サンクタス甲南山手スティーロレジデンス

[購入検討中さん]

いい場所だと思いますが、ご意見を聞かせてください。

所在地：兵庫県神戸市 東灘区本庄町1丁目90番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本）「甲南山手」駅から徒歩6分

[24: 周辺住民さん]

22ですが、本当に「周辺」なんで、ご近所住人じゃないです。
別に本庄の校区でもないしゆかりもないです。
どっちかっていうとよく知らない人ですよ、地元じゃないので。
酷評されようが絶賛されようがどっちでもいいのですが、比較検討に有益な情報が欲しいです。
20さんの特に上三行は要らないと思いますが。
それに、東灘区らしさって何ですか？
岡本以外は東灘区ではないとでも？

[25: 匿名さん]

20さんのご意見は、どちらかというと比較検討に有益な情報のほうだと思いますよ。

そんなことより本物件は低層住居なのに免振構造であること、
それにより○十年後の管理一時金がかなり増額になりそうなこと、
なによりデザインが、建つ前から築古っぽさをかもしだしているように思えて仕方ない
のですが、私の主観でしょうか。

[26: ビギナーさん]

私も低層なのに免震構造ってトコが気になります。
活断層が走っているの？とか地盤が緩いの？とかマイナスイメージを持ってしまう。
実際にモデル見て色々説明を聞きたいけれども、価額が価額だけに行けず状態です。

あと２２・２４さん、子供のケンカみたいな言われたら言い返すって見苦しいですよ。
有益な情報と判断するのは読む側であってアナタが決める事じゃない。
業者オツと決めつけるアナタの方が偏った物の考え方のように思えますが…。

[27: 匿名さん]

見逃しがちですが、本庄町は、南海地震が起きたら津波に襲われる地区です。人と防災センターの方が言われてました。また、近隣の公園に震災の慰霊碑が多数あります。近くの戸建を見たらわかりますが、ほとんどがすごく新しい、地震で倒壊したのでしょう。

利便性はいいとは思いますが、この価格帯なら、利便性＋「環境がいい」が条件でしょう。

数年前まで住んでましたが、ＧＷ頃にあるみこしが通る祭りはとても品が悪かった。

[28: 購入検討中さん]

販売員に確認したけど活断層は走ってないみたいですよ。
この規模のマンションで免震構造ってのは、このマンションの売りとのこと。
保険みたいなものだと思います。
管理一時金のことも確認したけど他の物件とあんまりかわりませんでしたよ。

[29: 購入検討中さん]

購入しようかと悩んでるんですが　もう内覧会とかは決まってるんでしょうか？

[30: 匿名さん]

27さんへ

この価格帯で「利便性＋環境がいい」ところってどの辺に行けばありますか？

私は、ここでも環境は満足かなと思いますが・・・。

何か悪いところがあるのでしょうか？

[31: 匿名さん]

じゃあ黙って買えばいいのでは？　誰も止めてないので・・・。

[32: 匿名さん]

結局のところ、この価格帯でここより「利便性＋環境がいい」はないんですね。

[33: 購入経験者さん]

30・32さんへ

価額に見合うべく利便性と環境の良さは無いです・・・断言できます。
JR摂津本山駅か阪急岡本駅から徒歩10分前後であれば納得できる金額ですが。
社宅生活から脱出するため丸5年新築・中古のマンションを見てきましたが
この価額は明らかに高過ぎますよ。販売状況確認しましたか？
価額改定する必要があると思います。

[34: 27番です]

環境がいい悪いの判断は、ご自身が決めることなので、ここで満足されるなら
いいのではないでしょうか。

売行きについては知りませんが、本当に買われるつもりなら、設計変更が出来る
間に買われた方が、後で売れ残りが値引きされて売られるよりも後悔はないかと
思います。

視野を広げるなら、数年前に金持ちが転売目的で買ったが売れていない実質新築の
物件が値下げを始めてます。けっこういい物件が同じくらいの価格であると思いますよ。
仲介手数料かかる、設計変更出来ない等のデメリットありますが、決断される前に
一度、人気地区の不動産業者をのぞいてみてはいかがでしょうか。実物も見れるので
参考になりますよ。

[35: 匿名さん]

私も33さんに同意ですね。
　ここの利便性と比較して高いかなあ。

[36: 購入検討中さん]

