2006年1月実行の方

[Jan]

一月実行のスレがないようですので立てました。

私個人は住友信託かグッドローンの長期固定を選択する予定ですが
年明けの金利がどうなっているのかいまからドキドキです。

よろしければ、お互いに有意義な情報交換をいたしませんか？

[2: 匿名さん]

私も１月実行です。
住友信託の長期+短期組み合わせにしました。
グッドローンも悩みましたが・・・がんがん繰り上げてがんばる予定。
スレ主さんはどのくらい借り入れ予定ですか？

[3: jan]

3500万程です。

私も、長期と短期の組み合わせにしようと考えているのですが
>>02さんは割合はいかほどとしました？

[4: 匿名さん]

02です

3300万を1500円短期（２年固定0.6)と1800万長期（30年2.58)にする予定です。
まだもうすこし時間があるので、まだ悩んでいる最中ですが・・・

[5: 匿名さん]

01さん、スレ立てありがとうございます。
１月実行スレないな〜と思っていたところでした。
三井住友の長期＋短期の組合せの予定です。
住友信託さん、金利低いですね〜。
つい、楽なのでデベ提携にほぼ決めてしまいました。
もっと勉強すべきだったかな。。。
年明けの金利気になりますね。

[6: Jan]

皆さん早速の書き込みありがとうございます。
1月実行のスレがなかったので「もしかして世間には１月実行の人はほとんどいないのでは....」
などとちょっと心配しておりました(w

>>02さん
長期と短期の割合については難しいですよね。私も同様に悩んでいるので、自分の整理の為に
ちょっとここに考えていることを記述させてもらいます。

将来の諸条件は全て仮定でしかないので、自分なりに納得のいくシナリオをたてて
配分する必要があるんでろうと思い、私なりにシナリオのポイントを考えてみたのですが、
①繰上返済の実現度と②特約期間経過後の金利水準の２点をどう考えるかにあると思います。
（私なりに考えなくてもこの２点ですかね....)

　短期をまぜる目的はは平均金利を下げ、支払い総額を縮小することにあります。
　但し、特約期間経過後の金利水準の変化を予測することが難しい為、長期一本
　にして支払額を確定させ、支払金額の縮小は繰上返済のみで実現する方法が一方で
　あるかと思います。この観点からざっとシナリオをきると以下の4パターンになるかと
　思います。

　シナリオA
　長期+短期かつ短期特約期間の低金利を繰上返済で使い切ったor特約期間経過後の金利水準も現在と変わらない
　シナリオB
　長期のみに絞り支払額を安定させつつかつ繰上返済をがんばって、支払総額を縮小した
　シナリオC
　長期のみに絞り支払額を安定させたが繰上はあまりできず支払い総額は当初想定通り
　シナリオD
　長期+短期かつ短期特約期間経過後の金利が水準が現状より高く、支払い総額がCより高くなる

言うまでもなくお得度はA>B>C>Dの順番となりますが、AとD、BとCは表裏一体の関係に
ある為、A(D)はハイリスク、ハイリターン、B(C)はローリスク、ローリターンと整理できます。
（特約期間経過後の金利水準により、リスクの差は増減しますが）

次に各シナリオの実現度を個々人で検討する必要があり、更にシナリオAでは長期と短期の配分も
考慮して実現度を見積もる必要があります。（シナリオAは、短期特約期間中に繰上返済による
完済の可能性の高さ=当シナリオ採用の必然性となる）
更に、結果的にC,Dのシナリオとなった場合のリスクを想定しなければなりません。

（すいません、ちょっと眠くなったのでまとめは明日記述します）

[7: Jan]

>>06からの続き

上記のように整理したシナリオとその内訳について、どのように選択するかを
検討する手順を整理すると

Step①　繰上返済可能額の検討

　長期一本で組んだと仮定し、月々の支払額の試算を行った後に、繰上返済へ回す
　ことが可能な金額を見積もる。（月々の支払額は長期+短期の場合でも数万単位の
　差異は発生しないと想定し、繰上返済可能額の試算を長期のみで支払った場合の
　支払額をベースにおこなう手順としています）

　⇒Case1　繰上返済がほとんどできそうもない：　長期のみとする。
　⇒Case2　繰上返済可能額は所詮机上の数字でしかないので、これを当てにするのは
　　　　　　 心配と感じてしまう：　長期のみとする
　⇒1.2以外Step②へ

