クラッシィハウス谷中道灌山【旧称：（仮称）谷中道灌山マンションプロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

ここは、山手線の内側で歴史と情緒を漂わせる地。- 場所は大日本住友製薬の事業所跡地で、2街区にまたがるプロジェクトになります。
公式：http://www.classy-club.com/yanaka/
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=6731

＜全体概要（A街区）＞
所在地：台東区谷中3丁目186-1
交通：京浜東北線・山手線西日暮里駅から徒歩5分
総戸数：86戸
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：57.56～94.28平米
完成：2014年3月下旬予定

売主：住友商事
設計：日建ハウジングシステム
施工会社：東急建設
管理会社：住商建物

[201: 匿名さん]

住商さんのスカウティングミスじゃないかな。あのエリアで新規の物件がなかなか出ないのをいいことに、価格面で強気に出過ぎた。子供の通学を除けば、便利なエリアではありますがね…

昨年販売したブリリア田端だと、5000万出したら70㎡で中層階以上が買えてます。ここだと1～2階でもそれ以上するでしょ？
やはり割高感は否めません。

[202: 匿名さん]

販売価格と修繕積み立ては全く別物ですよ。
最初は住商系列の管理会社ですが、管理組合決議で変更することは可能ですし。
デベ側としてはあくまで販売価格（プラスローン等の手数料）でしか利益は出せません。

[203: 匿名さん]

いやいや、あの立地のブリリア田端を引き合いに出されてもねぇ｡

[204: 匿名さん]

Brillia田端の立地、悪くないと思いますけど。田端駅前は西日暮里よりもむしろきれいだし。

[205: 契約すみ]

価格面はやや高めですが、あのエリアであのような物件は、当分出ないと思いますね。私は山の手内で駅7分の住居地域での立地で谷中近くが好きですから買ったようなもんですね。投資目的でないなら、ブリリア田端より住環境はぜんぜん良いと思いますね。あと積立金の計画は問題ありですね。組合で大いに考える必要があると思います。今後出る可能性が少ない事とあのエリアと価格をどう考えるかですかね。

[206: 匿名さん]

ブリリア田端より住環境は全然良いですよ。こちらは谷中銀座徒歩圏、千駄木駅徒歩圏。あちらは隣のマンションに違法風俗、目の前に墓地。

[207: 匿名さん]

住環境や間取りが良くても売れ行きが鈍いということは、価格や間取りなど不満に思ってる人が多いってことでしょう。

[208: 匿名さん]

訂正します。失礼しました。

×住環境や間取りが良くても
　↓
○住環境が良くても

[209: 匿名さん]

このマンション、駐輪場の数が極端に少なくないですか？
1戸1台も充当が無いって、ありえんでしょう。

[210: 購入検討中さん]

しかもあの修繕積立金は消費税10パーセントで見込んでる数字だから、余計高く見えるのかもね。妙に安く概算見積もって敷居低くさせる会社よりは安心できますけどねー。
お金をもうちょっと工面していま買おうかな。どうせこれからまたマンション値段上がり続けるだろうし。

[211: 物件比較中さん]

>>209
自分も気になりました。それも購入を見送った原因の１つです。

[212: 契約済みさん]

駐輪場が世帯数に対して少ないのは気になってましたが見切り発車的に契約しました。
自転車通勤圏内の立地が気に入って購入するのに自転車置けなかったら意味ないですよね・・

[213: 匿名さん]

皆が共用廊下に自転車を置き出す。管理会社より注意事項があっても遵守されず。それでトラブルになる…といったところかな。

[214: 契約済みさん]

ファミリー向けの大きな部屋が多いのに一世帯一台の自転車は厳しいでしょうし、廊下に並ぶ自転車のせいでマンションの資産価値が下がるかもしれませんね。
マンションのレンタサイクル6台（W棟）がうまく機能してくれると良いのですが。
ちなみにうちは現在2台保有しているうち一台を処分して入居予定です。

[215: 匿名さん]

この物件…公式サイト見ても価格が出ていないのだけど、何かきな臭さを感じます。

[216: 匿名さん]

考えすぎでワ

[217: 匿名さん]

要はモデルルームに来なさいということです。HPに公開してくれたほうが、参考にしやすいのでありがたいのですが。

[218: 匿名さん]

215の方はただのネガでしょ。

[219: 匿名さん]

ＨＰに価格の提示くらいあってもいいと思いますけどね。何かあるのかと勘ぐってしまいます。

[220: 検討中]

