2007年9月実行の方

[匿名さん]

参院選を07年7月に控えその後の金利が気になるところですが、皆さんの予定は如何でしょうか？
当方は3000万円/35年を公庫3.68%で申し込んではいますが、本命は新生(3.15%)、ソニー(2.988%)の長期
固定と考えており、キャンペーン金利なども毎日チェックしています。
(八十二銀行も気になるところです)
公庫を申し込んだ06年6月から比べると銀行の金利は下がってきていますが、残り半年なので今から金利
確定できるローンをそろそろ申し込みたいと考えております。
皆さんのご意見をお聞かせください。

[102: 匿名さん]

>>95さん
スレ立ての段階でスレ主は申込時金利確定の公庫融資を3.68%で確保していて、
同じく申込時金利確定の八十二銀行(3月末申込までは2.8%)に注目しています。

ただし融資実行時までに金利がそれほど上がらず、八十二等より有利と判断した
場合、実行時金利が適用される新生、ソニーで３５年の長期固定を考えています。

つまり実行時金利が適用される新生、ソニーは、融資実行時までの金利上昇の影響を受ける
可能性があるから、公庫融資の申込みや、八十二の条件に注目していると思われます。

フラット３５は実行時金利なので、融資実行時までの金利上昇の影響を受ける可能性はある
と思いますが、いかかでしょう？
実行後はどのローン商品を選択しても３５年間金利上昇の影響を受けないのは同じです。
その上でフラット３５と銀行ローンを比較した場合のフラット３５の有利点をお聞きしたい
です。

金利を見る限り、スレ主は当初固定期間選択型や、全期間優遇型は考えておらず、３５年固
定を希望しておられますので、ここで所謂３５年未満の商品である、当初固定期間選択型等
を選択した場合の金利上昇に対するリスクを引き合いに出すのは、どこかズレているような
気がします。

>>93さん
フラット３５の場合、返済が滞っても同金利で期間が延長できるとは知りませんでした。
銀行でしたら、返済が滞ったら即、金利優遇の廃止や、特別金利の適用廃止を言い渡され
そうな気がします。大変勉強になりました、有難うございました。

[103: ビギナーさん]

＞100さん

銀行ローンには通常団信の保険料が金利に含まれていますが、フラットでは別途必要ですよね。
35年で考えると総額150万以上の団信の保険料が必要なわけですから、単に金利のみではなく
総支払額で考える必要があると思います。

[104: 匿名さん]

１０３
そんなかかるかよ。もういっかいよくべんきょうしなよ。

[105: 匿名さん]

103さんじゃないけど、レス。

概算ですけど、35年間繰り上げせずに払い続けた場合、融資金額10百万円につき、
582千円の団信保険料が別途必要です。

[106: スレ主]

スレ主です。
>>102 さん
スレ主の考えは仰るとおりです。見透かされているようで脱帽です。
現在82銀行を2.8%で押さえ、最終的にはソニー等と比較して決める予定です。

同金利、同期間固定の条件において、フラットvs 銀行ローン の
スレ主の考えは以下になります。

フラット　
pros: 1. 保証料、繰上げ返済手数料が無料であること
　　　　2. 手数料無料で返済期間を延ばせること　>>93
　　　　　 http://www.nikkeibp.co.jp/lc/plan/070510_custom/
cons: 1. 融資実行時まで金利が確定しないこと
　　　　2．団信が必要であること >>89 >>91

銀行ローン
pros: 1. 申し込み時金利確定のものがあること
　 2. 団信が必要無いこと
cons: 1. 保証料、繰上げ返済手数料が必要なことが多い

銀行ローンの繰上げ返済手数料は数千円程度であり、また
フラットの団信料 > 銀行ローンの保証料　の場合が多いため、
銀行ローンで検討を進めております。

しかし、フラットはさらにココが良いというのがあれば
教えて頂けますと助かります。

[107: 匿名はん]

>104
プププ
あんたが勉強しな。それとも勉強する前にフラットで借りちゃった？

[108: 匿名さん]

まともな敬語も使えずに嘲笑するような2チャンネル風な
人がいるのは本当に残念ですね。
やっと落ち着いたと思っていたらまた出てきましたね。
まあ構わなければ良いだけのことですね。

[109: 匿名さん]