Step②　期待利益の算出

　①で算出した年別の繰上返済可能額×特約期間で短期借入可能額をざっと見積もり
　残りを長期で借入するとの内容で支払い総額(A)のシミュレートをおこなう。
　その上で期待利益の算出をおこなう。
　（全額長期のみで借入した場合の支払い総額 -　(A)　=　期待利益）

　⇒Case1　期待利益が少なく、繰上が想定通り行えなかった場合に背負うリスクを
　　　　　 考えるとあまりメリットに感じられない：　長期のみとする
　⇒Case2　期待利益が十分に大きいと感じられる：　シミュレートした割合で長期+短期
　　　　　 の借入をおこなう。

という感じになるのではないでしょうか。又、上記Step②とあわせて
「短期借入について一切繰上ができなかった場合、特約期間経過後に自分が想定する
　最悪の利率で借り換えをしなければならなくなった場合に家計が破綻しないか？」
もあわせて確認する必要があるかと思います。（最悪の利率というとこれまた将来の
予測になるので、不確実ですがとりあえず4%〜5%で試算すればよいかと思います。
無論、家計の破綻は一番避けなければならないことです。）と、この場をお借りして、自分の考えを整理させてもらいました。
　　

[8: 匿名さん]

2です。

Janさんの書き込みをよんで、私の頭も整理できました（笑）ありがとうございます。
やっぱり、長期and短期を半分ずつって形になりそうです。
Step2の②ですね。年0.5%上昇っていうシミュレーションをしてみたのですが、ますますわけがわからなくなりました・・・
悩める週末になりそうです。

[9: 匿名さん]

私も長期＋短期で検討中です。
ローンが2本になる場合、繰り上げ返済はどのように考えていますか？
短期を優先的に繰り上げる予定ですが、長期も返していかないと
当然期間は短くなりません。長期＋短期でお考えの方はどのような返済プランを検討しているのでしょうか。

[10: 匿名さん]

>09さん

02です。3300万を1500円短期（２年固定0.6)と1800万長期（30年固定2.58)の予定です。
繰り上げは２年に一度、100万を考えています。
金利の高い方を優先に返済し、金利が短期＞長期になったら短期を繰り上げするつもりです。
いちばん効率的だと思うのですが、どうでしょうか・・・

[11: 匿名さん]

10さんの組み合わせのケースの場合、もしボーナス払いを500万に設定するとしたら、
短期と長期のどちらに入れるといいと思いますか。

[12: 匿名さん]

>10さん

私は逆な気がします。現在は低金利ですが、今後その幅はともかくとして
金利が上昇していくのは間違いないと思います。
金利上昇局面であれば、低金利時代に確定させた長期はそのままにしておいて
今後上昇することが間違いない短期の元本を少しでも減らすようにすべきなのかな
と考えます。（つまり、低金利のうちに使い切るという考えです）

[13: 12]

>>11さん

12に記載した通り、やはり短期へ資源を集中すべきでしょう。
金利下落局面であれば相対的に高い金利の借入から返済すべきですが、
上昇局面では将来の動向が読みにくい低金利の借入分について早めに決着
をつけるべきかと思います。

[14: 匿名さん]

ボーナス払いを組み込みたいということなのですが・・・

[15: 匿名さん]

>>14さん

意図を取り違えていました。それであればボーナス払いは
長期に設定するのが良いのでは？
（ボーナス時まで支払いが繰り延べされると考えられるので）

[16: 匿名さん]

>05さん
うちも提携の三井住友です。超長期と短期の組み合わせ（7：3）の予定です。
１月の金利がどうなるか、今から心配です。

[17: JAN]

お久しぶりです。
長文を書いて疲れて以来ご無沙汰してしまいました。

さて、短期と長期どちらから返すべきかとの議論がありましたが
短期明け後の金利をどう読むかで変わってくると思います。
私の手元にある本によるとセオリーは
「金額が多く、金利の高いものから返済（上記例では長期）」とされています。
ただし、短期（特に2年固定など）は金利上昇リスクを抱えていますので
大幅に上昇すると考えるのであれば、>>12さんがかかれたように短期から
返済してしまうべきでしょう。
結局、「将来の金利水準」という誰にも正解が出せないものが、行動を決める主要因
となっていますのでどうしても不確実になってしまいます。

ちなみに私は短期と長期の分割について、
以下の二つで銀行にシミュレートを依頼し、その結果をみて考えるつもりです。
①1000万を15年特約、2500万を30年特約
②全額30年特約

[18: 匿名さん]

