家って資産なの？

[購入検討中さん]

私の周りにはローンを組んで物件購入される方が多数います。
なんで借金背負ってまで家が欲しいのか？
ただの「負債」にしか思えないんですが、、、。

[204: １４４]

>>203
私は２０１の投稿に対して意見を言っているのです。
だれも株式投資の指南を聞いているのではありません。

＞分散投資で長期運用(10年〜20年)すればするほど、
＞この期待値に収束していくことが、過去のデータからわかっています。
全然そうではありません。
落ちこぼれ銘柄と新規銘柄を指数では入れ替えていますから、
見掛け上でそのような結果になるだけです。

３０年以上の投資経験がありますが、いつでも相場をはるべきではありません。実質３５年のうち、投資していたのは１５年くらいかな。
銘柄を分散すると、投資効率が落ちます。
企業の不正とかに関するリスク分散は必要だけど、
ある程度の材料を自分で調べて、投資してきました。
結果は昭和５０年代と平成１０年代後半で大儲け。
昨年の５月で手じまっております。

[205: 匿名さん]

投資は絶えず続けることで利益を生みます。
あなたは35年間のうち20年は投資していなかったんですよね。
その間の機会損失はかなり大きいと推測します。

また、銘柄分散は損失を抑えるためのテクニックです。
あなたが20年間も投資を休んでいたのには訳があるはずです。
(もしかして日本株だけをやってた?)

一度、ランダムウォーカーや敗者のゲームでも読んでみてください。

[206: 匿名さん]

>落ちこぼれ銘柄と新規銘柄を指数では入れ替えていますから、
>見掛け上でそのような結果になるだけです。

これって、日経平均のことをいってますか？
日本株の指数を見るなら、TOPIXでないと．．．

>いつでも相場をはるべきではありません。

余裕資金を超えて、相場をはっている場合はそうですが、
当面使い道のない資金を、グローバルに分散してゆっくり
(20年位かけて)増やそうと考えるなら、話は別だと思いますが
いかがでしょう。

昭和50年代の成功体験が焼きついていると、
ちょっと頑固にもなってしまいますかね。^^;

[207: 購入経験者さん]

家=夢
だよ

[208: １４４]

>>206
ＴＯＰＩＸでも同じ。
東証時価総額の意味を考えな。

「休むも相場」という格言もある。
いつも相場をやる必然性は無い。
自分が確信を持てないことまで、たまたま手が空いていたからとやる必要は無い。
相場は自分のわかることだけでやるのが鉄則。
わからないものには手を出さない。

遊んだ資金は別に確実な運用をしている。
昭和６０年代前半にマル優廃止となったけど、その受け皿は生命保険の養老保険や終身保険へ。年７％の利回りがずっと続いている。
勿論終身保険では、更新型なんか選んでいないよ。

遊んでいる資金は、とりあえずは今はＭＭＦだね。０．３％程度の利回りは確保出来る。

株式で運用していない時は、建物を建てて運用していた。
有価証券ばかりが投資対象では無い。
時期を見て、資産を移動させる考えは理解するけど、
投資は自分のわかる範囲でするのが一番。

[209: 匿名さん]

>>200

＞あなたは形式的なことに関しては色々と言っているけど、実質的なことはあまり理解していないようだね。

減損会計の実質なら、あなたより明らかに理解している（というか、あなたまったくわかってない）と言いたいだけですので、まあそれ以外の事は良いです。減損会計で大事なのは、機会原価的な概念は存在しないという実質です。

＞ローン減税だと上限が少ない上に最大でも戻し減税で１％まで。

「お前、そういうことをここで議論したいのか?
馬鹿じゃないの。

もっとスレの趣旨をくみとれよ。 」
ってとこですね。上限については、自宅を購入する一般的な人を議論の対象にしているのだから、１億とか明らかにスレの趣旨から見て少数派について議論するのはスレ違いと言うものでしょう。
１％についても、普通の人が借りる場合に優遇が充実していて、最も低利で借りられるのだから活用すべきという趣旨なのだから、あなたの反論はまったくの筋違い。
ついでに言えば、損金参入と控除はまったく違うでしょ。損金算入は税率分しか戻ってこないけど、控除は１％なら、ほぼまるまる１％戻る。平均的な所得を前提とすれば、３％の利息を損金算入するのも１％控除するのも大差ないですよ。
こういうあたりが、どうもあなたは全て一知半解なんだよなあ。

