年収９００万、２５年ローンで４３００万かえせる？

[なおりん]

現在、１０年前に購入した分譲マンションに住んでいます。
購入した時は、恥ずかしながら、何の知識もなく、元利金等の３５年ローンステップ返済を
選択して(それでないと、返済できなかったので）２７００万を住宅公庫で3.6％で借りて
しまいました。

そこから、低金利時代がやってきました。
5年前に、地方銀行で10年固定2.8％で借り換えをし、返済期間を短くしました。
本来なら、低金利時代なので、その時に変動金利で借り換えをするべきだったのですが、
どうしても安全パイを狙って、さらに恐ろしいことになりました。

その状態で、まだ2000万の借金が残っています。完済まであと20年です。

主人は、42歳　年収900万（一部上場企業勤務）
　私は、42歳　年収50万（パート勤務）　
子供は、高校一年と中学一年
貯金は、子供たちにためたお金を除くと、300万しかありません。

子供が大きくなり、今のマンションが手狭になり、本当は一戸建てに引越しを
したいのですが、現マンションの売却をしても、約1000万の残債が残るので、無理
だとあきらめていました。ところが、
近くに3000万程度の物件があり、話を聞きにいくと、残債1000万を上乗せして、
銀行でローンを組めることがわかりました。

貯金が少なく、手元に残す分と雑費にそのままおいておくとすると、
物件3000万+残債1000万+諸経費300万≒4300万の借り入れが必要となりますが、
主人の年齢を考えて25年ローンを組むとすると(銀行では可能といわれました）、

現在の支払いローン＋マンション管理費、修繕積立金、駐車場代を考えると、
変動金利の優遇金利1.375％を適用すると、現在の支払いとほぼ変わりません。
また、3年固定金利などの1.1％を適用すると、むしろローンが楽になります。
ただ、これから金利の上昇傾向を考えるとコワイでしょうか？

子供たちにお金がかかるのは、あと9年です。
2年後に、私も仕事を変えて年間100万の収入を得る予定です(内定しています）。

ここで、勉強されているかたがたからすれば、
とんでもない借り方をしてしまった私たちで、いまさら、さらに借金を背負って、
一戸建てを購入するなんて、とんでもない無謀だとお叱りを受けるかもしれませんが、
今から背負うローンではなく、今すでに背負ってしまっているローンのことを
考えると、悩んでいます。

このまま、このマンションでこの金利で、ローンを払い続けるか、
低金利の恩恵をいくらか受けて、買い換える勝負にでるか、
それとも、他にいい手段があるか・・・。

叱咤いただくのを承知でご教授お願いします。

[2: 匿名さん]

>>01
低金利が終われば、破綻が目に見えています。
一戸建てが競売に掛けられても、残るのは借金ばかりですよ。
今のマンションでそのまま生活を続けるのが、無難です。

[3: 匿名さん]

９００万で２５年返済の４３００万は可能でしょうが、それは個々の事情によります。

返済にまわせるお金は年でいくら確保出来るのでしょうか？　４３００万の利息込総返済額は５９００万を超えます。
５９００万の２５年分割ですから、年額２４０万の負担になりますね。数字上は余裕だと思いますが。

月々の支出を記載して頂ければ、的確なコメントが出せると思いますよ。

[4: ０２]

資金計画が非常に甘いです。

まず売却がうまくいくかどうかが全然考慮されていません。
艤装疑惑や旧いマンションの構造仕様の違いもあって、
今は中古マンションの売却が非常に困難になっている時期です。

次に各種費用が適切に考慮されていません。
売却と購入に関する諸費用、それに税金。（一部、譲渡損失のように条件に該当すれば戻るものもあります。）
引越し費用と家具の買い替えなどの費用。
３００万円で収まりますか？

４３００万円という数字が現実なのか疑問です。

金利も今は一時的に小康状態を保っていますが、いつまで続くかは疑問です。
政府が国債を大量発行しているのと、企業の業績不振から、今までは金利の上昇を抑えてきました。
企業業績の回復と、雇用状況の好転。
原油価格は高騰が一服しましたが、素材価格はかなりの値上がりをしてきました。
次にくるのは調整インフレと金利の上昇が見込まれます。

ローン４５００万円、２５年。
金利が１．１％だと月額１７１６３７円ですが、４．５％だと２５０１２５円（年額で３００万円を超え、返済率３０％超）です。
年に１００万円働いても、実質はその半分以下。外に働きに行くための持ち出しもかなりのものになります。
正社員で５００万円くらい稼ぐなら話は別です。

