【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて

[ひつじ]

個人的には、SBIのフラット３５で決定！と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で２.58%、20年で2.53%、15年で2.35％（10月3日現在）。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。

[201: 匿名さん]

>>172＝174です。続けます。

そろそろヨソでやれよなー。これ以上は板の私物化ちゃうかー？

個別で板立てて、結果だけ書きに来いやー。

[202: 匿名さん]

>201
いいんじゃないですか？見てて参考になるし。

>198の▲1.2は期間限定でしょ？

[203: 匿名さん]

>>201
結果だけ書かれても参考にならんだろ？

「３０年　３０００年万の場合、自動返済が５３万円お得」とか書かれて
「ハイそうですか」ってなるか？

[204: 匿名さん]

２０３
私もそう思います。
結論はもちろん重要なのだが、中間式が残ってないと検証のしようがないですからね。
書込み相手を１００％信頼するなら、結論だけでもちろん良いですがね。

[205: 匿名さん]

住信の１１月の金利ってでましたか？
グッドはあがっているらしいが・・・

[206: 匿名さん]

住信のはとても気になりますよね・・・
２．７以下で攻めてくる気がしますが・・・どうなんでしょ！

[207: 匿名さん]

攻めるでしょ。
住宅ローン一人勝ちのために。
年内、頑張れ、住信

[208: 匿名さん]

支店に　わざわざ　出向きましたが、プロの視点からのアドバイスも何もなく、なんだか気が抜けてしまいました。
いくつも銀行回ったけれど、対応は一番ひどかったです。交通費が無駄になりました。(ＴＴ)
金利安いけどなぁ・・・　どうしようかなぁ・・・
グチってすみません。

[209: 匿名さん]

>208
私もそんな感じでしたよ。
ちょっと腹立たしかったですけど、
でも、自分たちに何が一番有利か考えると、金利が良いことなので
私は住信に決めようと思います。
30年固定がどこまであがるかって感じですけど・・・。

[210: 匿名さん]

２年固定〜３０年固定まですべて↑0.1％
想定の範囲内だけど・・・悔しいものは悔しい！！
でも、他の都市銀も0.1％以上のＵＰなのでココの優位性は変わらず。

[211: 匿名さん]

30年2.68ってことですよね？
くぅー、これ以上上がらないで・・・と強く願う3月実行の弱者より。

[212: 匿名さん]

私も３月実行なんですよ。　もう気が気じゃないってのが本音です。

物件も契約済みだし、まな板の上の鯉になりたい気分なんですが、自分の知らないところで負債が増える可能性があるってのは嫌なものです。
なんとか住信さんに頑張ってもらって、３月時点で２．７８！お願いします！

[213: 匿名さん]

＞208
私も窓口まで行きましたが、
「親切ではあるが強く利点を説明してくれない」
という印象でした。
このスレで研究されているようなことをもっとＰＲしてもいいように思います。
（利用者にこれだけ手間かけて研究させるなんておかしくない？）
それとも、今の金利だと、あんまり利用者が増えてもかえって困るのかなあ？
（儲けが少なくて）

[214: 匿名さん]

>213　それとも、今の金利だと、あんまり利用者が増えてもかえって困るのかなあ？

んな〜こたぁない！　と思いたいけど私もそんな対応された一人です。
担当者がたまたまだったと思ったらみんな同じなんですね。
他の銀行さんのほうが全然丁寧で感じよかったな。
旦那は怒ってもうあそこじゃ借りん！って言ってますけど金利安いし…説得中です。
　

[215: 匿名さん]

>210
それって決定ですか？
12月はどうなるんでしょ。
ちょっとでもさがってほしいわん

[216: 匿名さん]

>214ほか皆様

そうですか・・・私はデベ連携で借りたんですが、ほかの銀行より一番担当者の対応がよかったですよ。
三井住友なんてすっごい対応悪かったし（しかも仮審査の金額間違えやがった、おかげで審査ＮＧ）
他も丁寧じゃなかったなぁ。
店舗によるのかな。
それともこのローン騒動で急に客が増えててんぱってるのか（笑）

