自営業だと借りにくい！！

[匿名さん]

サラリーマンをやめて、カミサンの実家（自営会社）に入りました（役員）が、住宅ローンの貸出条件が厳しくなりそうで心配です（取引している金融機関（信金）の担当がボソッと・・・）

やっぱりサラリーマンのようには行かないのでしょうか。
会社の業績は絶好調とまでは行きませんがなんとか黒字は出しています。
なんかいいアドバイスありましたらお願いします。

[2: 匿名さん]

>>01
会社の規模から考えて、同じ年収なら借り難くなるのは当然。
（大中企業→零細企業）
勤続年数もゼロクリア。
２つの要素以外に、もっと心配しなければならないことがあるでしょう？

役員報酬や役員賞与金、所得税法上の扱いは給与所得に区分され、
給与収入から給与所得控除を引いてから所得税を計算しているね。
同族会社で一定の条件を満たしてしまうと、
給与収入から給与所得控除を引かないで所得税の計算をされるよ。
（給与所得控除の全額を否認される。）
家族皆が同じ状況になるから大変だね。

会社法施行で、１円会社を容易に作れるようになって、
本来なら個人の事業所得になるべきものを、
会社を設立して、給与所得で節税されることを防止するための処置です。
不自然な株式移動や形式だけの俄か取締役では、対応出来ません。
税務署の今年の増収策の一つだそうです。

[3: 匿名さん]

他スレを読んだ？

[4: 匿名さん]

>>03
アパート経営者や商工店主の税務勉強会などでは、最近話題の事項ですよ。
「どうやったら、うまく逃れられるか。」
なかなかうまい手立てが無いのが実情です。

知らぬは地獄ばかりなり。

[5: 匿名さん]

スレ主です。
色々アドバイスありがとうございます。一応年商数億規模の物流会社で、年収的にはこれまでの倍位はあります。俄か株式会社ではないのでとりあえず頭金というか自己資金をストックする方向で考えていきます。というかそれしか道がないので。

、

[6: 匿名さん]

スレ主さんは自営になってから何年経ってます？
お話しからすると早急に家を買う訳でもなさそう。
貯金しつつ会社の業績と収入の安定をはかることが宜しいのでは。

[7: 匿名さん]

UFJ、横浜銀行は自営だと、審査OKとしても店頭金利と言われた。三井住友、城南信用金庫は一般と同じ優遇でOKでした。ただ、どこも３期黒字が原則でした。

[8: 匿名さん]

フラット３５とアプラスでＯＫ！

[9: 匿名さん]

０６さんへ。　スレ主です。
早急ってわけじゃないですが、数年のうちにって考えてましたところ、諸事情もあり（転機）、サラリーマンから経営側になりました。
ここにきて、金利が上がり気味になり、多少借り入れ時期やタイミングが気になって、そこへきて役員って立場では借り入れ条件もサラリーマンとは判断が違うと言うことをきいて、多少シビアになった次第です。
金利が上がれば借入額の上限も減るだろうし、かといって家を小さくするのもばからしいし、いろいろ気になりました。
取引金融機関も純然たる事業資金（設備投資）なら融資できるのに、個人向けでは・・・・なんて言うもんだから。いっそのこと事業所（事務所）兼自宅にしちゃおうかななって考えることもあります。
業種は物流（トラック運送）で、この業界は今、低運賃やら軽油高騰やらなかなか厳ししくて黒字ですが利益幅が↓なので、そのあたりも非常に気になるところです。

[10: 匿名さん]

私も自営です。住宅ローンを組んだのは起業後8年目です。
自営仲間でも起業後4〜5年目に家を買う人が多いですね。
スレ主さんは既に在る会社に役員として入った訳で、ゼロから起業した
我々よりも勤続年数については条件は良いのかもしれません。
会社の業績も悪くはなさそうですし。
私はみずほで優遇OKでした。銀行の印象はサラリーマンや公務員に対しての融資条件から
ちょっと厳しめになり、プラス事業での借入金とそれがあれば返済状況も見られました。
幸い私は事業での借入金はありませんでした。

[11: 匿名さん]

