2年固定で全期1％優遇

[匿名]

3100万円を35年で借り入れするんですが、２年固定で全期1％優遇でつないでいこうと
思ってますが、長期固定の方がいいでしょうか？
年収は540万です。
何か意見願います。

[473: 匿名さん]

ようするに、
短期：すぐ返せるお金持ちもしくはチャレンジャー
長期：普通の人
っていうか手持ちのお金が少ない状態で、
損するリスクよりも得するメリットをなぜ取るのかが解からん。
しかし、フラット35等の超長期の金利1年上がってそうだし、
マンション買うの辞めようかな・・・・
デベロッパーの人もなんか調子のいい事しか言わんし。
あー1年ぐらい前から検討しとけばよかった。

[474: 匿名さん]

>>473
その気持ち痛いほどわかるよ。1年後の融資実行時のフラットの金利がいくらになるか読めないから予
算が立たないということでしょう。そう思う人は多いと思うから、マンションの売上げはブレーキが
かかると思う。少なくとも販売価格は頭打ちになると思う。

[475: 匿名さん]

>>473
今押さえられる公庫の金利で支払い可能なんだったらまだ間に合うよ
ま、無理するくらいならじっくりいった方がいいけど

[476: 匿名さん]

>>473さま
返済計画に余裕があるなら、とりあえず公庫などの申し込み時に金利が確定する
ローンで上限を抑えつつ金利動向を伺うという手もあるかと。
ただ、公庫は3月申込み分が既に3.41%で、4月はさらに上がりそうなのが難点ですが。

[477: 匿名さん]

やっぱりマンションも二極化するのかな？
高い金利でも支払いが安くすむ安マンション
高い金利でもびくともしない人向けの高級マンション
普通の人がちょっと良質なマンションを買える時期は
すぎつつあるのかなーなんか損した気分だな

[478: 474]

>4月はさらに上がりそうなのが難点ですが。

そうですね。4月の公庫の金利次第で、4月以降に販売される物件の価格も左右されると思う。

[479: 匿名さん]

>474〜476さん
昨日から勉強したけど、3月のフラット35は大手都銀で大体2.8〜2.9%
かたや、申し込み時とはいえ公庫は3.4%すでに35年返済で考えると1万ぐらい
多く払うんですよね？
長期国債利回りと連動してるみたいだから、
4月はもっと上がると考えるのが普通ですよね？
（2月のグラフの位置と3月のグラフの位置がぜんぜん違うし・・）
1日考えただけでも、なんか昨日のデベロッパーの前向きすぎる考えが
ペテン師に思えてきた。
（販売する側だからしょうがないのだろうけど・・）
もっと、質のよいマンションでしっかりとした説明（金融情勢含む）を
してくれるところを探してみよう。

[480: 476]

>>478さま
長期国債の金利は、毎日元気に高値更新してますので、4月の公庫金利も
相当上がりそうですよね・・・。
http://www.dreamvisor.com/paratto_chart.cgi
（スレ違い、失礼します。）

[481: 匿名さん]

申し込み時紺利確定するところは公庫以外にもあるんじゃない？
あちこちあたってみる価値あるよ
ＪＡは６ヶ月以内に実行しないといけないところが多いけど

[482: 476]

>>479さま
毎月の返済額の差額は、借入額によるかと思いますが・・・。
公庫は団信が別なので、団信分を0.2%と考えると、今の時点で銀行の超長期
より0.7〜0.8%高いという計算になるのでしょうか。

公庫は、あくまでも上限を抑える保険的なものと考えていますが、
今から新築を購入するのであれば、公庫金利を選択することになっても
大丈夫な程度の資金計画でないと、厳しいのではないかと思います。

かく言う私は、12月の公庫を押さえつつ、2年後の融資実行を待つ身です。
デベ提携メガバンクの通期1%優遇も押さえているので、短期にするか長期
にするかは、もうしばらく様子見してから決めようと思っています。

>>481さま
自分で探してみたのですが、都内・2年後という条件で、申し込み時金利で
融資してくれる金融機関は見つかりませんでした。
お心当たりがありましたら、教えていただけるとうれしいです。

[483: 481]

２年後でしたか・・・
すみませんバンザイです

[484: 476]

>>483さま
ご丁寧に、ありがとうございます。
1年後の金利〜という話のようでしたが、便乗して質問させていただきました。
やっぱりないですよね。ちょっと残念です。

[485: 匿名さん]

>482さん
申し訳ない説明不足で、3000万を35年でという条件だとしてです。
短期のスレにくれば何かしら短期のメリットを教えてくれると
思ったのですが・・・・
なかなか発言がないようで・・・

[486: 476=482]

>>485さま
スレ違い、失礼しました。

短期のメリットは、ここや類似スレで語りつくされている感もあるのですが、
個人的には、こんなところだと思っています。

・当初の金利が低い
・金利が上がらなければ、長期よりずっとお得
・金利が上がっても、また下がれば、トータルで長期よりお得になるかも
・今なら、通期1.0%優遇などの金利優遇効果で、損益分岐点の金利が少し高くなっている

