繰上返済について

[悩める子豚]

みなさんどうかご意見をお聞かせください！！
去年暮れにマンションを購入しました。
26歳子供はまだいない共稼ぎ夫婦です。
繰上返済について悩んでいます。
少しお金が残ったので、返そうかな？？残そうかな？？
でも来年には子供が欲しいしなぁ！
①借入金額1430万・35年元利均等・3年固定1.55％
　（今年1月より返済が始まっています）
②収入　主人25万・私13万（手取り）
③毎月貯蓄額　11万円
④今現在手元に残っているお金　280万円
⑤繰上返済時の手数料　期間中2万円　変動金利時5000円

みなさんでしたらどうされるでしょうか？？
少しでも繰上返済した方が良いのかしら？？
来年になると子供も欲しいので、収入が減りますので
どのくらいお金を残したらいいかわかりません。
どうか貴重なご意見をお願いします！！

[82: 匿名さん]

32さん、教えてください。
教えてくださった計算式で返済表をつくってみました。
例えばある時点で繰り上げ返済をしたとして、その翌月の計算式は
＊元金　PPMT(月利,何回目か,総返済月数,-借入金額,0)
の返済された分の
総返済月数を減らすのか、回目を増やすのかがわかりません。
とてもアホな質問だと思いますが、親切な方教えてください！

[83: インコのチル]

>>82
３２さんのやり方は個別の回数の元金と利息の充当分を計算するためのもの。
そんなやり方をするより、ＰＭＴ関数で１回分の元利均等支払金額を算出して、あとは単純にマニュアル式を作って、繰り返し計算式をコピーする方が良い。
但し、利息については１円未満は切り捨て計算すること。
団信を借入残高に応じて別に支払う場合は、ＰＭＴなどの関数では求められないから各支払期毎の計算式を作って行なう。
こちらは保険会社によって四捨五入だったりするので、返済表にあう方を自分で選択する必要がある。

[84: インコのチル]

>>82
要するに、ＩＰＭＴやＰＰＭＴ関数ではその期の内訳がわかるだけだから、そんなことをするくらいならマニュアル計算した方が有効で、残高が減ったり利率が変わったりしても対応可能だということ。
ローンの端数処理の仕方も理解できるから、最初の返済額はＰＭＴ関数で算出して、あとはマニュアル計算するのが融通が利くということ。
自分もこの方法で残高管理を行なっています。団信は年に一回決算で割戻しもありますから。

昔はオアシスカルク（富士通のワープロＯＡＳＹＳのカルク）で繰り返し計算して求めていましたが、今は楽になりました。

[85: インコのチル]

>>82
必要ならＥＸＣＥＬのマニュアルで作ったシートを送付いたします。
メールをいただければ対応させていただきます。

[86: 匿名さん]

>>86
共働きでマンションの名義が夫単独だった場合に、繰上げ返済用に
奥さんの収入を使うってのは普通に問題なしですか？
というのは、贈与税の問題を考慮しないといけない、というのが
一般論かと思います。
基礎控除分の110万円以下なら、一般に問題はないかとおもいますが。

[87: 匿名さん]

うちは共有名義なんですが、ローンは夫のみで組んでいます。私の給料は全額貯金しているのですが、これを繰り上げ返済に使うとまずいのですか？８０さん・８６さんのを読んでいて「あれ？うちの場合は？？」って思ったのですが・・・。

[88: インコのチル]

>>87

ローンの名義は返済をどうするかとは関係ありません。

[89: インコのチル]

考え方を整理します。

＜住宅ローンの名義＞
だれが返すかとは別です。実態で判断されます。

＜物件の名義＞
夫婦のうち一人の名義にすると贈与税の問題が発生します。
１１０万円まで１年間に無税です。
だけど、毎年１１０万円づつ贈与して１０年で完済したとしても、贈与した人には一銭も財産は残りません。
その後に何かトラブルがあって財産分与となっても、贈与した分は当然には取り返せません。
はて、本当にそういうことでいいのでしょうか？
それでいいと思う方は旦那に全て贈与してください。
そうでないと思う方は贈与のことなど考えずに、出資比率に応じた持分に登記してください。
考え方の問題なので、全部貢ごうが、それなりの持分を確保するかは、ご自分の判断です。

[90: 匿名さん]

８７さん、
ややこしいのであれば、奥様の給料は生活費にして、ご主人の給料（の一部でも）を返済資金にされては？
私も自分のパート代で繰り上げ♪と思っていたのですが、贈与税のこととか考えると面倒そうなので。。。
もちろん、チルさんが心配されているように、財産云々でモメたりしてません。夫婦で運命共同体と思ってますから〜。

[91: 匿名さん]

