教えてください。

[買いたいけど買えない人]

よろしくおねがいします。
職業：勤務医　年収：700万円程度
訳有って親が所有しているマンションを購入するため5000万円ほどの住宅ローンを検討していましたが、学生時代に組んだローンの返済が数回遅れた経歴があり、融資を断られてしまいました。

①親子間での売買
②過去の支払い不備で融資を蹴られてしまった
という問題がありますが、こういう状況でも融資してくれて、金利の低い住宅ローンを教えていただければ幸いです。

どうかよい情報を頂ければと思います。

[2: 住まいに詳しい人]

>>01
親子間売買だと、ローンの保証会社が承認しないのが普通ですので、まずローンは承認されません。
売買価格が適正であること、売主が他の用途に転用するための偽装売買でないこと、これらの条件が「客観的に」明確である必要があります。
これらの条件が具備していると、融資する側が認めた場合、例外的にローンが承認されることはあります。

あなたの過去の事故が、不承認の本当の理由かどうかは、わかりませんよ。

もし、これらの点を踏まえてローンの申込みをするならば、金融機関をきちんと説得出来なければいけませんね。

ということは、この掲示板でまずは予行演習をしてみたらいかがですか？

売買価格が適正だという根拠と理由、親が売買をして資金を取得する理由（偽装売買で無いという理由）、自分で説明してみてください。

親が住宅ローンで子供から得た資金を、親（または子供）の事業の運転資金に流用するような不正融資が、親子間売買ではよくあるため、なかなか承認されないのです。

[3: 匿名さん]

中身見なきゃ分かんないようなタイトルつけるな。

類似のスレ探したの？

こういう人が医者とは、日本の医療の未来は暗いですね。

[4: 銀行関係者さん]

KYな医者ってよくいるからな

[5: 買いたいけど買えない人]

＞匿名さん、銀行関係者さん
いやごもっともです。自分は住宅関係の知識は全くありませんし、薄識が故に自分がネット検索した範囲では同じ境遇のスレを探すこともできません。何を言われても致し方なしです。
この分野に知識がないゆえに「住まいに詳しい人」のようなご意見を求めているだけです。
仮にあなた方が病気をして病院にきて「あんたこんな病気の治療法も知らないのか？」と言われたら気分を害すると思います。住宅ローンに関する勉強はしていませんが、医療に関しては日々研鑽を積んでおりますので、今後の医療に不安を持たず安心してご来院下さい。

＞住まいに詳しい人さん
　急を要する事態で場を考えない題名・質問でしたが、丁寧な返信ありがとうございます。
　正直、親の会社が傾いている現状で父が家を手放したいと言い出したため、家だけは自分が確保しておきたいと考えたのが本音です。売買価格は購入時で4800万ほどでしたが、現在も相場はほとんど変わっていません。購入に当たっては上でも下でもなく、同等の価格を考えておりますし、不動産屋を通した上での名義変更、銀行の住宅ローン融資を受けたいと考えております。
　親子間売買でも不動産屋を通し正当に手続きをすれば融資は可能ですと申し出てくれた銀行にぎりぎりで拒否されてしまいました。今後来るであろう開業の話もふまえ融資を検討してくれるという話でしたが、親子間の問題でなく本人の問題という理由で融資を断られてしまいました。
その後情報開示をしたところ、数年前の支払不備があることが判明しましたため、これが理由なのかなと思ったのです。
　友達から、銀行ごとのポリシーがあるためとにかく多くの銀行に融資の依頼を出してみる、医師信用組合、住宅金融支援機構、医師などの資格で金利優位となるGEマネーの住宅ローンなど友達からこういうものがあるよという案をいくつか頂きましたが、これが良いものなのかもわかりません。知識のある方のアドバイスお待ちしてます。本当に申し訳ないですが、、、。

[6: 入居済み住民さん]

医者やってるなら知り合いの不動産屋ぐらい居るでしょ。
手間賃払って間に入ってもらいなよ。
これで万事解決。

でもって、No.3、4の人が批判されているのは住宅ローンの知識ではなくネチケットの話ですよ。
あなたは気分を害されたようですが、内容の分からないスレッドタイトルは、標榜科のない病院の看板のようなものです。
勘違いされないようにね。