後は、今後の金利動向をどう予想するかと、このメリットに対してどの程度のリスクを
取れるかで、短期を選ぶか長期を選ぶかが分かれてくる、というところでしょうか。

[487: 匿名さん]

超長期固定のリスク
→短期の金利が上がらなければ、損した気分を味わう

短期固定のリスク
→金利の上昇度合いによって、支払い不能になる可能性がある。

[488: 匿名さん]

短期に賭けて・・・・ビクビクしながら最後に笑うかｏｒ泣くか？
長期に賭けて・・・・適当に流すか（淡々と返すか）？
まあ・・・お好きなほうに。
私は長期を進めるけど、短期に賭けたい人は反論するだろうし、長期の人は賛同するだろうし、
所詮、お互い（短期、長期）意見の統合はない。まあ、あたりまえだけど。
だから最後はあなたがどちらに賭けるかです。

[489: 匿名さん]

この時期だからこそ、あえて短期派です。短期派の妄想を聞いてください。

金利を設定する銀行側の立場になって考えます。
短期ローン金利は、短期プライムレートに直結していて、各銀行には関係な
決定してるともいえると思います。
それに対して、長期は各銀行が借り入れ期間の金利の変動を予測した結果が反
映しています。つまり、長期は最終的に銀行が確実に損しないと思われるよう
な金利設定になっています。逆に言えば、借り入れした側が確実に損すると予
測できるようような金利設定になっています。
ということで、ある意味逆説的ですが、銀行の予測力を信じる限り短期で借り
る方が、確実に特になると言えます。

ただ、短期の場合の金利変動のリスクです。これは、多くの、短期派の思って
いるリスクよりも大きいです。私がシミュレーションしたところによると、金
利変動を、

* 現行 1.2%
* 2年後 2.08%
* 4年後 6.08%

で考えると(これはバブル直前の金利変動を今の金利に当てはめました)、
2年固定20年払いで、4年後の金利上昇時には、支払額が一時的に1.5倍に
なってしまいます。
ただし、総支払額は(銀行の予測が当たっている限り)、それほど変わらな
いことになります。

ということで、私の言いたいことは、短期固定は、

* 長期と比べて、(銀行の長期予測があたれば) 確実に支払額で得する。
* ただし、その金利リスクは、思った以上に大きい。

ということで、そのリスクを回避できるかどうかってことで、選べば良
いのではないかと思います。486さんの言っていることと、かなり近い
ですが、銀行予測を信じるかどうかが違っているところです。

[490: 匿名さん]

>>489
うん妄想だね。
ここの板の長期派の人は誰もトータルで長期が短期より
支払いが少なくて得だなどとは言ってない。
金利が数年後に6%になるってことは、まだ元本が結構残ってる時期だろ。
それがたとえ一年なり二年のことでまた金利が下がったとしても、
返済額が増えてしまって収支が赤字になるリスクを心配してあげてるんだよ。
貯蓄がなくて金利の高い消費者ローン等を組んだら本末転倒だろ。
ローン返済中も貯蓄があって、いざというとき補填が利く人なら
長短どっちでも好きなほう選べば良い。

[491: 匿名さん]

妄想だけに、突っ込みどころ満載ですが・・・

短期にしても、全期間優遇▲１％があればいいんですけど
それがないとおそらく悲惨なことになりますね
ここのスレに来ている人たちには関係ないんでしょうけど
地方レベルでは全期間優遇なんてないのがザラですから。
そういう人たちが、ココのスレで勇気付けられて
全期間優遇のない短期に走らないといいなぁ、と。

[492: 匿名さん]

　こんな人もいるんだということで聞き流してください。

　２８歳妻、夫婦子なし、世帯年収は２馬力で６５０万。
　昨年６月に物件を３５００万で購入。
　１０年働いて貯めた自己資金１７００万円出して、１８００万円のローンをフラット３５（２．３５％）で
組みました。
　当時、施工会社はまだフラット３５の取り扱いを行ったことがなかったのですが、私自身勉強し、営業の方
にも理解してもらい、フラット３５にできました。
　聞くところによると、その後、フラット３５にしたいというお客さんが増え始め、よい経験となったそうで
す。
　今年１月に１００万を返済額軽減型で繰り上げ返済済み。
　現在の返済額は５万８千円程度。家を購入する前の家賃とほぼ同額です。
　６月にも１００万円を繰り上げ返済する見込みです。

　現在の家族構成・収支のバランスが、ローン完済までずっと続くという考えに基づく返済計画は危険に思え
ます。
　何らかの出来事が発生し、支出が増えたとき、収入も上がっているとは限りません。
　住宅ローンは、人生の選択肢の中のひとつに過ぎません。子供の将来・親や自分たちの老後など、避けて通
れない出来事を迎えたときに、金利情勢に左右されず、固定された返済額でやりくりすることができるよう
に、フラット３５を選択しました。
　実行時の金利は、最安ではありませんでしたが、現在のようにあがる前だったのは幸いでした。