[217: 匿名さん]

保証料一括と上乗せのメリットの比較をしている>>88だけど、
この式おかしくない？？
ちょっと誰か頭白紙で検算してれない？

[218: 匿名さん]

>それともこのローン騒動で急に客が増えててんぱってるのか（笑）

確かに・・・「今込み合っているので事前審査に10日ぐらいかかります」と言われたし。
上の人たちは喜んでいても、対応に追われている現場の人たちは悲鳴上げているのかも。

住信て固定期間終了時でも繰り上げ返済手数料がかかるのですか？
銀行によっては無料のところもありますよね。
自由返済繰上げ手数料無料期間が終了したら、どんな風にしたってかかってしまうのでしょうか？

[219: 匿名さん]

>218
私の予想では、SBIと18年春にネット銀行を設立ということなので
自由返済手数料無料期間が終わる18年5月頃には
今のグッドローン（SBI)や、
ソニー銀行のようなシステムが整っていると思います。
っということは・・・

おそらく、18年5月に今の手数料無料が終了しても
ネット経由であれば繰上げ無料か、格安手数料で可能となるでしょう。

[220: 匿名さん]

突然すみません。

全額30年固定から、30年固定＋2年固定のミックスにしようと思った場合、
いつの時点まで変えられるんですか？ 本申込前？ 金消契約前？
また、その際にはまた審査が必要なんでしょうか？

[221: 匿名さん]

>220
いつでも変更できるのは変動金利を選択されている方ですね。
固定２年〜選択されている人は、その期間が経過するまで変更できません。
固定期間中にどうしても他のプラン（１本→２本なども含む）に変更する場合は、住友信託銀行以外の他の銀行に借り換えるしかありません。

[222: 匿名さん]

>221さん

ありがとうございます。
ちなみにまだ実行はされていないんです。全額30年固定で本申込済み（結果待ち）の状態です。
その場合は、金消契約前に、30年固定＋2年固定のミックスに変更できるのかと思いまして。
やっぱりNGでしょうか？ 特に30年固定一本で申し込んでる場合、期間終了＝返済済みなので、
変更は不可能ということでしょうか？

[223: 匿名さん]

>221
220は借りる前の話じゃないんですか？

[224: 223]

入れ違いで本人の説明が入りましたね・・・。

[225: 匿名さん]

>224さん

ありがとうございます^^

[226: 匿名さん]

＞217
オレもなんだか頭がこんがらがってきたので自信なしだが、
88氏の計算を検算すると確かにあってる。
保証料の支払いは一括の方が得だと思っていたのだが。。。

なんとなくの思いつきなのだが、住信の一括保証料が
融資金額に対して幾らになってるか、計算してみた。
　２５年・・・融資金額の1.8％くらい
　３０年・・・2.0％くらい
　３５年・・・2.2％くらい

融資期間によって一括と後払いの有利不利が変わるのかもしれないね。

[227: 匿名さん]

>218
住信社員の内情はすでに19で指摘されてますね。誰もつっこんでないけど。
実際2chの政治経済\金融板には住信スレが乱立してます。（悪い内容で）

[228: 匿名さん]

>221さん
条件変更は再審査が必要になるので、本申し込み前の変更連絡はお早めに。
ちょっと嫌がられますけど、対応してもらえると思いますよ:-)

[229: 匿名さん]

>228さん

ありがとうございます。
本申込“後”の場合はどうでしょうか？...