↑
いろいろご意見ありがとうございました。
今日は休みだったので、マイホームセンターにいってきました。
とりあえずトヨタホームでいろいろと話を聞いたら（ここの掲示板はマンションのところですが、一戸建てですいません）、トヨタホームのローン（トヨタファイナンス）は組めそうな雰囲気でした（ミサワホームも使えるらしいですが・・・）。
今度改めて、取引先ではない別の銀行に情報収集にいってみることにします。

[12: 匿名さん]

うちも自営です。昨年ローン組みました。
我が家はＵＦＪでしたが、途中で保証料を二回値上げされました。
借り入れは、5300万です。

5千万ぐらいまでは、そこそこの年収があれば、割と貸してくれる銀行ありましたが、
それ以上は、審査が厳しいです。ぜんぜん違うと言ってもいいぐらいでしたね。
最初4800万だったので、どこでもオッケーだったのですが、
土地が広くなりそのぶん上乗せしたら、どこも厳しかったです。

会社の取引銀行の営業がいうには、5千万超えると審査基準から全て変わると言ってました。
自営の場合、決算書〜数年の会社状況そういったものを多方面に調べるそうです。
トヨタさんは、自社なので、ブラックでもなければ大丈夫みたいです。

[13: 匿名さん]

自営業には普通の銀行ではきわめて厳しい審査を行っていて、なかなか貸してくれません。
外資系であれば、最近積極的に融資しているようですので、検討する価値はあるかも知れません。
外資系のローンの記事を見つけましたので、参考までに。
http://housingloannama.seesaa.net/article/17336218.html

[14: 匿名さん]

自営なんだから住宅ローンにこだわる必要は無い
事業資金でかりちゃえ、金利は当然経費扱いにして
ばれなきゃＯＫ、ばれたら修正申告、運が悪いとブタ箱

[15: 匿名さん]

>>14
「産業労働者住宅　兼　事務所」で建てれば、ＯＫ。
業種による。

[16: 匿名さん]

想定内とは言え、いよいよ解除か・・・
今後のローン金利上昇は避けられないが、サラリーマン向けと自営業向けの金利差は縮まらないでしょうか？？？
保証料は多く取られてもいいが、金利高いのは・・・

[17: 匿名さん]

私は自営業者です。レスとは趣旨が違うかもしれませんが、
住宅ローン借入のため真面目に3年間確定申告をした結果、
本審査にも無事通り来年の４月に融資が実行されます。
さて来年の3月確定申告、つまり融資の１カ月前なんですが
ローンの本審査も通っているので、赤字申告とは言わないまでも
経費を少し多めに申告して節税しようかと思うのですが、
銀行にバレたりしますかね？

[18: 匿名さん]

さっぱり審査通らねぇ・・・

[22: 匿名]

自営で、決算内容も大変厳しいモノでしたが、なんとか借りられそうです。
自慢ではなく、ホッとしているといった所です。
自営は厳しい・・・というスレがいくつかありますが、みなさん、頑張りましょう！！

[23: 匿名さん]

都合の良い「節税」は「脱税」です。銀行にバレなくとも、税務署にバレます。因みに住宅等購入
した場合、固定資産税等の関係で税務署さんとの関係も濃くなりますから御注意ください。
まじめに税務申告すれば銀行の審査は通りやすいと思います。多くの方は「節税」ということを
やり過ぎて「収入」低くする事が原因ですから。本当に年収の低い人は家買うところじゃないで
しょうからね。

[24: 匿名さん]

＞固定資産税等の関係で税務署さんとの関係も濃くなりますから御注意ください。
固定資産税は自治体が主体ですぞ。
また、固定資産税は建物の面積や構造、土地の面積・利用種類等で計算されるものですから、仮に脱税で追徴されても、固定資産税でしっぺ返しを食らうなんてありえません。

自営業者のちょっとしたことでばれるなんてあまり聞きません。よっぽど羽振りがよい（よる飲み屋街で飲み歩き、有名人とか）人が思ったより低い申告とかぐらいでしょう。
銀行にしろ、税務当局にしろ、根拠ない場合は毎年同じような申告をしていればいいだけのこと。
その結果、銀行審査に落ちたら仕方ないんじゃないの？
我々サラリーマンはガラス張りなんですから。