地域に思い入れがありこのマンションを真剣に検討している者ですが、皆さん土壌汚染の件はどう思ってらっしゃいます？

[221: 物件比較中さん]

立地が良いし人気が出るでしょうね。

最近、ここよりはるかに不便でイメージの悪い池袋や新宿が大人気で即日完売になっているようなので、ここは瞬間蒸発するかも。

[222: 匿名さん]

きちんと対処していればいいんじゃないでしょうか。
東京都は土壌汚染の検査が特に厳しいという話は聞いたことがあるので
お役所がOK出せばいいかと。
地下水をくみ上げてそのまま飲むわけじゃないですし。
地上にいて普通に健康に暮らせるならいいです。

[223: 匿名さん]

>221

瞬間蒸発？？？
利便性や将来性のある池袋と新宿と、
ここの立地を同レベルに考えるなんて…

[224: 匿名さん]

>220
何か土壌汚染が見つかったのでしょうか

[225: 匿名さん]

製薬会社の研究所跡地だった影響でしょう。

[226: ご近所さん]

都心の田舎なので騒がしい街が好きな人には無理でしょうね。

[227: 購入検討中さん]

＞＞223
新宿、池袋、ここ
普通に好みによるでしょ｡

山手線沿線で利便性は同じ。
環境治安はここが一歩リード｡
東京駅にはここが一番便利｡

昔ながらの下町を選ぶか繁華街を選ぶか。

地盤なんてどこも似たり寄ったり｡
大地震や富士山噴火なら東京はどこも危険ですよ。

[228: 匿名さん]

>227

ここは山手線内の普通のマンションでしょ。
ここのようなマンションは他にもたくさんあるけど、
富久や完売した池袋の物件は、他にない付加価値が色々あるわけだ。
だから、富久なんて間取り最悪なのに、あんな風に売れちゃうわけ。
立地だけの問題じゃないのよ。
なぜそれがわからない？

[229: 検討中]

>>２２４

はい。昭和40年まで製薬会社の工場で（その後は事業所）水銀、砒素、その他が検出されたそうです。もちろん既に除染は済んでいるはずです。２２２さんの言うように地下水飲むわけじゃないですが、棟のまわりに植えられるはずの木々はその地下水無関係じゃないですよね。

[230: 匿名さん]

地盤を似たりよったりと言ってる時点で何も調べてない人なので
ほっといたらいいと思うけど。噴火とか地盤関係ないし。

[231: 匿名さん]

結局場所が好みかどうか、というところにもよるかもしれないですね。
道灌山通り自体、夜になると人通りが少なくなりますし、
マンションの方に入ると本当に静かすぎるくらいです。
あとお値段がちょっと強気かなぁというところもありますね。

[232: 契約済みさん]

なんだかんだ言われつつ一期で81戸売れたそうです。残はWが33戸、Eは6戸。結局立地に惹かれる人を集めれば強気でもなんとかなってしまうんですね。

[233: 契約済みさん]

一期じゃなくて二期も入れてでは？
本当に良い物件なら即完売だったかと。私は立地と価格重視だったので、希望より少し狭いタイプにしてしまいましたが。

[234: 契約済みさん]

二期はただいま募集中なので一期の二次を入れての上記残数ですね。確かに金額は厳しいけど半年探してここより良いと思える物件が私的にありませんでした。

[235: 物件比較中さん]

何とも微妙な売れ行きですね、

[236: 周辺住民さん]

再び家の郵便受けにパンフレットが投函されていました。これを見るとやっぱり苦戦しているのかなと思ってしまいます。

[237: ビギナーさん]

山手線を借りて一周しながら挙式をあげるっていうユニークなプランやってましたよ。これをやりたい人がいるから生まれたサービスなんですよね。やっぱり都内でもグルリと一周するルートである山手線は花形だと思うんです。その沿線に住める物件の一つがココ。そんなに人気がないとは思えないんですけどねえ・・。それに路線上の駅の中でも比較的相場が安いほうなのでは？

[238: 匿名]

先日モデルルームに行きましたが、順調に売れてるようです。南西側の部屋が残っていましたが、都心にどこでも行けて且つ私が買える部屋がいくつかあったので検討しようと思っています。

[239: 匿名さん]

西日暮里は山手線の駅の中で地価が低い方かもしれないですね。
ただここはもう少しお安ければなぁ…という方が多いのでは？
スレの前の方にもそういう意見がちらほら見えますし。
ただ、利便性は確かに良いのですよね。
そのあたりのバランスが取れれば、すごく良いのではないかなと思います。

