23区内の新築マンション価格動向（その66）

[住まいに詳しい人]

アベノミクスのおかげ（という勘違い）で円安・株高が続行中
しかしサラリーマンの所得には、まだまだ反映しない
期待通りに資産バブルは発生するのか？

マンション市場の需給や価格の動向について語って下さい

※あくまで都区部のマンション市場を話題の中心にしてください
特定地域の良し/悪しを語るスレではありません

どーしてもその手の話をしたい方は
『住んでみたい街ランキング』や
隔離用の『豊洲･東雲･有明(江東区湾岸部)の事をはなしましょう』
をご利用下さい

その65　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/303019/

[782: 匿名さん]

首都圏出身者の相続までの仮の住まいの宴も終わり、

●初月契約率の動き
首都圏の1月の平均の初月契約率は65.1％で前月の83.1％から18.0ポイント低下した。
首都圏の初月契約率は4カ月ぶりに70％を割り込んだ。
東京都では64.4％（前月比17.3ポイント低下）、
神奈川県62.9％（同21.7ポイント低下）、
千葉県73.7％（同13.6ポイント低下）、
埼玉県72.5％（同14.5ポイント低下）と、すべての都県で二けたの低下となっている。

千葉県の下げが小さいのは、
他と比べて比較的若い層の相続までの仮の住まい需要があるから、
親の年齢が比較的若いってこと。

[783: 匿名さん]

東京の玄関口 京橋に脚光　規制緩和で再開発ラッシュ
2013/3/1 3:00 情報元 日本経済新聞　電子版
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO52263720Y3A220C1L71000/

[784: 匿名]

駅前でもないのに高層ラッシュって脚光でなく逆行では。

[785: 匿名さん]

江東区の中卒不動産屋も生活がかかってるからな。
これだけ埋立地のマンションが売れないと商売にならないんだろう。

[786: 匿名さん]

笛ふけど踊らず
周り見渡しても相続までの仮住まいで
マンション買った奴なんかいないからねぇ

[787: 住まいに詳しい人]

相変わらずリンクも張らずに転載か
泥棒の主張に耳を傾ける価値はあるのだろーか？

[789: 匿名さん]

バブル、は
泡と消え崩壊するまでの、束の間の夢。

[790: 匿名さん]

少子高齢化が進み人口が減少し、オフィスビルやマンションが高層化していることを鑑みれば、不動産をキャピタルゲイン狙いで買うことに強気にはなれません。内需主導の景気回復には遅かれ早かれ限界があるでしょう。問題は外需。欧州信用不安、米財政の崖、中国の不動産規制強化など先行き景気悪化要因を克服できるかどうか。残念ながら、世界的な過剰金融緩和策は終焉を迎える過程で暫くの景気低迷期を迎える可能性が高いのではないでしょうか。日本の金融緩和強化で円安？円金利の低下余地の乏しさや日米金利差と為替の相関性をみれば、今の円安傾向を鵜呑みに信じるのは愚かに思えます。不動産上がります？

[791: 住まいに詳しい人]

今の円安（まだ安いレベルじゃないが）は
金融緩和で起きたものではないのは確か

でも為替とは別に
生産力と生活者のニーズにギャップがあるまま量的緩和を拡大すれば
期待されている一般消費者物件の上昇は起きないで
資産価格だけが上昇する懸念は大きい

人口云々という話は、地方に比べて都会の居住面積は狭いわけですから
総量としての潜在的需要は引き続き残る
そのヘンはマッチングとファイナンスの問題だと思う

[792: 匿名さん]

シカゴの投機筋のドルロングの建玉を見ればわかりますが、海外投機筋がドル買いを仕掛けている影響は大きいです。きっかけは阿部トレードによる異例な規模の金融緩和が背景。実際の所は金利差との相関性を無視した動き。
賃金が伸びずにCPIだけ上がれば、実質賃金の低下を通じて消費が腰折れするでしょう。そうしたなかで、元々預金に対して株などリスク資産保有比率の低い個人がリスク資産の上昇の恩恵を受けません。
足許で株高の恩恵を受けたのは一部の海外勢。為替ヘッジをして持てた一部の海外勢。
円のunderweightを解消しただけの動きですから。
本邦金融機関は生保も銀行も、まだまだ、株は売るでしょう。
そもそも、東電、パナ、シャープなど、政策保有株の下落も痛いしバーゼル等金融規制に備えなければならない。
海外投機筋が株を利食い売り、ドルロングを解消する時、残念ながら円高株安に動きます。
BOJも物価2%は無理ですし、期待を煽ってるだけ。行き着く先はコストプッシュインフレ。
都市部こそオフィスも住宅も異様な規模、スピードで高層化が進んでおります。
関西に比べて関東のオフィス需要も伸びません。
都市部の不動産供給を見ても、超高層マンションが多く、豊洲、五反田、麻布十番など苦戦している所も多い。
不動産資産価格は上がりますか？

