マンションで塾を経営【その２】

[店舗廃業追込経験者]

〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。

現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。

続きをどうぞ！

前スレ
マンションで塾を経営
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[1: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1020
>気にしないでガンガンやっちゃってください

そちらの方が、法に触れ、実害がありそうではないの？煽っちゃいけませんよ。

どう見ても、塾経営者に分があると思う野次馬ですよ。

[2: 匿名さん]

スレ主さんへ

一つ質問があります。管理組合に苦情を入れる前に塾側の責任者と話し合いをもたれたのですよね？

[3: 匿名さん]

スレ主の近況

前スレ60【一部抜粋】
>管理組合が塾経営をやめるよう通告した直後に、学習塾のホームページはいったん閉鎖されたのですが、その後経営者の教育観、人生観を書き連ねているブログからリンクする形で新たなホームページが立ち上げられ現在公開されています。
（中略）
>経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。管理規約など関係ない。具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろという主張です。

前スレ1015【一部抜粋】
>60番以来の投稿になります。まず、経過ですが、まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015/

スレ主さん、応援してるよ！
頑張れ！カンバレ！

[4: 匿名さん]

>>2
あなたは塾経営者？
固定ハンドルにしないと卑怯。
違うなら何でそんな質問するんだ？

>>スレ主さん
この質問は塾経営者以外の奴に返答する必要ないよ、

[5: 匿名さん]

>>4
>あなたは塾経営者？
塾経営者さんは、今の時間忙しいのでは？

匿名掲示板で、コテハンにする必要なんてないでしょう。

文面からして、塾経営者さんではないとすぐわかりそうなものだけれど。

>この質問は塾経営者以外の奴に返答する必要ないよ、

なぜ？スレ主は相談しているのだから答える義務があり、結構ポイントでしょう。

[6: 匿名さん]

＞＞４さんへ

＞＞２です。

単純に疑問に思ったので質問しただけです。

[7: 匿名さん]

スレ主の
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015/
を読む限り、かなり危ないね。

自分が「ノイローゼになりそう」（原スレタイ）だから、祝経営者を
>ひょっとすると常に地域社会で孤立しやすく、ノイローゼ気味、もしくは意固地になっているのかもしれません。

だと表現しているのであれば、「孤立しやすく」「意固地になっている」のは、原スレ主かもしれないと考えてしまう。

規約違反よりも、他に原因がありそうに、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015/
を読めば、感じてしまう。

このマンションで、原スレ主とトラブルを抱えているのは、塾経営者だけなんだろうか？率直な疑問です。

[8: 匿名さん]

>>7
祝経営 --> 塾経営者

[9: 匿名さん]

今から規約を変えてもそれ以前に開設した塾には遡及出来ませんよ。

[11: 匿名さん]

３ヶ月後に総会とか言ってる感じだと、理事会も臨時総会を開いてでも早急に対応しなければとは思ってないみたいですね。

[13: 匿名さん]

>>10
>>12
スレ主擁護派って、皆ちょっとおかしいのでは？

ネットで調べれば、規約がすべてではないって明らかなのにね。

ちなみに都内港区在住ですよ。

[14: 匿名さん]

主が根拠とする規約条文だけてはをひ否定出来ないので、結果として肯定なのかな。

[15: 匿名さん]

訂正

主が根拠とする規約条文だけでは塾を否定出来ないので、結果として肯定なのかな。

[16: 匿名さん]

>スレ主をノイローゼ

本人が「ノイローゼになりそうです」と書いているのだから、その通りでしょう。で、前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015/
で塾経営者をノイローゼ気味かもしれないと書いているのもスレ主本人でしょう。

ある意味連呼してるのは、スレ主本人でないの？スレ開くたびに「ノイローゼになりそうです」が表示されるんだからね。

文章に難ありそうだしね。

[17: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015/
では、スレ主は、「一種の憐憫の情を抱き」「管理規約違反以前に児童福祉法違反かもしれません。」と言い出してますね。

憐憫の情があるのならば、放っておいてやればよさそうなものだが・・・。

[18: 匿名さん]

>>17
だったら、そっちで個人的に通報すれば良さそうなものだが・・・。

[19: 匿名さん]

朝日新聞の
「用途違反に対する対処法（その２）　使用の差し止め」
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200901310108.html
なんかも参考になりそう
------
第二に区分所有法５８条により管理組合はＡさんに使用差し止めの請求が出来ます。