[7: 申込予定さん]

＞入居済み住民さん
　失礼しました。確かにこういう掲示板のルールを理解せず書き込みしてしまった自分に非がありますね。標榜科のない病院、、、的確な表現です。わざわざアドバイスありがとうございます。
　本題ですが不動産屋の知り合いなどおらず、途方に暮れている次第です。勤務医ゆえ給料は非常に少なく、土日をつぶしての他病院勤務などで収入を得ている程度ですので手間賃などとてもではないですが払えそうにありません。収入の一部は父の会社に使っていますし、、、。込み入った話で申し訳ないです。

[8: ０２]

>>05
＜売買するのは何ですか？＞
土地・建物の価格ですけど、両者を一体で売買するのか、建物だけを売買するのか、イマイチわかりません。
おそらく、土地・建物は一体で売買するということでいいのでしょうか？

＜売買価格についての考慮事項＞
建物は減価償却しますので、購入時と同等価格というと、購入時期からは多分かなり経っているようなので、かなり価格は下がってしまっているはずです。
（耐用年数は、居住用だと法定耐用年数の１．５倍で計算します。）
この辺は考慮されているでしょうか？
売買価格は高過ぎませんか？

＜金融機関が接近した理由と断った理由＞
投稿内容を読むと、金融機関は最初からあなたかあなたの親への事業資金融資が目的で接近したんだと思いますよ。そして、偽装売買だと最初から見抜かれています。
「不動産屋を通したら」は決まり文句で、どうせまともには報酬（手数料）を払わない契約をするんですよね。（売買価格が仮に４８００万円だと報酬の上限金額は３１５万円です。）
担保価値がローン金額に比べて低いことと、それに見合うだけのローン金額と収入の対比の両者が断られた理由だと思います。
本人理由と言っても、あなたの事故が原因かどうかは言わなかったわけですね。

＜今後の対処＞
そのようなシチュエーションだと、私は土地・建物を一体で第三者に売却するのが妥当だと思います。

[9: ご近所さん]

スレ主さんは　勤務医ですよね
私は　病院で財務を担当していますが　この時期　銀行からは職員住宅ローンの
借り換えキャンペーンへの協力を数行から頼まれています
　実際　かなりゆるい審査で実行された例もあります
スレ主さん　一度病院の経理などで　銀行を紹介してもらったらいかがですか

[10: ０２]

>>07
＞本題ですが不動産屋の知り合いなどおらず、途方に暮れている次第です。
売買を偽装する理由にはなりませんね。

＞勤務医ゆえ給料は非常に少なく、
＞土日をつぶしての他病院勤務などで収入を得ている程度ですので
＞手間賃などとてもではないですが払えそうにありません。
３００万円くらい払えないなら、ローンが通らないのも理解できます。

＞収入の一部は父の会社に使っていますし、、、。
＞込み入った話で申し訳ないです。
要するに、偽装売買して住宅ローンを資金繰りに利用しようとしていることを自ら告白しているのと同じです。

[11: ０２]

>>09
ベクトルが違いますよ。
通常の住宅ローンじゃないし、この手の資金手当を住宅ローンでするような申請をすると、却って職場にいられなくなってしまいます。
勿論、いくら審査が甘いといっても、第三者からの購入ではありませんので、本人の支払い能力が無いに等しいような住宅ローンは組むことが非常に困難なのです。

[12: 買いたいけど買えない人]

いろいろな意見ありがとうございます。
＞02さん
〈売買するもの〉購入したいのはマンションです。土地・建物ではありません。
〈価格に関して〉場所がいいせいでしょうか、マンションの販売価格がほとんど落ちていません。それゆえに手放しなくないのです。。。
〈今後の対処〉今日いろいろ調べたのですが、第三者に売却し、その後買い取るという形なら可能だと言われました。ただ、手数料が余分にかかり、謝礼も出さなければというお話ですので考え中です。
〈売買を偽装、、、〉今後親の会社が伸びるとも思えませんし、偽装しようと考えてはいません。家を自分の名義にするための時間稼ぎで現在会社に協力してはいますが、もし家を自分の名義にできれば会社には早くつぶれて欲しいくらいです。
〈貯金・収入の件〉突然の話だったので、貯蓄もしていませんでした。せいぜい100万くらいです。
収入に関しては勤務先を変えれば年収2000万くらいにはなるという話を聞きました。ただ、美容業界になってしまうので、、、現在先進的な医療を学べる場で働いていますので、この職場は捨てたくないのが本音です。