　私の職場は出産しても継続して働ける職場ではありますが、子供が生まれ、育休をフルに利用した場合、世
帯所得が半分になる時期があります。最悪、子育ての都合で、私は退職するかもしれません。
　子供が生まれれば、当然お金がかかります。場合によっては塾へ通わせたり、お稽古をさせたりする可能性
もあります。
　また、夫婦双方の両親も、いつ具合が悪くなるかわかりません。
　３０余年後には自分自身も退職しているでしょう。
　その前に、病気になって退職しているかもしれません。

　私の場合、金利が維持されるか・上がるかということよりも、得するか損するかということよりも、自分と
家族・親族のライフプランを立て、自分の人生で起こりうる出来事を想定した結果、なるべくリスクを減らそ
うと思いました。

　１０・２０・３０年後の、ご自身・ご家族・ご両親の年齢を書いてみると、ライフプランの見通しを立てや
すくなると思います。

[493: 匿名さん]

スレ違いなうえ、変な改行になってしまってすみませんでした。

[494: 489]

>490
たしかに、おっしゃるとおりです。
私のシミュレーションでも、4年後に金利が6.08%になったときには、支払額が
1.5倍にはね上がります。ですので、月々15万づつ払っているとすると、22.5万
になります。
短期で借りようとする人は、数年後に金利が6とか8%になっても確実に払えるか
どうかを確認した方がよいでしょうね。

[495: 匿名さん]

たとえ固定長期の借入をしても、普通は契約書で「金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合、適用金利が見直される場合があります。」って謳われてますよね。

上のレスのように６〜８％とかになって、逆ザヤが発生してしまうほど金利が上昇した場合って、「適用金利が見直される場合」になるんでしょうか？
そもそもどの程度の金融情勢が該当するんでしょう・・・、
過去に実例があった事があるのかな・・・

ご存じの方いらっしゃいませんか？

[496: 匿名さん]

>>495
そのことについて銀行の担当の方に聞いたことがあります。
担当の方はその一文のことを知らなくて、大変驚かれてました。
「絶対にない」とは立場上、断言できないが
銀行は自分たちが損をしないようにキャンペーンを組むので
実際に行われる可能性は限りなく低いとのこと。

まぁ、金利が上がってきたら、超長期のような商品はなくなるだろうし
住宅ローン全体からみれば、超長期を組んだ人はごくわずかなのでは？

[497: 匿名さん]

＞495
おそらく、それに該当するときって
国が借金返すためにスーパーインフレしちゃった時とかですかね
もしくは戦争とか・・・
まぁ、まずありえないでしょう
もしそうなっても、元本は微々たるものになっているので大丈夫！
戦争になったらそれどころではない

[498: 匿名さん]

>>496
早速のレスありがとうございます。

やはり契約事項は強者に有利なようにできてますよね・・・

[499: 495]

>>497
うっ!
私は怖くて言えなかった言葉がでてきましたね・・・

実は今日は財政審の財政の長期試算の発表を見て鬱になったんです。
これでは日本の将来は・・・って。

[500: 匿名さん]

スレ違いっていうか、脱線レスで申し訳ないんだけど・・・
＞現在の返済額は５万８千円程度。家を購入する前の家賃とほぼ同額です。
うらやますぃー。。。
うちの辺りだと単身限定のボロアパートでも探すの大変ってかんじの価格です。
２DK、40m2、築28年、家賃13万円(管理込)+駐車場3万2千円から
2LDK、70m2、新築、ローン＋管理・修繕・駐車場＋税金分で13万円に来週引っ越
します〜w

[501: 匿名さん]

本日長期金利+0.082の1.79…
みんな大丈夫か？なんか今日は早く帰って眠りたい。

[502: 匿名さん]

短期固定＋変動金利優遇＋返済期間最大の組み合わせは、
ご自分の今の年収で最大多く借りるための選択だと思います。
住宅販売会社が収入の少ない人にも買えるようにする方法でしょう？
始めから無理をしているのですから、金利上昇局面では
ある程度の人が大丈夫でなくなるのはしょうがないと思います。

[503: 匿名さん]

この一年でためた１２０万が、ここ数ヶ月の金利UPに飲み込まれてしまいました。なんだかギャンブルみたいで疲れます。

[504: 匿名さん]

でも、貯めておいてよかったと思うけど。

[505: 匿名さん]

>503
なんで飲み込まれたんですか？

[506: 匿名さん]

一年前に契約寸前まで話をしていたとき、月々の支払額に問題は無かったのですが、やっぱりもうちょっと貯めてからと止めた経緯があったもので…
いずれは購入する予定ですので、頭金を貯めても貯めても金利で消されそうです。

[507: 匿名さん]

あぁ、そういうことだったんですね。
月並みで申し訳ないのですが、不動産も縁のものです。
１年前のはご縁がなかったんですよ。
それに現金さえあれば、またいい物件と出会った時にいつでも購入できます。
今まで以上の物件にめぐり合えるといいですね！

[508: 匿名さん]

