阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[550: 匿名さん]

検討中の奥様は結局買うだけの財力がなさそうだ

[551: 匿名はん]

一人の住民さんが数年前から景観保護に名を借りて、ご自身の資産価値が下がらないように必死で頑張っておられますが
私もそのお気持ちは大変よく理解できます。
ただし若い世代の方々に山手台を手軽に提供し市税収入の安定化を図っていくこともまた重要なことです。
ですからビューノ・クレアスのニューファミリー路線を今後も堅持していくことは市全体としても不可欠でしょう。

[552: 住まいに詳しい人]

上で無責任にデタラメな事かいとるのがおるけどね、

バス便ニュータウンエリア希望者で50坪台限定ピンポイントの需要なんて存在せんよ

170～190㎡（51～57坪）と210～230㎡（63～69坪）では、外構をちゃんとやった場合のコストや固定資産税なんて殆ど変わらん
平均的な180㎡の土地にたいして、平均的な225㎡は間口や奥行きがそれぞれ1.5mほど大きくなるだけやから外構費用が大差無いのは当たり前やね
しかしこの1.5mが、平均的な注文住宅（40坪）を建てた場合の、街並み、建物間の空間的ゆとり、建物まわりのゆとり、日当たり、風通し、建築自由度（北側斜線に対する2Fの影響）などに、劇的な効果をもたらし、まったく別物といえるほど歴然とした差のある街並みになるのは常識やな　平均50坪台の分譲地と平均65～70坪の分譲地を見せたら猿でも一瞬で理解しよる

これが300坪とかになってくると、固定資産税や都市計画税が家屋用の宅地減額で1/3や1/6にならない部分の割合が大きすぎて税額が大幅に高くなったり、外構や維持費が嵩むなど大変な面も現実的に出てくるんやが、50坪台と60坪台ではそのような事はまったくあらへんからね

55坪に対して65坪の分譲地は街並みや緑化や美しさや住み心地においてはメリットしかないといっても過言やないから、55坪でコンクリむきだしの街区と65坪でちゃんと擁壁も景観に配慮している街区があったら、同じ値段で条件もだいたい同じやったら全員が後者を選ぶわな

ようするに50坪台限定の需要なんてのはもともとあらへん
誰だって本音をいえば60坪台のほうがいいにきまっとるからな

分譲地に土地から買って一次取得で注文住宅を建てるボリュームゾーン（子育て世代）が、土地代に出せるぎりぎり限界の値段を足元みて50坪台に設定すれば、デベの金儲けの効率が最もよくなるということでしかあらへんちゅうこと

市内の既存ニュータウンや既存分譲地の65～75坪クラスの土地と同じぐらいの価格帯、新品で55坪ぐらいの土地をぶつければ、新品効果（既存住民がいない街に住みたい、コミュニティができあがっていない街に住みたい、新参者になりたくないというエゴにつけこんだ商法）需要を奪えるという戦略やわな　もちろん人口減少社会でこのようなことは、社会や地域全体には大迷惑かけとるけどな

ようするに街並みや理念を犠牲にして、売却可能な坪単価を限界まで上げるためだけに土地を小さくして、自分さえ売り逃げして儲かればいいという金儲けの効率のみ追求する路線ってことやな

[553: 住まいに詳しい人]

山手台HPのトップタグ

＞宝塚市の不動産や土地をお探しなら阪急宝塚山手台クレアス・ビューノ

これがすべてを物語っとるわな
こんな文言は、数年前の東1丁目や東3丁目の分譲時にはなかったからな

凋落がすさまじいとはいえ、まだかろうじて残っている宝塚のブランド価値にフリーライドして今ある需要（宝塚市のバス便エリア、山岳エリアの転入需要）を、新品効果を使って消費者心理をつくぎりぎりの値段や面積設定にして横取りする、焼畑路線（古いニュータウンや既存分譲地の代替わりを阻害して犠牲にした焼き直しの乱開発）にシフトしたっちゅうことやな

山を削るからにはお手本となるええ街をつくって良質な住民を呼び込み地域に貢献するという、当初の理念は完全に消えうせたっちゅうことやな

[554: 匿名さん]

新しいこと以外に何一つ売りがない乱開発分譲地は、新品でなくなったらどこよりも評価が低くなる。

売り逃げしたデベだけが儲けて、全体にも社会にも悪影響を与えまくる最悪の結果。

もう供給が足りている良好な社会資本である既存のニュータウンや山麓住宅街の利活用が必要な超人口減少時代に、何の変哲も無い緑の回復も見込めない50坪の新品宅地を供給するためだけに山の上を削る行為が、正当化されるわけがないね。

仮に山手台北部の開発が社会的に正しいのであれば、これからも古いニュータウンを使い捨てにしながら、どんどん山の上を破壊して、人口が減り宅地があまりまくっている時代に市街地を広げて自然破壊していくべきだという話になる。

山手台クレアスの標高は、甲山の8～9合目に相当するが、甲山の緑を削って頂上付近まで禿にして50坪の密集分譲地を供給するべきだという話になる。

ニュータウン開発の正当性があった昭和の時代と違って、宅地余りでこれからさらに余る今の時代に単なる宅地を供給するためだけにこれ以上山を削る乱開発は反対だ、でも山手台だけは別枠で例外的にOKというのでは筋が通らない。