あと、住宅ローン控除は、現在恩恵を受けている場合、今まで借りた金額の残存額より少ない金額までしか税額控除を受けられません。
現行ローンの残存額と、新たに借りる金額で按分比を求め、新しいローンの残存額に按分比を乗じて、それに今まで適用していた乗率を掛けて算出します。

[5: ０２]

０４投稿の最後の３行は間違いです。この部分は無視してください。（借換の場合のことで、買い替えは対象外です。）

[6: なおりん]

みなさん、色々お返事ありがとうございます。

＞03
現在、ローンと諸経費（管理費他）を合計すると、年間180万円支払っています。
(月　ローン6.6万　+　諸経費3.3万　　ボーナス31万）
これで考えると、やっぱり無理ですね・・・。
どれくらいの借り入れなら大丈夫なのか、など
アドバイスをいただけると嬉しいです。

＞02,04
売却については、1000万で引き取り保障をする、という約束を
売主からいただいています。
諸経費については、だいたい220万程度と聞いていたので、
300万みておけばいいかな、という計算でした。
また、損失譲渡控除と住宅ローン控除は、対象になるはずなので、
税金のアップする予定を考えても、年間結構な還付を受けられるかな、
と考えておりました。

住友信託の固定金利特約0.6％…などを見ると、つい、
この低金利を利用しない手はないかなぁ、との思いにかられました。
やっぱり、買い替えはキビシイみちのりですね。

[7: 匿名さん]

なおりんさん

レスありがとうございます。
私が話題に上げて頂きたい出費は以下です。

家賃分（ローン返済分）　・・・こちらは年間１８０万とのご回答を頂きました。
保険（生保・教育・医療）
車（ローン・維持費）
教育費（授業料・塾・その他）
外食費
遊行費

まずはこの辺りからでしょうか。
今現在、管理・修繕費を込みで年間１８０万とされているようですから、
ローン部分だけで年２４０万となった場合、出費が大きくからるのは言うまでもありません。
（おそらく年２６０程度になると思います。）

９００万の収入で、教育費がかさむ時期になるお子さんが二人ですから、
無駄をはぶけば、まだまだ可能性はありますよ。

[8: なおりん]

＞07
匿名さん、ご丁寧にありがとうございます。

保険　　生保+学資保　月3.5万
車　　　ローンなし。維持費は保険＋ガソリン月2万　　自動車税　年4.0万
教育費　月10万弱
外食費　月1万程度
遊行費　？よくわかりませんが、年に1度家族旅行に行って8万くらい。
　　　　月々は、1万円ぐらいかなぁ。

下の子供が中学1年なので、浪人せずに４年制大学に進学したとして、
９年後に教育費がなくなる予定です。

[9: ０２]

>>06
住宅ローン控除は、来年入居だと上限金額が４０万円ではなくて３０万円（当初７年、以後の３年は１５万円）ですよ。
これからの１０年近くが一番教育費もかかるんです。
目先の低金利に目が眩む気持ちも分からなくはないですが。

自分は、もう男女２人の子育ては終わりましたが、５０平米の賃貸住宅で済ませました。
大学は地方で別居、物入りは多かったです。
狭くてもあと数年のことです。子供が出ていったあとは、戸建も維持費がかかるようになります。
現在は、８０平米の分譲マンションに子供１人と３人暮らしです。

[10: なおりん]

＞09
02さん

お子さんの子育てが終わられたとのこと、ご苦労様でした。
そうですね。これからの１０年が一番お金がかかるときですよね。
きちんと、育て上げられたということに頭が下がります。

狭くてもあと数年です。確かに。
老後は、マンション暮らしのほうが便利だと思います。
ただ、逆に、購入するなら、先延ばしにせず、
子供たちと一緒に暮らせる期間の長い、この時期に・・・、
という気持ちがあったもので。
家族4人で顔を合わせながら暮らせるのもあと10年〜15年だと思うと、
新しいお家で歴史を刻んでいければ・・・なんて。

でも、現実をもう少し見つめなおします。
借り換えも考慮に入れながら、勉強します。
また、色々教えてくださいね。

[11: 匿名さん]

>>1
あなたが年１００万円とかじゃなくて、きちんとフルタイムの正社員として
働けばいいだけじゃない？

[12: 匿名さん]

そもそも、4300万、1.1%の条件でいいけど、25年ローンで、今より支払いが
楽になることは無いと思うのだけどなぁ・・・
その計算だけ30年とか35年でやってない？
だいたい、今の残債2000万を返すのにあと20年かかる人が、借金を倍増させて
期間は25%延長とまり・・？
借りられるかどうかではなく、返せるかどうかなら、有り得ないと思います。

[13: 12]