高金利時代に契約した個人年金の場合で考えると、
実際に逆ザヤに苦しんだので予定利率の変更を行ったり、
支給年数を短縮するなどしてますね・・・

まあ年金と違って住宅ローンの場合は影響が大きいし、
信用問題になるのでなかなか利率変更できないでしょうが、
ハイパーインフレの場合は確実に実行されるでしょうね。

[509: 匿名さん]

>>508
民間銀行の超長期固定は（フラットもそうですが）、債権化されてるので、
「逆ザヤ」になることはないです。ご安心ください。
債権を購入した投資家にしても、資産の一部を3％位で長期安定運用できる
ので、別にリスクを負っているわけでもありません。

それにしても、みなさん本当に「ハイパーインフレ」とか「国家財政破綻」
とかの話題が好きですねぇ。ノストラダムスの大予言とかも好きでしたか？

[510: 匿名さん]

正直言って好きでした（笑）。
ただ、明治以来これほど長く戦争と無縁だった期間はないので
（1945年から60年間）、そろそろ起きてもおかしくはない……。

[511: 匿名さん]

うんうん。
いつテポドン飛んでくるかわかんないしね。
大地震に遭うのとどっちが可能性高いかなあ？

[512: 匿名さん]

２０１３年に地球が滅びるって説もありましたよね
あれ、何だったかなぁ

[513: 匿名さん]

>> 511
たぶん地震。
３０年以内の東南海地震の発生確率は６０％。５０年以内だと９０％。
南海地震はそれより１０％程度低いけど、それでも十分高い。
http://www.j-shis.bosai.go.jp/
海沿いの物件を買う人は、耐震にくわえて津波のことも調べた方がよいと思う。

[514: 匿名さん]

私の周りは「2年固定で全期1％優遇」で住宅ローンを利用している人が多いです。銀行の職域営業がすぐ来てくれるし、銀行員がそ営業トークとして推奨しやすいから？ですかね。長期が得かもしれないと感じたのはSBIの金利を見てからですが、住友信託の当初の低金利を見て短期も捨てがたいとも感じていましたが、結局は自分で決めるものだと皆様から学びました。
参考ですが、住宅ローン審査で返済比率を見るときの適用金利（シュミレーション入力時）は金融機関ごとに違うようです。一部の銀行は高く、借入可能額も抑えられてしまいます→この辺が銀行の当面想定内の金利上昇では？また、本人の返せる範囲借入額かと思いました。

[515: 匿名さん]

私は去年の９月実行で都銀から2年固定1％、全期間優遇1%で3000万円25年返済、
元金均等で借りました。
ですが、昨今の金利の上がり方から借り換えしようと思っています。
手数料他、諸経費のことを考えると勿体ないですが、保険に入ったと
思って我慢します。

[516: 匿名さん]

変えようと思った理由は?
短期金利上昇で払いきれないと思った? それとも?

[517: 匿名さん]

私は今年５月実行で３年固定０．８％、全期間優遇１％で３５００万借ります。
５１５さんは借り換えを検討されてるのですね。
私も５１６さんと同じく５１５さんの考えが気になりますね。

[518: 匿名さん]

私は少し先ですが、来年２月実行で、515さんと同じように２年固定？％、全期間優遇１％で
３５００万の借入を計画中です。
金利の動向は大変気になるところですが、515さんの条件ならば、もうしばらく様子を見ても
よいのでは、と思いますが、いかがでしょうか。
意外と意外と、少なくとも３〜５年は、大幅な金利の上昇はないかも、と私は想像しています。

[519: 匿名さん]

海外からの影響を受けて、金利は上がらざるをえない。これからは、金利が高い国にお金は流れる。そうでなくても、今の低金利でアメリカに吸い取られているのだから。これからの金利は、国内の景気だけでは、決まらないよ。

[520: 主婦]

この板をずっと読んできて思ったことですが、短期固定をつなげていこうと
おっしゃる方たちは男性が多いのかなーと思います。

既出ですが、ローン返済額が不確定で何年かに1度値上げがあり、しかもその金額が
わからないとなると、やりくりしにくいし、ライフプランも立てにくいことは
周知の事実ですよね。

家計を預かる身の主婦としては、
「子どもの入学とローン更新の時期が重なったら？」
と思うと、とてもじゃないけど短期では組めません。


※もちろん共働きで（一馬力でも）家計に余裕があるというのなら、気にならないでしょう
からスルーしてください。


短期固定派のみなさん

●奥様（または旦那様）は短期固定を理解、納得していますか？


友人（主婦）に自分が組んでいる住宅ローンのことを知らない人が多いので、
聞いてみたいと思って質問させていただきました。

[521: 匿名さん]

たしかに自分のローンがどんなのか知らない人っていますね。
それはそれで、契約時に勉強しなくても借りられて
返せてるならいいんじゃないでしょうか。
私ならとても理解できないですけど。

安心分が金利に上乗せされてると考え、
金利も昔に比べ低いですから長期固定もいいと思います。
短期固定はある意味ギャンブルですね。たしかに余裕がないと怖いです。

質問の答えについては、
夫婦で理解、検討したの結果、我が家は短期と長期固定ミックスです。
（保険と恩恵の分散です）

[522: 匿名さん]