>>199
２００さんにぴったりの言葉をありがとう。200さんが議論を継続するのには何も言わないんですね。まあ、あなたが言えるわけは無いですけど。
寺作乙

[210: 匿名さん]

念のため言っておくと、１４４＝２００の投資に関する発言は、説得力があると思っています。私など足元にも及ばない成功をされていると思います。
所得税に関しても、素人としては良く知ってると思います。
投資に関して、説得力あるとはいえスレ違いの薀蓄が多すぎるのもあれですが、１９９氏も許容してるようなので(笑)仕方ないでしょう。

ただ、会計に関しては間違いだらけなので誤った知識を流布させないでください。

言いたいことはそんだけ。

[211: 匿名さん]

>>209
人を見下しているという意味では、あなたも144と同類ですよ。

それより、家が会計上どこに分類されるかという程度の存在なら、
資産というより、単なる持ち物というのを証明しているようなものだ。
もっと資産の本質を見極めよう。

[212: 匿名さん]

>「休むも相場」という格言もある。

よく言われる格言だよね。
でも、この格言は投機に対しては当てはまるが、
投資には必ずしも当てはまらないと思う。

たぶん、あなたのいう投資って、どちらかというと投機に近くない?

[213: 匿名さん]

不動産登記に抵当権が付いていたら、
本当はその抵当権者の資産でしょ？

抵当権の無いきれいな登記でないとね。

[214: 匿名さん]

スレに戻りましょう。
家は資産なのか？→資産ではなく消費です。
なぜ借金してまで家を買うのか？→夢だから。

[215: 匿名さん]

>>資産とは「財布の中にお金を入れてくれるもの」、株式、債権、投資用アパートなど。
負債とは「財布からお金を取っていくもの」持ち家や、自家用車など。
　
人生の目的や幸福についての考え方次第ではないですか？
「お金が増えること≒幸福」という人は上記の考え方になるし、
「お金は、使って楽しく生きるための手段」という人には、
家は立派な資産になり得るでしょう。
ローンの有無なんて返済に無理ない範囲であれば付随的な問題。

[216: 入居済み住民さん]

>>215さんに賛成です。

私も新築マンションを購入して一時期悩みましたが、実際に住んでみて、とても居心地がいいので、買ってよかったなって思います。今の立地でグレードの高い物件は賃貸では、結構な家賃になるので、購入してよかったと思っています。

賃貸のときも結構いい物件だったんですが、2階だったのと窓を全開に出来なかったのでフラストレーションがたまってました。でも今は一部の窓を除いては、窓を全開にできます。風通しも最高です。

物件を所有したことで、なんか安心している自分がいます。今は何かあってもまあしばらくはここに住めるほどの貯金もあるので（頭金はあえて1割しか払わなかったです）、しばらくはいいかなって思っています。もちろん何事もなければ、早めにローンは完済できる予定です。でもあえて完済は延ばします。

負債かもしれないけど、私にとっては資産ですね。
お仕事がんばらなくっちゃ。

[217: 匿名さん]

>負債かもしれないけど、私にとっては資産ですね。お仕事がんばらなくっちゃ。
サラリーマンにとって大きな借金は会社に急所を握られているようなもの。
君い、マンション買ったそうじゃないか？うらやましいねえ。ところで急な話で悪いけど、来月から子会社に出向よろしくたのむよ。

[218: ご近所さん]

>>217
そのとおり。

そして、一生ローン返済の為に働き続ける。と、、、。

[219: 入居済み住民さん]

>>217

自分で転職しなければ転勤はない職場なので、大丈夫なんですよ。
ただ、もっといい転職の話があっても、異動がしにくい足かせには
実際になっています。今年はじめに昇任人事で転職の話があったけど
マンション購入してたのであきらめちゃいましたから。

