式など、いろいろな要因が絡み、ケースバイケースかとは
思いますが、実際に計画書を見られた方の、「私の場合ははここに注意した」というご意見を
お聞かせください。よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

駐車場の料金と（無料の場合は要注意）駐車場の機械式の割合（１５年でなんらかの大きい修繕が必要と考えられる）

[3: 匿名さん]

だいぶ昔の話題ですが、良い質問だなと思ったので掘り起こしてみます。

私が素人なりに長期修繕計画を見るときの目的は、↓な感じ。
1.デベの販売方針を確認する
2.買った後困らないか？
3.マンションの性格付けを理解・それに納得するかチェック
4.計画の妥当性
5.戸建と比べて納得できるか


1.は修繕積立金の初期金額～最終年度の金額、一時金の有無/有れば金額をチェック
　最初4千円で最後4万円、10年ごとに15万円とかだと要注意で、
　初期金額をとにかく抑えてパッと見の月間支払額を安く見せかけていそうだと
　疑います。
　この場合、なんだか「売れれば後は知らないよ」って姿勢が透けて見えるようで
　他にもそんな傾向がありそうに思えてデベの信頼ポイントダウン。

　物件によるけど、初年度の金額が70平方メートル換算で7000円前後確保されていれば
　大体まっとうな範囲らしいと聞きました。

　※ちなみに通常型のマンションでは修繕積立金1平方メートル当たり200-300円が
　　相場らしい。(タワーでは500円程度だとか)
　　つまり70平方メートル換算で、通常マンションなら初年度から14000-21000円、
　　タワーなら35000円づつ積み立てるのが理想な模様。

2.は最終年度の金額になっても家計が成り立ちそうかチェック
　一時金は月ごとに平準化してみて、合算後の金額で考えます。

3.は物件の保有する各共用施設がどらくらい補修費(+管理費)に影響を与えているのか
　見て、物件の性格を理解しようとします。

　共用施設いっぱいでパンフレットが華やかだとして、維持管理の負担は住民なので
売りになっている共用施設ごとに修繕費(+管理費)がどれほど
　かかっているか知っておきたい訳です。

　・コンシェルジュは一ヶ月あたり自分が幾ら負担する事になるか(これは管理費のみ)
　・プールの水道代、防水等の補修費はどれくらいかかるのか？
　これらが無ければどれくらいで済んでいたのか・それくらい払っても欲しい施設か？

　"こんなにかかるならいらない"→過剰装備のお化粧マンション
　"さすが大規模物件。さほど負担になってなくてOK”
　　→大規模メリットを活かせている。じゃ、その共用施設が取り合いになって
　　　結局使えないとかにならないか、施設数を総世帯数で割って年間どれくらい
　　　使えそうか考えておこう。
　"何も持たない。だからお金もかからない”
　　→他と比べるとシンプル。夢も膨らまない。でもその分負担も無い・・・悩む

　→などなど、マンションの理解を深めます。

4.計画の前提が甘すぎない？
　・駐車場利用率が何パーセントある前提で計画が組まれているか？
　　→物件の駐車場装備率が何パーで、その場合全部使われそうに思うか？
　　　利用する人が少なすぎて、管理費上がらない？
　・１Ｆ店舗の賃料が前提になってるけど、この立地で客来るの？住民利用のみで
　　維持可能？撤退したらどうなるの？
　・明らかに壊れていくはずの共用施設に修繕費が積まれていないって事は無い？
　　計上されていないなら理由は何？→完全受益者負担で利用者数見込みも妥当ならOK
　　（スポーツジムのマシンとかゲストルーム維持費等）

5.戸建と比べて納得できるか
　30年間の支払総額を試算してみて、戸建と比べた場合に納得いくか考える。

物件の理解を深めるのが目的で、買う/買わないの判断に至る場合もあれば買った場合に
どんなリスクがあるのか理解しておくって意味合いもあります。

他のみなさんはどんな観点でチェックされてますか？

[4: 匿名さん]

＞他のみなさんはどんな観点でチェックされてますか？

　知り合いが住んでいる似たような規模のマンションの計画を見せてもらいました。
別のデベ＆管理会社で、自分が買おうとしているところよりも大手のマンションでしたが、だいたい似たような金額だったので、安心しました。

ちゃんと勉強すれば良かったのですが、ちょっと手抜きをしました。
私がチェックしたのはこの程度です。

[5: 契約済みさん]

購入を見合わせたマンションですが、
修繕積立金の初期が5000円程度で、
3年、7年、10年、15年、20年ごとにガンガン上昇し、20年以降は25000円くらいになってました。
80世帯ほどで駐車場100％ですが、95％が機械式で残り5％が1階の庭付きの数部屋分でした。
修繕計画では外壁に次いで2番目に高額な修繕費がかかっていました。
機械式恐るべし、と思いつつ部屋もイマイチ気に入らなかったので購入せず。
ちなみに3番目はエレベーター、4番目以降は一桁安くなるので確認せず。