>>90
＞財産云々でモメたりしてません。夫婦で運命共同体と思ってますから〜。

考えが甘い。最近熟年離婚が増えています。そうなってからトラぶっても泣きを見るだけ。
夫婦間でも財産のケジメだけはキチット付けておいた方がお互いの為です。

[92: ９０]

＞９１
う〜ん、そうなんですかね。私はまだ若輩者なので「熟年離婚」を意識できないです。
でも人生の先輩のご意見として（なんとなく文面から年上と判断した）、肝に銘じておきますね。

[93: ９１]

>>92
うちはもめてないというより５０歳を過ぎ、自分たちだけの収入では段々貯められなくなってくる年代です。
そうなった時には今まで何十年も共稼ぎで財産を築いてきた実際の結果が目に見えてくるんです。
奥さんの財産が何も無かったら、奥さんの立場に立ったらどう思うと考えます？
贈与税の心配より、こちらの心配の方が、共稼ぎ夫婦なら心配なはずです。
３０年間共稼ぎでやってきましたので、心の片隅にでも残していただければ幸いです。

[94: 匿名さん]

91さんて、チルさん？

[95: 匿名さん]

共有にしておけば
夫が死んだときの相続税が妻にかからない
と聞いたのですが、事実でしょうか？
であればいくらかの割合で共有名義にしたほうがいいのでは？

[96: 匿名さん]

>>95
法定相続分か１億６０００万円（どちらか高い金額）までは、相続税がかかりません。

ただし、相続税の計算は次のように行います。

遺産の総額　−　非課税財産　＝　課税対象の遺産総額
課税対象の遺産総額　−　控除金額　＝　課税標準金額
課税標準金額　×　（個人としての受取財産額　／　課税対象の遺産総額）　＝　個人としての相続税対象額
個人としての相続税対象額　＋−　個人に対する税の増減額　＝　実際の個人に対する相続税課税額

＜個人に対する税の増減額＞
相続人以外だと税の増減は２割増し。
未成年者の場合は成人に達するまでの減額処置あり。
配偶者の場合は上記の額までを減額。

遺産分割協議が出来ていることが前提。
実際の不動産価格は、都市部では路線価に一定の修正を加えて計算されます。（都市部以外では固定資産評価額に乗率をかけて算出）

[97: 匿名さん]

銀行の住宅ローンを繰上げ返済する場合、保証料は前払いでなく、
利子上乗せタイプが有利なのでしょうか？

年初に繰上げ返済（返済期間は変えず）の申込をしたのですが、
保証料の再計算をし、事務（？）手数料を超える金額があったら
返金されると説明うけました（保証料先払い）。

保証料金利上乗せタイプの場合は保証料再計算の
手数料掛からないんだったら、金利上乗せタイプに
すればよかったかな。

[98: ローン10年め]

　私は期間25年の住宅ローンを組んで、すでに10年。繰上返済で迷っています。
　手元に400万ほど余裕があり２ヶ所借で、
1)会社融資：残元金820万、5年ごとに金利変動。現在の金利：2.25%。
　繰上返済は返済額変更のみ。期間短縮不可。
2)公庫財形：残元金900万、１年ごとに金利変動。現在の金利：1.69%。
　繰上返済は期間短縮可能。
　どちらを繰上げ返済すればよいでしょうか？
現在金利が高い1)を選択するか、期間短縮ができる2)を選択するか？

[99: 匿名さん]

残1720 ですか。もう負担感は少ないのでは。
会社融資は、退社するとどうなるの？継続、一括返済？
繰上げしたいのなら、会社融資かな。
他の使い道を考えてみては
２軒目とか、投資とか、自分に投資とか。

[100: 匿名さん]

>>98
マルチポストはルール違反です。

[101: 匿名さん]

>>99
レスありがとうございました。退社の可能性は考慮していませんでした。
>>100
他のスレッドにはポストしてしませんが。何かトラブル？

[102: 匿名さん]

>>101
気にしない、気にしない。
>>100氏はすべてのスレを監視しているヒマ人で、
ちょっとでも似た書き込みがあるとマルチポストと決めつける非常識人ですから。

[103: 匿名さん]

>>98
手数料はどうなんですか？
公庫は決まっていますが、会社融資っていっても斡旋融資なら、各取扱い金融機関で手数料が異なりますね。
特に中抜き（期間短縮の繰上げ返済）が出来なくて、返済額のみ減少タイプだと、普通は手数料が割高になるはず。
１０年返済していると全額返済なら手数料がただだった経験が昔ありますが、今は色々なタイプがあります。

[104: 匿名さん]

公庫（2.8％→3.4％）1500万35年と財形（1.48）1000万円20年の併用を
考えています。
繰上返済は高金利、高額、長期のものからするのが原則と聞きました。
金利で考えると公庫優先で繰上返済ということになりますが、5年以降の
財形の金利上昇リスク回避を考えると財形優先ということになります。
同じような条件の方がいらしたら、ご意見をお聞かせいただきたいのですが、
どうぞよろしくお願いいたします。