自分の借りているローンを知らない旦那さんや奥さんはもう問題外。
それで生活が苦しくなっても自業自得でしょう。
（そんな人が多いとは思いたくないですが。。）

短期の借入れは返済が不確定だとのことですが、返済口座に
返済額以上のきまった額を毎月落としていけばいいだけの話では？
安定とついでに貯蓄ができるので一石二鳥でしょう。

もちろん長期より不確定要素はありますが、その代わりに低金利の
代価を受け取っていると思います。
何を優先して考えるかでそれぞれ答えが変わるんでしょうね。

[523: 主婦]

521さんのように夫婦で納得して納得のいくローンを借りるのが理想ですよね。

522さん
>自分の借りているローンを知らない旦那さんや奥さんはもう問題外。
>（そんな人が多いとは思いたくないですが。。）

私が住んでいるところは注文住宅の人が多いです。
そうすると、仕様だとか何かとかで奥さんが頭がいっぱいで、
「ローンは旦那さんに任せた！」という方が結構いらっしゃるのです。
あと、数字が苦手だから…という理由の方も。

それが多数派かどうかはわかりませんが、
「うちのローンは確か短期だった。来年金利が上がるってこと？」
という話をよく耳にするのです。

[524: 匿名さん]

ここはすごく参考になりますね。
私自身はあと２年で固定期間が終了するためやはり不安になり除いてみたのですが・・・
長期派と短期派のかたそれぞれに判断いただきたいのですが、
現在ローン残高１９００万、年１００万のペースで繰り上げしています。
期間は２６年です。
２年後金利が５％になってもきついけど破綻するほどではありませんが７％になるときびしいです。
そこで質問なのですが、今から全期間固定に借り替えするのと、２年後短期固定で契約するのとどちらがいいとおもいますか？
もうひとつ。ちょっとスレ違いかもしれませんが・・・この先繰り上げ返済をするなら期間短縮と返済軽減とどちらが破綻リスクを減らす事ができるでしょうか？
ご意見を聞かせてください。

[525: 匿名さん]

>>524
2年固定でいいんじゃないの？
100万ペースで繰り上げが今後もできるなら。

繰り上げ返済は、返済軽減のほうが破産リスク減らせるに決まってます。
期間を減らすことは簡単でも増やすのは難しいですしね。

[526: 匿名さん]

>>525
５２４です。
レスありがとうございます。
繰上げはあと7年くらいは今のペースでできそうです。
2人とも病などで倒れなければですが・・・
返済軽減に関してはばかな質問してしまいました。
月の支払いが減った方がリスクは少ないですね

[527: 匿名さん]

返済の負担は、年齢・収入(安定・不安定も含めて)で違うと思いますので、
何とも言えませんが、平均的サラリーマン３０代or４０代で
ローン以外にそれだけ毎年繰上げ返済できて１９００万なら心配する必要ないと思いますが・・・
繰上げ繰上げに必死で、日々の生活がつまらないものになっても意味がないと我が家は思っています。
完済予定年齢にもよりますが、完済ばかりを目標にせず、
期間はそのまま保って貯金を増やし、生活に余裕をもたせる方がいいですね。
余ったら返すくらいがいいと思います。やっぱりいざという時現金は大事だし必要です。
それでも余ったら、一気に返せばいいんじゃないでしょうか・・・
たしかに総返済額としてはもったいないですけど。

[528: 匿名さん]

20台のサラリーマンです。
長期固定と短期固定で悩んでいます。長期は三井かUFJの2.98
短期は、みずほの全期間1%優遇です。
毎年100万づつは繰り上げ返済ができますが、短期でも問題ないでしょうか。
ローン総額は2600万です。

[529: 528]

35年で予定しています。
短期のほうは3年固定です。

[530: 匿名さん]

年収いくら？
みずほに１％優遇なんてないぞ
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/campaign/loan_hou_limited.html

[531: 匿名さん]

>>530
キャンペーンじゃなくて属性による1〜1.4%優遇は
どこの銀行にでもあるよ。

[532: 528]

そうです、キャンペーンの優遇じゃなくて、
独自の優遇です。
年収は450+副業100万です。

[533: 匿名さん]

これから金利が上昇したとしても、４〜５％くらいまでしか上がらないと思ってませんか？８〜１０％くらいまで上がったら、２％優遇だってとても追いつかないですよ。銀行は、１％優遇だって利益が出るんですから、そのあたりのストーリーを考えておかないと危険だと思う。

[534: 匿名さん]

>>528
なんで、短期はみずほになるの？
短期の繰回しするなら、期間は短く、金利は低い方が良いに
決まっています。
その場合、みずほでも3年固定ではなく、2年固定を選ぶべきだし、
銀行を変えれば、ＢＴＭＵの1年固定の方が有利ですよ！
1百万円／年の繰上出来るなら、短期選択もありかと思うけど、
532の年収を考慮すれば『１５百万円長期固定＋１０百万円短期』
のミックスが良いんでないかな？

[535: 匿名さん]