このマンションの売りである免震構造ですが、
老朽化してきた際に取り換えができると
モデルルームに行った際に教えてもらいました。
ですが知人から、取り換えをするのに莫大なお金がかかると聞き
それを６５戸の住宅で負担しなきゃいけないことを思うと、
しっかりとした免震構造も良し悪しかなぁと思い迷っています。
先の事ですし、考えすぎですかね・・・

[37: 匿名さん]

この界隈はそもそもブランドではないのです。
当たり前のことかもしれませんが、そう確信した私は内容に比して割高と考え、静観することにしました。

東灘区において、価格が少々高くても許せるエリアは、２号線より北側（一部を除く）です。
「建築費、土地値の上昇が原因でこの価格になりました」というのは業者の勝手な言い分です。
二流品は所詮二流に過ぎず、身の丈にあった価格にすべきです。

消費者はそんなマンションへがそっぽ向くことで、業者に愚かさを気づかせてあげましょう。
彼らは自らの利益を削らざるを得なくなり、相場は適正・正常な方向へと回復すると思います。

ついでながら、免震構造などというギミックに余計な金銭を支払う必要はありませんよ。

[38: いつか買いたいさん]

ここ最近のご意見、とても参考になりました。
東灘区というブランドだけで好印象を持っていた私にとって皆さんの意見は目からウロコで。
土間スタイルなど他のマンションでは見られない面白みのある間取りに魅かれてましたが
もっと大事な立地や環境、価額にどうしても納得できないまま登録が開始され。
周辺散策もした結果私が住みたいと思う地域は２号線より上という結論に至りました。
摂津本山か岡本が最寄りの駅で歩ける範囲内の新築か中古マンションに絞って
これから活動したいと思います。
現地を見てココに住みたい、そう思わせる何かが全く無かったです。残念ながら。

[39: 周辺住民さん（14）]

前にも書きましたが、そこまで悪い場所じゃないですよ…（涙）
二流かもしれませんが二流なりに普通に平和に暮らせてます。

でも4000万以上のマンションの環境としてみてはたしかに？です。
残念ながら近隣住民の自分が手が出ないマンションの価格です。このマンションが余裕で射程圏内の人は多分この辺に住んでないと思います。

4000万以上のマンションが予算内で探されてる方からしたら、もっとよい環境を望まれるのはあたりまえだと思います。
岡本や本山ぐらいの環境だと思って現地を見られると、がっかりすると思います。金額的に、上質な環境も求められる価格ですもんね。

皆さん悪気があって書かれてるのではないのは十分に理解しております。でもこの異常な価格のせいで、求められるハードルが高くなるのもあたりまえ…。
販売会社にはもう少し考えて値段を設定してもらいたいです。

東灘区のバブル、何とかならないでしょうか。最近ではJRや阪神沿線の物件まで価格が異常に高騰しています。
引越しのラクさを考えて、東灘区でも下町と言われている阪神沿線の物件を3件見ましたが、どちらも強気で70平米で3800万〜4000万前半でした。高すぎ…と販売員の人に言うと、「東灘区は高くて当たり前」という高圧的なお返事ばかり。

他の物件だと、コー○リ○ングの近くの物件も見に行きましたが一番安くて4000万以上の予定だそうです。
これも環境を考えると高すぎだと思いました。（こっちは学区が本山南なのでまだ価値があるかもしれません）

東灘区というのが名前だけのブランドになってしまってる気がします。
別に東灘区全体が物件価格に見合うような街というわけではありません。
この物件に限らず、『東灘区＝オシャレな高級住宅街』　と思いこんでる人は先に現地を確認し、過剰な価格を冷静に判断して下さい。東灘区というだけで華やかななイメージをもって見学に来られると、周辺住民としてはちょっと悲しい思いをしてしまいます。

2号線より下は普通の庶民の町並みです。
2号線より下でこの金額出すなら、芦屋や西宮や灘、北摂の環境のいい場所でも買えるんではないでしょうか？

何が言いたいのかよくわからない文章ですが、
周辺住民のボヤキでした。長文申し訳ございませんでした。

[40: 住まいに詳しい人]