[230: 匿名さん]

>229さん
本申込“後”も変更可能ではあります。
しかし、大きく条件が変わるのは担当者の方も困るでしょうね。
超長期固定１本からミックス２本になった場合は団信は新たに申し込む必要があります（それぞれ団信に入ります）
返済比率の変化も気になります。

本申込後にどうしても変更が必要となってしまったら
１日も早く担当の方に相談してみてください。

何十年も続くローンなので考えすぎて優柔不断になってしまうものですが
金利があがり始めたらいつでも長期に変更できるという理由から、
優柔不断な私は変動金利を選択していました。
変動金利は優柔不断な人にぴったりです？

[231: 匿名さん]

>230
12月実行なんですけど
毎年、12月って金利があまさがらない傾向にあるので、
優遇税制うけるために、12月一ヶ月だけ変動金利に入れて
1月にさがったら長期固定に入れるのってありですか？
その場合、長期固定の２．０７％優遇って受けられるのだろうか・・・

[232: 217]

>>226
>>88の場合、一体幾ら融資が必要なのか？ってのがポイントだと思うのさ。

１．35年（30年固定10月金利）の試算で
（１）は３０００万借りてるよね。でも、（２）では２９３５万しか借りてない。←足りるのか？

俺の考え方だと、３０００万借りて　６０万の保証料がかかる（１）と、
　　　　　　　　３０００万借りて　　　保証料０円　でも金利＋０．２％
で比較しないといけないから、（２）で６４万を３０００万から引いてるから
計算が合わないと思うんだけど、どうよ？

はっきり言っておくが、違ってからスレ汚し　ごめん。。

[233: 匿名さん]

>>218
>>住信て固定期間終了時でも繰り上げ返済手数料がかかるのですか？
>>銀行によっては無料のところもありますよね。
>>自由返済繰上げ手数料無料期間が終了したら、どんな風にしたってかかって
>>しまうのでしょうか？

最後の完済の際に、
手続き料的に「(一部繰上ではなく)全額返済の手数料」が必要になるはずです。
普通だと思いますよ。

[234: 匿名さん]

>>208
>>いくつも銀行回ったけれど、対応は一番ひどかったです。

>>209
>>私もそんな感じでしたよ。

お察しします。
家＋住宅ローンは、一番大きな買物ですから、出来れば「謙虚に長く
お付き合いさせて頂きたい」と思える担当者様と巡り合いたいですよねー。

①自己資本率(BIS基準)ダントツながら知名度が差ほど高く無い。
②投資信託に強い性質上「お金持ちのお年寄りとのお付き合いが多く」丁寧。

この文化背景によって住友信託さんは常々「顧客満足度」では超上位に
ランクされることが多い様です。が、(当たり外れまで言わなくとも)相性は
あるでしょうねー。　でも2人目→3人目と続けて相性が悪い可能性は極めて
低いと思います。　総合案内をなさってる御年配の行員の方に
上手にご相談なさったら配慮して下さる。と思いますよ。

私の場合はExcellent!の一言でした。

こことなら謙虚なお付き合いが出来そうに思え、それが最後の決め手にもなりました。

[235: 匿名さん]

>>233
自由返済の手数料無料期間終了後の手数料って幾らですか？
21000円って話と、保証会社への手数料込みで25000円位って話の２つの話があるようですが。。

[236: 218]

>>233
最後の完済時のことではないんです。
無料期間終了後も、期間短縮のための繰上げ返済をしたいと考えいます。
中央三井は固定期間終了時なら無料でできるのですよ。
住信はだめなのでしょうか？
繰り上げ返済手数料は21000円と聞いています。

[237: 匿名さん]

固定期間終了時に変動に切り替え、総ローン借り入れ期間が7年以上あれば確か繰り上げ返済無料だったと思います

[238: 匿名さん]

速報。11月店頭金利0.1UPとの連絡ありました。

[239: 匿名さん]

>>238

210さんが昨日カキコ済

[240: 匿名さん]

>217=232

いいんじゃないの？ 88で
88は3000万円の借入額の中から保証料を払う心積もりの人の試算ってことになるはず。
（保証料代を含めて借りてもいいはずだよね。住信。パンフみたけど「使いみち」のとこにも書いてある。）

保証料は借入れ額の外だし（自分で用意するつもり）なら、必要額のみの借入れってことで
(1)(2)も3000万円の借り入れなんだろうけど、保証料が(２)には反映されるが（１）の計算上は
出てこない。諸費用分でとっといた保証料相当額（６０数万）は余裕資金にかわるってことになります。