>８〜１０％

ありえねぇな！
仮にあっても一瞬。高い金利の間は1年固定とか変動で乗り切り
ある程度低水準に落ち着くまで我慢してまた借りかえれば問題なし。
金利は上下するもの。高いときもあれば低いときもある。
トータルで考えれば長期固定よりも総返済額が低くなる可能性は充分高い。
ただ、高い金利を乗り切れるだけの余裕（貯蓄）が無いなら長期にすべき。
というか、そんなギリギリの人は家を買うべきではない。

8〜10%はオーバーでも5〜6になったって優遇付いてれば3000万借りてたとしてもプラス5,6万だろ？
そのくらいのアップなら許容範囲だろ。

[536: 匿名さん]

８〜１０！？
これからしばらく時間かけては、絶対ないだろうとは否定しませんが、
急にそんなことになったら破綻者続出であることは日銀もわかっているはずです。
ありえません！

[537: 匿名さん]

８〜１０％はまずありえないでしょうね。このごろでこそ上昇局面でフラット３５を検討
してる人も多いですが、過去５〜１０年は固定金利選択ローンが多数でしょうから、
そんな金利になったら５３６さんの指摘のように、みんな破綻するでしょう。
だいたい、中小企業がもちませんな。
ということで５％まではあるかもしれません。それでも１％優遇があれば４％。
なんとかなる水準でしょう。なんとかならない方は借り入れを再検討ということで。

[538: 匿名さん]

結局は貯蓄があれば短期でいいんだよ

[539: 匿名さん]

>>537

近い将来８〜１０％になるかもしれないと想定して
フラットなどにした人たちが中小企業に勤めてたら
本末転倒だな（笑

金利上昇リスクをなくす為にフラットにしたのに自分の
勤めてる会社がもたなかったって・・・

でも実際そんな状況になって破綻者続出、中小企業倒産続出
ってな事になったらおそらく銀行も破綻する所続出になるだろうね。
また公的資金投入でしょうか？

[540: 匿名さん]

案外それの繰り返しだったりして！？

[541: 匿名さん]

以前銀行担当者に長期短期の割合聞いたら8割が
短期だって言ってた。

てことはマンションに住む住人の8割が短期
って事なので破綻者続出したらマンション自体
8割が空き家になる可能性が。

同じ時期に建ったマンション全てが同じ状況に
なるだろうからそんなにすぐに新しい入居者
が入るとは思えない。そうなると管理費修繕費
が集まらない状況になるから破綻しなかった
住人もやばいのでは？

どうなんでしょう？

[542: 匿名さん]

うちのマンションは５年前入居だが、
ほとんどが公庫だったようだが・・・

[543: 匿名さん]

>>542

その通り、５年前は、公庫中心だった。状況が変わったのは、小泉政権で住宅金融公庫廃止の方針決定がなされた以降の話です。変動や短期固定が急増したのもここ３年の話。つまり金利上昇で地獄を見るのは、この３年の間に、短期固定で借りた人達。早めに長期固定に借り換えしたほうがいいよ。今なら傷は広がらないから

[544: 匿名さん]

>>541

金利上昇が本格化したら、借り換えが進むと思う。その昔、バブル崩壊後、金利が下がってきたときは、バブル時の高い金利で公庫借りた人が、銀行ローンの短期固定に借り替えていたけど、今回はその逆だと思う。金利上昇場面では、おそらくフラットなどの固定ものへの借り換えがなされるから、
住宅ローンが８％なんてなるまえに、昔借りた人達は手をうつと思うから、みんな破綻することはない。破綻するのは、今の２％切るような金利でしか借りれない余裕のない人だと思うが、そういう人は少ないだろう。別に３，４％になっても破綻はしないけど、目の前にある低金利メリットを享受したくてあえて短期固定にしている人が大半だから。

[545: 匿名さん]

>544
政府の試算でも住宅ローン設定者の１割〜２割が破綻予備軍として計算されていますから、
仰るようにすべての人でない事は確かです。　ですが、少数でないことも確かですね。

[546: 匿名さん]

公庫のステップ返済のときも大量の破綻者がでましたから、金利があがれば破綻がでても当然です。
ちなみに、ステップ返済のときも、返済期間の繰り延べが認められただけですから、債務放棄などの
救済処置はないでしょうな。任意売却か競売にかけられるだけの話です。

[547: 匿名さん]

つまり、とりあえず家は取り上げるから出て行け、足りない分は待ってやる
から必ず払え、ということか。

[548: 匿名さん]

>>547

逆だよ。足りない分は待ってやるからとりあえずあるだけ払え。利子だけでもいいから必ずはらえ、
ただし、最終的にはきっちり払ってもらうからな。さもなくば、競売か任意売却するぞ。という取立てがあるっちゅうことです。

[549: 匿名さん]

500万の年俸がこの不景気で470万に落ち、2800万のローンをフラットと提携で借りようとしてたけど、急な金利上昇で厳しくなり、短期で行こうかと思ったけど、不安すぎるし。
フラットと提携で払う場合、管理費等コミで月間11万、ボーナス26万円。
光熱費など払って、食費として残るのが4万から5万、ボーナスの10数万円。
何のために買うのか分からなくなってきたので、止めようかと模索中です・・・。