[240: 谷根千]

私は上野桜木に居住しております。
谷根千の地域性が好きで、実は私もこの物件を真剣に検討しましたが、やめました。
谷中と物件には付いておりますが、谷根千エリアに住んでいる住人は、このエリアを谷中とは認知しておりません。
谷根千物件と勘違いして購入されると後々その失敗を居住してからご理解される事となるでしょう。

[241: 物件比較中さん]

現地も見ないで谷根千エリアと勘違いして買う酔狂な金持ちはそうそういないのでご心配なく。台地の上から生あたたく見守っていてください。

[242: 匿名さん]

あそこは実質西日暮里ですよ(笑)
買う人は利便性を重視している人が大半かと。
私は間取りが微妙なのと、やはり価格が高過ぎると思って見送りましたが。
そうは言っても、悲しいかな未だに気にはなっているのですが…

[243: 匿名さん]

>242さん

自分もそうです。
一応、谷中に歩いていけるところも気になっていましたが。
他に決めてしまったのですが、後ろ髪惹かれるところがあるんですよね。

[244: 近隣居住者]

確かに、実質西日暮里かと僕も思います。
住民票上では台東区谷中ですが、
地図で見ると台東区の端っこの角のように
なった一画ですね。
でも、勤め人にとっては、上野桜木よりは
交通の便が良いかと。
私も検討物件でしたが、間取りと価格で
断念です。

[245: 物件比較中さん]

とにかく便利そうな場所です。

駅の数が集中していますが、だからといって人工的な風景だけではなく俯瞰的に見ると緑がずいぶんと多いと思いました。これも日暮里界隈の特徴でしょうか。

間取りによってはルーバルが大きくて眺めを楽しめそうなタイプがあります。
眺めてビルばかりでは寂しいですから、これだけ緑が多いことはプラスですね。

[246: 匿名さん]

駅の数が集中とは言っても、実質的に毎日使えるのは西日暮里かなと思います。
千駄木まで歩けなくはないですが、
西日暮里から乗れてしまう千代田線の駅ですしね。
山手線駅が近いのは何気に便利です。
緑は確かに比較的多い方かなとは思います。

[247: 匿名さん]

航空地図で見ると緑は多いですかね…。
普通に道を歩いていてもあまり感じないのですけれど。
学校があったりするからでしょうか？
こちらは一番近い学校が開成なんですね。
うちの子供には縁がなさそうですが、何かしらあやかって欲しいものです。

[248: 物件比較中さん]

西日暮里は交通の便はいいんだけど、商業施設が少ないんだよなあ。
まあ再開発される可能性あるけど。

[249: 契約済みさん]

商業施設が無いと困る人は検討外の物件です。前にも書き込みありましたけどここは都会の中の田舎です。谷根千エリアのような場所が好きな方か、山手線と千代田線の乗り換え駅至近であることに大いに利便性を感じる方が検討する物件だと思います。（西日暮里駅近辺には大型の本屋が無いのは困りますが）
ところでＥ棟は残り4邸と明記ありますがＷ棟の売り出しが二期（の二次?）6邸しかありません。実際のＷ棟の残りは何邸なのでしょう?一期終了時点では30邸ほど残がありましたが。。。

[250: 契約済みさん]

私はこの界隈が再開発されたら、とっとと売っぱらいますね。やはり、今のこの環境が好きなので契約したようなもんですから。

[251: 匿名さん]

Ｅ棟もＷ棟もどちらも見晴らしはあまり期待できないけれど、隣りと完全お見合いのＥ棟の方が早く売れているのはなぜでしょうか。Ｗ棟の値段設定が間違っていてＥ棟が妥当だからでしょうか。

[252: 匿名さん]

２４９さん
自分の駅が開発されるのはうれしい人は多いかもしれないけど、私も住むのならのんびり
した環境で住みたい派なので現状の周辺環境にひかれています。
お寺なども多いので緑が多いのでしょうね。普段のお買い物はサミットへ行く方が
多いのでしょうか？まいばすけっとではちょっと物足りないですからね。
　

[253: 契約済みさん]

＞252さん
谷田橋の交差点のコープ、道坂下のハナマサ、谷中銀座のノナカストアーも徒歩10分圏内で行けますよ。

[254: 物件比較中さん]

日暮里や田端まで日常的に足を延ばすこと前提の生活を想定している人には西日暮里駅がこれ以上栄えなくても何ら問題なく見えると思います。一応駅近ですから度々の開発などに巻き込まれる恐れあり、よって変化はほとんど無いほうが良いのではないでしょうか。