[555: 匿名さん]

アンチがどんだけ破綻した論理で擁護しても、大阪平野に面した貴重なグリーンベルトを構成する山並みの海抜200～300m級エリアで、コストダウンするための景観に無配慮な非常識なコンクリート剥き出し擁壁で平均50坪台の区割りが500区画密集している開発なんて、山手台北部（西4丁目、東5丁目）以外にたったの一例も存在しない。

それだけ『非常識で異様な乱開発』だという事。

[557: 匿名さん]

＞それだけ『非常識で異様な乱開発』


それだけ非常識で異様な乱開発って言う割には県議会でも市議会でも議題にすら上ったことないですし

テレビや新聞で取り上げられたこともないです。

ネットでいくら検索しても出てきませんし

なにより地元でもそんな話し聞いたことないですね。

[558: 匿名さん]

50坪と60坪で60坪が良いとは言えんよ。60坪台の土地買って庭に芝生植えたけど、手間が結構大変。それなりに手入れしないとみっともないし。最初は良くても3年もすれば50坪の方が良かったと後悔したね。50坪にシンボルツリーだけ植えるぐらいが丁度良い。今の山手台が人気なのは仕方ないね。

[559: ご近所さん]

>>549
最近分譲された街区では街並みは

東1丁目・東3丁目＞＞＞【平均的な普通のニュータウンの壁】＞＞＞西4丁目＞ビューノ

ですね。
実際に街区を歩き比べれば一目瞭然で、街の美しさや魅力に大きな隔たりがありますからね。
おそらく阪急不動産の山手台関係者ですら、正直にそれは認めると思います。
それぐらい違いますから。

[560: ご近所さん]

このスレで乱開発を擁護している業者（自称検討中の奥様）ではない一般人であれば
誰もがそう感じるのは当然でしょうね。

ビューノなど山手台北部は、通常とは比較にならない別荘地なみの景観配慮や環境との

調和が求められる山の高標高エリアの貴重な自然を

『昭和のニュータウン開発と異なり、単なる宅地を供給する為に山を削る大儀が社会的に
皆無で、これから人口激減時代を迎え、良好な宅地が同一エリアにもうじゅうぶん既に
余っている時代に』

大規模自然破壊して人工改変した立地なのに、ごく普通のニュータウンにすら見劣りする
極限までコストを削った造成で、区画も山の上にあるまじき狭小区割りで、景観や環境や
緑の回復を犠牲にしたモラル無き開発ですからね。

[561: 匿名はん]

私も、もし山手台南部を高い時に買ってしまっていたとしたら、
この方と同じように「乱開発だ！」などと難癖つけ続けていたかもしれません。
ですから、それぞれのお立場がそうさせるのであって決して理解できないような言動ではありません。
阪急さんも既存住民さんにそれなりのご配慮はすべきかと存じます。

[562: 匿名]

70～80坪で1000万円もしないような地方では、40～50坪の分譲地なんて存在しない。
65～70坪1500万、50坪1300万だったら、誰もが65～70坪を選ぶ。
ようするに日本人は50坪を好む、50坪のニーズが高いなどという妄想は業者の都合の良い捏造でしかない。
土地を高めで売りつける事が見込めるケースでは、悪徳業者は想定顧客層がぎりぎり買える値段を足下見て50坪台に設定するから、客は泣く泣くそれを選ばざるを得ないというだけ。
山手台北部だって、56坪2500万でコンクリむき出しのギューギュー街区のすぐ横に65～70坪で2600～2700万でちゃんと擁壁が景観に配慮された街区があれば、全員が後者を選ぶ。
わざわざ、ゆとりが無く建て込んで街並みも日当たりも建築制限も庭も住環境も全てにおいて劣るほうを好む人はいない。
そもそも山手台は平均以上を謳って、貴重な山を削るからにはどこよりも美しい街並みをつくって緑も山並みと調和するよう回復させて地域に貢献するといって開発の手を入れた場所。

×50坪のニーズが一番大きい
○50坪の区割りにすれば（最も高い坪単価で売却可能で）利益を最大化できる　※建売屋の平地の敷地細分化と同じ原理

宝塚市の一種低層の総平均＝70～75坪

[563: 購入検討中さん]

山手台の平均＝６３坪

今の時代じゅうぶんだよね。

[564: 住まいに詳しい人]

>>557
ぜんぜん擁護になってませんね。
検索で出てこないからまともな開発って、アタマ大丈夫ですか？
西宮市や芦屋市の大阪平野に面した山麓部は標高150m以上のエリアは全て平均100坪以上で
緑の保全や回復や山並みとの調和に配慮した未来の日本人に見られても恥ずかしくない
開発になっています。

大阪平野に面した緑の保全対象であった山並みの標高300m近い山の上で50坪の区割り
（駐車場2台とって家と通路を確保すればまとまった庭や緑化スペースなど殆ど無し）が
乱開発でないまともな開発だというなら、あなた（悪徳不動産業者）は業界の論理に
染まった醜い人種だという事です。