[550: 匿名さん]

みんな不安。でも頑張る。

[551: 匿名さん]

>>549

我が家は530万の年収で2700万借入、フラットと3年固定ミックスで月7万ボーナス10万だよ。
549の支払額、月11万のボーナス26万だったら、即諦めるよ。
子供がいるから学童入れてパートで働いてるけど、貯金は月４万くらいしか出来てない。
たいして節約はしてないけど贅沢はしていないのに…。
多分3年に1回、短期の方に100万繰上げ(軽減の方)でいくと思う。
これで少しは、金利上昇に立ち向かっていけるかな？

[552: 匿名さん]

この先金利がどう動くのか、「神のみぞ知る」わけですが、
短期派のみなさんにはいつも先の「不安」がつきまとう。

例えば、30年後に振り返った時、短期金利は上下を繰り返しながら2％〜4％に収まっていたと
しましょう。
この場合、返済額は全期間短期で乗り切った人の圧勝です。

しかし、結果的に上限は4％だったわけですが、4％に近づく過程で短期派の方はおそらく、
6％にも8％にもなりそうな恐怖に襲われます。
この時、多くの人が「不安」に耐え切れず、もっと金利の高い「長期」にシフトして
しまうでしょう。
失敗の典型例の出来上がりです。

株式相場でも、天井で買い、底値で売る人がたくさんいます。
相場観やテクニックの問題ではなく、多くは人間の「心理」に答えがありそうです。

「不安」は、相当な難敵なのです。

[553: 匿名さん]

>>552
そのとおりですね
私はそういうのが向いていないので超長期です
よほど余裕の無い限り冒険はできない小心者です
それに、教育費がかかるときと予想以上の金利上昇が重なったりしたら大変ですよね

でも１０〜１５年で完済予定ぐらいなら短期勝負したかな

[554: 匿名さん]

549です
100万円の手付金を放棄で考えています。
もったいないのですが、無理して買って、あとで苦しむなら、放棄して新たな気持ちで生活した方が懸命ではないかと思って。
この先、金利は上がり、消費税も上がり、給料は下げられ、買うどころではないでしょうが、それならそれで負債を抱え込んでキツキツの生活よりはいいでしょう・・・
でも、とっても気に入ってる物件だったんですけどね・・・

[555: 匿名さん]

５４１さんへ
今は４対６で固定を選ばれていますよ

[556: 匿名さん]

554さんへ
現在、住居費はどの程度の負担ですか？
購入するより、賃貸の方が暮らしが楽だったらそれもいいでしょうが、
目標を失うと、浪費して何も残りませんよ。

[557: 匿名さん]

556さん
減俸の上、購入すると住宅手当がカットされるのでとても減ります。
賃貸なら約3万円出ています。
ですから、購入するよりも賃貸の方が楽ではあります。
ただ、将来のことを考えると購入なんですが、生活を圧迫するので・・・。
実行が夏過ぎなので、まだまだ金利は上がります。
そして、数年昇給しません。
ふんだりけったりです。

[558: 匿名さん]

556です。賃貸で3万補助が出ているのであれば、購入との差は明らかですね！
「損して、得取れ」ということわざもあります。100万円はあきらめましょう。
数年後のチャンスに備えて、貯金を心がけてください、

[559: 匿名さん]

小泉首相の「格差社会は、、、仕方ない、、、」は住宅購入のことだったのか。知らなかったよ

[560: 匿名さん]

これから庶民には昔言われたように
「夢のマイホーム」
となりそうですね

[561: 匿名さん]

556さん
ありがとうございます。
もっともっと貯蓄してなかった自分がいけないんですけどね。
3月以前だったら、金利もまだだったのに、急に上昇ですからね。
9月の実行時はもっとです。
連休明けに放棄の連絡です・・・。

[562: 匿名さん]

過去の変動金利を平均すると何％になるんでしょうね
どなたか参考になるサイトご存じありませんか？
自分的には、過去の８％とかって異常な数字だと考えているので
バブルを経験した今後、異常に上がりすぎることはないだろう〜と思うのですが。

３５年間の平均で４％なら、今の超長期やフラットで全額組むのとトントンですよね（優遇ありで）
（長期を固定で組むのは安心料〜の意見はもっともですが）

[563: 匿名さん]

1976年から2005年の30年間の短期プライムレートの平均は、4.34％になります。
今は、1.375％ですから、30年平均は3％近く高いですが、あくまで過去の歴史です。
長期は、同様の計算で30年平均5.74％です。

[564: 556さんへ]

