マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[859: 匿名さん]

>850
今となっては、何とかして自力で、問題の塾のHPを探し当ててくださいとしかいえない。

[861: 匿名さん]

そうね。
いずれも共用部は通行するのみで、すべては専有部の中で行われることだから、明らかに
住居しての平穏が乱されているということが立証できないと、禁止することは難しそう
ですね。困りました。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[872: 匿名さん]

>>861
大丈夫！諦める必要はありません。
うちは塾よりも人の出入りが少ないマンション内店舗を廃業に追い込みました。
相手は自信満々を装っていましたが、 ちょろかったです。

住宅以外の用途で使用している事実が確認出来れば第12条に違反にしています。
これは管理規約に示してあるだけじゃなく、契約時の重説にもまず書いてあります。
知らないとは言えません。
相手の抵抗が激しいのはそれだけ追い込んでいるということです。
相手は裁判起こされると非常に不味いのです。
自信を持ってタンタンと追い込んで上げてください。

[873: 匿名さん]

>>872
> うちは塾よりも人の出入りが少ないマンション内店舗を廃業に追い込みました。
それはすばらしいですね。
その店舗は、住居としても使用されているという実態はあったのですか？

[874: 匿名さん]

＞＞８７２さん

過去レスの　＞＞４　を見てください。

＞管理規約で
「区分所有者は、その占有部分を住居として使用するものとする。他の用途に供してはならない」

とあります。問題は『他の用途に供してはならない』という文言が規約にのっているか、どうかです。
もし、この規約に先の文言が無ければ、塾等を開設することが可能だそうです。しかし、管理組合の理事等にまえもって承諾が必要でしょう。あくまでも稟議的にですが・・・。
なので、一概には規約に反しているとは言えないのですが。＞＞８７２　さんのマンションの規約には、この文言が書かれていたのですね。

[875: 匿名さん]

>874
そこは問題ではない。「他の用途に、、、」の一文があっても塾は可能。

[876: 匿名さん]

>>872
>>874
もっと他のレスも見た方がいいのでは？

規約よりも、住居としての平穏を脅かしているかどうかで、裁判の判断は分かれるという意見も多いようですよ。

[877: 匿名さん]

>876
>住居としての平穏を脅かしているかどうかで、裁判の判断は分かれるという
大笑い！　裁判所はそんな調査はしませんよ。
どうやって平穏を脅かしていないという証明をするのですか？　ちなみに原告（管理組合側）は、規約に違反しているという事実だけを立証すれば足りるので、その反証は塾側ですよ。できますか？

[878: 匿名さん]

＞＞８７６さんへ

このスレのレスを最初からみていたので分かっています。

＞規約よりも、住居としての平穏を脅かしているかどうか・・・

は、マンション内に塾や店舗を入れたくない方たちの最後の砦みたいな気がするのです。それと

＞「区分所有者は、その占有部分を住居として使用するものとする。他の用途に供してはならない」

を区別しないで書き込みがされてもいる事も分かっています。規約を引き合いに出すのなら

＞規約よりも、住居としての平穏を脅かしているかどうか・・・

も一緒に論ずるべきだということだと思っています。解決の早道ではないのかな？と思って書き込みをさせてもらったのです。

[879: 匿名さん]

皆様、丁度今BS103で、「十二人の怒れる男」をやっていますが、参考になりませんか？必ずしも多数の意見が正しいとは限らないという典型例ですよね。本件でも、慎重に検証してくださいね。

[880: 匿名さん]

>879
慎重に検証する必要なし。争いの場所が裁判所に移行するならば、多数とか少数とかどうでも良いこと。
法的に正しく判断する。それだけ。

[881: 匿名さん]

スレ主さんが、2012-12-18 にこのスレを立ててから、すでに3ヶ月以上経過。
塾のＨＰやブログ（3/21に更新あり）が未だに健在なところを見ると、スレ主さんの希望通りには
なっていないようですね。
どうも理事会側は決め手に欠けているようなので、このままずるずると時間だけが経過するのかな。

[882: 匿名さん]

>>880
>法的に正しく判断する。

これは裁判官が、判断するわけだからね。結局、ここの素人意見や多数意見はあまり関係ないということ。

[883: 匿名さん]

野次馬的観測だと、少人数の塾程度ならば、まず裁判しないでしょうね。

[884: 匿名さん]

>>883
> 野次馬的観測だと、少人数の塾程度ならば、まず裁判しないでしょうね。
　確かにスレ主さんひとりからのクレームだけでは、理事会は裁判をしようとまではしな
いでしょうね。もっとも、スレ主さんのマンションの今期の理事に、強行に裁判をしたい
と言う方が居られれば、総会に諮ってその後裁判の可能性はありますが、目立った実害が
確認されていなければなかなかそこまでは行き辛いでしょうし、ここに書き込みをしてい
る程度だから、理事会は裁判の方向では動いていなさそうですな。

