【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて

[ひつじ]

個人的には、SBIのフラット３５で決定！と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で２.58%、20年で2.53%、15年で2.35％（10月3日現在）。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。

[82: 匿名さん]

>>80-81
そうすると、保証料上乗せの方が良さそうですね。

繰上げ返済した際の保証料はいつ返金されるのでしょうか？
①繰上げ返済時に返金、②完済時に返金

[83: 匿名さん]

① - だからちまちました繰上げでは毎回の手数料で返金がなくなってしまう

[84: 匿名さん]

3000万で保証料一括と、2940万で保証料上乗せ（共に３５年）だとトータルではあまり変わらない気がするんですが、
どっちが得なのでしょうか？？

[85: 匿名さん]

>>83
ありがとうございます。
ということは、保証料の返金は当てにせず保証料内枠で自動返済できるように
した方が良さそうですね。

[86: 匿名さん]

住友信託来月どのくらいになるのだろう？

[87: 匿名さん]

上がるのは、間違いないでしょうね・・・
来年実行の身としては、今の上昇気流が気になります。

[88: 匿名さん]

>84

１．35年（30年固定10月金利）

（１）保証料一括払（2.58％）　31〜35年も2.58％とすると、
借り入れ3000万円　返済総額45,586,275円、保証料644,982円（住信返済シュミレーションより）、合計46,231,257円
（２）保証料金利込み（2.78％）、31〜35年も2.78％とすると、
借り入れ（3000万円-644,982円）＝29,355,018円　返済総額45,947,647円

なので（２）が283,610円すくなーい。

２．35年（10年固定10月金利）

（１）保証料一括払（2.00％）　11〜35年も2.00％とすると、
借り入れ3000万円　返済総額41,738,900円、保証料644,982円（住信返済シュミレーションより）、合計42,383,882円
（２）保証料金利込み（2.20％）、11〜35年も2.20％とすると、
借り入れ（3000万円-644,982円）＝29,355,018円　返済総額42,118,346円

なのでこれでも（２）が265,536円すくなーい。

[89: 匿名さん]

なるへそ。
保証料が浮いた分で借り入れを少なくして計算すると、
全てのパターンで得ですね。→まちがってないよね(^^;;
借り入れをその分少なくする所がポイントですね。
いいスレだ！

[90: 匿名さん]

保証料上乗せ方式だと、繰上げ手数料の減免が受けられるのでしたっけ？

[91: 匿名さん]

我が家のパターンだと、上乗せのほうが17万安かったです。
でも、繰り上げ返済するし・・・と考えると、トントンでしょうか。

[92: 匿名さん]

そうそう。とんとんです。
でも、とんとんなら融通きくこと考えるとやはり
内枠方式で、保証料を頭金に上乗せでしょう。

[93: 匿名さん]

数千円毎月の支払いが多いから（元金返済分が多い）、総支払額ではとんとんになるんだけどね
この数千円が大きいと思うのなら外枠だってこと

[94: 匿名さん]

昨日、申し込みに行ってきました。30年固定（現在優遇後2.58）３月実行です。財形を新規で申し込むと
さらに0.05の優遇があります。住信がんばるね〜

[95: 匿名さん]

すみません、財形を新規で申し込むとはどういう意味でしょうか？

[96: 匿名さん]

>94
私もそれ気になります。
財形でさらに0.05の優遇ってどういうこと？
仮審査通ったので住信に決めたいので聞きたいです。

[97: 匿名さん]

審査にどれぐらいかかりますか？

[98: 匿名さん]

>97
仮審査は３日ででます

[99: 匿名さん]

>94
財形新規で0.05の情報を教えてください

[100: 匿名さん]

私も94さんと同じく３月実行なのですが、現在の上昇ぶりを考えると、
その時点での金利がどうしても気になってしまいます…。
どう考えても今より上がっちゃいますよね…。

おさえで申し込んだ公庫の金利より上がっちゃったら泣くに泣けない…、
ということで悩んでます。
せめて２％台でおさまってくれれば、と思うんですが、皆さんどうお考えですか？

[101: 匿名さん]

買うの決めたのは５月で１２月入居なんですけど
５月時点って、今までで一番金利が底だった時で
その時に考えていたよりもちょっと多くなってしまいました。
青田買いのこわいところってそこにありますよね。
提携銀行が金利高そうだったので、住信さがして住信に決定しようとしているところです。
１１月は金利上がりそうな感じなので、１２月もそれなりの覚悟はしています。
今買って再来年とかって人って心理的にすごく不安なことがいっぱいでしょうね。この金利上昇気流。。。