個人的な感想を率直に記載します（販売主さんごめんなさい）。
特に⑥は正直、ビックリしました。

①甲南山手とはいえ、この辺りは（いい意味で）下町であるにもかかわらず販売価格が高すぎる。
　また、近隣の同程度の分譲物件に比較しても上記同様である。
②周辺に、同程度の高さのマンションがあり、眺望が全く期待できない。更に、バルコニーの手摺　壁が透明であるため。前のマンションから部屋の中が丸見え状態。
③間口が狭すぎる、90平米超の物件さえ、間口は約6.5ｍ。
④各オプションの価格がべらぼうに高い。
⑤高層マンションでないにもかかわらず、何ゆえ免震構造を採用したのか？
（地盤がゆるいのか？）
⑥免震構造の場合、定期的に免震ゴム（これがべらぼうに高い）を交換する必要があるが、当該交　換費用が、管理費・修繕積立金に含まれていない。いざ交換する時の、各住戸の負担費用は相当　額になるのでは？
⑦廊下の壁等に、てすり等設置のための補強がなされていない。
⑧外梁工法ではないため、部屋の中に梁が多い（これだけ価格が高い物件にもかかわらず）
⑨バルコニーの防災パネル（隣住戸との防災用の壁）の上部がかなりあいており、プライバシーを
　保つのが困難。
⑩駐車上の入口に、シャッター等の進入防止設備がない。
⑪システムキッチン、洗面所設備が、韓国メーカーのもの

[42: 匿名さん]

震度３〜４程度の地震でも、免震ゴムの耐久年数は大幅に短く
なるみたいですよ。
にもかかわらず、管理費等に、免震ゴム交換費用が見込まれて
いないとなると、いざ交換する時の、各住戸の負担は莫大な
金額になるだろね。しかも、総戸数が６５個だしね。

[44: 匿名さん]

みなさん、すごく詳しいですね・・・。

免震ゴムの交換費用が莫大なお金って、どれくらい？？？

[45: 住まいに詳しい人]

あくまでも、私個人の試算ですが、本物件（総戸数65）の場合、
1戸あたり、最低でも100万円以上となると想定されます。
本物件を購入される方は、必ず、その旨を、第三者機関等に
確認しておいた方がよりしいかと思います。
購入後の、不測の出費というものは、本当に痛いものです。

あと、梁の具合・間口の狭さ・近隣住宅からの丸見え加減
についても、十分に現地確認等の検討が必要です。

[46: 匿名さん]

ここのモデルルーム、現実離れしているね。
ちょっとやりすぎ。

[47: 購入経験者さん]

既にマンション購入済みの身でありながら興味本位でモデルルームだけ見に行きました。
確かにインテリアといいオプションだらけの内装といい現実的ではないですよね。
一番驚いたのはバルコニー手すり下が透明ガラスで周りから丸見えな点です。
あれは嫌です・・・洗濯物丸見えだしスカートでバルコニーに出れませんよ。
販売員の方は「採光を遮らず明るいしリビングからの開放感は抜群」と説明されましたが
ど〜でしょう？私だったらカーテン閉めっぱなしになると思いますが。

[48: 近所をよく知る人]

47さんの言われるとおり、透明ガラスは嫌ですねえ。
眺望の望めるマンション等で透明ガラスを使用した場合は、
それなりに価値があるでしょうけど、眺望が全く望めず、
かつ、隣接マンションからも丸見えの当物件で使用する
とは、美的センスを疑ってしまいます。
おそらく、透明ガラスにしなければ部屋の中が相当暗く
なってしまうのではないでしょうか。
間口は狭いし、ハイサッシでもないし、隣接のマンション
に相当程度日照がさえぎられているし。。。。。
この物件を購入する時は、念入りな現地調査が必要です。

[49: ビギナーさん]

詳し過ぎて引くわ。
業者が書き込んでいるとしか思えない。

[50: 近所をよく知る人]

＞詳し過ぎて引くわ。
お褒め頂いて光栄です。

＞業者が書き込んでいるとしか思えない。
残念ながら業者ではありません。あしからず。

[51: 物件比較中さん]

ここのエレベータってなんで外にあるんだろう？何で鍵開けてマンション内に入ってるのに、また外にでてエレベータに乗らなくてはいけないのか。。

[52: 不動産購入勉強中さん]

私も不思議に思ったのでその場で販売の方に聞きました。
「エントランス棟と住居棟に分離することで居住者の方の独立性やプライバシーに配慮した結果です。」って言われました。

言われればそういう気がします。

[53: 匿名さん]

エレベータで独立性とプライバシー？？？

[54: 物件比較中さん]

