パークホームズ津田沼奏の杜

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1003/

＜全体概要＞
所在地：千葉県習志野市谷津1-907-5（従前地）
交通：総武線津田沼駅徒歩8分、京成本線谷津駅徒歩14分
総戸数：48戸
間取り：2LDK～4LDK、55.2～84.45m2
入居：2013年7/20予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[1: 匿名さん]

７月入居で６月販売ですかー。
モデルルームも建物内という事で
実際の住戸を見て買うようなスタイルですね。

[2: 匿名さん]

やっと来ましたね。
まだ情報少ないですが。

[3: 検討中]

やっとでましたね。棟内モデルルームなので、現物見て購入を考えられるのはいいですね。
奏の杜テラスと販売時期がずれている、購入にとってはそれがいいのか悪いのか？・・う～ん。。
何はともあれ情報を待ちたいと思います。

[4: 購入経験者さん]

全く別エリアでしたが、図面だけで購入して失敗したことがあります。
最初から実際の部屋を内見できるのは良心的ですね。
デベはモデルハウスを建設したくないだけかな。

[5: 購入検討中さん]

間取りが変わってますね。

[6: 匿名さん]

立地は三菱のほうが良いけど、それが価格に反映されるかな？

[7: 購入検討中さん]

５０戸を目安にして、５０戸以下だと棟内モデルルームが多いそうです。

[8: 匿名さん]

やっぱりですね。スレ立てはデベの常套手段。
ここも、賑わうと良いですね。

[9: 匿名さん]

地所の陰でどうなのかな？

[10: 匿名さん]

ここも機械式駐車場か。

[11: 周辺住民さん]

やっと情報出てきたか。三菱第二弾のマンションと競合になるかな。価格情報待ってます。

[12: 匿名さん]

大規模がいいなら次の街区待つんだろうけど。
テラスとここも注目はされそう。

[13: 匿名さん]

やっぱり機械式駐車場てすよね…。規模も小さいから仕方ないのかな。

[14: 匿名さん]

間取り図を見たけど洗面所の扉は全部片開き扉。
なぜ引き戸にしないんだろう。

[15: 匿名さん]

奏の杜エリアで、これくらいのマンションって
これからもたくさん出るんですか？

[16: 匿名さん]

>15
どうでしょうか。
奏の杜1丁目の中高層エリアは区画整理中ですが、1区画あたりの面積が狭く大規模は無理みたい。
ここくらいの小規模か、へたすると賃貸村パート２になりそう。

[17: 匿名さん]

低層階は、畑から農薬や土埃が飛散したりしませんか？

[18: 匿名さん]

三菱のパークハウステラスとここ販売時期がかぶらないようになってますね。

[19: 匿名さん]

なんたって、次の大規模物件では同じ販売Ｇの仲間ですからね。建物の完成時期など考慮せずに
相談しながら順番に販売していくんですよ。ですからここの価格が安くなる訳がないんです。

[20: 匿名さん]

ここの公式ＨＰに商業施設「forte」の
完成予想図でてますが、思ったよりインパクトのある外観ですな。

[21: 周辺住民さん]

fortfeは、海外デザイナーが外観をデザインしたとか…
出来上がりが楽しみです。

[22: ご近所さん]

フォルテ×モリシアは南口の強力な活性剤になりそう。
今まで北口の方が賑わってましたからね。
私も楽しみにしています。

[23: 匿名さん]

南側に畑があるから農薬よりも肥料を散布した時の方が臭うと思う。

[24: 匿名さん]

>14

開き戸はコストダウン。洗面台が入り口に近いと、誰かが顔を洗ってるときにあけるとごっつんこになっちゃう。間取り図がでているタイプは配慮してあるけど、そうでないケースが結構あるから要注意。

あと、ここは居室やウォークイン、ウォークスルークロゼットの扉が外開きになってるケースがあるからちゃんと図面を確認しないと。三井って一頃は、居室のドアも引き戸にしてスペースを有効活用なんてうたい文句で販売してたんだけど。

それから、バルコニー側と共用廊下側の壁がALCってのもコストダウン。３・１１で壊れたりしてるのに。

[25: 匿名さん]

4>

戸数が少ないと別にモデルルーム建てるとコスト的にペイしないから完成売りってのはよくあるパターン。

ちなみに青田売りするのは、建物が完成する前に販売して、建物の竣工と同時に引き渡して代金決済しようってのが狙い。デベって、資金を銀行からの融資で調達するから、竣工から引渡まで時間がかかるほど金利負担が大きくなる。大規模物件だと、別にモデルルームを建設しても、そのコストを住戸数で割ればペイするようになる。


ちなみに完成物件でも、見る目を養っておかないと実物を見れるとはいえ図面とモデルルームだけで判断するのと同様失敗する可能性はあるよ。自由に見れるのは棟内モデルルームで、実際に購入する部屋を確認できるのは契約直前に一度だけだったりする。不特定の人に見せると、手垢や傷をつけられたりするからね。あと、完成物件だと現状有姿での引渡だったりするし。

[26: 匿名さん]

あと、小規模だと住戸あたりの浄化槽の維持コストがペイしないからディスポーザー無しってのが多いけど、ディスポーザー無しなのに２４時間ゴミ出し可なんて配慮の無いケースが結構あったりする。夏場はゴミ置き場の臭いが発生するリスクがある。

