おりこうな繰り上げ返済とは？

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何かあった場合に備え、夫婦共働きで出来る繰り上げ返済分の貯金が
１年で約１００万円ぐらいになります。
手数料等も考慮した上で東京三菱とフラット３５のどちらかに
あてたいのですが１００万ずつがいいか、もう少しためてからがいいか
悩んでいます。同じような状況の方、良い知恵をお願いします

[42: ４０]

ありがとうございます。
参考にします。

[43: 匿名さん]

繰上げ返済の手数料ってこの先ずーっと変わらないのでしょうか？
ウチも５万円とけっこう高いです。

[44: 匿名さん]

>>41
おまいは計算機の使い方を間違ってるゾ。

[45: 匿名さん]

ん、なかなか面白い話だね。
たとえば3000万をフラットで借りてるとして
毎年一月に100万ずつ繰り上げていけるとしたら
期間短縮も返済軽減もそんなに変わらないというわけか。
ではどちらがリスクの低い方法なんだろう。
たとえば、最初意気揚々と毎年繰り上げてたけど、子供関連出費などで5年目くらいから
繰上げ頻度がぐっとさがってしまった場合は、
返済軽減が裏目にでない？！
07番さんの説もっと詳しく聞きたいな。

[46: ０８]

>>45
＞ではどちらがリスクの低い方法なんだろう。
あなた、少しおかしくない？

返済軽減だから、繰上げをしなくとも最初より返済額が少なくなっている。
期間短縮だと、最初と同じ金額を返し続けているんだから、生活が苦しくなっちゃうんじゃないの。
常識的に考えると、期間短縮が裏目にでてしまうと思うんだけどな。

[47: 匿名さん]

０８さんの話はわかるよ、返済軽減していった場合、手許に資金が残っていくから
相対としてリスクは減るし、その手許に残る資金を住宅金利以上で運用できれば
期間軽減より逆に得にさえなる、ということだろ。
０８さんはどんな場合でも返済軽減の方が期間短縮より有利と考えてんの？！

[48: 45]

リスクということばの使い方がまずかったね。
おれがいいたかったのは
最初返済軽減していって、あとで繰り上げ返済はできなくなったけど、まあ破綻も全くしない、
程度の普通の家計の場合、最終的に35年たったら、やっぱ期間短縮しとけばよかった、となる、ということ。

[49: 匿名さん]

>>48
あのねー。
なんどもいうけど、期間短縮型と返済軽減型、どちらで返済していっても、完済する時期はほぼ同じなの。
月々の返済額が異なるから、期間短縮では繰上げできなくなっても、返済軽減だと繰上げできるの。

なんでわからないのかなぁ・・。

[50: ０８]

>>47
４５投稿は「生活が苦しくなって、その後の繰上げ返済が出来ないけど手元資金もあまりは残らない。」という前提ですよね。
当面は破綻しないで済むわけだから、何も余った資金で運用を考えるというレベルのことではない。
余るなら返済すればいいこと。

>>48
期間短縮していたら途中で資金手当が出来なくて破綻した。
でも返済期間を変えないで返済軽減したので破綻しなかった。
長生きして老後まで僅かな借金が残った。いいことじゃない？

[51: ４５]

なるほどね、０８さんのいうことはわかったよ。
たしかに納得できるな。
常識は疑ってかかるべきだ、ということだね。
とすると、
長期固定で定期的に繰り上げできる人には
「返済軽減型」を薦める、ということでいいのかな？！
それともどんな条件であっても「期間短縮」より「返済軽減型」を選ぶべし、
との主張なの？

[52: 匿名さん]

コテハンじゃないから誰が誰かわからんくなってるけど、>>49さんの考え方に１票。
ただし、返済額軽減型を借入期間ずっと続けても意味ないよ。
あるところで頭打ちするから。
俺は、そのあるところまで住信の自動返済にして、頭打ちした段階で余剰金を期間短縮で返済する。
ただしそれもある程度期間を残して繰上げ返済はせんやろうなぁ。するなら本当に資金が余って
どうしようも無くなった時に全額返済かな。
まぁ机上の空論はいくらでも出来るからそんな人たち相手しててもしゃあないよ。