　（１）差し止め請求のできる場合は、共同生活上の障害が著しくその障害を除去しなければ、共同の生活が維持できない場合をいいます。

　（２）訴訟をする総会決議は、区分所有者数及び議決権の各々４分の３以上の多数で可決されなければなりません。

【質問】同様な事例で差し止め請求が認められた裁判例はありますか。

【回答】横浜地方裁判所平成６年９月９日判決で、差し止め請求を認めた同様の裁判例があります。

　その裁判が認めた内容は主に次のような理由です。

　（１）マンション形式の集合住宅では、相互に居住者の生活空間が接しており、このような生活空間に居住し、これを利用する住民は相互に他の利用者に迷惑をかけないように生活するということが最低限のルールである。そして、このように密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉をもって表現されるように、相互に我慢し合うということが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律６条１項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。

　（２）本件病院の公共性、人員確保の必要性等の理由があるとしても、それにより本件マンションの住民らの前記被害を受け、本件マンションの所在地の環境が比較的閑静であるべき住民らが一方的に不利益を受けるのに対して、Ａらは病院経営による経済的利益等を得ること、Ａらには他の代替手段がないわけではないこと等を考慮すれば、住民らにおいてこのような使用を受忍すべきであるということは出来ないといわざるを得ない。

------

被害が「一定の許容限度を超える」かどうかが、判断基準になるようですね。

[20: 匿名さん]

こう言うのは関係ないかな？

http://www20.tok2.com/home/tk4982/H19/h19-mank-kai01.htm

騒音発生が広範囲に及び共同の利益を害する程度に至るときは、区分所有法第57条の差止請求の対象となるが、上下階の二者間の問題に止まるときは二者間で解決すべき問題。通常は直下の居住者による所有権または人格権に基づく差し止めの問題で管理組合には当事者適格がない。（騒音被害では、共同の利益に反する行為と言い難いとした判例：東京地裁八王子支部、平成８年７月３０日、がある。これによると騒音問題は、あくまでも当事者間の問題で、管理組合は原告になれない。）

[21: 匿名さん]

某弁護士事務所のページでは、
http://www.dbengoshi.com/page004.html#label8

「住宅専用マンションにおけるピアノ教室」

Q. 私の住むマンションは、ファミリータイプの住宅用マンションなのですが、最近、隣のＡさんがボランティアとして定期的にピアノを教え始めました。このため、ピアノの音で落ち着いて生活することができません。なんとかやめさせることはできないのでしょうか。

A.
・・・
本件においては、ピアノをボランティアで教えており対価を得ていませんが、管理規約は金銭の授受にかかわらず住居以外の使用方法を禁じており、また、禁じられている事項は金銭の授受を前提としておらず、むしろ、騒音の発生の有無を問題としているため、ボランティアであるという事情は「教室」であるかどうかの判断には直接には関係ないものというべきでしょう。

４　そもそも、管理規約により専有部分を専ら住居をして使用することとし、また、楽器等の教室を行うことを禁じた趣旨は、

①マンションにおいては隣室と近接しており、居住者の行為が他の居住者に与える影響が大きいことから、騒音を防止し、住宅として平穏な生活を確保する必要があること。
②住居以外の使用方法により不特定多数の者がマンションを訪れる可能性があり、平穏な生活が乱されることを防止する必要があること。
の２点にあるものと考えられます。

とすれば、ピアノをボランティアで教える場合であっても騒音が生じ、また、不特定多数の者の出入りが行われる可能性がある以上、金銭の授受にかかわらず、規約および使用細則に違反すると言わざるをえません。
もっとも、住居専用とする管理規約の趣旨からすれば、
①ピアノを平日の日中に教えており、かつ、ピアノなどの音が他の居住者の平穏な生活を脅かす程度に至っておらず、
②また、居住者がピアノを教える相手が多数人でなく、かつ、長期にわたって特定人である場合には、ボランティアも居住者の生活の一部であって規約の趣旨に反しないとして、許される場合もありうるため、騒音の程度等より具体的な事情を下に判断する必要があるようです。
具体的には、
①マンションの立地条件（他の騒音の有無）
②構造
③目的外行為の態様
④目的外行為をなすことによって生じる住環境への影響
⑤目的外行為を禁じることによって生じる特定居住者の不利益の程度
⑥規約制定の経緯
などを総合して考慮する必要があります。

５　マンションは、その性質上、お互いが譲り合って生活しなければ他の居住者に大きな迷惑をかけることになりかねません。その点で非常識な楽器の使い方や規約に反する楽器教室は許されないものと言わざるを得ません。
他方で、一般に考えられる受忍限度を越えない程度の音であれば、これもまたマンションの構造上、我慢すべき場面もあり得ます。