結局買ったのは100％平置きの小規模マンションです。
駐車場0円なので、将来やや不安。しかも利用者7割程度…。

[6: 03です]

>04さん
複数の計画を見て初めて分析できるようになりますね。
私も一つ目を見た時にはマンションの性格の違いと修繕計画が
どう結びついてるかイメージが沸きませんでした。

＞05さん
駐車場にかかわる費用でかいですね。
100%平置きだと維持費はあまりかからなさそうで、
利用率が低いとその分広い土地にかかる固定資産税がもったいないって所でしょうか。
余剰分を外部へ貸し出したいところですね。

[7: 匿名さん]

第一回目の大規模修繕工事が何年目に設定されているか。瑕疵担保責任の期間は１０年間ですが、
第一回目の大規模修繕工事に瑕疵が見つかるケースもあります。１１年目以降に設定されると
瑕疵担保責任期間が過ぎてしまって、後の祭りです。

[8: 匿名さん]

10年以内に一回目の大規模修繕をやらなければならない物件はそもそもダメマンションです。
そんなとこは買わない。

[9: 匿名]

どこも40年で修繕費用と管理費が1検当たり1000万円ぐらいかかりそうです。
知らない人も多いようだよ。

[10: 匿名さん]

＞見るべきポイントって？

極論を言えば

『ちゃんと「一時金の徴収」を想定しているかどうか』


タダほど高いものはない。

[11: 匿名さん]

不動産屋の親戚さんから、最近、駐車場の稼働率が下がってきているので気をつけたほうがいいと言われました。うちのマンションもそうみたいです。都心なので人口が少なくなっているからかな？

[12: 匿名さん]

車の維持に金がかかるからだよ。

[13: 匿名さん]

新築購入時に払う修繕費一時金は、長期計画終了後に次の大改修の為にまた徴収されるのでしょうか？

たとえば、１５年大規模修繕予定で長期計画が作られていて、15年目の大改修で修繕費が空になって次の15年後の大改修の為に一時金を徴収して今まで通りの額を積み立てて行くって感じになるのでしょうか？

長期計画の15年の後がどのようになるのか知ってる方教えて下さい。
営業さんは住居者の話し合いで決まります。みたいな事言っていて予想が出来ません。

[14: 匿名さん]

15年分しか計画立ててないデベから買うのなんざおやめなさい

[15: 匿名]

14に同意

安く見せるための手法にしても酷すぎます。

１５年だとエレベーターとか入ってきませんからその分安く見えたりします。機械式駐車場だと１５年だと入ってこないかもしれません。

[16: 匿名さん]

＞No.13 さん

基本的に、修繕費一時金が戻ることはありません。
なぜなら、修繕はマンションが存在する限り続くのですから。。。
また、長期修繕計画は、30年以上作成するものです。
（国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインにも記載されています。）

もし15年しか計画を立てていないマンションであれば、購入は見送るべきです。

[17: 匿名]

入居時の一時金はよくあるケースですが、それ以外に
最初から、どこかで一時金の徴収を予定しているような長期修繕計画はダメです。

あとは機械式駐車場や温泉施設、プール、駐車場グリルシャッターなど
金のかかる共用施設があるのに長期修繕計画に記載されていないケースは
あとで一時金を徴収される可能性があるので要注意です。

積立金額の妥当性などは、「積算資料ポケット版 マンションRe」などを
参考にするといいですが、国土交通省からも修繕積立計画のガイドラインが
出ていますので㎡単価を計算してみるのもいいと思います。
※面倒なら販売員に計算させて下さい。

[18: NO13]

１５年計画はまずいんですね。勉強になりました。

30年長期計画マンションの場合でも同じ質問なんですが、購入時に納める修繕費一時基金は３０年後大改修の後は空になるんですよね？
さらに次の３０年先の為の修繕積立が始まると思うのですが、購入時は一時基金が元手になっての修繕積立金の算出だと思うのですが、大改修後に入居時と同じように修繕費一時基金が必要になるんでしょうか？

大改修後の修繕費がどのようになっていくのかご存知の方、再度教えて下さい。

[19: 匿名さん]

足りなければ徴収されるでしょうし、足りてれば徴収はないでしょう。
なので現段階では予測不可能ではないでしょうか？
新築入居時に徴収があるのは、まだ修繕積立金が貯まってない竣工早々に、何か不測の事態で修繕が必要になったときに、活用するためとされているはずです。
30年後に積立金がすっからかんで、管理組合が再び一次金が必要と判断すれば必要だし、必要なしと判断すれば必要なしとしか言いようがないです。

[20: 匿名]

>18

最初の一時金は、積立金を安く見せるため段階式積み立てで最初の大規模改修で不足が生じないようにつじつまを合わせるためのものです。

大概のマンションは、最初の大規模改修で積立金をあらかた使い切る計釜になっていると思います。

通常は、５年毎にそこから３０年の計画に見直すのが普通です。だから、３０年目に一時金が発生するようなことが無いように計画を立てればよいだけです。

[21: 匿名さん]

だけっていうけど、実際は素人じゃできないよね？
業者に計算させるのかな？