[53: ０８]

>>51
資金的に余裕があるかどうかと金利動向で考え方は変わってきます。
うんと余裕があれば、税制面で有利な方法を選択します。
所得が３０００万円以下でローン減税が枠内であれば、最初の１０年間は全く返済しないで税額控除の恩典を享受します。
また市中金利が上がって、ローン金利よりも高くなれば、やはり繰上げ返済はしません。
金融市場や株式市場で運用した方が有利と考えれば、また同じ。
余裕があって市場が低迷して税額控除の制約もなければ、纏めて期間短縮での繰上げ返済をします。ある程度一気に。

少ししか余裕が無ければ、細々とした繰上げ返済を考え、その場合はリスク管理が重要だと考えて返済軽減です。

[54: 匿名さん]

繰上返済を繰り返すなら、期間短縮型でも返済軽減型でも返済期間は同じ。
返済期間がほぼ同じなので、支払う利息もほぼ同じ。

唯一の違いは、万一の時に、返済軽減型だと、最長期間借りていられるということ。

[55: 匿名さん]

繰上返済が効くのは総返済期間の頭１／３〜１／２ぐらい？
それ以降は利息のウェイト自体が減るのでどっちでも総支払額は確かにそんなに変らない。
早期に繰上すると得だが、それならそもそも頭金増やして期間詰めろと言う話。
３千万３５年の場合、１００万返済軽減してもざくっと３千／月ぐらいか？
それが苦しいとか楽とか言うのはそもそも計画自体間違ってる。
俺は旅行もしたいので繰上なんてする気無し。それより保険に回すね。
目標は子供の自立、定年時に貯金２０００万ぐらいか？そう考えるときつい。。。

[56: ４５]

なるほど、繰り上げるなら「返済軽減型」、
新常識として認定しよう。
シミュレーションを楽しみつつ来年一月までに決めるよ。
「期間短縮」派の反論はもうないですかな？

[57: 匿名さん]

44歳です借入れ残2千万弱で預貯金が1千8百万あります
あと16年の返済で月々10万支払い、うち2万が利子と言う状況ですが
一気に返済してしまうのと、このままだらだら払うのとどちらがいいのでしょう？

[58: 匿名さん]

だらだら払うに一票。そしてその1800万を資産運用に回す。

[59: 匿名さん]

繰り上げるなら「返済軽減型」
その場合、保証料0.2%上乗せと一括支払いはどっちがお得ですか？

[60: 匿名さん]

住信をベースに考えていますか？
ならば上乗せで自由返済の方がいいと思います。
他銀なら手数料がかかるので、返済計画によりますので一概にどちらとは言えません。

[61: 匿名さん]

住信と三菱を天秤中です。
三菱だと繰り上げ手数料２０００円です。
住信は期間限定の手数料無料

[62: 匿名さん]

上乗せは両行とも0.2％

[63: 匿名さん]

エクセルとかでシミュレーションソフト作ったらどうですか？
webで出てるのは一般的なものなので、各家庭の諸事情は考慮されませんから正確なシミュレーションは出来ませんよ。

こう言ったサイトに計算方法明記されてますからエクセルに当てはめてみれば事情も考慮したソフトが作成できますよ＾＾
http://www.akamoz.jp/you/house/loan.htm

表として算出させてグラフ化すればある時期に曲線上で繰上げ効果の頭打ちが出てきます。

[64: 不動産所得の費用把握で使用]