お互いが心にゆとりをもって生活し、快適で豊かなマンションライフを楽しみましょう。

[22: 匿名さん]

>>スレ主さん

応援してますよ～

ところで、問題の塾のHPですが、いつのまにか閉鎖されてませんか？

塾の名前は運営に削除されたようなので、もう書き込まない方が良いと思いますが、
問題の塾のHPに今アクセスすると、

　指定されたページがみつかりませんでした。

になっているような気がします。

[23: 匿名さん]

業界誌の日経ケンプラッツの記事
賢い管理組合運営
「住居専用マンション。託児所として使用している区分所有者がいるのだが…」
2008/06/13
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080609/522735/

Q.当マンションは住居専用使用となっていますが、2年前からある区分所有者が託児所として使用し始め、管理組合が止めるように忠告するのですが、いまだに止めようとはしません。 不特定の人が出入りしたり、泣き声がしたりで、具体的な苦情が出ています。 どうしたらよいでしょうか。

A.ご質問者のマンションでは大変お困りのことと思います。専有部分だからといって、区分所有者が他人の迷惑も顧みず、好き勝手に使用していいものではありません。まず、管理規約上の「住居専用」の定義について考えてみましょう。

国土交通省が公表しているマンション標準管理規約12条は「専有部分の用途」を規定しています。同条関係のコメントは、住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者の相互に大きな影響を与えることから、「専ら居住者の生活の本拠があるかどうか否かによって判断する。従って、利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する」としています。

このことからすると、ご質問者がお住まいのマンションの管理規約がマンション標準管理規約に準拠しているならば、「託児所」としての使用で「平穏さが保てるかどうか」が、管理規約に反しているかを判断する基準となることがわかります。

法律的側面からも考えてみましょう。

区分所有法6条1項には、「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」とあります。

では、住居専用マンションの使用方法として「共同の利益に反する行為」となるのは具体的に何を指すと考えればよいでしょうか。この判断はそう簡単ではありません。

例えば、周辺に大きな音を継続的に響かせるピアノ教室や不特定多数の子どもたちが出入りする進学教室などは、規模や人数、授業の時間帯などによって該当するケースがあると言われている一方、少人数を対象とする華道や書道などの伝授は問題ないとも言われています。

このように、何がよくて何が悪いかを一律に定義付けることは難しいとされています。

ですから、問題となる行為については、個々のマンションが判断して、規約や使用細則の中でその基準を定めておくことがよいでしょう。

では、本件のケースである「託児所による営業行為から生じる不特定の人が出入りしたり、泣き声がしたり」の具体的な被害が、共同の利益に反するかどうかについて考えてみましょう。

赤ちゃんの泣き声と一口に言っても、居住者間で“お互いさま”の精神で譲り合える受忍限度内にあるものと、営業行為で使用される「託児所」から頻繁に聞こえてくる状態は異なります。

複数の泣き声が廊下に響いて玄関扉を閉めても聞こえてくるとか、母親たちが子どもを預ける時間帯には子どもがドアをたたいたり泣いたりする音が絶えず聞こえてくるとか、ピアノ音に合わせて足踏みする振動や騒音に悩まされて大きなストレスを感じているとか、そうした状態がご質問の言葉の背景にあるとすれば、共同の利益に反しているかいなかの重要な判断事項となります。

また、不特定多数の人がマンション内に出入りすることは、マンションの安全確保の観点からも問題とすべき事項です。

以上のような事項について、管理規約上の「平穏さ」を保てない状態か、区分所有法上の「共同の利益に反する行為」になっていないか──の2点を管理組合が確認し、違法性について総合的に判断することになります。

被害を受けている区分所有者からの申し出を受けて管理組合の理事会が違法性ありと判断した場合は、改善策を相談するために、託児所を運営している区分所有者に対して、定例または臨時の理事会へ出席するように求めることになります。まずは話し合いの場を設けて、双方の言い分を話し合うことが大切です。

ご質問には、すでに「管理組合が止めるように忠告するのですが、いまだに止めようとはしません」とありますが、託児所を運営している区分所有者宅に理事が出向いて口頭で忠告した程度かもしれません。その場合は、もう一度書面で理事会への出席を申し出てはいかがでしょうか。それでも区分所有者が無視するようであれば、そのときは、次の展開に入ることになります。

[24: 匿名さん]