>>102さん、95です。
すいません回答遅れました。
スレ主さんからコメントがあり、102さんの解釈と
スレ主さんの考えは確かに一致しているようでしたね。
それはスレ主さんのコメントによる結果、そうであったということですよね。
スレ主さんは皆さんの予定や皆さんのご意見を聞かせて下さいということでしたので
私の場合は、３５年未満の商品である、当初固定期間選択型等を選択した場合の
金利上昇に対するリスクを引き合いに出して意見したのです。
102さんが言われていた
>金利を見る限り、スレ主は当初固定期間選択型や、全期間優遇型は考えておらず
とありますけど私には考えていないとは文章自体からは思えませんでした。
結果場違いと言われればそれまででしょうが。

>>93さん
質問に関してですがフラット以外の35年固定とフラットを比較した
意見は言ってないですのでその質問はちょっと違いませんか。
何か引き合いに出した商品が不適格？であったため場違いのような
結果になってしまいまして申し訳ありません。
ただ、フラットと35年未満の商品のお話でしたら
ここは適した場所ではないようですのでスレ立てて頂けますか。
そこに回答させてもらいたいと思います。

[110: スレ主]

説明不足で申し訳ありません。
確かに当初固定期間選択型 vs フラットで、後々の金利上昇を考えますと
フラットの方がメリットがありますね。

現状は全期間固定の方がリスクが少ないと思っていますが、いろんな方の
意見が聞けてありがたいと思っています。
今後ともよろしくお願いします。

[111: 購入検討中さん]

9月まで、金利が現在と変わらない場合、金利上昇のリスクを回避したい場合、住宅ローンは何を選定すべきなんでしょうか？

[112: 匿名さん]

>>111さん

ご自分ではどういう結論になったのですか？

[113: 購入検討中さん]

１１１です。１１２さん、問合せに対し、それは答えになっていないんじゃないの？ここには、そんなやからが多い（特定の人物だと思うが）と思う。

[114: 匿名さん]

ちょっとは自分の考えをかけば？ってことなんでしょ。
人に聞いてばかりじゃなくてさ。

[115: 契約済みさん]

うむ。
別に質問が書き込まれたからといって、答える義務はないな。
しかも113の書き方からは質問者が持つべき礼儀やマナーは感じられない。

[116: 匿名さん]

112・114
多分111は全くわからなかったんだよ。
要は考えることが出来ないから考えるヒントだけでも欲しかったんだと思う。

111
それでも113での物言いはちょっと失礼じゃないかな。
全くわからなければ全くわからないと言えば言いだけだよ。
だからお願いします。ってね。

115
うむ。って面白いね。王様っぽい笑

[117: 匿名さん]

112は回答を誘導しようとしただけなのにかわいそうだな。

[118: 匿名さん]

じゃあ不肖私めが111さんに回答を。

金利上昇のリスクを回避したい場合、住宅ローンは全期間固定を選定して下さい。

[119: 購入検討中さん]

111です。やっぱりこの程度の答えしか返ってこない。他を、あたってみます。しかし、笑っちゃうよな。自分を神だと思っている輩がいる。こいつ等じゃ、トイレットペーパーの役にも立たない。

[120: 匿名さん]

はいはい

そういうあなたはトイレットペーパー以下。
ちょっとは罵倒以外にも脳みそ使わないと腐っちゃうよ。
さようなら。

[121: 匿名さん]

>>119
みんなエスパーじゃないんだから111の内容じゃ118レベルの回答しか書けないんですよ。
112さんがああ書いたのは、あなたがどういう条件で検討してるのか親切に聞き出そうと思ったのでしょう。
それを113のような言い草では、誰も真面目に回答してあげたいという気にはならない。
レベルの低い回答しか貰えないのは、質問のレベルが低いのだと思って下さい。
わざとやっているのでなければ、あなたには掲示板でのやりとりには向かない人だと思いますので、
ご自分でも仰ってる通り「マンションってどうよ？」とか「おしえてプレーゴ」とか「オールアバウトプロファイル」とか別のサイトで質問した方が良いですよ。
ではさようなら。

[122: 匿名さん]

>>111
回答したいのですがもう少し以下を詳しく教えてもらっても良いですか。
>9月まで、金利が現在と変わらない場合、金利上昇のリスクを回避したい場合、住宅ローンは何を選定すべきなんでしょうか？
これは、9月時点で現状5月時点と金利が変わらないことを前提として、
9月以降の金利上昇リスクを回避したい場合、住宅ローンは何を選定すべきなんでしょうか？
ということでしょうか。

[123: 匿名さん]