もしかしたら日暮里や田端、はたまた三河島であったり千駄木、本駒込、これらの駅が変わるかもしれないですから、その際は生活圏であるこちらのマンションに住んで恩恵は十分にあると思います。

[255: 匿名]

西日暮里駅山手線内側は、名門校開成学園があり、
OBに行政の幹部が多く、このエリアに住宅や個人店舗
以外が進出しないように、規制をかけてるって聞きました。
いまの環境が気に入って買う方には良いことなのでは！

[256: 匿名さん]

既に西日暮里の再開発は計画が進んでいます。
開成を卒業された方がこの地域と何の関係があるのでしょうか？
嘘はやめましょう。

[257: 匿名さん]

残りの部屋がどこも微妙すぎる

[258: 匿名さん]

やはり資産価値の高い住戸は全て売れてしまったという感じですね。

[259: 匿名さん]

資産価値が高いというと、どちらの棟のどのあたりですか？

[260: 購入検討中さん]

オプションってどれくらいかかりますか？
食洗器とエアコンは欲しいのですが

[261: 購入検討中さん]

>259
資産価値の高い部屋ってどういう物なのか、私も知りたいです。

[262: 契約済みさん]

比較的価格の安い低層階や北東向きの棟から売れてるのだから、資産価値とかあまり関係ないでしょう。

[263: 購入検討中さん]

他の新築も何箇所か見てきたけど、はやりここはいいよ
あとは感覚だけ。あと１～２割下げれれ

[264: 購入検討中さん]

うちも2割、せめて1割安ければ買う

[265: 匿名さん]

ここ買うなら富久クロス買った方がいいですよ

[266: 購入検討中さん]

そこはいくらですか？

[267: 買い換え検討中]

小学校はまだ良いとしても中学校が相当遠いと思うのですが、小さなお子様連れの方は
そこら辺どのように考えていますか？まあ、私立に行かないのなら歩け、としか言いようも
ない気もしますが。
学区外の小中学校には越境入学できないのですかね？

[268: 匿名さん]

他区の中学は難しいかと。同じ区内の別の別の中学なら可能だったはずです。このマンションのエリアだと、忍岡中かな…

[269: 匿名さん]

開成が直ぐ近くにあるだけに色々な意味で複雑ですよね。ましてや開成を受験して落ちる様な事になれば、環境としては非常に悩ましいですし。
小学校は千代田線で黒門への越境が良いかと思いますす。
但し、中学受験を検討されるのであればですが。
根岸は山手線での通学は酷です。

[270: 匿名さん]

普通に同学区とすると谷中小学校ですよね。
湯島の黒門小学校というのは評判の良い学校なのですか？

[271: 匿名さん]

子供の通学には悩ましいエリアですよ。谷中小学校まで約1km。小学校低学年のお子さんには相当キツイかと。中学校は更に遠いですからね。このエリアだったら、もう少しお金を出して文京区内に居住したほうが何かといいように思えます。

[272: 匿名さん]

子供の通学を考えたらその通りですね。
予算があれば別を探したいです。

[273: 購入検討中さん]

購入者の中で、値引きやオプションの割引等々受けれた方いらっしゃいますか？

[274: 検討中の奥さま]

小学校1kmはあまり遠くないと思いますよ！育った環境にもよるかと思いますが、
わたしは歩いて1.5kmくらいの小学校に通ってたので別に問題ないかなと思います。
逆に体力つきました。
通学路も安全そうだし、谷中小の雰囲気とってもいいですよね。あそこに通わせたい。

中学は電車かなあ。上野中もいいけれど忍岡とか白鷗に行けたらベストですね。
それか便利なところなので私立に入れようかな。
といってもまだ乳児だから先のこと考えても仕方ないけど…(笑）

[276: 匿名さん]

>>258
資産価値のある住戸について説明して欲しかったのですが、逃げてしまったようですね。

[278: 匿名さん]

台東区って学区の変更ってできるんですか？
忍岡中学の評判が良いらしいので、実際に公開授業を見ていいなら通わせてみたいですけれど。

小学生は高学年ならこの距離は大丈夫じゃないかなと思います。
ただ低学年だと負担にならないですかね…？
子供にもよってきますでしょうか？

[279: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

まだ空き室が沢山あるようですね。

申込の時の予定額と、正式価格はどれくらいの差があったのでしょうか？最初の方のレスで当初はもう少し高かったとのレスがあったのでどうだっだたろうかと、、、
竣工てまに全室歌るのかか心配