>>22
> 問題の塾のHPに今アクセスすると、
> 指定されたページがみつかりませんでした。

そんなことは無いです。
ホームページは、こちらにお引越ししました。
http://www2.○○○○○○○.ne.jp/ksnk/
は、普通にアクセスできますよ。
※すみません、１部伏字にさせていただきました。

[25: 匿名さん]

学習塾経営者はブログで他人が著作権を有する歌詞を頻繁に掲載してる。
前後の文脈から見ても引用の範囲を逸脱してる。
経営者の他人の権利への配慮のなさ、自分さえ良ければ構わないという身勝手さがよく分かる具体例なので、マンション管理側としてはコピーを保管すると良いですよ。

管理組合頑張って。
平穏な生活を取り戻されることをお祈り致します。
たった一人の不届き者のために、他の住人達が我慢しなければいけないなんて、おかしいです。

[26: 匿名さん]

>>25
野次馬ですが、「児童福祉法違反」や「著作権法違反」が問題ならば、個人的に通報すれば良いでしょう。論点・争点ずれまくってないかな？

もともと平穏なものをかき混ぜていない？他の住人達は、「児童福祉法違反」や「著作権法違反」で何も生活の平穏を乱されていないように思うが・・・。

弁護士さんも苦労しそうだね・・・。

[27: 匿名さん]

>>26
裁判なんてそんなもんだよ。
裁判官の心証に与える影響が期待できるなら、有効かつ必要な手段です。

どうせ、塾経営者側も、

「私も子供を持つお母さんとして頑張ってるんです！生活厳しいんです！！！」

みたいな論点ずれまくった主張してくるに決まってるんだから、
管理組合側もそれなりの準備が必要。

[28: 匿名さん]

>>27
>裁判なんてそんなもんだよ。
>裁判官の心証に与える影響が期待できるなら、有効かつ必要な手段です。
おいおい、弁護士なしで裁判するつもりですか？

争点に関係のないことを法廷で主張したって意味ないって、理解できない？

本当にスレ主擁護派の弁護士さんって苦労しそうですね。

[29: 匿名さん]

管理規約に違反する塾の不当営業を継続。
コンプライアンスを平気で無視。
酷い開き直りだね。

[30: 匿名さん]

>>10
>例の塾の経営者が、直接塾に苦情を言いに来た者がここのスレ主かどうか確かめたいんじゃない？
それ図星なんじゃない？
場当たり的な必死さが滲み出ている。
例えばこれ。

>>5
>>あなたは塾経営者？
>塾経営者さんは、今の時間忙しいのでは？
他人の想像の範囲か？これ？
>文面からして、塾経営者さんではないとすぐわかりそうなものだけれど。
何故分かるのか解らない（笑）不自然そのもの。

[31: 匿名さん]

>29
違反してないんだけど、、、

[32: 匿名さん]

>>31
>違反してないんだけど、、、
どうせデマカセでしょ。
以下の管理規約に違反してないという論拠示せるの？
それとも管理規約が下記と異なるの？
悔しかったら示してご覧。

管理規約第１２条：その専有部分を専ら住宅として使用するものとして他の用途に供してはならない。
使用細則第１条（１）：各住戸は住居以外の用に供してはならないこと。

[33: 匿名さん]

理事会から管理規約違反と判断され、営業停止を通告された今、
管理規約に違反しているが、法に触れたとの判断はまだ下ってないと言うだけの言い逃れに過ぎない。

理事会を始めとする他の管理組合員が納得するような論拠待ってます。

[34: 匿名さん]

他人の喧嘩ほど面白いものはないです。どうなるか見まもって見ましょうね。

[35: 匿名さん]

既出で嫌と言うほど規約違反でない旨のレスが上がってるけど、無視ですか？

[36: 匿名さん]

神経質なクレーマーと正当な抗議の見極めが寛容ですね。

[37: 匿名さん]

法に触れた？
裁判の争点は規約違反か否かですよ。
組合側の主張が認められなければ、即ち規約違反ではないということです。

[38: 土地勘無しさん]

まじめにコメントさせてもらうと、この塾は移転すべきです。

トピ主さんの説明によると、塾経営者には息子さん娘さんがいるとのこと。
管理組合から警告を受けるような状況において、頑なに拒否してここまで大騒ぎすると、イジメという形でお子さんにしっぺ返しがありますよ。万一、塾側が裁判に勝てたとしてもお子さんの心が壊れてしまったら、それは人生において取り返しのつかない大失敗ですし、親としてやってはいけない愚かな行為です。