もう一つ。
仮に逆立ちしてローン組んだとして、完済は67歳じゃん。
65歳まで定年延長でもアウト。状況からして繰り上げ返済は期待薄・・
どちらにお勤めかはしりませんが、これからの時代、退職金はアテにしない方が無難。
銀行が貸してくれるから借りるのではなく、返せるから借りる、ですよ。

結局、今のローンを60までに返済することを考えるのが一番じゃないかと。
金利上昇気配なので、早々にできるだけ低い金利の20年固定に
借り換えるのをお奨め。

[14: なおりん]

みなさん、色々お答えくださってありがとうございます！

＞11　匿名さん
フルタイムで、仕事を見つけられるかどうか、と
今までパートタイムで過ごしてきた自分の甘さ
(家族の考え方も含めて）で、正社員の仕事をすること
を考慮に入れていませんでした。
甘い・・・ですよね。

＞12,13
1.1％は、固定短期間なので、優遇期間がおわると、
今後の傾向として、もちろんこの金利ではすまないでしょう。
「銀行が貸してくれるから借りるのではなく、返せるから借りる」
という言葉に、深く考えてしまいました。

借換えをして、少しでも金利負担を低くして、
自分の収入を増やしてから、、もう一度マイホームの夢を
考えて見ます。

今、2.8％で借りているので、
できるだけ金利の低い20年固定、　か
超低金利の固定短期で返済額を増やすか、
悩むところです。

[15: 匿名さん]

これといった資格とか特技がない場合、４２歳からの女性の正社員雇用
なんて、今の時代では難しいですよ。
もっと若い人が、どんどんリストラされてるのに・・・。

[16: 匿名さん]

正社員で働けば返せるちゅうんじゃ、わけ分からん話になってるなあ。

[17: ０２]

>>15
国家資格とか特技があれば、４００〜５００万円くらいは軽く稼げるんだけどね。
カミサン、結婚してからも大半が正社員で３０年以上働いてきた。
資格職が企業規模減少で不要になって退職させられたが、スレヌシ以上の歳でもすぐに再就職先を見つけて稼いできている。

娘は資格職だけだと仕事がキツイ職場しか無かったんだけど、特技と両方必要な仕事に就いたら、若いのに５００万円以上稼いでいる。

私も０４投稿で５００万円くらい稼いでいたら別だと書いていますが、誰でもがそう簡単には仕事と家庭を両立出来る訳ではありません。
子供は大きいけど、旦那が育児・躾や洗濯・食事作りをホッタラカシにして何もしないようでは、奥さんにフルタイムで働かせるのは酷です。

[18: なおりん]

みなさん、奥様がしっかりと稼いでおられるんですねぇ。
自分が、情けなくなります…。
でも、やっぱり、奥さんが、フルタイムで働く環境というか、
家族の協力体制というのは、長年培っていかれてこそ成立するんでしょうね。
長年、家のことを全て私がして当然という環境できてしまうと、
厳しいかもしれません。
なんか、話の方向性が、奥さんの働き方になってしまって、
ごめんなさい。でも、これを見る人は、みんな、どこかで折り合いをつけて
生活してるんでしょうね。。。

借換えを、真剣に考えることにしました。
また、少し勉強してから、質問します。
そのときは、アドバイスください。

[19: 匿名さん]

専業主婦の時代は終わった。
これからは、男も育児・家事をやって、女も経済的な自立をするんだ。

[20: 3]

うちはまだＤＩＮＫＳですが（８月くらいに子供が生まれます♪）、
家事は分担していますよ〜。　週末の買い物も一緒に行きますし、
掃除・食事の後片付けは私の負担、
選択・炊事は妻の負担とおおむね役割分担して生活しています。

うちはかなり仲がいいんですよ〜♪

あ、すいません、項目別の支出を出して頂いたので、
考えてみたのですが、別段目立った出費をされているわけではないのですね。
保険は終身ではなさそうですね。学資（おそらく２人分）＋医療と定期生保でしょう。3.5万なら普通でしょう。
車は必須であれば仕方がないのですが、もし使用頻度を勘案して無駄だと判断されるなら手放しましょう。

外食・遊行費ともに妥当ラインだと思います。ここをぎちぎちに切り詰めてしまうと、生活がつまらなくなってしまいますからね。

[21: 匿名さん]

>>18
旦那が３０代で年収１０００万円以上、４０代で１３００万円以上なら専業主婦もありだと
思うけど、それに達していない貧乏人は、夫婦揃って血眼になって働くしかないんだよ。
今の世の中。うちも私の年収が上記の基準に達していない＊＊＊みなので、妻も必死になって
働いています。子供の面倒は主に私の母にお願いしています。共稼ぎは育児によくないという
指摘もあるかもしれないが、このご時勢、＊＊＊み家族はそんな優雅なこと言ってられないんだよね。