住信の金利は良心的だとは思いますが、
来年あけても緩やかに上昇すると思います。
でも、今３０年固定が2.58ですが、
私的には、来年３月であれば2.9%台にはおさまるのではないかと見ています。
11月にあがって、12月にちょっとさがり、1月、2月も微動して3月に突入するんじゃないでしょうか。
ただし、3月って入居者が多く、銀行も金利をあまり落とさない傾向があると思いますので
そこはちょっと注意が必要かもしれませんね。

[102: 匿名さん]

ここ、こういう条件ありますが、住友VISAゴールドカードの会員になって
１年でやめても良いのでしょうか。

■ 以下のどちらか1つに該当する方。
（1） 期間2年以上の定期預金・信託商品・投資信託（MMFを除く）・財形信託（定期型を含む）・国債いずれかに30万円以上お取引きがある方。
（2） 住信VISAゴールドカード会員の方。

[103: 匿名さん]

どっかのスレに１年でやめても住信にはわからない（調査しない）旨の書き込みがありましたよ。

[104: 匿名さん]

>102
でも、ここのゴールドって三井住友ゴールドと同じサービス受けられて
しかも住宅ローン契約者は会費が2600円くらいみたいだから
ゴールド持ってなければ、かなりお得ですよ。
他の持ってれば、仕方ないけど。

たぶん、1年でカードを解約してもわからない気がします。

[105: 102]

103さん、104さん
ありがとうございます。

＞しかも住宅ローン契約者は会費が2600円くらいみたいだから

そうなんですか？だったらそのまま持っててもよいかもしれませんね。
三井住友の超長期で申込をしているんですが、今になって住友信託に
かたむいてきてるんです。１２月実行予定なので、動くなら早くせねば。。。
ですね

[106: 匿名さん]

ゴールドカードかっこいい！
それだけで満足（笑）

[107: 匿名さん]

これから本申し込みですが、カードのことやなんらかの預かり資産のお願いなど
特にいってなったです。口座開設の申込書だけもらいました。１００万預かり資産が
あるとATMや振込みが、月数回ただになるっておしゃってました。

ゴールドカードで２６００円は安い。けど航空会社とのマイレージ連携とかはないん
ですよね。

[108: 匿名さん]

本審査申し込み時に、口座開設したんですが、普通口座に30万円入れといてくれって言われましたよ。
（開設時は1000円のみ入金しましたが(^^;;;）
定期や投信は、口座開設後に送られてくるキャッシュカード等一式でネットで取引できるようになるけど、
それではローンの審査に間に合わないので、取引する用意があるっていう意思表示のためだそうです。

[109: 匿名さん]

先日本審査の申し込みしましたが、何も言われませんでした・・・
口座の開設も、「ローン返済用」だから¥０だったし。
カードの話もまったく出ませんでした。

あれ・・・？
なんだか不安になってきました。
銀行に確認してみます。

[110: 102]

カードの件も、口座取引の件も、本当は何の制約もないのが
一番良いと思うんですけどね・・・
取引支店やデベ提携かとか、そういうことで対応が違うんで
しょうかね
ともかく、まだ何もしていないので間に合うかも疑問です。

[111: 匿名さん]

私は何の制約もありませんでしたよ。直接住信へお話をうかがいに行きましたが、購入物件を言ったら、無条件でOKと言われました。デベによって対応が違いますね。

[112: 58]

>>110
提携だと縛り（失礼）は無いようです。
不動産屋に問い合わせるとハッピーになれるかもしれません。

[113: 108]

確かに、σ(・_・)の場合は提携ではないですね。
いわゆる、一見さんってやつです。(^^;;

[114: 匿名さん]

私もデベ経由だったので、制約なしでした。

>>94の財形優遇の件って、なにも聞いてないけど。。。
条件があるのかな？

[115: 匿名さん]

>94です。ビジネスアドバンテージ会員になると0.05の金利優遇がうけられます。財形を申し込むと
会員になるそうです。金利優遇以外にもＡＴＭ手数料キャッシュバック、ゴールドカード年会費3年間
無料などがあります。

[116: 匿名さん]

頭金無しで買うのもアリかも知れないけど
３５００万円は高すぎる、破綻予備軍になるよ。
せいぜい３０００万円弱にしときな。

[117: 匿名さん]

>116
スレ違いでは？？
ここではそんな話してないですよ。

もとい、住信ゴールドの件ですが、ANAのマイルなら提携してないです？

デベ経由だと制限ないんですね。
でも、ゴールド会員、お得だから、入っておいてもいいですよね。
２６００円程度なら、普通のクレジットと変わらないではないか！
年一回海外旅行するなら旅行保険も５０００万のがついてて安心

[118: 匿名さん]

ホームページ内を「ビジネスアドバンテージ」検索すると、
これってって住友信託の取引企業の従業員向けのサービス？！
のようです。
「他行・郵貯ATM利用手数料キャッシュバック」
「住信VISA・ゴールドカード年会費無料」
「住宅ローン・カードローン金利優遇」とかあるらしい。
サラリーマンだがうちの会社は住友信託との取引企業ではない（たぶん）ので私は会員にはなれないということなのか・・・