[220: １４４]

休むも相場。
国内株ばかりではなく、色々と幅広く投資していても、リスク分散にはならないよ。

自宅は、出来ればローンをしないで購入するのが一番だね。
仕事場所まで制約されたくは無いな。

[221: 入居済み住民さん]

>>220

それが出来ればいいですよね。でも通常は出来ないんですよ。
あれこれと雑誌を読みすぎて結局は、あんまりいいローンを組まなかったように思います。今頭が痛いです。

[222: 匿名さん]

＞早めにローンは完済できる予定です。でもあえて完済は延ばします。


意味がわからない。金利を銀行にあげるのがそんなに楽しいのか？

金利を1円でもあげたくない私は、預金連動ローンで、ゼロ金利にして、

住宅ローン控除だけ頂くことにしましたよ。

ゼロ金利にしたということは、現金買いしたと同じなんだが、

住宅ローンを返済した後で、はじめて家は資産といえそうだが、

自分はそれでも、自宅は資産とは思えないがね。

理由は、家は、ローンを完済した後でも、自宅であれば、維持費用

を食潰していくから。それはマンションでも戸建てでも同じ。

メンテナンス費用の負担ゼロで、不動産は維持できないから、

将来にわたって負担は続くのに、なぜ安心なのかよくわからん。

他人に貸す投資物件なら、家賃収入でメンテナンス費用をカバーできるか

らいいけど、自宅じゃ無理。

家を買って安心と錯覚している人は、先々あるであろうメンテナンス費用

を計算いれてないよ。不動産は買うことより、維持する方が大変なのに

な。

[223: 匿名さん]

>>220
だから、あなたの言う「投資」は「投機」っていうんだよ。

うちはまだ資産形成段階なので、ジタバタせずにドルコスト積立てを継続中だよ。暴落してくれれば、購入口数が増えてくれるので大歓迎だ。
さらに、来月からの積立額を増額する手続きもしたよ。

[224: １４４]

>>223
投資だ、投機だと、あなたは言っているが、それはあなたの言葉のお遊び。
割安で不人気な銘柄を発掘して、それを何年間も追っかけて、インカムもキャピタルも得るのが、一番の効率いい投資だよ。
人気化した時には一部売却して、市場環境が多少落ちた時には、買戻しを掛けていく。砂糖会社・信号自動改札会社・自転車会社を一本釣りで大儲けした。
やばくなったら、売り方に回るか、資本市場から完全に手を引く。
儲けた会社は、今は完全に行って来い。

今は不動産投資で、暫くは資本市場での出直し時期を見て充電中だ。
２０００万円くらいは、待機資金を確保しているが、資本市場へは模様眺めだ。
３〜４年前に５０００万円くらい資本市場に投資していたのは、過去の話。

[225: １４４]

>>222
建物と土地に分けて考えましょう。
それと、改行がやたらと多いのは見づらいですね。

土地は、地盤が強い平らな形状な所で、水害の恐れが無い場所だと、道路付きが良ければ維持費はあまりかかりません。
まあ、そういう場所を選択するのが一番です。
川を登り坂で通るような地域は、出来れば避けるのが良いです。
（これは戸建・マンションどちらにも言えることです。）

建物は、当然に維持費がかかります。
マンションなら管理費として強制的に徴収されますし、戸建でも計画的な修繕が必要なのは言うまでもありません。
この点はあなたの言われている通りです。

従って、不動産で自宅を購入する際は、ローンや税金のことだけ考えるのでは確かに不十分です。
マンションだと、管理費と修繕積立金は考えている方が多いですが、これが後で大幅に増額されるか、そのままの費用支出でスラム化してしまうのかとなりますから、当初の金額を鵜呑みにすべきではありません。

生涯のライフプランとして、この程度の計算をしておくべきだと考えます。
従って、何度も書いておりますが、自宅購入は自己資金を充分確保してからにしないと、後々が大変です。
特に年金生活に入って以降のことまで、充分に考慮しておく必要があります。

[226: １４４]