[793: 匿名さん]

>>892
関西はオフィス需要伸びてますか？

[794: 匿名さん]

豊洲　1キロ四方に65人の資産5億円以上の人が住む

「お金持ちの象徴」といえば豊洲のタワマンだが、これらの高級物件に関心を示すのは、富裕層の中でもベンチャー起業家などの新世代が中心である。

「資産5億円以上の超富裕層の3分の1が東京に集中しており、そのうち豊洲には約3800人が暮らしています。1キロ四方に約65人が存在していることになります」

なんとも羨ましい限りである。

[797: 匿名さん]

豊洲五輪が決まれば湾岸エリアのマンションは総じて資産価値倍増

[798: 匿名さん]

797
ないないない　笑

[799: 住まいに詳しい人]

「超緩和で世界株高続く」 ＮＹ株最高値、市場の見方　（日経有料記事）
http://www.nikkei.com/markets/features/26.aspx?g=DGXNASFL060A9_0603201...

■日米欧の超緩和で株高基調続く
藤戸則弘・三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券投資情報部長

前週に米連邦準備理事会（ＦＲＢ）のバーナンキ議長が量的金融緩和（ＱＥ）を
続ける姿勢を明確にした。
日本でも次期日銀総裁候補の黒田東彦アジア開発銀行総裁の４日の衆院での
所信聴取で金融緩和の強化に意欲を示した。
投資家は今後も日米欧の超金融緩和体制が続くことに自信をもっている。
米国での財政の崖問題、イタリア総選挙の不透明な先行きなどの不安材料も
金融緩和の期待が覆い隠し、グローバルの株高傾向は続くだろう。
　
　
　
記事中にあるよーに日米欧の超金融緩和体制が、
景気・雇用などとは無関係に、資金に対してリスクオンを促している
不動産に関してもこれは追い風だ

問題は出口にあたる販売現場では、集客はよくなっているけど
顧客一人ひとりの予算は限られており、強気に価格に反映出来るほどでないこと
株高で資金的に余裕が出てきた富裕層も、まだ新築億ションに飛びついたりはしていない模様

ただ、（業者も込みで）都心の中古物件がよく動いているよーで、
品薄感が出てくれば新築の高額物件も人気が出てくるかな．．．と期待はする

一方で、仕入れは各社微妙に瀬踏みしているよーな状況
外資系ファンドがすべてかっさらっていく可能性もある

利回りよりも、キャピタルゲイン狙いの投機的傾向が強まるのは必至か

[800: 匿名さん]

報道ステーション、不動産が…と言ってたがオフィスビルのことだけ。
マンションは話が出ず。残念。

株は来月、材料出尽くしになる可能性もあり、だと。

[801: 匿名さん]

株は週末にSQなので週末前後に12K意識して、一旦は、調整のリスクありますね。米強制財政緊縮の影響、イタリア政局不安、中国不動産規制など火種は燻ってます。まだまだ、楽観的になるのは早いでしょう。慎重に景気ファンダメンタルズと企業業績を見極める局面です。日経平均のPERも高過ぎます。今は外人の踏み相場なだけです。銀行の貸出も伸びてません。

[802: 匿名ちゃん]

個人投資も少し増えたみたいですね。








不動産投資は皆無ですけど。

[803: 匿名さん]

読んでると、ここまで書いてまで、豊洲を売って、他に移りたいのかと思っちゃう
ひどいね

[804: 匿名さん]

今は豊洲のタワマンを欲しい人がかなり増えてるみたいだよ
豊洲五輪もあるようだし

[806: 住まいに詳しい人]

>>805
ちゃんと転載元を明記しろよ
　
　
狼旅団の地下に潜った不動産ブログ

嫁に行きそびれた娘の話。。。　2012.10.12
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20121012.html

[807: 上等]

>>806 の 住まいに詳しい人さんへ。

よく元ネタを見抜けたものです、高い情報収集能力は伊達ではないようですね。
わたし等はお金がありませんから、そういう儲け話に引っ掛かるまでも無いのですが、
助かった方も多いのではと思ったものですから。
(　たまには応援します　)