>>122
そこが分かっても借入額、返済期間、年収、地域等が分からないと
満足のいく回答なんて出来ないですよ。
今この時点と金利が変わらない前提なんて
元々未来の金利は分からないのだから当たり前の事。
金利上昇リスクを避けるなら一般的には長期固定金利を選ぶ。
これも当たり前の事。
その上で上記に挙げた詳細な条件が分かって初めて
個々の商品特性まで踏み込んだ回答が出来るのに
それを書かないのでは当たり前の回答しか返ってこなくても
無理はないと思います。

[124: 匿名さん]

>>123
世の中には伝えたいこと一度に伝え切れない人はいますよ。
だから徐々に聞いても良いじゃないですか。優しい気持ちでお願いします。
111さん、122の内容で合ってるでしょうか。

[125: 土地勘無しさん]

１０月には郵貯銀行ができますよ。

[126: 匿名さん]

郵貯銀行は何か良い商品がもうあるの？

[127: 匿名さん]

郵貯銀行が出来てもローンはすぐには始まらないですよ。
全銀協会が反対してるし、まだシステムの調達もしてないし。

[128: 匿名はん]

郵貯銀行ローンはいつくらいから始まるのでしょうかね。

[129: 匿名さん]

１０月には郵貯銀行が出来ようが、９月実行では、関係ないのでは。

[130: 匿名さん]

まったく関係ないですね。
昨日の開札も応札した２社の価格が安過ぎたとかで延期になりました。

ところで、なんかデフレ脱却が視野に入ってきて
長期金利も急に参院選前の利上げを織り込みにいって急上昇。
このまま一本調子に上がっていくとは思いませんが下がる事もなくなったと思います。
そして私はそろそろ資金計画の確定期限なので八十二に決めました。
ようやく経済ニュースとのにらめっこも終了です。

八十二を検討してる方は保証料は外枠、内枠どっちにしますか？
私は保証料分借入額を減らせば総返済額はほぼ変わらないし、
繰上げもそれなりにするつもりなので内枠にしようかなと思っております。

[131: 匿名さん]

>130さん

外枠の保証料が高い八十二銀行ですので、比較的早期に繰上返済ができる方であれば
内枠のほうがいいと思います。
繰上返済においては、繰上返済手数料に加え、前払保証料を返還する際の手数料がか
かり、手数料が引き去られて振り込まれますので。。。

八十二銀行のスレを見れば分かりますが、同行は建物が完成し表示登記が済んでから
本審査を実施するので、基本的につなぎ融資が必要になると思います。

私も３月に申し込んで同行を第一希望と考えていましたが、物件の引渡しが９月末日で
同日に登記申請が行われます。この点について、登記申請と同日の融資時候ができない
ものかと問い合わせましたが、できないとの回答でした。
つなぎ融資で一時的につなぎ、ここから本審査を受けても９月中の実行は不可能なため、
八十二銀行でのローン実行は断念しました。

現在の申込みにおいても９月末までの融資実行となっていますので、９月末引渡しの
物件で同行を検討している方は、登記の実行時期に注意されたほうがいいですよ。

[132: 匿名さん]

１３１さんの件、八十二銀行に確認しました。
本審査時の表記登記の件ですが、これが無くとも、新築マンションの場合、重要事項説明書で良いそうです。また、登記申請、抵当権設定、融資を同日に行うことは可能との回答でした。したがって、私は、八十二銀行にします。

[133: 匿名さん]

>>131さん
130です。レスありがとうございます。
表示登記って引渡し前にやるものではないんでしょうか？
八十二の人は本審査手続きは8月下旬って事を仰っていたと思います。
（すいません、初購入なので自分自身よく分かってないのかも知れません）

一応、自分の中の理解では、

引渡し1ヶ月前の建物完成で表示登記可能→引渡し、保存登記、抵当権登記、融資を同日実行

の流れだと思っていました。

ちなみに私の場合は、引渡しが土曜日で登記が週明け月曜の予定だったので
つなぎ融資覚悟だったのですが、八十二さんがデベと交渉してくれて、
引渡しを月曜に延期する事で月曜日に同日実行って形になりしたよ。

とは言え、全てをちゃんと確認したのではないので
131さんのアドバイスを踏まえ、もう一度手続きの流れを細かく確認してみたいと思います。

[134: 匿名さん]

130=133です。
長々と書いてる間に132さんが確認結果を書き込みしてくれていました。

重要事項説明書で本審査可能なんですね。
安心しました。

[135: 匿名さん]

131です。

132さん、133さんのカキコミを拝見し、非常に気になったので
八十二銀行のローンプラザに確認してみました。

本審査受付時期　→　建物の表示登記の目途がたったとき。審査はやはり登記後に実行。

保存登記・抵当権設定同日の融資実行が可能かどうか　→　可能。

なお、重要事項説明書での本審査は、提携ローン等で採用されている場合を除いては
原則としてはやっていないとのことでした。
（ただし問い合わせたセンターの方針で、この辺の対応も支店ごと異なるらしい）