だいたい、同じように公共インフラを利用して、補助金やなにやらで保護されて、過少申告して税金を少なく払い、その割りに自己資金が少ないがためにローン審査が通らないのは理不尽だ、ってロジックのほうが理不尽です。

希望するローンを借りたいのなら、正々堂々とやるべきです。また、銀行もそのような自営業者なら貸すような審査だと思います。正直じゃないものに金貸しませんよ、普通に考えれば。
（元ローン担当者）

[25: 匿名さん]

かつて会社員、現在個人事業主です。

>>24
常々「節税しまくり課税対象額を抑えたが、それにより額面収入が少なく住宅ローンが通らない」人と「多少のことでもストレスだ欝だと騒ぎまくり傷病休暇を取り放題だが、それにより団信に入ずローンが組めない」人は自業自得だと思っているので概ね同意ですが、３段目に対して一言。

補助金や何やらで保護されて…というのは、一般的なサラリーマンが企業に保護されているのとほぼ変わらないか、自営業者の方が厳しいんじゃないかと思いますよ。雇用体制が崩れたといっても、現実には大半のサラリーマンが定年まで勤め上げ、退職金を手にできるのでは。もちろんそうじゃない人もたくさんいますが、給料が保証されて有給もあって退職金も見込める人の方が多いでしょう。

タクシーに乗った、取引先への手土産を買った、名刺を刷った、そういうのが全部経費で落ちるのに、給与所得控除があるのがサラリーマンです。事業経費にすべての領収書が必要な自営業者に対して、我々はガラス張りですからと堂々と言われると、ちょっと苦笑してしまう。
私も会社員を経験しているので言いたいことはわかりますが、どっちもどっちです。自営業者は高い国保を払い、厚生年金や退職金がない分自力で老後に備え、取引先の倒産も自分が病気になったときもすべて自分でかぶります。それが自営業というものだと自覚しつつやってる方が大半だと思いますし、同時に24のような書き込みを見ると、怒るより苦笑してしまう感じではないかと思いますよ。ましてや「同じように公共インフラを利用」だなんて書かれると。

前述していますが、24さんの内容には概ね同意です。元ローン担当者として甘ったれた自営業者も何人か見てこられたんでしょうと思います。過少申告は犯罪です。
しかし、「同じ年収（自営業者の場合はもちろん事業経費を抜いて）」「同じ勤続年数」「同じ年齢」で、サラリーマンと自営業者が「同じ金額のローン」を背負う場合、保証金が高すぎるなどあまりにも自営業者が不利であり、それに嘆いている自営業者が多いのも事実です。
>>17のような書き込みは論外ですが、
＞銀行にしろ、税務当局にしろ、根拠ない場合は毎年同じような申告をしていればいいだけのこと。
当然こうしていて、それなのにローンが通らない自営業者は結構いますよ。

[26: 匿名さん]

２４です。
>タクシーに乗った、取引先への手土産を買った、名刺を刷った、そういうのが全部経費で落ちるのに、給与所得控除があるのがサラリーマンです。事業経費にすべての領収書が必要な自営業者に対して、我々はガラス張りですからと堂々と言われると、ちょっと苦笑してしまう。

自営業者が同じことをやっても経費で落ちるでしょうし、青色申告特別控除、配偶者特別控除もある（あわせて250万程度だったかな）のではないですか？　

青色申告特別控除（50万だったか）が出来る人はまだ透明度が高い人だとは思いますが。

今は自営業者向けにはローンの保証料違うのですか？知りませんでした。

いずれにせよ、自営業者の方全てを批判する気は毛頭ないですが、仮に過少申告で税務署を恐れるぐらいもうかっている（そんなの歯医者や弁護士ぐらいしか知らないなあ）のなら、17のように対策をしっかり練ればいいのではないですか。

自分で自分の申告書の意味が解らないって、本当に「自営」っていえるのでしょうか？いくら売り上げていくら儲かっているのか解りませんって言っているようなもの。本とかで自営業者に対して銀行ローンでチェックされるポイントぐらい載っているでしょう。