比較をするなら同じ（ような）条件で比較する88のままでいいと思います。

[241: 匿名さん]

>>239
ご指摘ありがと。昨日チェックするの忘れてた・・・

[242: 匿名さん]

↑
なんか間違ってる！ってことに自分できづいた！！（恥）

[243: 240]

>217=232

再度検証します。

88では
3000万円借り入れて60万の保証料を手持ち資金から支払った。
ということは、手元に（少なくとも）60万円の住宅ローン諸費用のための資金がある。

売主の支払には3000万円必要だとすると、2940万円(保証料込みで)の借入れがあれば手元の60万円と足して
3000万円の支払ができる。

だからいいんじゃないの（かなぁ・・・・）と思ってみる。間違ってたら言っておくれ。

[244: 匿名さん]

ここまで説明せんとあかんとは

[245: 匿名さん]

>235

233ではないが、保証料一括払いの場合、銀行に対する手数料が21000円、保証会社に対する手数料が5150円かかります。
（平成19年5月までは保証会社への手数料5150円も無料←住信確認済）
なお、保証会社に対する保証料は、繰り上げ返済の金額に応じて戻し入れ（要は返してもらえる）が発生します（理論上はね。）。
ので、その戻入額（返してもらえる額）が5150円以下なら戻入ナシでちゃら。戻入額が5150円を超えるなら戻入額から5150円を差し引いた額が戻ってくる（と思われる）。
住友信託で確認したのか別の銀行で確認したのかちょっと記憶があいまいだが、保証会社の保証料返戻方法の取り扱いはたいていどこの保証会社でも同じだといわれたよ。
。

イヴでもないが保証料金利込みの場合は保証会社からの返戻もないし、繰上げ返済にともなう手数料支払いもない。

[246: 235]

>>245
ありがとう。
しかし、そう考えると住信の繰上って高くつくね。

[247: 匿名さん]

＞＞246
そう思うならますます自動返済がいいんじゃない？

[248: 匿名さん]

住信のローンセンターに相談に行きましたが、他の銀行と比べ人の出入りの多いこと。
この状況を他の銀行が指をくわえてみてるはずがない・・・・と信じたい。
（がんばれ！東○三菱、み○ほ！・・・本審査OK済）
やっぱ、住信の手数料は高いからね〜。

[249: 84]

>>243
それで合っていると思います。
もともと3000万借りようと思っていたのですが、保証料一括だと約60万を現金で払う必要があります。
だったらその60万を差し引いて、2940万の借り入れで保証料を金利上乗せにしたらどっちが得になるの？
というのが最初の疑問でした。
自動返済の柔軟性を考えると、やはり保証料は金利上乗せで行こうと思っています。
いろいろと勉強になりました。ありがとうございました。

[250: 匿名さん]

>>248

本審査２行で通してるの？そうかぁ　いいのかぁ…
本審査ってその銀行で決心ついたってときにしかやっちゃいけないと思ってた。
そんな俺がお人好しだったのね。今、①住信　②東京三菱　という序列で検討してて①事前審査OK　②相談だけ
です。両方とも本審査まで持っていっちゃおうっと。

ところで②の相談したときに合併記念で目玉の住宅ローン商品でる可能性ありって担当者が言ってましたよ。
商品が出ることが決まって案内できるようになったら案内するからとりあえず審査すすめてみては？って執拗に（失礼な言い方でスマン）お勧めされました。
12月中までの超長期の商品なみだったら検討の余地ありと思ってます。（うちは3月引渡し物件）なんで、住信を凌駕するものだったら即東京三菱にして、そうでなければ住信に、と思ってます。

っていう下地があったところで、今日の残業中、東京三菱は合併記念でビックリするようなローン商品を出すっていうような頭取（だったかな？）のコメントをどこかのサイトで見つけたのだが、urlがわかんなくなっちゃったよ。トホホ