☆.。.:*・゜☆Eden Of East☆゜*。・*゜★上等★ ヽ(*ﾟ∀ﾟ)ノ.・。*゜♪。☆彡

[808: 匿名さん]

さらば湾岸、超高層―― ある住人の独白
http://business.nikkeibp.co.jp/nbs/nbo/base1/latest.html
日経ビジネス　2011.5.9号

全く、なぜこのマンションを購入してしまったのだろう。
今の偽らざる気持ちです。
それほど、東日本大震災は、私の住まいに対する考え方を根底から変えてしまいました。
家族のためにも、一刻も早くここを離れたい。
（中略）
妻の様子が少しずつおかしくなっていきました。
一言で言えば、情緒が不安定になったのでしょう。
何よりも、揺れに対する恐怖がすさまじいのです。
（中略）
「東京湾に津波の心配はない」としばしば言われますが、こんな大震災が起きて、一体誰が断言できるのでしょうか？
液状化にしても募る不安は同じです。
ダメを押したのが停電の不安でした。
（中略）
家族のことを考えると、私はやはりここを離れたい。
次は揺れも、液状化も心配せずに住む場所を探しています。
でも、すぐには売れないでしょうね。
売却価格を大幅に下げる必要もあるかもしれません。
　時が経てば、また湾岸マンション相場も落ち着くのでしょう。
日本人は忘れやすい性格ですから。

それでも、私の住宅選びの基準は、もう戻りません。

[809: 匿名さん]

808
それ、晴海の高層マンション34階の話ね。
どこのマンションか位、カットしないで引用しようね。

[810: 匿名さん]

忘れてても、明後日は思い出すさ。

[811: 匿名さん]

晴海の高層マンションが停電したの？
何が原因で？

[812: 匿名さん]

豊洲の某タワマン住民ですが、住んで２年８か月経ちました。
住み心地はいいですよ。
毎日自宅での生活が楽しみで特に帰宅途中は今晩自宅で何のお酒を飲むかを考えながら帰宅します。
週末もマンション周辺にいるだけでリゾート気分を味わえるし、実際休日あまり遠出しなくなりましたね。
近郊に何でもそろってますし、この周りの散歩でも十分楽しいし、お台場も近いし（ららポート発の船で行くのがいいですね）
銀座も近いし、月島だっていいお店いっぱいあって築地も近いので魚も旨いし、佃の雰囲気も好きだし、よくお参りに行く門仲も気に入ってます。
気候もよくなってきてますし、これからはまさにこの近辺は快適なエリアだと思います。
少し奥まった場所で、幹線道路からも離れていて車の騒音は全くなくこの静けさはほんとに都心なのと感じてしまいます。
ミストサウナも最高で、最近は毎日自宅で使用してます。サウナ後のビールは最高ですよ。
という感じで、自宅にまっすぐ帰る日がすごく多くなりました。
週末遠出もせず毎日まっすぐ帰宅するので、お金も驚くほどに使わなくなりました。
車も必要なくなったので所有してません。自転車か徒歩、必要に応じてタクシーを使用してます。　
余計なお世話かもしれませんが、値段とか新築かどうかとか地震とかいろいろあるかと思いますが、快適でいいマンションですよ。

[814: 匿名さん]

都心じゃないじゃん

[815: 匿名さん]

マンションはどうなるんでしょうね。

http://sumai.nikkei.co.jp/news/money/detail/MMSUn4001011032013/

9月末まで契約の住宅、消費増税後も税率5％に
財務省は8日、2014年4月の消費増税に関連し、注文住宅の購入や雑誌の年間購読など契約から受け取りまでの間に消費税率が5％から8％に上がる可能性のある商品の税率適用ルールの詳細をまとめた。13年9月末までに契約することなどを条件に、商品の受け取りが14年4月以降の場合でも5％の税率の適用を認める。一部の商品では9月末にかけて駆け込み契約が広がりそうだ。
消費税は商品を受け取る時にかかるのが原則。税率は14年4月1日から8％に上がる予定だが、住宅などの場合、契約内容に応じて14年4月以降の引き渡しでも5％の税率を適用する。

[816: 匿名さん]

>815
記事の中身が不十分です。実際には8%になるケースがあります。

完全な記事は、プラウド八丁堀スレのNo877 にあります。
私はパソコンからの投稿ではないので、どなたかプラウドスレからの引用をお願いします。

[819: 匿名さん]