＞ご近所さん
当院では特にここの銀行をひいきにしているというところはないそうです。アドバイスありがとうございます。

第三者に一度売り渡す方法以外に、ノンバンクローンでの融資はどうかと言われましたが、いかがなものなのでしょうか？誰かご存知の方いましたら教えてください。

[13: ０２]

>>12
＞購入したいのはマンションです。土地・建物ではありません。
常識で考えて、少しずれていませんか？
マンションであろうと、戸建であろうと、土地・建物を一体で売買するということですよね。
「建物」と書かれていたので、質問した次第です。
マンションの売却は、建物と土地を通常は一体で売買することになりますね。

どちらにしても、建物部分は減価償却しています。
売却価格が購入価格よりも同じか低くても、譲渡所得税が発生する可能性があります。
この点はいかがですか？

＞第三者に売却し、その後買い取るという形なら可能だと言われました。
＞ただ、手数料が余分にかかり、謝礼も出さなければというお話ですので考え中です。
４８００万円の物件を、買戻しも含めると報酬の上限額は６３０万円となります。

「偽装では無い」と言い張っても、あなたの投稿内容は「偽装売買をするので資金を住宅ローンで融資してください」と言っているのと同じですよ。

返すあてがないのでしょう。
どうするんですか？

[14: 匿名さん]

お父さんは、家を手放したいのではなく
手放さざるを得ないのでは。

抵当が一杯付いていませんか？

[15: 匿名さん]

①業績不振でこれ以上銀行借入が不可能な父親は、自宅を売却して運転資金に充てようと考えた。
②自宅が売却されるのを避けたい息子は、低利のローンを組んで父親から自宅を買い取った。
③運転資金を手に入れた父親は、会社倒産の危機を免れた。

これって偽装売買以外の何物でもない・・・

[16: ０２]

>>15
まあ、１２投稿で全てを白状しているようなものです。

＞もし家を自分の名義にできれば会社には早くつぶれて欲しいくらいです。
詐害行為そのものです。
仮に名義を息子名義に変えても、訴追は逃れないし、そういう行為をすること自体が犯罪行為であるという認識も無いようです。
詐害行為取消請求されれば、まずは認められるでしょう。

[17: 匿名さん]

まあ、父親の事業のおかげで医大に通えたんだから
何とか助けてあげたいという気持ちは分りますが、
それにしても医者ってのは世間知らずと言うか、
自分中心に世界が回っているとしか考えられないんですね。
純粋培養された結果がこれですか・・・

[18: 匿名さん]

①業績不振でこれ以上銀行借入が不可能な父親は、経営を断念し、自宅を売却して少しでも借金を返済しようと考えた。
②自宅が売却されるのを避けたい息子は、低利の住宅ローンを組んで父親から自宅を買い取った。
③現金を手に入れた父親は、借金の一部を返済した後、会社を倒産させた。

これって詐害行為ですかね？

[19: ０２]

>>18
支払い能力が無いのに、住宅ローンを組もうとしていますね。
まず、こちらでＮＧくらっています。
金融機関は正しい判断をしていると思います。

仮にこの住宅ローンが通ったとしても、本来の目的は運転資金の確保ですね。
住宅ローンの契約行為自体に問題ありです。

あなたが書かれた①ですけど、
＞自宅を売却して少しでも借金を返済しようと考えた。
息子に偽装売買しても、真の売却にはなっていませんね。
いずれ、息子もローン破綻します。
おめでたい金融機関がいるとは思えませんけど。
①が成立していなければ、②や③は意味ありませんね。