自営かサラリーマンかっていうのは色々な環境（事業継承とか）もあり、それをとやかく言うつもりはないですが、申告書の意味や経営内容を数字で語れないような人が結構多い。経営者なんだらしっかりして欲しいと思うだけ（実際、個人差があるが、ちゃんとしている人は、本当にちゃんとしています）。

断られても、無謀なローンを組まなくて、長い目で見て結局よかったと思う日もあるでしょう。

[27: 匿名さん]

いや〜自営業者の方は大変ですね。
自営業者は確かに「保障」と言う部分はサラリーマンに比べれば低いですね。
要は安定性が低いのに長期のローンを組むには厳しいと言うのが本筋でしょう。
銀行さん保証会社も此処をリスクとするでしょう。
ゆえに保証料や金利上乗せ（優遇なし）をして貸す側のリスクを低くするのでしょう。

一方、別の議論として自営業者の「節税」と言う事がありますね。
サラリーマンに比べて経費計上が楽です。サラリーマンの場合、会社も結構税務署から
経費の突っ込み食らいます。最近だと領収書なんか凄く五月蝿い。ゆえに会社マターで
個人ではどうしょも無いです。
私はサラリーマンですが、家族の食費（外食）、遊興費（ガソリン代）なんか経費計上
するのが当たり前の自営業者知ってます。おまけに身内を架空社員にして給与持ち出し
したり。結局、家計は一つなのに。それで家買って、補助受けてなんて当たり前。
こんなの見ると、自営業者のイメージは「最悪」に近いです。そんな自営業の人ばかり
では無いと思いますが。

基本的に正しい収入申告して頭金2割以上でフラットで行けば何も問題無いと思います。
サラリーマンもこれが基本なのですが、銀行が顧客獲得のために頭金なしOKとか異常な
貸し出しをしているので、これを基本に考えると自営業者は不利に見えますね。

[28: 匿名さん]

個人事業主です。サラリーマンの給与所得控除なみに領収書を集めるのは大変なんですよ。小売業でもなければ。２５さんならわかってくれると思いますが。
フラットで借りたくても、サラリーマンは税込み年収なのに自営業者は青色特別控除、減価償却費、専従者給与も引かれての年収で見ますから。。。意味わかりますか？年収は２５０万くらい低く見られます。
サラリーマン時代を経験しての自営ですので、、、やっぱりサラリーマンは楽ですよ。いろんな意味で安定収入は不安定収入の２倍の価値があると感じています。
２７さんの言うことは正論だけど、現実からはちょっとはずれているように思います。

[29: 匿名さん]

>28
そんなに嘆くならサラリーマンやれば？
専従者給与差し引くなんて当たり前じゃないの？自分の収入じゃないんだから。
色々言ってるけど、それで税金安いんでしょ？補助受けられる年収に下がるんでしょ？
違う？要は義務である税金高く払ってる人間がローンは通りやすいということ。
可処分所得を増やしても駄目だよ。

[30: 匿名さん]

２８ですが、補助受けられる年収にまで下がる人はもともと収入の低い人か極端な例ですよ。税金は高いですよ。サラリーマン時代になかった個人事業税もありますから。ある程度収入あれば調査対象にもなるし、そんなにごまかしはききませんよ。２９さんはサラリーマンでしょ？私が言いたいのはこれから自営になる予定の人にアドバイスというか、デメリットを話したいだけ。

[31: 匿名さん]

25です。

26の「自営業者が同じことをやっても経費で落ちるでしょうし」これ、あくまで経費計上できるだけでお金の出所は本人ってわかってておっしゃってるんですよね（文脈からはそう読めませんが）。会社員の個人立替とは違います。
27の「サラリーマンに比べて経費計上が楽です」というのも同意しかねます。先で述べた「給与所得控除」が自営業者の経費にあたります。いわゆる、会社が認めてくれない経費（自分のスーツ代や終電前のタクシー代…建前は）としてこれだけ給与から控除しますよ、という一定の割合のことです。自営業者の場合はこれに該当するものがありませんので、すべての領収書が必要になります。
（余談ですが、５万円以下の領収書不要なんてやってるのは政治家だけ。５万以下の領収書がいらないならものすごく楽ですよ）