内陸の木造密集地は、火事の危険性がありますね。

一方で湾岸は、津波や液状化、地盤沈下、軟弱地盤によるライフラインの切断の危険性があります。
浦安の惨事を調べたらよくわかりますよ。マスコミではほとんど報じられない事が多くありすぎます。

[821: 匿名さん]

そうですか？
津波には耐えられるかもしれないけど、水道や下水道の被害は大変だったけど。

特に下水道管は、管路の破損に液状化の泥が入り込んで、しばらく下水を流せませんでした。
水道が復旧してもトイレも風呂も使えないなんて、かなり不便ですよ。

まあ、確かにマンションの躯体には関係ありませんね。
本当に申し訳ございませんでした。

[825: 匿名さん]

完敗？

上下水道管がやられて、浦安のＭＳの様にペットシートを配布され、そこで用をたすなんて事がなければ良いですが・・・。

[827: 匿名さん]

これですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/319978/

こういった情報は、なかなか表に出てこないんですよね。

[828: 匿名さん]

浦安、っていうと三井にばかり批判を書く人もいるけど、
別なデべでも色々あるんですね。

[829: 匿名さん]

円安で都心にアジア資金流入中。
バブル、来ますかね？

[832: 匿名さん]

バブルときに売り抜けるのが投資の基本だよ。
バブルが弾ける前に。

[833: 匿名さん]

ひと儲けしたい奴は湾岸に集まれ

[834: 匿名さん]

今から買ってたら、バブル崩壊前に売れないよ。

[836: 匿名さん]

そうなの？

[841: 匿名さん]

円安を背景にということは、円が高くなることを見込んでいるということでもありますね。都心の優良物件(マンション)は表面利回り5%出ませんから。不動産のキャピタル狙いかどうかは微妙。賃料上がらずに表面利回り下がれば投資妙味が低下するだけです。ファンディングコスト変動1.0%、固定35年は2.0%以上、表面利回り5.0%未満で空室リスクを勘案すれば、期待収益率は低いです。東京のオフィス空室率も8%台で歴史的高止まり。賃料も上がってません。バブルは起こらないでしょう。

[842: 匿名さん]

アイコもアイする埋立地

[844: 匿名さん]

>837

江東区は2３人亡くなってますね。

[845: 匿名さん]

湾岸の売れ残りについては、シンガポールや台湾での商談会で完売を目指しているそうです。
華僑や中国人がターゲットですから、一気に在庫がはける可能性も出てきました。

中国系の人達は、「埋め立て地」についての知識は皆無ですから、いいところに目をつけたと思います。
これが成功したら、巨大なチャイナタウンが生まれるかもしれません。

[846: 匿名さん]

SUUMO2013年版　住みたいランキング

1吉祥寺(JR中央線)
2恵比寿(JR山手線)
3横浜(JR京浜東北線)
4目黒(JR山手線)
5鎌倉(JR横須賀線)
6自由が丘(東急東横線)
7新宿(JR山手線)
8品川(JR山手線)
9表参道(東京メトロ銀座線)
10中目黒(東急東横線)
11中野(JR中央線)
12武蔵小杉(東急東横線)
13池袋(JR山手線)
14二子玉川(東急田園都市線)
15大宮(JR京浜東北線)
16渋谷(JR山手線)
17三鷹(JR中央線)
18たまプラーザ(東急田園都市線)
19東京(JR山手線)
20荻窪(JR中央線)

[847: 匿名さん]

既に埋め立て地のマンションには、中華系の住民が増えていますよ。国際色豊か。

[848: 匿名]

845
NHKで商談会の模様を放送した物件、シンガポールでも完売は出来なかったけどね。

[849: 匿名さん]

さらなる金融緩和に円安が進みますから、これに値引きを加えたら、中華系は買うと思うけど。
というか、中華系にしか買えないでしょ？
たしかに、湾岸地域は今後も供給が過剰となるはずだけど、民族意識の強い中華系にとってはそれもまた魅力のはず。
池袋あたりの中国人達も、湾岸を見ているんじゃないかな？

[850: 匿名さん]

円安が進むということは他通貨建て資産は為替で負けるということです。わかりにくいと思いますが、例えば、日経平均が30%上昇しているのに、ドル売って円買った米投資家は、ドルの価値が同期間に20%上がったので、結局、日本株の上昇を主導した米リアルマネーは10%しか儲からなかったということです。為替手数料込み10%未満の収益。円が安くなる見込みで他通貨売って円資産買う？

[851: 匿名さん]