>>222
土地と建物の関連ですが、土地で維持費が少ないと建物も維持費が少なくて済みます。

傾斜地や水害地域・地盤が悪い地域だと、土地も建物も維持費が増えます。
地盤の関係は、戸建よりマンションの方が影響は大きいです。
建物の基礎をマンションだと更新世（氷河時代の地層）まで打ち込むのが基本ですが、戸建だとベタ基礎で逃げることが出来るからです。
千葉県の東京湾沿い埋立地辺りは、まさしくこの状況です。

[227: いつか買いたいさん]

一部の人、というか一般の人は、「資産」という言葉の定義に勝手に条件をつけているよね。
（投資等に利用出来るような）「資産」と。

これは、金融資産（株や債券など）からくるイメージに引きづられているんだろうか？

住もうが賃貸に出そうが抵当に入っていようが、名義人が本人になっている住宅は本人の「資産」。

投資目的で持つ資産の場合にはそれから得られる便益は配当や利息やキャピタルゲインだが、自宅の場合の便益は「生活するための場の提供」。


自宅をローンで買おうが現金で買おうが、それによって自宅の資産性が変わるわけではない。単にB/Sの負債側に借入金が計上されるか、資産側の現金が減るかの違い。

[228: う]

家賃を大家に払わないだけ
持ち屋は資産と言っていいでしょうね。

[229: １４４]

>>228
＞家賃を大家に払わないだけ
それは明らかに違います。
建物のメンテナンス費用や税金は、賃貸と違って自前です。

>>227
その考えは否定しません。
しかし、貸借対照表上で取得費の計上方法（実態の価格と、実際の取得費）や、損益計算書上での修繕費の計上方法など、単なる企業会計とは異なる概念で見る必要があります。
実態と単なる会計帳簿の概念は、異なります。
自宅の場合は、実態で物事を考えないと、いけませんよ。

[230: 匿名さん]

生きるためには、金がかかる。
自宅を持つか、他人の不動産を借りるか、ふたつにひとつ。
どちらも金がかかる。
大変さは変わらない。

[231: 匿名さん]

>>227

商業高校の簿記の知識レベルを偉そうに書くなよ。

そんなことは理解した上で、各自が考えを議論しているのだから。

君の発言は低レベル。

[232: １４４]

>>231
世の中の実態に即して物事は考える。
これが基本。
別に形式的な会計をする必要があるのは、売却時だけ。

人に低レベルと書くのは勝手だけれど、どんな目的で何を考えるかを、少しは考えな。

スレ主が、何で購入したら「負債」なのかを理解すれば、わかるはずだよ。

[233: １４４]

>>230
どちらもお金はかかるが、何に対してどうかかるかを考えないと、投稿の意味がありませんね。

[234: 匿名さん]

>>244

あなたは成功した投資体験ばかりを自慢しておられますが、
そのやり方で、投資に失敗したことが全くないのでしょうか？
ちょっと信じがたいですが．．．

あなたの話だけを聞いていたら、投資経験や知識の浅い人を
ミスリードしているようにしか思えません。
あなたのようなやり方では、大抵の人はカモにされると思いますよ。

[235: 匿名さん]

↑
244 ではなく、224でした。

[236: 匿名さん]

みんななんでこんな素性なんか全くわからない掲示板で
知識ひけらかしあってんの？意味ないじゃん。
端から見てると滑稽だよ。

書いてる本人が一番滑稽ってわかってるんだろうけどな。

[237: 匿名さん]

家って資産ですよ。
資産でないって認めてくれるならそうしたい。
毎年の固定「資産」税の支払いがつらいです。

[238: １４４]

>>234
別に自慢しているのではなく、「いつでも相場を張るべきではない」ことを言っているのです。
「まだ　は　もう　なり」「もう　は　まだ　なり」
忍耐と勇気が、いかに大切かは、経験して理解出来ますが、失敗はだれでもあることです。
最初の１０年間は２勝８敗くらいで、トータルでは数倍になりました。

[239: 入居済み住民さん]