スレ主さんの憂鬱はまだまだ続きそうです。

[885: 匿名さん]

>>884
そんなに必死に拒否らんでも裁判で決着する。
それよりそのレス、読みずらいわ、キチキチ杉だろ。

[886: 匿名さん]

でも、このスレをみても営利目的でも使用は問答無用にダメって人よりも、裁判してまで止めさせる程のことじゃないって人のほうが多いけど。

[887: 匿名さん]

>884
そういう時はトピ主が管理組合に「いまの塾が認められるならうちも塾を開きたい」と許可申請をすれば良いのさ。

>886
たった一名でも「多い」になるのですか？

[888: 匿名さん]

>>887
>たった一名で

スレ主さん一名ってことですか？

私も裁判するほどのことではないと思いますが。

[889: 匿名さん]

住民が邪魔くさいと思ったら裁判するだけ、口げんかより良いだろ。
管理組合が代表して事に当たる、社会の常識でしょ。

所詮世の中、勝手は通用しない様に出来てる。

[890: 匿名さん]

＞住民が邪魔くさいと思ったら

↑これも十分に勝手な理屈ですよ。管理組合が付き合ってくれるかどうかは解りません。何せ管理組合は一握りのクレーマ住民の代表ではないので。

[891: 匿名さん]

無認可のゲリラ塾はあかんよ

[892: 匿名さん]

無認可のゲリラ塾の時点で
クレーマー程度の抗議でも廃塾決定ですね

[893: 匿名さん]

そもそも組合の許可は不要ですので、その理屈は通用しません。ただの屁理屈です。

[894: 匿名さん]

>あかんよ
>廃塾決定ですね

虚しく響きませんか？

傍観者としては、今一つ、違法性とか実害とかがわからないのだけれど？エレベータの電気代が問題ならば、電気代を徴収すればよいだろうし、騒がしいのならば、静かにしてもらえば良いだけでしょう。それほど大人数であれば。これを機会に登録審査制にすれば良いだけでは？

授業内容がどうこう、税金がどうこうなんて、関係のない話だろうしね。

[895: 匿名さん]

>>894

それほど大人数であれば。　-->　それほど大人数でなければ。

でした。失礼。

[896: 匿名さん]

主が「ネットサーフィンをしていたところ偶然知りました。」と言っているし、
主が苦情を申し出るまで他から申し出はないし、組合としては問題視していなかった。
ということは実際問題たいした影響は出ていないと推察される。

[897: 匿名さん]

住居専用なのに無認可のゲリラ塾はあかんよ

[898: 匿名さん]

虚しいねぇ。

[899: 匿名さん]

論破しましたな。　ゲリラ塾は住民のお目溢しで存続できているようなものです。

[900: 匿名さん]

さー、そのうち裁判所が決めてくれるから心配ないよ。
どっちでもいいしね。

面白さからいえば、借金からげて逃げ出す塾長見たいかな。
まあ～そうなる可能性高いのかな。（笑

[901: 匿名さん]

いや～、裁判しないでしょ。
それによって得るものと失うもの。冷静に考えなきゃ。
自分のマンションで自分が理事だったら放っておくよ。
あっ、因みに関係者じゃないよ。

[902: 匿名さん]

安定開業したいなら、許可くらい得てから開塾しましょうね。

[903: 匿名さん]

許可は不要ですよ。何処にも「許可を得ろ」とは書かれていませんから。

[904: 匿名さん]

＞「許可を得ろ」とは書かれていませんから。
住居専用だからね

[905: 匿名さん]

無許可のゲリラ塾は駄目。

[906: 匿名さん]

まあ、塾を続けたきゃせいぜいがんばって裁判で勝つことだね。

上の方に裁判になった例がイヤというほど出てるんだから、
裁判にならないと思うほうがおかしい。

管理組合にも理事会にも無断で塾をはじめた人間に味方する区分所有者なんてごく少数だから、
管理組合（総会）までは塾経営者の言い分は間違いなく通らない。
つまり裁判しか選択肢がない。

いや、自発的に廃塾って手もあるな。
塾経営者がこの先もそのマンションに住み続けたいならそっちのが賢明。

[907: 匿名さん]

開塾したければ、許可を取ればいいんだよ
もしくは絶対に周りに悟られないこと

[908: 匿名さん]

>>906
> つまり裁判しか選択肢がない。

塾側は裁判で負けない限りは続けることが出来るのが実情だから、塾側から裁判を起こす必要は無い。
よって、管理組合側が起こすしかないね。

大きな実害が確認されているならばいざ知らず、そんな面倒なことを引き受ける奇特な理事がどの程度
居るかな。居ると良いね。

[909: 匿名さん]