いくら強がっても、大阪平野に面した標高200m超のエリアで、平均50坪台で高い擁壁も
仕上げ無しのむき出し（コンクリート）で、数百区画超の開発など山手台以外に
たったの1例も存在しないのに、それがまともだという根拠を述べる事はできないでしょうね。

鬼の首をとったように得意げにあげつらっていた五月台3丁目は標高がずっと低いし、間地石の
景観に配慮した勾配擁壁で仕上げ無しのコンクリート垂直擁壁ではすからね。

山手台以外に1例でもあるというのならはやく挙げられたらどうですか
＞大阪平野に面した標高200m超エリアで数百区画の平均50坪台コンクリむき出し分譲地

例示できないならまさに山手台北部は
「前代未聞（過去に一例も存在しない）」の開発だとあなたも認めた事になりますよ。

まぁ実際に存在しませんから、逃げ回って詭弁をふりかざるだけで挙げられないでしょうね（笑）

[565: 住まいに詳しい人]

北部の標高200m以上のエリアだけで平均65坪あって無電中や自然石などで付加価値を取り入れているのならともかく、ぜんぜん立地も仕上げも街並みもかけ離れた（標高80～150m程度）南部を同じ街として計算に入れるのはおかしな話。

しかも今の時代も何も、今は住宅や宅地が不足しておらず地価も安くなっているからこそ、わざわざ貴重な山の上を削るならゆとりある区割りで平均より遥かに各宅地の緑を回復させて山並みと調和させるのが社会的責務。

それが無理なら、開発じたいをやらなければいいだけ。無理に山を削る大義などまったく無いし、実際に山手台北部で何の変哲も無い陳腐な宅地を大量に供給する事により、需給環境が著しく悪化し、他のニュータウンや山腹部に住む宝塚市民の資産にも深刻な悪影響を与えている（旧ニュータウンの暴落は、山手台と旧ニュータウンと直接バッティングしていなかった東3丁目までは見られなかったここ数年の現象）。

[566: 匿名さん]

自分に都合の良い数値や条件を勝手に設定して乱開発だなんて言っても誰も信用してないですよ。

山手台が乱開発だなんて言ってるのは貴方だけですから。

他にそんなこと指摘している方がおられるならそれこそ挙げられたらどうですか？

例示できないならまさに山手台は乱開発だなんて貴方以外に誰も思っていないということです。

まぁ実際にそんな主張されてる人も機関も組織も存在しませんから、

逃げ回って詭弁をふりかざるだけで挙げられないでしょうね（笑）

[567: 匿名さん]

田舎の方が土地が無駄に広いのは、使わない土地を更地で放置して物置き代りに使ってもそれが普通だからね。山手台あたりでそれやったら近所迷惑。だから手入れの要らない50坪が人気なんだよ。ネガは発想が古いんだよな。

[568: ご近所さん]

まぁどんだけアンチが詭弁で言い訳しても山の上50坪が乱開発なのは疑いようがない事実やからな

大阪平野に面した貴重な山並みを上のほうまで人口減少のこのご時勢にどうしても削ると言うなら最低250㎡～ぐらいで（もちろん擁壁はコンクリートむきだしではなく）どうにか一定程度はまともな開発とぎりぎり言える立地ちゃうか＞海抜200～300mエリア（もともとは開発禁止で山麓緑地帯保護地区）

[569: 匿名さん]

中山台は間違いなく乱開発（平野に面した北摂・長尾山地を海抜400m弱まで単なるニュータウン開発の為に山を削っているような異常な自治体は大阪圏で宝塚市だけなのは紛れも無い事実なので言い訳しようがない）だが、それでも山の上にいくほど区割りを大きくするなど最低限の良心は見られるし一定景観に配慮されている。

山手台ビューノ・クレアスと同じ海抜（海抜220～260m）の近隣エリア

宝塚市中山桜台2～4丁目
http://goo.gl/maps/RaLGb
http://goo.gl/maps/zBshF
65～400坪（平均75坪超）

宝塚市ゆずり葉台2丁目
http://goo.gl/maps/f2AUB
平均150坪超

西宮市鷲林寺南町・剣谷町
http://goo.gl/maps/UyjEj
http://goo.gl/maps/nxj9c
平均150坪超

近畿最悪（ワースト）の乱開発山麓破壊都市として有名な宝塚市内ですら、標高200mエリアで50坪の区割りなんて山手台北部を除いて存在しません。

[570: マンコミュファンさん]

>>563
標高数十mの麓（山の中腹ではなく山手ね）ですら宝塚の第一種低層エリアは
平均70坪ぐらいある（昭和30年代頃までの昔の開発はまともだったから）のに、
より高い環境配慮が求められる山の上で平均63坪がまともなわけないでしょ。

それにこのまま山手台が最終まで（残り1000区画ぐらいかな）平均50坪台の分譲を
強行すれば、100歩譲って北部とぜんぜん標高の違う平均70坪の南部（西1～2丁目、東2～3丁目）
を計算に算入する事を認めたとしても、最終的な平均値は60坪切るでしょ。