私が以前MRに行った時は答えに困って設計上の・・・って言ってました。プライバシーに配慮するなら中につくれよ。。向かいのマンションから丸見えっぽいが。

[56: 匿名さん]

明日は、免震装置見学会がありますね。
すごく興味があるのですが、残念ながら他に予定がありまして参加することができません。

こちらの物件はあまりよくないみたいな書き方もされているようですが、こういう見学会が開かれるというのはよいことのような気がします。

参加される方もいらっしゃることと思いますので、ぜひ感想などをきかせていただければと思います。

[57: 匿名はん]

免震装置見学会に行きました。
免震の良い点・悪い点を聞いて参考になりました。
この掲示板の書き込みには、このマンションが免震構造であることを悪く思っている方もいらっしゃるようですが、そうでもなさそうです。

[58: 購入検討中さん]

高い・・・。

建物はセンス良いし、構造も良。

が、しかし、高い・・・高すぎる。値段が。

[59: 物件比較中さん]

そうですね。お値段が・・・
でも他の物件もけっこう高いような。
免震構造も魅力的ですし。おしいな

[60: 物件比較中さん]

昨日、モデルルーム見てきました。

問題の免震装置について、免震装置を付けないとダメなほど、
地盤が軟弱なのかと聞いてみましたが、
付加価値のためときっちり返答されました。

ですが、免震装置採用によって、配管、配線等をフレキシブルに
しないといけない、免震用のスペースを確保する等で、
かなりコスト高になってるのは間違いないですね。
なお、免震装置の点検費用等は、修繕積立金に入ってると回答をもらいました。


また、ベランダのバルコニー手すりは、見た人から相当文句が出たのか、
透明ではなく、乳白色の不透明ガラスに変更するそうです。

エレベータはホントに外にあるんですか？
図面集みてる限りは内部にありそうなんですが…
ジオラマはどうなっていたか見るの忘れました　(T。T)

[61: 周辺住民さん]

阪神電車「深江」駅にも近いのに物件概要にも地図にも「深江」をカットしてるのが深江に住んでる人間からしたら嫌です。メールボックスにチラシを投函してるけど失礼な話です。事業主と広告代理店のわざとらしいやり方が気に入らん。深江を載せるとやっぱりそんなにマイナスですか。悲しいです。

[62: 匿名さん]

61さま　マンションの売り方なんてそんなものです。よりよいイメージを植えつけて必死に売る。住民のことなど考えていません。どの街にもいいところはあります。ぜんぜん気になさらないでいいと思いますよ。

[63: マンコミュファンさん]

この物件、西向きの部屋がほとんど２ＬＤＫの間取りで、４０００万以上します。
神戸の山手の生活に老後不安を感じた老夫婦が、利便性と安全性を求めて
戸建を売って来るのをターゲットにしているのかな？

[65: ご近所さん]

この物件、全然書込み無いですね。
建物はほぼ完成している様子。最近の白黒基調でカッコいいが、何か、町とマッチしていない感じ。ほとんどが西向きというのも、この場所なら仕方ないでしょうけど。
マンションギャラリーの横を通ったら、「風水コーナー開催中？」だったか、張り出してた。
とても売行き好調という感じでは無い。でもチラシは入らない。不思議な物件。

[67: パレス]

以前この近くのマンション、パレスエクセル東灘に住んでいた者です。
この辺りは小学生中学生の柄が非常に悪い。本庄や東灘小学校が柄が特に悪いと有名です。
私が住んでいたのは1986ー1992迄です。
私は、私立小学校を受験したのですが、落ちたので校区変えるため仕方がなく転校しました。
母が言うには、その頃の東灘小学校は酷いの一言でした。
しかし、本山に転校して
二年後に地震がくるという。
私の人生は悲劇の連続。
(?_?)岡本の土地を持っていなかったのか。
(?_?)俺はこんな時代に生まれたのかと

[68: 匿名さん]

ここって、前から阪急とオリックスだったかな？
販売も今一みたいだけど、値下げも難しそう。
情報あったら教えて下さい。

[69: 匿名さん]

購入を真剣に検討している人には値下げするみたいですよ。
68さんが検討中なら行かれてみては?

[71: 匿名さん]

この近くにあるマンションってなんていうの？

[72: マンコミュファンさん]

まだやってるの？

[73: 購入検討中さん]

完売したみたいですよ