>>63
金利が変わらない場合、元利均等払いの金額はそのリンクの難しい計算式で求めなくとも、ＰＭＴ関数で一発で算出出来ます。
またリンクでは端数処理の考え方に曖昧さがあります。
毎月支払う際に利息は円未満は切り捨てします。団体信用生命保険の上乗せ金利は、大抵の場合四捨五入です。
初回払いから支払い毎に行を作って上の行の結果を次の行の計算元にするように最終回までの式を複写して作っていけば、良く理解できます。
昔はワープロのカルク機能で３０年分３６０回分の計算をさせていたことがありますが、応答に１０秒くらいかかりました。
６ヵ月毎に金利が変わり、５年毎に返済額が変わる変動金利の予定・実際管理によく使いました。

当時はＰＭＴ関数も組み込まれておらず、試行錯誤をして返済額を求めました。
端数処理は利息の円未満切捨てですから、リンクの計算式を初期値にして最後が支払う側に有利になるよう１円単位で調整していたのです。

今はＥＸＣＥＬで月毎の計算式を作り、管理しています。
年間利息の総額と団体信用生命保険の支払い総額を求めておき、これが費用の金額に、期首と期末の債務残高は土地と建物の利息按分の計算用と貸借対照表用、事業での経費把握と税金申告の基礎データで活用しています。
コピーの仕方と相対参照・絶対参照の式設定に注意が必要です。

[65: 匿名さん]

>繰上返済を繰り返すなら、期間短縮型でも返済軽減型でも返済期間は同じ。
馬鹿ですいません、これの意味がわからない。。。
期間短縮すれば返済期間は短くなりますが、返済軽減方では期間自体は変わらないですよね。

[66: 65]

あ、それと、軽減型で〜というのは、「軽減したことで浮いたお金で資産運用する」のが
前提なんですよね？　浮いた分のお金だけ貯めたんでは、まったく大した額にはなりませんもんね。
繰り上げ返済が最も効果的なのは、当初５年というのが定説ですし。

[67: 匿名さん]

私も、おりこうさんじゃないので、
読めば読むほど判らなくなってきています。
だれか判りやすく説明してください

[68: 匿名さん]

三井住友、
インターネットだと4月から繰り上げ手数料無料だって！

[69: 匿名さん]

>>65
ローンを払い終える期間が同じということ

[70: 65]

>69
最後に一括返済で終わらせる（当初の予定より短くなる）って意味でしょうか？

[71: 匿名さん]

>>65
最初にあやまってはいるものの、ホントーに馬鹿だな。

>>70ではそういうことを言ってると思いたいが、完済で終わってしまうということ。
>>66は、資産運用なんか微塵も考えとらん。

ちなみに始まりは>>7の「積極的に繰上げるなら１月に返済額軽減型で」というところからだからな。

[72: 65]

>71
なるほど。
わかりましたが、でも、自分でいくらシュミレーションしてみても、
そんなに短くならないんですけど。。。＜軽減型で完済

2000万30年の全期間固定で、毎年100万円を仮に10年間、必ず繰り上げ（軽減で）していても、
10年経ってもやっぱり期間は変わらないです。
20年間までのばしてみてやっと、16年一ヶ月になりましたが、10年間100万円を期間短縮で
繰上げしてた場合より長いです（期間短縮10年100万円＝14年くらい）

しかもそもそも、毎年100万円ってのがあまりリアルな数字とは思えないので、
自分的にはなんか机上の空論って気がして仕方ないのですが。。。
まあ、ひとそれぞれローンも収入も違いますしね。単に自分はそう思うってだけです。失礼しました。
ちなみに↓で計算。
http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan.html

[73: 匿名さん]

住宅費に年間200万円を使える、Ａさん（年収600万）が、35年ローンで1000万円を借入しました。

繰上げを期間短縮でしようが、返済軽減でしようが、200万ｘ5年で完済でしょ。

[74: 匿名さん]

>>72
それって、毎月の返済差額が行方不明になってないか？。
毎年いくら繰上げる、ではなくて毎年いくらローンを払う、としないと計算間違うぞ。

[75: 匿名さん]

