パークホームズ清澄白河について

[マンコミュファンさん]

公式：http://www.31sumai.com/mfr/X1117/
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=6321

所在地：東京都江東区佐賀2-22-1
交通：半蔵門線水天宮前駅徒歩9分、同線・大江戸線清澄白河駅徒歩10分、東西線・大江戸線門前仲町駅徒歩12分
総戸数：159戸（事業協力者住戸64戸含む）
間取り：2LDK～4LDK、53.42～92.29m2（総販売戸数95戸に対応）
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工:三井住友建設
管理：三井不動産住宅サービス

[1: 匿名さん]

期待してHP見ましたが、リバーサイドっぽいですね。
地盤も空気も悪そうだなあ。

[2: 匿名さん]

江東区で100戸切るような小規模マンションはすぐ売り切れちゃうよ。

[3: 匿名さん]

ここは総戸数159戸なんだけど。
4割が地権者。多い。

[4: 匿名さん]

4割地権者？
じゃ、良い部屋はその方々に持ってかれちゃうんですね。
このあたり、買いたいと思う新築マンション、なかなか出ないですねえ。

[5: 匿名さん]

確かにこの手のマンションで４割も地権者がいたら、
中～低層階以外は残らないでしょうね。

ちなみに２０１４年の１１月竣工なのに、
２０１５年３月入居って随分開きがありますよね。
どういう事なんでしょう？

[6: 周辺住民さん]

すでに工事は始まってる感じでしたから、地盤改良などの工事に時間をかけるのかも。

しかし、ここはセメント工場や水道局の排水施設のエリアなので
個人的にはマンションにはちょっと寂れてるかなぁと思っています。

コンビニもスーパーもちょっと歩きますしね。
水天宮が近いので、割り切って「もっとも東京に近い門仲・清澄」と考えれば
いいのかもしれませんが。

[7: 物件比較中さん]

確かにセメント工場、倉庫、排水機場、、、あまり住居エリアって感じがしませんね。
清澄公園の横の道は夜は人通りも少なく、緑が生い茂る中、真っ暗です。
女性のひとり歩きには、ちょっと怖いかな、と思いました。

[8: 匿名さん]

でもこのあたりは便利ですよ。

[9: 匿名さん]

返す返すも15階建てなのは残念。
天井高期待していたので…
中層棟も合わせるでしょうね。

[10: 匿名さん]

その分安いと考えればいいじゃん。

[11: 周辺住民さん]

その分、安けりゃいいですがｗ
パークホームズ（三井物件）で「お得物件！」っての見た事ないですからねぇ。
近くのパークホームズ森下も妥当な価格でしたから。

ま、三井さんの売り出し価格を待ちましょうか。
普通に坪230万円くらい出してきそうですが…。200切ったらお得ですかね。

[12: 匿名さん]

地権者は従前権利との等価交換ですから必ずしも単価の高い上層階は選びませんよ。逆に面積をとって低層階を選ぶ傾向が高いです。

[13: 匿名さん]

高層・低層問わず、条件の良い4割が事前に抑えられ、条件の悪い6割が残るということですね。

[14: 匿名さん]

条件の良い部屋は値段が高いのでそれを選ぶかどうかは地権者次第です。いい部屋から売れてくとは限らないということです。

[15: 匿名さん]

地権者といっても現地の利用状況からして恐らく法人だから
全部賃貸行きになるだろうね。

後はインカムと充足率のどちらを重視するかで決まるのでしょうが、
こういう場合、あまり分譲住戸との混合は好まないで分けるでしょう。

[16: 匿名さん]

賃貸が混在するマンションになりそうですか。。。
旧地権者さんに割り当てられる住戸は全部で64戸でしたっけ。
賃料も安くはないでしょうからおかしな人は入居しないでしょうが、
分譲に比べて住民マナーは落ちてしまうでしょうね。

[17: 匿名さん]

低い方の建物がちょうど地権者の保有世帯分にあたるから、
そこで分譲・賃貸と分けるのかも。

[18: 匿名さん]

つまりコスパ含めて条件の悪い部屋がのこるのですね

[19: 匿名さん]

相場的に考えると、230-255万/坪、でしょうかね。割高と思われないぎりぎりのライン的にも。永代橋の住友物件参考にするだろうし。
デベ的にも直近の決算書見る限りマンション用地、1年ちょっと分しかないから無理して売る理由もなさそう。

それにしても周辺環境がなー、10年くらいたてば多少いまの倉庫街ぽさが薄れるのだろうか。
とはいえ丸八倉庫が消えるわけないし。

[20: 匿名さん]

そんなに安い事はないでしょう。最近の強気相場から考えると、
恐らく２４０－２９０万円坪位にはなるのでは？