節税についてですが、27さんの書いているようなものは論外です。実際はそういう人も結構いると思いますが、きちんと申告している人も少なくないでしょう。いわゆる「節税」の分かれ道は、本人が経費だと思っても税務署が経費と認めない、その隙間ラインだと思います。

例えば、漫画家が自宅兼仕事場としてマンションを借りた。作業場およびアシスタントが寝泊りする部屋は専有面積の半分なので、家賃の半分を経費として計上した。しかし税務署は「寝室は本人が普段も就寝のため使用しているので認められない」と判断した、とか。アシスタントの就寝スペースのために大きめの寝室が取れる部屋をわざわざ借りていても、そう判断されるケースはあります。
ほかには、例えばカメラマンが受賞パーティーに着ていくための服を買い、経費として計上した。しかし後日一度だけ知人の結婚式に着て行った。すると税務署は「私服として利用しているので経費とは認められない」と判断した。結婚式だけならレンタルで済ませたのに、授賞式は規模や面子を考えるとレンタルできないから買って後日再利用しただけなのに、とか。
（私は個人事業主なのでこんな例しか知らず申し訳ないですが。）

30さんの言うように、税金は高いです。そして保障が何もない。入院してる間の収入、老後、何もかも自己責任。だから不安定な将来に備え働けるうちにできるだけ働く。そうすると年収が高くなり納税額が跳ね上がるので、上記のようにできるだけしっかり経費に入れる。するとたまに税務署との見解の相違が出る。本来の節税問題はこういうことです。

[32: 匿名さん]

経費計上で領収書取るのは常識じゃないの？会社だって経費計上する場合は必須だよ？
入院してる間の収入なんてサラリーマンだって自己責任で保険に入りますよ。
年金は確かに事業主折半ですけどね。それも不安一杯で自分で保険かけてますよ。

だから、自分で自営業の選択しておいてローンが通らないとか文句言わない事。
それもデメリットの一つとして認識してよ。

[33: 匿名さん]

ファイナルアンサー
自営なら賃貸にするのが基本線。

事業が軌道に乗れば、普通の賃貸→高級賃貸→ローンを組んで自宅購入の順番でしょう。
自営なら、自分のビジネスの成功度合いによって、対応しろよ。

[34: 匿名さん]

サラリーマンから、自営になった人を何人もみていますが、
皆さんサラリーマン時代に家を購入してます。大企業なら、入社3年以上の新人に毛が生えたくらいでも
銀行は即金を貸しますから。ちょろいもんです。
金を借りて、しばらくして、独立に目処がたってから、会社を辞めるわけですよ。
自営は住宅ローン組みにくいには事実ですけど、サラリーマン時代より、キャッシュフローを増やすことはできる。ローンはサラリーマン時代に目いっぱいして、自営で稼ぎ出すキャッシュで、ニコニコ返済。これが王道ですね

[35: 匿名さん]

キャッシュで家も買えない自営業者は、サラリーマンしてたほうがいいかもな。

[36: 匿名さん]

>35
同感。税務署から指摘受けるぐらい儲かってれば、現金購入だろ普通。
サラリーマン並みの自営業がローン組め無いのはしょうがないだろ。
信頼度が違うんだからさ。そんな文句は銀行、保証会社に言えよ。
節税で文句言われるのは自営業者のモラルが欠けてるからだろ？
サラリーマンに「節税」なんて無いんだからさ。
自営業者＝自己責任だからローン組めない位で文句言わない。

[37: 匿名さん]

質問主ばかだね　サラリーマン時代にローン借りるだろ。普通。借りちまってから、嫁さんの親の会社にはいれば無問題っだたのにな。計画性ないよ。

[38: 匿名さん]

もう一回、転職して適当な会社にはいって、住宅ローンを通してから、やめて、嫁さんの会社に戻る。
これで解決だね

[40: 匿名さん]

うちも自営業で、審査の時は手続が面倒でしたが無事審査がおりました。要は現金さえ持っていれば、なんの問題はないと思います。
色々な銀行に検討してみるべきです。

サラリーマンだからとか自営業者だからとか、そんなのは大した問題
ではないと思うんですよね。
私たち自営業者はお金にはシビアな方だし、サラリーマン方のように会社の力で無謀なローンを組んでしまう程愚かではないんですよね。

