借り換え前提で住宅ローンを組みたい

[パジャマ]

はじめまして。
ちょっと事情があって、会社で付き合いの深い某地銀でローンを考えています。（金利高いです）
ただし、5年以内で金利の安いネット銀行へ借り換え前提です。
もちろん某地銀には借り換え前提なんて話はしていませんが。

そこで質問があります。

※借り換えまでの期間は変動1本で借りるべきか？
※保証料は前払いor金利上乗せで行うのがよいのか？

借り換えスレをのぞくと、大部分の方が借り換え時に保証料が返還され、それを借り換え先の銀行の手数料や登記費用に充てられるという内容を見ました。

是非自分もそういう風にうまい事やれればと思っているのですが・・・

よろしければアドバイスお願いします。