鬼ごっこじゃないんだから、バレルだろぅ～（笑～

[910: 匿名さん]

＞９０８ちゃん
理事、なんもしないよ、弁護士だのみ費用は管理組合。
素人だからね、それ最善。

[911: 匿名さん]

このケースの裁判はまず公開だから傍聴に行きたいな～。
塾側がどんな反論をするのか見てみたい。
それに裁判記録はあとで傍聴できるから楽しみだよ。

[912: 匿名さん]

>鬼ごっこじゃないんだから、バレルだろぅ～（笑～
やり方次第だよ

[913: 匿名さん]

>鬼ごっこじゃないんだから、バレルだろぅ～（笑～
スレ主の例はバレたけどね。　　全部の塾がそんなマヌケだと思うなよ。

[914: 匿名さん]

塾ごときで裁判沙汰にまで至ったマンション、評価は加太落ち。
塾のあるマンション、評価は特に上下しない。

[915: 匿名さん]

>>910 ちゃん
>理事、なんもしないよ

そういう訳にはいかないでしょう。誰かが弁護士と何度かは打合せしないとね。

準備書面の作成、それに対して塾側の反論、再反論、これを何度か繰り返すから、ボランティア理事には負担が大きすぎるよ。二ヶ月に一度は、休みがふいになるからね。俺なら、絶対すぐ辞任するなあ。

[916: 匿名さん]

>914
逆でしょ。
管理組合が毅然とした態度をとるなら、管理が行き届いているマンションとして評価が上がるよ。
この場合は、弱い者いじめでも何でも無いからね。

[917: 匿名さん]

バレたり、訴えられたりする塾がマヌケなんだよ

[918: 匿名さん]

よっぽど裁判されたくないんだね。

でもダメだよ。理事会はやるべきことを粛々とやるだけ。
理事の個人的感情としてめんどくさいから裁判しない、なんて選択肢は最初からない。
まずは総会の議題にかけて、そこで裁判賛成が過半数なら、
理事個人としてはどれだけ気が進まなくても、弁護士雇って裁判するしかない。

[919: 匿名さん]

スレ主の例はバレたけどね。　　全部の塾がそんなマヌケだと思うなよ。

[920: 匿名さん]

で、問題は、裁判して誰がいくら得するの？

管理組合は、時間と費用の無駄。勝ったとしても、何の得するの？誰も気づかないような人の出入りが減って、訴訟費用の何分の一かのエレベータの電気代が節約できるだけ。ノイローゼ住民のノイローゼの種が一つ減るくらいで、でも病気だとしたら、他にノイローゼが出て、他の住民のゴミの分別で、次また裁判になるかも知れない。

塾経営者はもし負けたら、止めざるを得ないだろうが、次別の内職を見つけるだろうね。生活がかかっているのならば。

無駄な訴訟は弁護士以外誰も得しないよ。裁判官だって、損害のないような裁判、勝手に和解して欲しいって思うだろうしね。もっと、本質的に問題のある裁判を担当したいだろうね。

[921: 匿名さん]

裁判なんて手順通りにやるしかないだろ
手順ごときをしたり顔で話すようなもんじゃないよw

住居専用なんだから、裁判になったらゲリラ塾の負けだよ
しかし、それは間抜けな塾の話ね

[922: 匿名さん]

>>914
たしかに。住民同士での裁判沙汰を抱えているマンションは、その理由が何であれ
好ましくない。私であれば、「話し合いがしっかりと出来ない住民達」という評価を
する。

>>916
内容によるな。
すぐに裁判をすること≠毅然とした態度をとる
ではないからね。一歩間違えば、理事会が暴走していることになりかねない。

[923: 匿名さん]

そんな裁判の素人がいくら妄想したって仕方ないだろうに
うまい管理人は裁判に至らず塾を説得するんだよ
そんな裁判するしか能がないマヌケな管理人の話をしてどうなるの？

[924: 匿名さん]

>住居専用なんだから、裁判になったらゲリラ塾の負けだよ

これがそうでないって、何度書いてもわからないのが、不思議だよね。

住居として使っていて、その傍ら何かするのは、住居としての平穏ささえ保たれればOKってことなんだけれど、わからないんだろうね。

[925: 匿名さん]

>>924
裁判の素人の説明だから、伝わらないんじゃない
現に何が言いたいのか分からないけど？

[926: 匿名さん]

>>924　素人が知ったかぶりで裁判の話なんてするからだよ

[927: 匿名さん]

>住居として使っていて、その傍ら何かするのは、住居としての平穏ささえ保たれればOKってことなんだけれど
弁護士法に引っかからないの？
裁判に詳しい924さん

[928: 匿名さん]

けっこうやかましいスレだこと、
住居専用マンションで商売したいなら静かにバレずにやれって事。
塾のＨＰまで作るって、よっぽど馬鹿。
裁判になれば裁判官さん、良いよ～て言う訳無いだろが、バレタが負けよ。