現在の短期低金利時代がいつまで続くかは別として。
来年一月実行の私たちの借り方は

①長期固定・短期固定をミックスして借りる
②どちらを先に返すかは金利上昇予測をしながら判断

という結論になりそうですね。
（結局、こうなっちゃいました）
私の場合、短期は５年で０．５％の金利上昇というシミュレーションで作ってみましたが
最初は長期固定、途中で短期への繰り上げがbetterという結論になりました。
金額、期間によって様々ではあると思いますが
借りてからも返し方の悩みは続くことになりそうですね（苦笑）

[19: 匿名さん]

長期金利ヤバくね？

[20: 匿名さん]

やばいかもしれん、>>19の力でなんとかするんだ。
たのんだぞ！

[21: 匿名さん]

なんか盛り上がらないなぁ（笑）

今日、住友信託で契約してきました。
「この先は間違いなく金利はあがりますね。うちも来年前半まではなんとかがんばります・・・」だって。
２年固定と３０年固定を使用します。このスレと住友信託スレは本当に参考になりました。感謝。

[22: 匿名さん]

>21さん
やっぱり住友信託が良さそうですね。うちはデベ提携三井住友とどっちにするか考え中です。
あと３ヶ月でどれだけ上がるか賭けですね。

[23: 匿名さん]

うちは住友不動産の物件なので、三井住友・住友信託とも連携でした。
両方の説明を聞きましたが信託の方は優遇なし、三井住友は全期間１％優遇でした。
でも、どう考えても信託のほうが安く、結局信託に。

あとは１２月末の金利発表を待つばかり。

[24: 匿名さん]

12月実行か１月実行で迷ってます。
例年、１２月は金利がさがりにくいといいます。
でも、今年は、株価や、景気回復のきざしから少しでもはやいほうが良い気もします。
住友信託にしようかとは思っているのですが。

[25: 匿名さん]

＞23さん

私の住友不動産の物件で、三井住友・住友信託ともに提携でした。
超長期なら住友信託、短期固定なら三井住友と思い、住友信託の30年固定にしました。
12月実施ですが、2%台に留まってくれたら満足しなきゃと思っています。

23さんは短期、長期どちらで住友信託にしたんですか？

[26: 匿名さん]

>25さん

２年固定と３０年固定を住友信託で契約しました。
最初は３０年だけと思って両方の銀行を悩んでいたのですが
２年固定の余りの金利の安さに、こりゃぁ使うしかないな、と２本契約。
両方信託にしたのは、手数料割引き（すべて×２ではない）があったからです。
本当に、３％の壁は越えてほしくないですね。

[27: 匿名さん]

2年固定と30年固定というのはかしこいですね。
分割契約するということは、2年後、またはその後借り手がどちらを優先的に
返済するかというオプションの権利を無料で買うようなものですからね。
2年後の金利状況でこちらが好きな方を繰り上げ返済できますからね。

私は30年ローンを組むつもりですが、2年固定または5年固定と、20年程度
の長期ローンを３：２程度で組もうかと思っています。
ある程度は繰り上げ返済を視野にいれているので、20年程度固定なら
問題なしだと思っています。

[28: 匿名さん]

>27

26です。私も繰り上げ返済を行って、２０年完済を目指しています。
すべて長期だと厳しいのですが、併用で低金利を組み合わせることでなんとかなりそうな気がしてきました・・・
１１月の金利、そろそろ出ますかね。気になります。

[29: 匿名さん]

住信の30年固定で0.1%↑で、2.68%みたいですね。2.68のままで1月までいって欲しい・・・

[30: 匿名さん]

>29

やっぱり上がりましたね・・・1月まで長いわ（涙）
なんとか３%の壁は突破しないで欲しいのだけれど・・・

[31: 匿名さん]

26＞さん
2年固定と30年固定の併用は賢いと思いましたが
住友信託のページを見ると、「他の住宅ローン金利優遇と併用して
ご利用いただくことはできません。」との記載がありました。
併用可能になる条件などがあるのでしょうか？

[32: 匿名さん]

他の銀行のローンという意味では？

同じ銀行でも、２つのローンを組み合わせできるところと出来ないところがあるよ。

[33: 26です]

住友信託銀行で、違う金利のローンを２本契約できましたよ。
もちろん、両方とも優遇付きです。一定期間優遇と全期間優遇と種類も分け、金額も分けています。
いろいろな方法が可能ですので、一度ご相談されてみてはいかがでしょうか。
私の場合、マンション提携でしたが特に関係はないと思います。

[34: 匿名さん]