昔は相場で全財産をなくしちゃった旦那とかいたんですよね？
今はネットとかもあって情報が自分でいろいろと取れるから
昔のように、踊らされることは少なくなったんでしょうけど・・・。

>>237

固定「資産」税をとられていますものね。
やはり資産だと思います。でも負債でもあるわ。

[240: １４４]

>>239
＞でも負債でもあるわ。
資産に対して税金を取られるのはともかくも、
何で負債になるのかが、その投稿では理解出来ないよ。

＞今はネットとかもあって情報が自分でいろいろと取れるから
＞昔のように、踊らされることは少なくなったんでしょうけど・・・。
却って色々な情報が入ってくるから、踊らされることは逆に多いでしょう。
情報の出所と、その周知度が問題なんですよ。

＞昔は相場で全財産をなくしちゃった旦那とかいたんですよね？
一任売買、信用取引で手数料稼ぎをされて、預けた資金をスッテンテンにされてしまう人は、今でも多いですよ。
一任売買そのものは禁止されていますけど、
一本の電話や窓口嬢の一声で、簡単に投資方針を決めてしまう人、今でもいっぱい見かけます。

[241: 匿名さん]

>>238
過去のレスを拝見すると、相場を休んでいた期間も含めると、
あなたの運用期間は35年くらいでしたよね。
その間で数倍というのは妥当な線だと思います。
年平均の運用利回りは数%といったところでしょうか。

バフェットのような方を相手に話しているのかとも思いましたが、
普通の人なので安心しました。


参考までに．．．

つい先頃出た本「内藤忍の資産設計塾 外貨投資編」に、20年間長期運用
した場合の過去の実績(サンプル期間 1970〜2006年)がP31に出ています。
この本で推奨されている分散ポートフォリオで継続投資した場合、
別に相場を休まなくても、年平均利回りは4.6〜9.5%でした。

結局、144さんのように積極的にアクティブ運用しても、市場平均を
狙ったパッシブ運用を打ち負かすのはむづかしいともいえます。
これは、多くのアクティブファンドがベンチマーク(インデックス)に
勝てないことからもわかります。

[242: 匿名さん]

すみません。結論が抜けていました。

要は、集中投資してリターンを狙っても、長期的には勝ち負けが入って、
市場平均程度になるのが関の山ということです。
それなら、あくせく悩み考えて相場を張ったり休んだりしなくても、
ただドルコストで積み立れる方が、資産形成は楽チンだと
言いたかっただけです。

[243: １４４]

>>241 >>242
その反対の結論となります。

なぜ、そのような結論を導いたのか、さっぱり理解出来ません。

資本市場に投資していたお金を引き上げていた期間まで、利回り計算の期間に含めて計算すること自体がおかしくないかい。

資本市場で儲けた資金を使って、貸家建付地を購入したりして、不動産賃貸業をやってきたし、小額資金は当時高利回りの養老保険や終身保険を契約して、長期間の安定利回りを確保している。

まあ、どっちにしても本業でしっかり働いて、種銭を稼ぐのが先決。

[244: 匿名さん]

>なぜ、そのような結論を導いたのか、さっぱり理解出来ません。

これが、投資経験豊かな人のレスとは信じられませんが、
>>241, >>242を完全否定されているところを見ると、
今までの我流でやってこられたあなたの経験だけに基づいた信念で
語られているように思えますが。
と、それはとりあえず置いといて．．．


まさに、144さんのようなアクティブ派が大勢いるからこそ、
インデックス投資の真価が発揮されるのです。

よく、アクティブ派はインデックス派がタダ乗り(フリーライダー)
していると悪口を言うことがあります。
アクティブ投資家が、一生懸命 企業研究して、有望な企業へ投資して
いるから、企業の切磋琢磨と淘汰が進み、市場は効率化していくのに、
インデックス投資家は労せずして、それにタダで便乗していると。

もし、投資家全員がインデックス投資したら、市場は効率化しないので、
市場そのものが成り立たなくなってしまいます。
だから、市場には144さんのような人がたくさん必要なのも事実です。