[929: 匿名さん]

賢い塾はバレナイよ

[930: 匿名さん]

>住居として使っていて、その傍ら何かするのは、住居としての平穏ささえ保たれればOKってことなんだけれど、わからないんだろうね。

だから、塾はＯＫだろうが。わからないんだろうね。

[931: 匿名さん]

>住居として使っていて、その傍ら何かするのは、住居としての平穏ささえ保たれればOKってことなんだけれど、わからないんだろうね。
これが裁判素人の嘘だからだよ

[932: 匿名さん]

>住居として使っていて、その傍ら何かするのは、住居としての平穏ささえ保たれればOKってことなんだけれど、わからないんだろうね。
こんな指南すること自体、弁護士法に引っかかるんじゃないの？
それが分かっているやつがこんな指南するわけないじゃん、嘘だよこれ。

[933: 匿名さん]

>918
>理事の個人的感情としてめんどくさいから裁判しない、なんて選択肢は最初からない。

裁判しないという選択肢は普通にある。（面倒臭いからじゃないけどね。）
管理組合として動くべきは「区分所有者の共同の利益」に反する場合のみ
一個人の苦情で一々裁判するなんて選択肢こそ有り得ない。

[934: 匿名さん]

>一個人の苦情で一々裁判するなんて選択肢こそ有り得ない。
あり得ないなんて確定できないだろうに

[935: 匿名さん]

そんなことをしたら管理組合の私物化と見做されます。
通常は総会の議決が必要だと言われます。

[936: 匿名さん]

裁判するらしいから、黙ってやらせろ、組合で決めたんだろ。

[937: 匿名さん]

>>933　苦情をどう処理するか。単なる手順の話でしょ。マンション毎に手順があるんじゃない？

[938: 匿名さん]

>通常は総会の議決が必要だと言われます。
あなたのマンションがそういう手順なのなら、決議すればいいんじゃない？
一個人の苦情で一々裁判するなんて選択肢こそ有り得ない、なんて確定するものではないだろうに

[939: 匿名さん]

あるんだろうね。
個人塾を開くのに組合の許可がと言っている人もいるから。
（そういう変わった組合があるんだなぁと思う。）

[940: 匿名さん]

バレないように、注意されないように、裁判にならないように
塾をやるんじゃないの？

[941: 匿名さん]

バレても問題ないっしょ。規約違反じゃないし。

[942: 匿名さん]

住居専用で塾やって、裁判で負けた判例があるんだろう？
無視するのは構わないけど、、、、それを一般的にはマヌケと言う。

[943: 匿名さん]

状況が異なれば、当然結果も異なりますから。

[944: 匿名さん]

どこがどう違うのやら？

[945: 匿名さん]

>927,932
おれ924じゃないけど、弁護士法には全然引っかかりませんよ。

[946: 匿名さん]

ああ、そうですか。

[947: 匿名さん]

塾側につくか、組合側につくか、これで言うことが真逆になるのが弁護士ですから。

[948: 匿名さん]

>状況が異なれば、当然結果も異なりますから。
折角、判例が公開されているというのに役に立てましょうよ。

[949: 匿名さん]

>塾側につくか、組合側につくか、これで言うことが真逆になるのが弁護士ですから。
真逆になんかなりませんよ

[950: 匿名さん]

残念ながら、一裁判結果に過ぎす「判例」と呼べるものではありません。

[951: 匿名さん]

【判例】：裁判所が示した判断全てを「判例」と呼ぶわけではなく、「一定の法律に関する解釈で、その法解釈が先例として、後に他の事件へ適用の可能性のあるもの」のみを「判例」と呼ぶ。

[952: 匿名さん]

>残念ながら、一裁判結果に過ぎす「判例」と呼べるものではありません。
状況のどこがどう違うのか分からないのに？

[953: 匿名さん]

>>951　じゃ、貴方の言う判例で解説すれば？

[954: 匿名さん]

>>951　判例集から抜粋したとしたら？文句ある？

[955: 匿名さん]

十人いたら十通りの解釈が成り立つような裁判には「判例」と呼べるものは存在しませんよ。
全てケースバイケースです。
塾の規模だけではなく、マンションの立地、
例えば駅前で繁華街に隣接しているか、閑静な住宅街の中かで結論は異なるのです。

[956: 匿名さん]

普段から平日の昼間でも人の出入りの多いマンションと殆ど出入りのないマンションでも結論は異なります。

[957: 匿名さん]

>>955　
んで、貴方の言う判例で塾OKの解説をすれば？

[958: 匿名さん]

判例とは、最高裁判所の裁判の先例のこと。
厳密には、判決の結論を導くうえでの法的理由付けこと。
ちなみに、基本的に（下級審）裁判例には先例としての意味はない。