0.05だが94がうらやましい

[119: 匿名さん]

>>117
>住信ゴールドの件ですが、ANAのマイルなら提携してないです？

してません。
ANAカードが提携してるのは三井住友VISAです。

住信VISAは提携してませんし、住宅ローンの条件の住信VISAは(提携カードでは
なく)純正の住信VISAになります。一見三井住友VISAそっくりの絵柄に、ださく
住信カードって書いてあります。使えんなー。笑ろたわー。(ぷ
ゴールド、何枚も持ってんで2,600円がもったいないわー。

[120: 祇園さん]

金利は確かに低くて魅力的ですけど、自動返済が支払額軽減ってはどうなんでしょうね？
ある程度の繰上返済を毎年する場合、
自動返済で繰上返済する事によって支払額が下がる→支払額が下がるとまた繰上返済できる額が増える→
増えた額をまた繰上返済するとまた支払額が減る→減った分をまた繰上返済に・・・
となると思うのですが、やっぱり期間短縮にくらべると損ですよね。
で、期間短縮で返すには２１０００円かかるとなると、少々の金利の差ならば繰上手数料無料のフラットの方が
いいのかなぁと思ったりします。
２０００万を３０年で借りて毎年１００万程度の繰上を予定しているのですけどね。
この考え方って　間違ってますか？

[121: 匿名さん]

繰り上げ返済費用の無料期間を随時延ばしていくとの説明を受けました。確定ではないですが他行の
動きを見ながら・・・とあいまいな感じでした。

[122: 匿名さん]

フラットには団信があるから、その分住信の方がお得だとおもいますよ。

[123: 匿名さん]

今月の数値で言えば、住信は団信・保証料込で２．７８％だもんね！
これなら３０年で完済できる！って飛び上がりましたよ。

[124: 匿名さん]

住信最強なのはよくわかった。
では、問題です。
３０００万円借り入れするとする。
今の住信なら、どのように割り振るのが良いか？

[125: 匿名さん]

＞124
そんなの世帯収入や家族構成によって全然変わるからなんともいえないんじゃない？
基本は長期20年、30年固定と2年固定の併用かな。
割り振りは短期固定の金利が低いと予想されるこの10年間で短期を繰り上げ返済終了できる金額を
2年固定、残りは20年、30年固定が理想と思います。
たとえば2年固定当初0.7％（内枠）、その後0.8％優遇を受けて2%と仮定すると、
毎月5万円繰上げ返済だと600万借り上げで返済まで9年、
毎月10万円繰上げ返済だと1200万借り上げで返済まで9年。
こんな感じで組むのってどうでしょう？
10年ならば短期のリスクも少ないと思います。

[126: 匿名さん]

ところで、住信のリレープランフレックスですが、
仮に、１２５産のように３０年固定１８００万、２年固定１２００万で組みたいとして、
３０年固定のほうだけ、金利の様子をみたいために変動金利にしておいて
時期を見て、３０年固定に入れるということは可能でしょうか？

[127: 匿名さん]

0.8 ではなくて、0.6 では？

[128: 匿名さん]

>>120
>>やっぱり期間短縮にくらべると損ですよね。
>>この考え方って　間違ってますか？

はい、間違ってます。(爆)


>>自動返済で繰上返済する事によって支払額が下がる→支払額が下がるとまた繰上返済できる額が増える→
>>増えた額をまた繰上返済するとまた支払額が減る→減った分をまた繰上返済に・・・

自動返済のfeedback効果のことですなー。

繰上げる程に、更に繰上げが楽になっていく。

自動返済による繰上げ効果って、よくよく考えると
一般的に「よく繰り上げ効果が高い」と言われる元金均等払い
に近い返済パターンになって行くんだよなー。


>>やっぱり期間短縮にくらべると損ですよね。
>>この考え方って　間違ってますか？

唯一気になることは、自由返済の上限(300万円/1回)と自動返済の上限(100万円/月)。
でも、余程繰上げ額が大きかったり、余程金利が上がらない限り、自動返済の方がお得なんだよなー。
Excel結果は割愛！(爆)

[129: 匿名さん]

1300万の借入なんですが、長期一本の方が良いでしょうか？
借入が少なくても、やはり短期との組み合わせの方が良いでしょうか？
収入は500万以下なので、バシバシ繰上げ返済とはいきませんので...
アドバイスお願い致しますm(__)m

[130: 匿名さん]

>>126

可能です。余談ですが２本にした場合、2本目の諸費用がが1/2になる部分もありますので
単純に×２とはなりません。確認済です。

[131: 匿名さん]

>>129

他の方も書かれていましたが、家庭の支出状況次第です。
繰上げができなくて支出を固定化したいのなら長期でしょう。