>>72
○○だけど、細かい作業は苦にならないと見込んでの依頼。
お願いだから、返済額軽減で減った支払い分を繰り上げ返済の100万に上乗せして。
基準は初年度の支払額。

[76: 匿名さん]

72>
あまり真剣にならない方がいいと思うよ。
短縮型推奨派が自分の理屈を人に説明できないだけだから。
多分、軽減で浮いたお金を更に繰上げ返済金に充てれば
期間的に一緒になるといった空論を説いているだけ。
同一額で同一期間、短縮型と軽減型で返済を繰り返した場合、
ローンを払い終える期間が同じになる訳がない。
その間にかかる利息の計算、まったく入っていない。

[77: 76]

失礼
"短縮型推奨派が"でなく、"軽減型推奨派が"でした。

[78: 匿名さん]

>>76
そんな利息額はしれてるね。
単に繰上げ頻度が高いか低いかで異なるだけ。それは人それぞれ。
住信の自動繰上げならば、利息は全くの同額だしね。

それよりも、期限の利益を失う方が、期間短縮型の致命的な欠点だね。

[79: 匿名さん]

>>66にあるが、
>浮いた分のお金だけ貯めたんでは、まったく大した額にはなりませんもんね。
これに利息を掛けたもの（0.01〜0.03くらいか）が短縮型と軽減型の利息の差。
そしてこれも繰上げるごとに調整される。
ま、結局は繰上げ頻度によるけどね。

[80: 匿名さん]

どうせ考えても無駄なんやからおとなしく自動返済にしときなって。
35年も繰上げばっかり考えててもしゃあないっしょ。
毎月、賃貸払ってると思って長期固定で支払い確定して、
3x年後にローン完済したら好きなことしたらええねん。
期間短縮毎年なんて10年も持たんから。精神的にも肉体的にも。
利息へらしてストレス溜めてたら元も子もないがな。

[81: 匿名さん]

>>73
毎年２００万貯めたら５年で１０００万だが、
１０００万を３５年３％でローンを組むと１６００万払わないといけない。
お願いだからこの違いを理解してから発言してね。

３０００万を３５年３％でローンを組むと約４８００万。
この１８００万が短縮と軽減ではやり方しだいでイロイロ減り方変るわけ。

[82: 匿名さん]

３０００万を３５年３％でローンを組むと月々は約１２万
１回目の内訳は元本３万、利息９万
３５年目は、元本１１．５万、利息０．５万
早期の期間短縮がどれだけ効くか。
後期は生活の潤い、資産形成にどっちを選ぶか。
これがこの板のテーマ。

[83: 匿名さん]

俺の計算では、
■元本充当分\40,455
■利率充当分\75,000
俺が間違ってるか？？

[84: 82]

揚げ足ありがとう。多分あなたがあっている。
７３にイメージをつかんでもらおうと書きました。
ちょっと計算適当でしたねごめんなさい。
正確なところは皆さん御自身で確認してね（^^;
＃理解してくれると良いのですが。

[85: 考え方それぞれでは]

期間短縮と返済額軽減、支払利息は必ず「期間短縮」≦「返済額軽減」になります（＝になるのは一括返済時）
にもかかわらず返済額軽減を推奨する方の理由は
・返済額軽減分が浮く⇒繰上返済にまわせる
・資産運用
・リスク回避
上記３点が主な理由でしょう
しかし、ここに書いている方全員が運用をしているわけではありません
確かに最近は株も流行ですが、まだまだごく一部です
（2.5％程度の元本保証は今のところ無いでしょう）
また、返済額軽減で浮いた金額（年100万円で月3000円程度）などは普通に生活費に消えます
返済額軽減で浮いた金額*12か月分を上乗せして翌年の繰上返済なんてありえません
（２年目は6000*12、３年目は9000*12・・・など机上の空論です：出来る方も居るでしょうけど）