また、一部のインデックス派は「あまりインデックス投資を広めるな！」
とも言っています。インデックス派が増えすぎると、市場の効率化
が阻害されて、インデックス投資の旨みがなくなってしまうからです。

最後に、144さんへのエールになりますが、
私から見れば、144さんのような人がたくさんいてくれる方が
ありがたいので、これからもその投資スタイルを貫いてください。
そして、私もあなた達の成果にタダ乗りさせていただきます。

[245: １４４]

>>244
私は、資本市場については昨年５月からオサラバしているんで、好きなようにやってください。

ただＲＥＩＴはかなり売られすぎですね。
アメリカのサブプライムとは全く無関係です。
どうなるのかな？

[246: 匿名さん]

REITもサブプライムと関係なくはないですよ。

サブプライム問題の根幹は、欧米の多くの低所得者層が無理して
住宅ローンを組んだため、その後の金利Upで返済できなくなることです。
結果、差し押さえられた住宅の競売が増え、たたき売りされることで
不動産相場全体を押し下げています。

さらに、欧米の不動産だけでなく、日本の不動産も危ういです。
日本の不動産も海外のファンドがかなり買い上げていますので、
彼らの資金繰りが悪くなると、日本から引き上げてしまうでしょう。
そうなれば、日本の不動産相場の下落要因になります。

不動産価格の下落は賃貸相場の下落にもつながりますので、
あとはどうなるか、わかりますよね。
REITへ投資している人はその辺りまで読んでいるはずですよ。

[247: 匿名さん]

日本の不動産のREITもアメリカのサブプライムローンも証券化されているから、買い手はグローバルな投資家たち。
そもそも日本の株式だって三分の一は海外投資家だし、全部つながっている。

アメリカの不動産バブル崩壊が、日本の株式市場にまず飛び火したのだが、それが、不動産REITに影響すると思うが、日本の不動産の実態経済までは影響しないと思う。リアルな不動産の買い手は日本人だしね。

[248: 匿名さん]

>リアルな不動産の買い手は日本人だしね。

え``っ。
海外ファンドが都心のビルをたくさん買ってますが．．．

ただ海外ファンドの日本支社で働いている人は、日本人が多いです。

[249: 匿名さん]

>>248

それは大規模なテナントビルでしょ。都心の商業地域限定の話ですよね。
都心の商業地は値下がりするかもしれないけど、その他の多くのリアルな不動産は関係ないじゃん。

住宅地の取引とか、分譲マンション、戸建て住宅は、日本人同士の取引ですよ。

おっしゃるとおり外資系ファンドで給料もらっている日本人もいますがね。

[250: 匿名さん]

今まさに、地価上昇を牽引しているのは、その大都市圏の商業地域の
値上がりでしょ。
周辺の住宅地はそれに触発されているだけだと思いますよ。
二極化で、地方や郊外はまだ下落しているし。

[251: 匿名さん]

それはどうかな？　
住宅地の方が上昇率が高いけどね。

REITの下落が、住宅地まで波及するというのはちと考えにくい。
需要構造が異なるから、REITと関連づけるのは無理がある。

地方と都心の不動産格差が生まれているのは、自民党の政策要因＝公共投資の削減のせいだし、不動産価格が地方で振るわないのは、地方産業がまだ不調だからでしょう。都心回帰による住宅地需要はまだ高いのではないの？
REITぐらいで下落に転じるとは思えないけどね。

[252: 匿名さん]

ところで、REITってことになると、
海外ファンドなどが手を出しているような商業ビルの賃貸収入が
主な収入源ですよね。さらに、ビルが立地する土地の評価額の
上昇によって、REITの総資産も増えるわけですよね。

海外ファンドが手を引き、ビルを売却し始めたら、その辺りの地価の
評価額が下がり始め、それに伴い家賃収入も下がるので、
REITの評価額も下がるのではないでしょうか。

REITと住宅地の地価はあまり関係ないように思います。

[253: 匿名さん]

で 結局は、
海外REITも国内REITも、サブプライム問題と密接な関係があり、
影響をモロに受けるということになりますかね。

日本の住宅の地価は関係ないかもしれないけど。