ご自分の経済力と今後の日本経済を考えてローンを組むべきです。

[41: 銀行関係者さん]

>>40さん
税金（を払わないこと）に対してシビアなのは結構ですが、
正確な収支状況が公的な資料から分析できない状況の方が多いのが、
自営業者にお金を貸す側にとっては悩みの種ですね。

事業の収支は真っ赤っか、でも、赤くなってる原因は役員報酬を
がっぽり持っていってるから、なんて場合はキツいです。

当の本人は、自分がやってる事業なのだから、事業の収支を
生かすも殺すも自分次第、と思っておられるのでしょうけど。

[42: 40]

>>41さん

なにか勘違いされていらっしゃるようですが、シビアという表現は、お金の使い方を言ったまでのことで、税金うんぬんのことではないんですよね(笑)

大体、収支が真っ赤じゃ普通住宅ローンは借りれませんよ。
せめて借りる前の数年間は黒にしてないとね。

あなたが本当に銀行関係者かどうか定かではないけど、銀行は資産のある
人には自営だろうと喜んで貸してくれます。

[43: 匿名さん]

そうです。
サラリーマンと違って、事業主は決算書さえ黒字であり
金融機関と適度に付き合いがあれば、いくつになっても貸します。
８０代の父にも貸し手くれました。
もっとも借りてやったと父は思っていますが・・・
借金も財産のうちなので。

[44: 匿名はん]

既に借りている我が家ですが、中小企業運転資金融資の案内が市の広報に記載されていたので軽い気持ちで申し込んでみました。
ナント金利１．４％と夢の数字で２千万まで、貸してもらえます。
しかも１千万までは無担保・無保証です。窓口である市では融資実行まで１．５ヶ月かかる言われましたが実際は２週間でおりました。
国金よりは振込みが遅いけど、金利も安く、審査も緩いです。
もちろん、どちらも利息は経費処理できますね。

[45: 匿名さん]

借りすぎに注意しましょう。

[46: 匿名さん]

スレ主さん、法人で購入すのはダメなのかな？
皆さん役員社宅として使用していますが・・・

[47: 匿名さん]

＞46
無意味。銀行審査上同じ扱い。
役員社宅だと法人融資扱いです。そうするととてもじゃないと期間が30年とか長期で認められません。
実態で判断するものです、小手先ではござません。
役員社宅とする人は、利益が出て、節税対策として実施するかたが、大半。金のない人には無縁です。

元融資担当者

[48: 業者]

最近使っていませんが、【スルガ銀行】で結構厳しい内容の自営業のお客様を何度か通してもらいました。提出書類が多いのと金利が高いのがネックですが…

[49: 匿名さん]

元融資担当者様へ

スレ主さんの投稿のどこに借り入れ期間を書いていましたか？
３０年という数字はどこから出てきたのでしょうか・・・
判断の根拠をご教授願います。

[50: 匿名さん]

47
スレ主さんの希望期間が何年か知りませんが、あくまで一般論です。
住宅ローンは「通常」借り入れ期間を20年から35年程度の超長期に設定します。
これは、持ち家奨励の政策的配慮、個人の消費性資金などを背景としています。また、そもそもサラリーマン向け送品を前提とするので、退職前後の年齢まで借り入れが可能な設定になっています（ここ１０年来の３５年間とか完済時年齢７５とか８０とかは政策より、競争が原因だと思いますが）。

一方、法人名義で購入するというのは事業性の借り入れという前提をとります。いくら担保価値があっても、借り入れ期間７年を超えるものはそう簡単に融資は降りません。

例えば２０００万円を２０年で借りるのと７年で借りるのでは、月々返済額が変わるはずです。
スレ主の個人的背景（期間とか物件価格と融資希望額などわかりませんが）、は知りませんが、信金レベルの担当者が難しいといっているようでは、望みが低いことが想定されます。もし、前向きであれば、担当者レベルで１のような感想を漏らさないと思います。融資する人も営業ですから、あいてみて物売っているとｈんだんするのが論理的です。

もし、スレ主のロジックに矛盾があれば、この限りにありません。