逆にこの規模でディズポーザーがあったら、管理費を要確認。大規模物件と比較して高い設定をしていなかったら、管理組合の収支が破綻するリスクがある。

[27: 匿名さん]

管理費は、当初は安くしておいて5年後位に大幅アップなんてのもあるよね。
それにしても、マイナス面の多い東側は、安くしないと売れないな。

[28: 匿名さん]

立地から見て、少なくとも、テラスよりは安くしないと厳しいだろうね。

[29: 匿名さん]

津田沼は南口北口ってよく聞くけど、そんなに南北行きにくいの？
ターミナルだからしょうがないのかな？
うちは南も北も意識したことなかったから不思議だった。

[30: 購入検討中さん]

明らかに北口の方が利便施設は多かったですが、フォルテとモリシアがあるから、これからは南口がいいかもしれませんね。

>27
管理費をそんなに露骨に上げる物件あるんですか？小さい会社とかではなくて？

[31: 匿名さん]

5年後に上がるのは普通は修繕費ですけどね。なぜなら、小規模修繕が5年目ぐらいから始まるからです。管理費が上がるのはあまり聞かないです。

[32: 匿名さん]

初期の修繕積立の金額を安く見せかけるために、５年毎の段階的値上げと大規模修繕にあわせて１０年毎の定期的な一時金徴収ってパターンが多いけど、増えた費用を負担できなくっての未収問題というリスクがある。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

ちなみに２５年の長期修繕計画だと、３０年目以降にエレベータや竪排水管といった大物の修繕が目白押しになるから、当初計画よりもさらに値上げ額が上乗せになるってのも想定しておかないとダメ。ローン抱えてぎりぎりだと破綻するのは目に見えてる。あと、自分の支払いは大丈夫でも未収が発生したら他人事ではなくなる。マンションって運命共同体。

モデルルームって設備や内装に目が行きがちだけど、周りの検討者がどんなかを観察するのも重要。将来のお隣さん候補。

[33: 匿名さん]

4000万超のローンが組める層なら心配ないでしょう。

[34: 匿名さん]

アベノミクスの最悪シナリオとして財政悪化、国債暴落→金利上昇って懸念もある。そうなったら、ローン破綻は激増でしょ。

[35: 匿名さん]

4000万超のローン組む人って、現実的には金を持っていない人ってことではないですか。
ここを買うなら、最低でも1000万円ないと無理ですよ。

[36: 匿名さん]

年収500で頭金300くらいあれば十分でしょ。
お部屋選ばなければ。

[37: 匿名さん]

最低限、手付金の１割と諸経費は自己資金で必要。通常は２割が目安と言われている。

[38: 匿名さん]

そんなローンの事は別スレでやってくれ。
物件の話しようや

[39: 匿名さん]

具体的な情報が出てないから、エリアの話しとか資金の話しとかになるんでしょ。

情報を持ってるインサイダーさんなら話しは別だが。

[40: 匿名さん]

折角、現実を無視して夢見ていたのに！
頭金の話なんかやめてくれ。金額が出るまで、もっと夢の話しよや。

[41: 匿名さん]

ここのエリアはでっかい奏の杜が指標になるでしょ。
夢見るも何も、坪200前後であとは面積の問題じゃないのかな。

[42: 匿名さん]

分からんよ。東向きの1階で3300万程度もあるかもよ。
四六時中、ドアの前を人が通る部屋とか。

[43: 匿名さん]

デフレ環境下でローンしてまで持ち家なんて経済的合理性は無い。

[44: 匿名さん]

>43
反対だよ。
デフレだから、ローン組んで買い時でしょ。。

[45: 匿名さん]

43
じゃあキャッシュで買うか
【買い時（笑）】まで待つか。
ですね。
あなたにとってはどんな時が買い時なんですか？

[46: 匿名さん]

デフレで金利が低いからなんてまやかしだよ。支払いが終わった頃には資産価値など二束三文。ローンでの買い時は、金利以上に地価が上がるとき。高度経済成長のときがまさにそう。

まあ、業者と結託した評論家の言うことを真に受けちゃうから失敗するんだよね。彼らはいつでも買い時。だって、売る側の提灯かつぎだもの。

[47: 匿名さん]

あくまでも机上の論理ですな。
実需を前にしては正論も空を切る。
言ってることはごもっとも。
要するにそういう考えの人は、一生賃貸か親元同居がいいんじゃないかな。
住まいの価値をどこに見出すかだよ。
《カネ》だけじゃないからね、購入時期の判断材料って。

[48: 匿名さん]

買いを煽ってるのは営業でしょ。さくらが多いからご用心を。

住宅購入って個人の人生設計もあるけど、経済環境を見誤るとばば抜きのばばをつかむことになる。失敗したと思っても身動きが取れない。

[49: 匿名さん]

実需だって。ミニバブル以降激減でしょ。消費税増税前の書き込みに期待して頑張っちゃってるみたい。あまりやりすぎると逆効果だよ。

[50: 匿名さん]

潜在的需要はあるのだろうけど、経済が不透明で購入に踏み切れない層が多いんだろうね。
個人的には投資として購入する訳ではないので、ライフサイクルの中で必要な時期が来れば決断しようと思っている。