[105: ローン10年め]

>>99
>>103
確かに、負担は感じなくなってきていますね。
当初金利3%返済計画だったのですが、昨今の金利低下により余裕ができました。
このため、老後や退社を考えて、会社側を削ることにしようと思っています。
　手数料は両者とも、無料でした。
公庫財形も9、10年程度前のものだと無料になるらしいです。

[106: 匿名さん]

はじめまして。一気に読みました。　もっと早くに出会いたかったです！
　平成9年〜 公庫①１５５０万3.1％→3.3ボーナス・ゆとり併用
　　　　　　 ＋ 公庫②560万　3.6％　 + さらに 三井住友230万　変動←30年。

かれこれ繰り上げ３回位かな？ 繰上げしまして、
公庫はあと7年まで短縮。三井はまだ１度もしていないので残２２年・・・
来月借り換え（３年固定0.9％地銀　９年ボ無）を申し込もうとしているものです。

当初の情報としては、「繰上げは最初の５年が勝負！」とのことでした。
昔の情報なのと、組まれている固定ローンの期間にもよるので
今では５年というのは参考にならないと思うのですが・・・
　でも私も、やっぱり繰上げは早い分に越したことはない！！と思いましたよ。
１２月に１００万繰り上げたばかりですが、浮いた利息は３０万もなかったかな？
（ちなみにアナログな私は償還予定表で手計算です・・・泣）
効果も最初のころほどでもないし、夫婦もいい年齢（３６・３３歳）で
孫の顔をみせてやらにゃと考え、借り換えにシフトしようという経緯です。

チルさんや９１さんなどのお話も、とても勉強になりました。
なるほど、妻としても資産形成も考えなければ・・・ですね。
ありがとうございました。繰上げしすぎは注意！ともいいますものね。

[107: 106です。]

９７さん、
書き込みを拝見して、借り換えにあたり私も「そうなの？」って少々考えました。
でもその地銀にもどっちが有利か相談したら、「保証料金利上乗せタイプだと、
保証料に金利がかかってしまうのでおすすめしません」とのことでしたよ。
保証料の再計算は完済後だと思うので、前払いで正解なのでは？と思うのですが？？
とはいうものの、私はプロフェッショナルな立場ではないので、
ごめんなさい、全然自信はありません。その後何か情報はありましたか？

子豚さん、
　保証料は完済後に戻るみたいですよ。でもそれは保証協会の場合（普通はこちららしいです）で、
”第三者保証”だと戻らない、と担当は言ってましたよ。うちも確認してみなければ。
あと、「戻ると言っても、年割り計算ではないのであまり期待しないように」
ともいわれました・・・　＾＾；　ちっ。
長くなりすみませんでした。

[108: 匿名さん]

おう。繰上げ返済がんばレーシング！！
(「がんばレーシング」は今年の流行語対象候補）

[109: 匿名さん]

>>107
＞戻ると言っても、年割り計算ではないのであまり期待しないように
残債額により毎月の金額が変わるため、三角形の面積と同じで、最初は大きい残債額ですが段々と残債額が少なくなっていくために起きる事象です。

[110: 匿名さん]

ちょっと外れるかもしれませんが、できるだけ繰上返済していく方針だと、
元利均等返済と元金均等返済とでは、前者の方が良いのでしょうか？

[111: 匿名さん]

>>110
金に余裕があれば、ローンを組む時に「元金均等」を選ぶ。
「元金均等」は１年間の収入に対する返済率が当然高めになるため、ローンの最高借入金額が「元利均等」より少なくなります。
繰上げ返済云々以前の話です。

また、繰上げ返済の方法ですが、中抜き（最終返済期日を短くする）と返済額を減らす方法の２通りがあります。

中抜きだと、「元金均等」はいつやっても金額が同じなら短縮期間は当然同じ、「元利均等」は早くすればするほど短縮期間は大きくなる（早く終了する）。
返済金額短縮だと、「元金均等」はいつやっても金額が同じなら返済額の減少金額は当然同じ、「元利均等」は早くすればするほど返済額の減少金額は大きくなる。

[112: 97]

>>107
手数料5,250円引いた額が振り込まれていました（3,000円弱）。

保証会社によって手数料等違うかもです。
ウチは東京三菱の10年固定ローンでした。

[113: 匿名さん]

繰上返済をお考えの方におすすめです。
WEB上でシミュレーション（無料）ができます。

http://ai2you.com/iKakeibo/ai_frm_main.asp

[114: 105]

　繰上返済を実行しました。
利息削減を見ると、もっと、早くやればよかったというのが実感です。
　10年立つまで、あまり返済を意識していませんでした。

[115: 匿名さん]