ちなみに試算として以下の場合
借入：３０００万円　３０年返済　年３％
返済額（２回目の）は月１１万５０００円程度ですが
毎年２００万円を繰上返済した場合

期間短縮型の場合
繰上返済回数：１０回
支払い利息　：約５２０万円
返済期間　　：１１年１ヶ月

返済額軽減型の場合
繰上返済回数：１２回＋１３回目で一括返済になる
支払い利息　：約６００万円
返済期間　　：１３年１ヶ月

つまり、期間は２年も長く、そして８０万もの利息が多くなります
ここだけを見ると期間短縮がもっとも良い繰上返済の方法と言えます
ただ、始めに挙げた３つの理由を理解できる方（実行できる方）はこの差も縮まります
単純に余剰貯金をタンス預金にしかしない方は断然期間短縮型
資金運用をされる方は若干のリスク回避と運用でのリスクを伴い返済額軽減方を
選ぶことになると思います
ですが、日本人は現状のところ前者の方が多いのではないでしょうか？

[86: 考え方それぞれでは]

試算の30年は35年の間違いでした

[87: 匿名さん]

大事なところは返済軽減型では
破産リスクがどんどん下がっていくということだろうね。
それは何が起こるかわからないこの世の中ではでかいよ。
期間短縮型では資金ショートリスクは変わらないし、繰り上げに使うごとにリスクがアップする。
そして最終的に一括繰上げするなら、同じくらいの総額になる、
としたら返済軽減型の勝ちか。

[88: 匿名さん]

中をとって最初の3年くらい期間短縮にして、その後は返済軽減でいく、というのはどう？！

[89: 匿名さん]

>>85
２点ほど指摘を。
まず初めに返済額軽減型で推奨派ですハイ。
>返済額軽減で浮いた金額（年100万円で月3000円程度）
年で見たら36000円ですが、30年で考えると108万になります。
>支払い利息
返済額軽減は月々の返済額が減っているので、その分繰上げにも貯蓄にも月々の娯楽にも使えます。
２つを比較する場合、月々の返済分の差を出さないとつじつま合わないですよ。

[90: 89]

>>88
逆の方がいいと思うよ。

[91: 考え方それぞれでは]

>89
１つ目の指摘、逆に30年では3.6万*30ではありません
試算例で云うと（3000万円　35年　3％　200万円の繰上）
確かに１年後〜２年後の１年間は月約８０００円　年間９.６万になります
そして２年後〜３年後の１年間は月約１６０００円　年間１９．２万になります
（いづれも初年度比）
もちろん５年後などは月４万円程度、年間で５０万もの余剰金が生まれます
しかし、生活というのはそう簡単に計算できるものではなく、余剰金が出来ると旅行に行くなど
期間短縮では出来ない事を行うと考えるのが一般ではないでしょうか？
私ならおそらく５年目などの場合、家族で海外旅行に行くでしょう（準備・土産など込みで総額20万程度の）
もちろんそれであまる30万程度は繰上の上乗せをすると思いますが
５０万全てが残る（繰上の上乗せ）家庭はかなりの計画的な倹約家でしょう（これも人それぞれですが）

２点目の指摘について
上記で書いた通り、余裕が出来き娯楽・旅行も出来ることは当然です
その分、約２年長く利息が80万円多くなります（余剰金を繰上にしないことを条件として）
ただラスト２年の返済額は２万円以下程度の額になっているので
初年度に比べれば返済しているという負担度は無いでしょう

どちらが良いのかは各々の家庭の事情（特に年齢・仕事・子供）により変わってくるでしょう
それらは各々が自己責任で判断すべきことで、どちらが正しいなどは言えない筈です
月々の返済額が苦しい人は返済額軽減を選ぶでしょうし
初年度から返済に余裕のある方（年収の15％以下？）などで資産運用に興味のない方は
返済額が減らなくても、毎年海外旅行に行く（行ける）、外食も週１回は行く（行ける）家庭は
期間短縮を選ぶでしょう

期間短縮がバ●だのア●だの鉄則だのと云うことは出来ない筈です