[280: 契約済みさん]

現時点で値引きがあるって事なんですか？よくある話しなんでかまわなですが、事実どうなんでしょうか？

[281: 契約済みさん]

6月の説明会のときの価格より下がったということであって正式価格発表から下がったということでは無いのでご安心を。これまで一応8割は売れているので現時点でたたき売りはないでしょ。ＭＲも1週間後から長期の年末年始休業に入りとりあえず一段落かと。3期の売出は来年2月上旬からの予定のようです。Ｅはあと1つだしＷは5月末の引渡しなので残りは希望が入ったところから徐々に売っていくということなのでしょう。

[282: 購入検討中さん]

８割も売れているんですか！

[283: 契約済みさん]

あと21／120だと思われます。残りはWの2,4F中心です。

[284: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

2階と4階って中途半端だけど何か売れ残るような要素があるんですか？

[285: 匿名さん]

2階はマンションの中ではどこのマンションもそうなのですけれど一番売れにくいとは言われています。
こちらもそうなんでしょうね。
1階と高層階がマンションでは人気なのでそうなってしまうようです。
立地重視でそういうのをこだわらなければ2階で十分なんじゃ？と私は思いますけれど。

[286: 匿名さん]

日暮里、西日暮里、というとどうしても良いイメージがないのですが、この物件は台東区アドレスですし、地歴という点においてはさほどマイナスな場所ではないのでしょうか？交通利便性良いので購入を検討していますが、価格も安くはないので、住環境や間取りなどの他にその地域のステータスのようなものを知りたくて質問させていただきました。高級住宅街ではないことは承知していますのでマイナスの歴史がなければ良いのですが。

[287: 購入検討中さん]

山手線の内側と外側で全然違ってくるのでは

[288: 匿名さん]

たぶん、日暮里あたりの山手線内側住人は、
東急とかの私鉄沿線の住宅地より、
地歴はよいと思ってるよ。
引っ越し先に私鉄というか、
山手線外側は目に入らないと思う。

[289: 購入検討中さん]

288さんの回答意外。どうしても山手線外側北東側をイメージしていたので。
では道灌山あたりの地歴は気にしなくて良さそうですね。

[290: 物件比較中さん]

地歴に、水害と土壌汚染は入っていますか？

[291: 購入検討中さん]

水害と土壌汚染も地歴にはふくまれるんではないですかね。私は過去に片付いた問題については気にしませんがね。
それよりなかなか消えることのない人とか＊＊に対する差別的感情
がなければ良いんだけど。

[292: 匿名さん]

××対する差別って？

[293: 匿名さん]

過疎地ですか？

[294: 購入検討中さん]

竣工までには完売無理そうですね。

[295: 匿名さん]

結局、あと何戸なんでしょう？

やはり地縁とかそういうのよりもただ単純に価格がこの辺りの相場と比べると高いからというのが理由なのではないかと思います。
何だかんだでこの場所は台東区ですし・・・。
駅はとても近いですけれど、買物環境はそこまでいいわけではないですし。

[296: 物件比較中さん]

同じ６千万円出すなら、他にいくらでも良さそうな物件ありますしね。
これから伸びていくと云われている湾岸地域や西側の方が無難というか、将来性はあるように思います。
もちろん地震等々のリスクやその他の個別事情は違うので一概には言えませんが。
谷中のような昔の街並みがよっぽど好きな人じゃないと敢えて同じ金額をここにつぎ込む必要はないのかな
というのが色々と流行りの地域の物件と比較してみた感想です。

[297: 契約済みさん]

前レスにもありますが、ここは縁もゆかりもない方が購入検討する地域ではありません。実際モデルルームで聞いた購入者の現居住地も近隣の方が多いようです。ここと湾岸地域を天秤にかけて検討している方はまず居ないのでは？大分売れ残っているように書かれていますが竣工５ヶ月前で約20％の残りなら竣工前完売は難しいかも知れませんが一応合格圏内だと思います。価格の件は確かに現状の相場より割高ですが再来年あたりからの都心部の価格上昇を考えたら仕方ないかと私は購入に踏みきりました。

[298: 申込予定さん]

現状の相場より割高、というのは何を根拠にいくら位割高だとみているんですか？

[299: 契約済みさん]

道灌山通りのマンションやこれまでの台東区内の新築物件よりは割高だったかな、と当初は感じました。坪で30～50万くらいかな。

[300: 契約済みさん]

補足です。台東区内でも池之端物件は除きます。