返済期間を短くするのと、返済額を減らすのとどちらかに決めないといけないの？
両方してもいいの？

[116: 匿名さん]

繰上げ返済の手数料って結構まちまちなんですよね？やっぱり固定だと無料って訳にはいかないんですかね？※フラット以外　繰上げ手数料もふくめ、北海道労金の１０年固定２．２％かソニーの変動かまよってます。労金繰上げ返済の手数料一回２１０００円って結構高くないですか？

[117: 購入経験者さん]

年間繰上返済額ってどの程度やられています？

我が夫婦は、共働き子無しなので
ローン開始から年間頑張って300万位繰上返済やっています。
今年で4年目、繰上返済ペースを落とそうかと考えていますが
皆さんは、どの程度繰上返済されているのでしょうか？

[118: 入居済み住民さん]

返せるときに返せばいいんじゃないかな。他に買いたいものが出てくれば減らしていけばいいんだし。年３００万。うーんいいペースやね。

[119: 匿名さん]

>>117
結構キツイですが・・・
最初の2年間は300万ペースで
残りの5年位を200万ペースと考えていたんですが
キツイ慣れしたいるので、当分頑張ってみようかと・・・
欲しいものは色々ありますが、当分我慢かな〜

[120: 匿名さん]

無知なもので教えて下さい！

どの本を読んでも繰り上げ返済は元利均等のことばかり書いてあります。
我が家は元金均等で考えているのですが、その場合の繰上げ返済がいまいちわかりません。
月の支払いは毎月数百円少なくなっていきますが、繰上げをした場合は
短縮型・軽減型どちらを選んでも返済額が更に下がると思っていいんですよね？

元利なら早い時期に短縮型をやるのが利息軽減効果が一番高いのはわかるんですが、
元金の場合は仕組みを考えると短縮・軽減どちらも効果は同じなのでしょうか？

ご教授願います。

[121: 購入経験者さん]

120さん
繰り上げ返済の効果の考え方は元金均等でも元利均等でも同じです。
期間短縮した方が利息は軽減できます。
月の返済額を減らしたいのであれば軽減型です。
www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html
ここなんかでシミュレーションするとわかりやすいですよ。

[122: 匿名さん]

121さん

120です。ありがとうございます。
わかりやすいシュミレーションサイトですね！
こちらでいろいろやってみます。

[123: 匿名さん]

>返せるときに返せばいいんじゃないかな

確かにそうなんですけれど、やっぱ自分に甘いからな〜
ローン開始時は、頑張って繰上返済しています！
夫婦年収の５割は返済に回しています。
ローン開始３年で、借入残約３割返済
今年から少し繰上返済ペースを落とそうかと思うのですが
一回楽な状況になると、元に戻すのも大変だしと・・・

[124: 匿名さん]

ペースをわざと落とす必要はないんじゃないですか？
子供がいないのなら、よほどの浪費家でなければ年収の５割返済でも
そんなにきつくもないと思います。

[125: サラリーマンさん]

私も子供が居ない共働きなので
年収の６割は、ローン返済に回しています。
３割程残高が減ったので、気持ち的にも楽になりました。

[126: サラリーマンさん]

住宅ローンは、私名義のみなので
妻の収入分の殆どが繰上返済に回しています。

やっぱり同じ金額を繰上返済するなら
早い時期にやった方が効果は大きいですよね！

[127: 匿名さん]

126さんのそれって、贈与になるかならないか、
わかる方教えてください。

[128: ビギナーさん]

>127さん
年間110万円以下であれば、基本的に贈与税はかかりません。
うちは夫婦別ローン組んでいるんで、金利動向によりどちらを返済するか決定してます。

[129: yama]

皆様始めまして。

皆様の意見大変参考になります。

私は2400万円を今月35年で今月から10年固定でローンを組みます。
繰上げ返済を頑張ってくつもりですが、

当初5年の繰上げ返済については月3万円ずつ貯蓄して
年間36万円の貯蓄を考えています。

勝手に5年を区切りとしちゃってますが、実際5年間で180万纏めて返した
方がいいのか、一年おきに36万ずつ返していった方がどちらがお得なのでしょうか。

イマイチ計算の仕方が分からず、数値としてどれぐらいどっちが特になるのか
分からず悩んでします。

どうかお知恵をおかし下さい！

[130: 匿名さん]

>129さん

下記が分かればシミュレートできますが。

・繰り上げ返済手数料
・10年固定の金利
・期間短縮か返済額軽減のどちらで考えているか

[131: yama]

130さんご意見ありがとう御座います！

早速ですが、以下の通りです。

＞・繰り上げ返済手数料
　
　　無料です。

＞・10年固定の金利

　　2.05％です。

＞・期間短縮か返済額軽減のどちらで考えているか

　　期間短縮です。

ずうずうしくて大変申し訳ありません。
宜しくお願い致します。