ＧＷ過ぎたので100万諦めたのでしょうか。諦めと言うことは、契約してしまっているからでしょうか。仮契約での手付け金なら、契約の時、宅建主任が同席していたか、100万円の行方をきちっと説明しましたでしょうか？私は、ＧＷ前に、10万円の手付け金を払いましたが、フラットで考えていたため限りなく3.0%に近くなり、ギリギリで考えていたため断念しました。10万円は戻ってきましたが、ここで色々読んでましたら、ローンによっては10年固定で2.2％残り3.3％固定とかあるようで、短期とかのミックスとか上手くやればどうにか出来たと思ってます。私の物件は、格安になったモデルハウスで今は、購入予定者NO.1の座から他の人に移ってしまいました。とても残念。あまりにも、メーカーさん頼りにしていたので、自分で探しがださないと駄目だと気が付きました。
私も、決して儲かっている会社でないし、歳も40歳過ぎてしまい給料も減額になりボーナスも減額いつかは無くなるかもしれないですが、住宅は夢になってしまうかも知れないし、リストラされたら歳でも違う仕事で頑張ろうと思ってますので、100万円は大金だから諦めないで探して頑張ってほしいです。私の気に言った物件は、その値段では考えられない仕様でしたので、今の人が降りたら、もう一度と思ってます。

[565: 匿名さん]

100万円は諦めました。
契約書にもあります。
契約解除においては、手付金の放棄。行方は、販売会社の営業経費でしょう。
仮契約ではなく、きちんとした契約です。
ただし、契約の履行には至っていません。
履行は、鍵の受け渡しを指します。
3%でも全然問題ないのですが、減額された上昇給も滞るようでは、何のために家を買っているのか分からなくなります。
人生一度ですし、楽しく送りたいですし。
支払いのためにイライラしても仕方ないですし。
100万円はとても大きいです。
でも、その100万円でリセットできてキツキツイライラ生活を送らないで済むならそれで良いという風に思うようにしています。
もったいないとは思っています。
でも、仕方ありません。

[566: 匿名さん]

リスク軽減を考えておられるなら、ミックスプランがお勧めでしょうか。
私は2000万円（２年固定）1000万円（３５年固定）にしました。
いろんなパターンでシミュレーションしましたが、どちらに転んでも
損得の幅が抑えられ、慎重派の私には納得のプランです。

[567: 562]

>>563　ありがとうございます
三井住友のスレで以下の意見を見つけました

変動金利は半年毎に見直しではありません。
変動金利は短期プライムレートに1％足した金利です。
短期プライムレートは公定歩合に連動しています。
一方超長期は、１０年物国債の金利を見ているのです。
現在、１０年物国債の金利は上昇しているので超長期も上昇しますし、毎日金利が変化しているので
毎月のように金利は変動します。
変動金利は、現在まったく公定歩合は変化ないということは短期プライムレートも変化なし、変動金
利も変化なしということです。

今話題になっている、量的緩和解除によって１０年物国債金利が上昇しています。
もう一つ話題になっているゼロ金利解除は、公定歩合のことを指すので、公定歩合が0.25％や0.5％
あがると変動金利も同じ値上がります。
例えば三井の超長期2.86％　変動約1.6％　　差は1.2％ぐらいあります。
この1.2％という差は、公定歩合を今より1.2％以上あげないと超長期の金利を変動金利は抜かないと
いうことです。
通常、公定歩合は0.25％または0.5％ずつ上がります。
0.25％だとすると、日銀は５回公定歩合を上昇しなくてはならず、現在１回上げるにしても、もめて
いる、橋本政権のときに公定歩合を１回上げただけで不景気なったことを考えても、なかなか変動金
利が超長期を抜くことはないでしょう。
しかし、３５年間はどうかというとわからないのであとは個人判断で。

私なら、超長期と短期固定のミックスを借ります。
あとは、公定歩合を見ながらどちらを繰り上げしていくか考えます。

ちなみに５年固定とか１０年固定は、中期国債の金利を見ているので毎月のように金利が変わります。
２年固定や３年固定は、変動金利と中期国債をみながら変わります。

>>563　短期プライムレートの平均が４．３４％ですと＋１％して、変動５．３４％ですね
今現在の金利が異常ってこともわかりますが
バブルを経験してきたなら、急激に異常な金利上昇は無いのではないかと考えています
この先３０年の平均も４％台（短期プライムレート）なら
変動金利や短期固定でも勝負になる気もしています（全期間優遇ありで）・・・しかし
３０年〜３５年後に支払い終わってみないと、はっきりしませんねぇ

[568: 匿名さん]

変動で勝負してみようかな。目標は長くても20年で完済することです。

[569: 匿名さん]

>568
私も変動で勝負です。とりあえず１０年で元金半分返済が目標。
予想以上に上がったら専業主婦の嫁に働くよう了解とりましたｗ

[570: 匿名さん]

こうみるとミックスの方って少ないのでしょうか？
私は、1200(フラット)、1200(2年固定)で行こうかと思っています。
損はしたくないけど、リスクを軽減したいチキンハートです。

[571: 匿名さん]

みんなネガティブだよ。
金利の上昇にも限界あるし、あの二の舞はないと思われ。
変動で、全期1.0％優遇受けれれば、断然変動でしょ！

とか言うと見通し甘いとか言われるのかな？

[572: 匿名さん]

確かに上がったり下がったりするのが金利だからねぇ。
２〜３年間は上がったとしても、また少ししたら下がるもんだしね。