３１です。
そうですね、一度直接相談してみます。
最近まで、グッドローンで契約しようと思ってましたが、最近
の金利上昇により、再考していたところ、この掲示板に出会いました。
とても参考になりました。ありがとうございました。

[35: 匿名さん]

>31さん
私も一ヶ月前までグッド一本に絞っていたのですが
この掲示板で開眼（笑）住友信託に変更しました。
入居前の最後の大仕事？お互いがんばりましょう。

[36: 匿名さん]

三井住友、デベ提携、３５年
①超長期３５年　２５００万（11月2.72％）
②短期２年固定　２０００万（全期間1％優遇、11月1.1％）
で契約しました。。。
10月と比べると超長期は±0、短期固定2年は+0.1%でした。
来年1月実行時にはどうなっているか。
また、短期固定の２年後はどうなっているか等々心配はつきませんが。
当面は①を繰上げ、２年後の金利動向如何では②を中心に繰上げ予定です。
来年からはゆるみっぱなしだったお財布の紐をギュッと締めねば。
・・・皆様頑張りましょう！

[37: 匿名さん]

すいません・・・私は何か勘違いしていたようなので教えてください。
フラットは金利が融資実行月（つまり1月）に確定しますよね
フラットじゃない商品は融資申込み時に金利が確定するのだとばかり思っていましたが
住信に相談に言った時に「どこの銀行も1月に借りるなら1月の金利ですよ」と言われました。
住信の説明が正しいのですよね？
しょーもない疑問ですが教えてください。

[38: 匿名さん]

そんなことはないでしょう。金融機関にもよるでしょうけど、うちは短期固定で
申し込み時の金利でしたよ。（申し込みは８月、融資実行は１２月）

[39: 匿名さん]

長期はプレミア乗せるから融資実行月の金利だよ。

[40: 匿名さん]

>>36さん
私も三井住友、デベ提携、35年
①超長期35年 1750万（優遇なし）
②短期3年固定 750万（全期間1%優遇）
の予定です。
1月引渡予定なので、申込時の金利ではなく、1月融資実行時の金利だと聞きました。
念の為、担当者に問い合わせたところ、35年超長期の11月の金利は2.90%だそうです。
36さんは三井住友フラット35の10月の金利が適用されるということでしょうか？羨ましいです。
今後おそらく金利は上昇すると思われますので、もし申込時の金利が適用されるならば
願ったり叶ったりなのですが。。。物件やデベによって条件が異なるのでしょうか？

[41: 36]

40さん、書き方が悪かったですね。
実行は１月ですので、金利はまだわかりません。
あくまでも１０月との比較で１１月を記入したまでです。
こちらで貰った資料ですと、超長期、11月は10月と同じでした。
ただし、１月は分かりません。。。

[42: 匿名さん]

みなさま、もう金消はお済みですか？
１２月半ばでいいと担当者に言われました。
鍵の引き渡しが年明けすぐなので、大丈夫なのかなぁとちょっと心配になっているのですが・・・
とはいえ、１２月の金利を見てから最終決定ができそうなので、助かります。
先日入居説明会があって、提携ローンの方たちはもう金消やってたんですよね・・・
ちょっと気になってます。

[43: 匿名さん]

>42
金消から、鍵の引き渡しまで営業日数４日以上あれば間に合うって聞いてます。
だから大丈夫だと思いますよ！

[44: 住民さん]

1月中旬引渡しですが、金消まだしてません。
特に催促もされないですが、12月の金利を見て決めます。
昨日住信に仮審査の書類を出してきたばかりなので
まだ決まりませ〜ん。

[45: 匿名さん]

昨日今日で長期金利が急降下ですね。このまま1月まで
下がりつづけてくれると、とってもありがたいですね。

[46: 匿名さん]

小泉ちゃまの発言があったからかな
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051114-00000146-mai-pol

賛成だね。デフレを完全に脱却するまねねちっこくいってほしい。
4月まで待ってね。

[47: 匿名さん]

>>45,46
ほんと期待したいですね！

金利に注目し始めてからというもの日経新聞がとてもおもしろく感じます。

[48: 匿名さん]

1月実行です。12月微増、1月微減らしいですね。小泉さん、グッジョブ！(^ー^)b

[49: 匿名さん]

>48
ソニー銀行の１２月金利はどれも軒並み下がってましたよー。

[50: 匿名さん]

いまのところの金融情勢を見ていると
１１月をピークに下がりそうですね。
１月は１２月の金利を引き継ぐか、微減だと思います。
ちょっと安心。
でも春頃にはどうなっているかわからないので１月実行は結構おいしいかも
しれないですね〜