私としては、仮審査は通っているものの、物件次第で融資実行が不可になる可能性が
ないわけではなく、融資の可否が決定されるのが引き渡しの直前になるため、最悪引
渡し日に間に合わないことになったら、ということを懸念していると伝えたところ、
仮審査では保証会社の審査まで通しているので、よほどの変更がない限り実行はされる
ものと考えてもらっていいとのことでした。

担保評価についても公庫付の新築マンションなら確実だと思うし、自身の属性に問題は
ないので、このまま進めても特に問題ないのではと考えています。

あとは販売会社が同行との調整をうまくやってくれるかどうか。
販売担当者に問い合わせましたが、こういうスケジュールで融資実行までもっていく銀行
は珍しいようです。
銀行の担当者が表示登記から融資実行まで「まだ１ヶ月近くありますし・・・」
と言っていたのに対して、販売担当が「１ヶ月ないけど大丈夫でしょうか？」
と全く正反対の捉え方をしているのが非常に印象的でした。

132さん、133さん、返答していただき有難うございました。
このまま書き込みもせずに済ましていたら、最有力の同行を諦めたままだったと思います。
また、電話で聞くにしても、やはりローンセンターの方のほうが的確に返答してもらえますね。

[136: 申込予定さん]

八十二銀行ってそんなにすごいの？

[137: 匿名さん]

See "http://www.82bank.co.jp/hp/page000002000/hpg000001964.htm"

[138: 匿名さん]

１３７です。八十二銀行、ご参考に。

[139: 匿名さん]

130です。自分も担当者に確認しました。

表示登記は本審査の絶対条件じゃない。
どの程度の工事進捗状況から本審査可能という具体的な基準はない。
本審査の申込書提出から審査結果通知は最短3日でできる。

といった感じでした。（ちょっと適当？）

ちなみにうちも、デベさんは8月末〜9月頭で本審査というスケジュールに驚いていたのに対して
八十二銀行さんは1ヶ月ぐらいあるから余裕を持って手続きできますねと真逆の事を言っていました。

[140: 匿名さん]

適当だな。そんなところから借りたくないね。
ちなみに３．６８なんて絶対行かないよ。絶対ね。
だからスレ主さん安心しなさい。

[141: 匿名さん]

納得して決めたんだからいいんじゃない。
適当なこと言っちゃあいけないよ！

[142: 匿名さん]

適当なことというのは３．６８は絶対いかないって言った事？
絶対いかないね。そしたら絶対ではない根拠あるの？
絶対いかない根拠はあるよ。絶対でない根拠教えてよ。

[143: 匿名さん]

あの〜、下らない言葉遊びは他所でやってもらえませんか？

っていうか、3.68って何？
スレ主さんが最初に押さえた公庫？
そんなの今更使うわけないからそんな数字出してくる意味ないじゃん。
35年固定2.8%の八十二より条件のいい金融機関の情報があるならぜひ教えてください。

ここって定期的にズレた話しする人が出るのはなぜなんですかね？

[144: 匿名さん]

ずれた話する人なんてここに限ってじゃないでしょ。
そんなのに釣られないで9月に向けて話しましょう。

[145: 匿名さん]

同感！

[146: 契約済みさん]

5年固定で考えています。
ＪＡです。
現在1.5％で、その後は1％優遇。
申込時or実行時どちらか低いほうを選択できるそうです。

どうでしょうか・・・

[147: 匿名さん]

5年固定で1.5%ってかなりいい条件だと思いますよ。
むしろ正直に言えばそんな低金利が確保できていて羨ましい。
現在1.5%と書かれていますが申込時の金利ですよね？
146さんが実行時金利を選択する可能性はほぼないと思います。
ちなみに、借入額、予定返済期間はどのぐらいですか？

[148: スレ主]

ソニーの20年超え金利が3.203%になってしましましたね。

[149: 匿名さん]

>>148さん

でも9月実行なので、9月までに多少下がる可能性はありますよ。
7月はたしかに3.203になってしまいましたが。（優遇後）
これって、フラット35の金利の方が低い気がするのですが。

[150: 匿名はん]

フラットも上昇するのではないでしょうかね。
６月もあがりここにきてまた・・・・

[151: 匿名さん]

参議院選後、利上げがあるので下がることはない。たぶん。