金融緩和は、日銀が市場を通じて債券の買入を行うことで円金利が低下することを背景に日米金利差が拡大する結果、為替が円安に動くもの。そもそも、日米2年金利差が20bpで日本の2年金利が4.5bpですから、その効果は限定的です。

[852: 匿名さん]

その株を外人が買ってきていますよ。金融株は、まさにそう。

[853: 匿名さん]

だから、為替ヘッジしてない外人が、株の上昇が米ドルの上昇で相殺されているので、大して儲かってないですよ。金融緩和で金融株買う外人いるかな。銀行貸出が伸びないなかで既に5年金利が12bpですよ。デュレーション短い銀行が儲かるわけない。因みに、金融業界の人は、既に、外人の買いが一巡したかどうかを見極めてます。この辺りは、データを精査すれば、察しがつきます。

[854: 匿名さん]

円安が進むとして、投資するならヘッジしていないと儲からないのは当然ですね。

ということは、中国人が湾岸埋立地の、マンションを買ってくれなくなってしまいます。
湾岸埋立地のマンションは、日本人に売れないから何年も完成在庫で残っているのです。
中国人にも売れなくなると、今後の開発にも懸念が生じますね。

[855: 匿名さん]

外人は当然ながら低金利の円で調達して投資してますよ。為替リスクを負う訳ないでしょう。

[856: 匿名さん]

円安の恩恵を受けたのは一部の投機筋です。所謂、リアルマネーは、円のアンダーウェイトを解消する為の買いです。ヘッジしてませんよ。

[857: 匿名]

その手の筋は短期の利益なんて求めてないから様子見してるだけで、円安傾向だからという理由で日本資産買わないってことはない

[858: 匿名さん]

様子見？既にこの3ヶ月で4兆円買ったから一巡ではないですかね。同期間に買ったのは信用の個人位。本邦投資家は総売り。誰が阿部トレードに乗ったかは明白。外人の踏みと信用で買ってる個人に乗ります？私は乗らない。収益用不動産は持ってますが、全く、値上がりなんて期待なし。

[859: 匿名さん]

日本の資産買いたい理由が踏み以外にありますかね？人口減少して外需に不透明感が強い現状の日本でリスク資産を買いたい？人口減るのにマンションもオフィスも高層化しているのに土地の需要上がりますかね？

[860: 買い換え検討中]

金融に詳しい人が、説得力がある論理を展開してくれるので、へたにバスに乗ろうと
していましたがやめました。

ゴルフ会員権でババをつかみ、　株でババをつかんでは大損してましたので、
老後資金は現金が一番ですね。

[864: 匿名さん]

私の希望の場所があれば教えて欲しい。

条件
①　東京駅5km圏内
②　おしゃれで快適
③　アーバンリゾートライフを送れる
④　銀座に近い
⑤　全国トップクラスの教育機関（豊洲北小のような）がある
⑥　ららぽ、ビバホ、キッザニアなどの商業施設が充実していて便利である。
⑦　富裕層が多く民度が高い

[867: 匿名]

860
同感。
何年か前のここのスレも、詳しい人達が論理的に書き込んでました。懐かしい。

[868: 匿名さん]

ここに書き込んでる人達は富裕層じゃないんだから、見栄はらずに足元をしっかり見たほうが良いですよから

[869: 匿名さん]

詳しい人が～と言ってるから
なんていうレベルの人は投資なんてやめたほうがいい
自分が詳しい人にならないと

[870: 匿名さん]

不動産投機市場が、実情に疎い若い人間を狙っているね。

マンション買うなんて捨て金って、年寄りは知ってるからな。

地震もヤバいし。

[871: 匿名さん]

東京の不動産に未来がないことは、若い連中のほうが知っている。

というか、不動産投資なんぞに興味示さない。

[873: 匿名]

期待で買い現実で売る

[874: 匿名さん]

現実で買い期待で転売する。

[875: 匿名さん]

期待で買い


一生売れない。(笑)

[876: 匿名さん]

>864
候補の麻布、赤坂、豊洲、有明、麹町、白金、松濤辺りのうち、全てを満たすのは豊洲。
次点で有明か。

[878: 匿名さん]

埋立地の悲哀が滲み出てて泣ける。

[880: 匿名さん]

>879
リノベーションとかインチキ臭ぇ！！内陸いらね！！

SKYZ TOWER＆GARDEN の方がよっぽど高級感あるしな（大勝利）東電ｐｊｔ！

[881: 匿名さん]

本土から埋め立て地へ？