塾経営者の方、今回お子さんがイジメを受けることになったら、その原因はアタナですよ。
周りの責任ではありません。
親から見たら法律論なんてどうでもいいことです。まず、お子さんをきちんと守って下さい。
それに、社会の中でルールを守って生活するということを、親がきちんと示して下さい。
住居専用のマンションを選んだのは、お子さんではないでしょ。
お子さんを被害者にしないで下さい。

[39: 匿名さん]

>>38
> 塾経営者の方、今回お子さんがイジメを受けることになったら、その原因はアタナですよ。
> 周りの責任ではありません。

このような考え方を持つ輩がいるからイジメが蔓延る。
イジメは理由の如何によらずイジメる人間に責任がある。

どこがまじめなコメントなのか良く考えなさい。

[40: 土地勘無しさん]

>39
あなたは親じゃないですね？
私は自分の子供にイジメの恐れがあったら、全力で取り除きますよ。
少なくとも自分のつまらんプライドでこどもを犠牲にすることなんてしません。
「イジメる人間に責任がある」。大変ごもっともです。否定はしません。

でも子育てはそもそも論よりも結果が重要です。いくら立派な教育方針を示そうが、こどもの人生を台無しにしたのならば、それは親の大失敗です。そういう意味で私は本当にまじめにコメントしたのですけどね。

[41: 匿名さん]

>>40
39です。私も二人の子供を持つ親ですから、イジメに関しては常に注意を払っています。

それだからこそ、あなたがそのような意図だとしても、「イジメ」を引き合いに出すことは妥当で
はないと考えます。
イジメられないためには、塾の経営を止めましょう。という論調は、ずれちゃいませんか？一種の
脅しとすら聞こえます。

もし、塾の経営者がもともと規約違反だと認識しているにもかかわらず、塾を開講しているので
あれば、その子供の価値観も推して知るべしで、その将来を他人が案ずる必要はありません。
そうではなく規約に抵触しないという認識なのであれば、理不尽な要求（経営者から見ると）に
屈することなく主張する姿勢も子供に対して見せるひとつの姿という考え方もあります。

[42: 匿名さん]

その程度の低次元な嫌がらせの類から逃げるのではなく、屈しない強さを教えたらいい。

[43: 土地勘無しさん]

>41
>「イジメ」を引き合いに出すことは妥当ではない
そうですか？
私は単にあなたの子供を心配しているだけですけど。

>論調はずれちゃいませんか
さぁどうでしょう。私にとってはどちらでもよいことです。
私は子供を心配した立場での意見を申し述べただけですから。

>一種の脅し
脅しねぇ．．．．（呆）

[44: 匿名さん]

まあ、外野が言う分には構わないでしょ。
マンション関係者が言ったら脅しと取られても仕方ありませんね。
そこまで追い詰められたかと。

[45: 匿名さん]

>>43
> 私は単にあなたの子供を心配しているだけですけど。

　誰に言っているのか良く分かりませんが、少なくても私の子供はあなたに
心配していただく必要はまったくありませんので、要らぬお節介です。

[46: 土地勘無しさん]

>45
おやっ、「脅し」と言う言葉が出たからてっきり本人かと勘違いしてしまいました。
「要らぬお節介」という割にはずいぶんと突っかかってくるのですね。

[47: 匿名さん]

「イジメ」などと不適切な話を持ち出すことが気に食わないだけ。

[48: 匿名]

普通のマンションで普通じゃやらない事をやってたら、そこのマンションに同じ学校の子供がいたら、学校で話題にはあがるよ。ピアノ弾いてる部屋の子供がイジメにあってた話は聞いたことがあるよ。

[49: 匿名さん]

>>46
>おやっ、「脅し」と言う言葉が出たからてっきり本人かと勘違いしてしまいました。
私も同様に受け止めました
>「要らぬお節介」という割にはずいぶんと突っかかってくるのですね。
まぁ、当の本人だからじゃないですか？
管理規約の抵触と同様に本人が違うと言い張ってるうちは、シラを切り通せると思っているんですよ。
面の皮が厚いというか恥知らずというのか。

[50: 匿名さん]

>>31
>違反してないんだけど、、、
思った通りデマカセでしたね。
案の定、以下の管理規約に違反してないという論拠はなに一つ示せずなかった。

管理規約第１２条：その専有部分を専ら住宅として使用するものとして他の用途に供してはならない。
使用細則第１条（１）：各住戸は住居以外の用に供してはならないこと。

しかも、犬 の 遠 吠 えよろしく論拠なき因縁書いてそのまま逃亡。
卑怯な人だ。恥ずかしいという概念ないのかね？
だから、管理規約に違反したまま塾の営業ができるんでしょうが。