形式だけ考えるのではなくて、実質で物事は判断するのですよ。

[20: 買いたいけど買えない人]

スレ主です。忙しかったため掲示板の確認ができず申し訳ないです。

＞No2さん
マンションと土地・建物が同じくくりであることは知りませんでした。素人なので浅識で申し訳ないです。
返すあては自分がアルバイトなどを頑張れば現在の給料に月あたりプラス50万くらいは可能です。とにかく融資をしてくれるところがあればその後の返済はなんとかできると思います。現在の職場が忙しいため、それ以外の労働をプラスするとなると現実的には過労死しないかどうかの方が不安ですが。

＞No14さん
抵当は現在父がローンを支払っている銀行のみだそうです。

＞No15さん
現在の父の会社の状況では、自分が家のローンを組んだくらいの金額では倒産は免れません。
単に家を自分名義にしたいだけなのですが、それが偽装売買にあたるとされるなら何にも言えません。

＞No16さん
名義を変えても訴追されるのでしょうか？その辺の住宅関係の常識を知らないので申し訳ないですが、もし名義を変えても意味がないなら自分が今どれだけ頑張っても無意味ってことですよね。

＞No17さん
自分は親が事業を起こす前に入学したので親の世話にはなってません。国立大学であれば学費は年間50万円以内ですし、奨学金を利用したのでほとんど親に迷惑はかけてないつもりです。一度他大学に入学し、医学部へは再受験で入りました。そういう人は自分の周りにもたくさんいます。様々な経験しているつもりですし、純粋培養どころか雑草精神です。世間知らずとも思いませんし、ましてや医者が偉いとか、自分中心に回ってるなど考えたこともありません。ただ家など買ったこともないですから住宅関係には全くの無知です。「住宅に関して知識がある＝世間を知っている」なのでしょうか？

＞No18さん
間違いなく親の事業は倒産します。父に先見の明がないのは明らかですので。でもNo18さんの言うように単純に自宅がなくなるのが嫌なんです。

＞No19さん（02さん）
住宅業界にも医療界にも業界それぞれの常識があり、自分の考えが住宅ローン業界の常識から逸脱しているとするならばもうしょうがないです。02さんは住宅に詳しいようですし、自分もいろいろな銀行で話を聞いた手前、かなり難しいことがわかりました。
ただNo18さんが言った内容が自分の中の常識ですから、詐害行為とは考えてなかったです。多分に今まで家族間の売買で問題になってきたせいで住宅業界にこのような風習ができあがったのでしょうし、それを否定しようとも思いません。過去の失敗に習い、改善させるのは必要ですから。ただそういう悪意がなく家族間でのやりとりを行おうとしている人も少なくないのでは？と思ってしまいます。

[21: 匿名さん]

初めまして。

　詐害行為であるかないか、親族間の財産の保全は悪意が無いものとして許容されるのか・・・

　まぁここら辺は住宅業界と言うより、民法・刑法の知識です。

　簡単に解説しますと、倒産というのは債権者に債務を弁済しないで済ますことです。言葉を変えれば、スレ主さんのお父様の会社にお金を貸していた抵当権順位が２番以下の金融機関や債権を持っていた取引先は泣き寝入りを強いられているのです。個人経営であれば、恐らく会社の倒産だけではなくお父様自身も破産を免れないかもしれません。その場合はさらに多くの不遇の債権者が出てきます。
　会社の財産は差し押さえられ、債権者の持つ債権の性質や金額に応じて債権者に分配されます。会社の財産は無くなりますが、それ以上に債権者は回収できない債権を諦めなければならなくなります。

　そんなときに「自宅をなくしたくない」なんて理屈が通るでしょうか？

　親族間の犯罪行為が許容されるのは刑法の盗みと犯人隠匿ぐらいのものです。他者に迷惑を掛ける行為が許容される事はありません。

　詐害行為取り消し請求権と言う権利が債権者に認められているのは、倒産するとわかって安易な経営をした経営者が借金を踏み倒してどうにか自分の財産を隠そうとする事例が昔から後を立たないからです。受託業界と言うより商法かなぁ。